Квартирная аренда: картина рынка
Наступает осень, и рынок аренды квартир традиционно оживает. Съезжаются в большие города провинциальные студенты, едут в столицу на заработки жители периферии, «весенние» выпускники вузов обзаводятся семьями и первой работой, попутно покидая родительское гнездо. В общем, спрос растет, что сложно сказать о встречном предложении. Как же выглядит рынок, условно говоря, в цифрах и людях?
Минский рынок
По аренде квартир соотношение спроса и предложения в Минске составляет примерно 40 к 60 процентам. Даже беглого анализа столичного рынка квартирной аренды достаточно, чтобы понять: сегодня снять однокомнатную квартиру в Минске можно в среднем за 250 долларов в месяц. Конечно, если сильно постараться, согласиться на окраинный район и не самый комфортный быт, то вполне можно уложиться и в сумму поменьше – 220-230 долларов. Плюс, конечно, коммунальные услуги. По оценкам экспертов, только за нынешний август цены на аренду жилья в Минске подскочили на 10-30 процентов. Впрочем, так происходит каждый год. Этот рост, по идее, компенсируется снижением цен в мае-июне 2011-го.
Впрочем, даже в Минске разброс цен достаточно велик. Например, стандартную двухкомнатную без мебели вполне можно арендовать за те же 250 долларов в месяц. А вот полностью меблированные «пристанища» в новостройках успешно сдаются и за 350-400 долларов, если говорить об однокомнатных квартирах. Впрочем, средняя цена аренды двухкомнатной квартиры в столице все же немного превышает 300 долларов.
Трехкомнатные квартиры в Минске стоят от 280 до 550 долларов в месяц, многокомнатные – от 300 до 800 долларов. При этом окончательная цена по всем категориям квартир может быть и выше, если речь идет об элитном жилье.
Никуда не делся с рынка и самый «бюджетный» вариант – аренда комнаты. За комнату в Минске просят от 70-80 до 100 долларов в месяц, в зависимости от местоположения.
И еще одна особенность: все больше студентов снимают квартиру совместно. Получается достаточно выгодно: скажем, трехкомнатная квартира за 350 долларов с коммунальными платежами на троих – это намного выгоднее, чем снимать каждому по однокомнатной. Впрочем, варианты, когда в «однушке» живут по двое-трое студиозусов, достаточно распространены. Конечно, владельцы квартир обычно не в восторге от такого расклада. Впрочем, об этом мы поговорим ниже.
Рынки регионов
Конечно, в областных центрах аренда жилья стоит значительно дешевле. Что вполне понятно: платежеспособный спрос там намного ниже, как и деловая и общественная активность. Также в регионах тенденция, когда цена аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир сближается, видна более отчетливо, чем в столице.
Например, в Могилеве и Витебске стоимость аренды однокомнатных квартир начинается от 100 долларов (плюс коммунальные платежи). Если квартира сдается с мебелью и находится в хорошем состоянии, сумма подрастает на 20-50 долларов. Трехкомнатные квартиры предлагаются в аренду по 150-170 долларов, то есть ценовой лаг между самыми дорогими и самыми дешевыми квартирами там относительно невелик. Похожий расклад и в Гомеле – однокомнатные там стоят от 100 до 150 долларов в месяц, а так называемую «малосемейку» и вовсе можно снять за 80-90 условных единиц. А вот на западе Беларуси арендные цены несколько выше – по 140-150 долларов за «однушку», тогда как комнаты сдаются по 50-60 долларов. Аренда двухкомнатной квартиры в Гродно обойдется в 170-180 долларов за двухкомнатную и 200-250 за трехкомнатную квартиру. В Бресте рыночная конъюнктура похожа: однокомнатные квартиры там сдаются по 100-150 долларов, «двушки» – по 130-250. Причем в первую очередь на стоимость влияет не расположение, а состояние жилья.
Ну а в районных центрах цены на аренду жилья совсем низкие – в зависимости от размера города и местной ситуации на рынке труда, цена аренды варьируется от 30 до 80 долларов.
Кто и как ищет
Сами горожане чаще всего ищут арендное жилье через знакомых и родственников. Это оптимальный вариант: арендатору подскажут надежного владельца, дадут рекомендации и сильно высокую цену не заломят. А вот иногородним приходится действовать другими методами – например, обклеивать объявлениями уличные столбы и двери подъездов в различных районах города. Что, впрочем, нечасто дает желаемый эффект.
Альтернативой становится поиск квартиры через Интернет. Конечно, в Сети можно увидеть множество заманчивых объявлений. Однако практика показывает: позвонив по указанному телефону, человек чаще всего попадает на агента по недвижимости, который дает список адресов и телефонов владельцев подходящих квартир только после заключения договора.
Конечно, работа с агентством – наиболее быстрый вариант. Однако и тут есть ряд нюансов. Чтобы не разочароваться и не потерять зря деньги, с любым агентством (как и с частным посредником) лучше работать «по факту». То есть заключать договор только после того, как нужная квартира найдена, и хозяева готовы ее сдать. Конечно, можно попробовать работать и по предоплате – то есть получив список адресов и телефонов из базы агентства. Так оказывается заметно дешевле, но намного менее результативно (если вообще дает какой-либо эффект).
Что же касается юридического оформления сделки по аренде квартиры, то тут все достаточно просто. Чиновники ЖЭСов непреклонны: нужно официально заключить договор аренды. По их версии, обе стороны должны заполнить специальный бланк договора. Здесь есть важная деталь: со стороны арендатора подписи ставят все совершеннолетние, которые будут проживать в квартире, а со стороны владельца квартиры – все зарегистрированные на этой жилплощади члены семьи. Если чьей-то подписи не хватает, договор оказывается недействителен.
Зарегистрированный в ЖЭСе договор в тот же день следует предоставить в налоговые органы. Там укажут расчетный счет, на который ежемесячно нужно будет перечислять определенную сумму налога. В большинстве случаев это одна базовая величина (35 тысяч рублей) за одну комнату. За неуплату или неполную уплату налога предусмотрен штраф в 15 процентов от неуплаченной суммы, но не менее одной базовой величины.
Конечно, такой договор защищает интересы обеих сторон – вместо устных договоренностей и любимых многими расписок стороны получают полноценный документ, с которым в случае чего можно обратиться к участковому или идти в суд.
Важный момент: договор аренды имеет силу, даже если владелец налоги не платит. Так что в договоре в любом случае должен быть прописан срок аренды, размер платы, уточнение того, кто платит коммуналку. В качестве приложения к договору стоит составить опись вещей в квартире и их состояния.
Тем не менее, по словам профессиональных участников квартирного рынка, 60-70 процентов квартир в Минске и 70-80 процентов квартир в провинции арендуется без оформления каких-либо юридически значимых документов. И дело даже не только и не столько в налогах – просто наши граждане стараются как можно меньше ставить государство в известность о своих делах. Можно сказать, генетическая память.
В любом случае, профессионалы дают квартиросъемщику вполне определенные рекомендации:
- Проверьте личность хозяина. Бывают случаи, когда владельцы-мошенники сдают одну и ту же квартиру сразу нескольким клиентам, предварительно взяв с каждого предоплату. А потом приходят с участковым и всех выселяют. Так что не постесняйтесь попросить показать паспорт и переписать его данные; уточните телефон, в том числе и рабочий. Неплохой вариант – поговорить с соседями по лестничной площадке.
- Требуйте квитанции по оплате коммунальных платежей. Бывает так, что предыдущие жильцы съезжают с квартиры, оставив огромные задолженности за газ, воду, телефон и электричество. Конечно, выяснить состояние коммунальных платежей следует еще до заселения. Да и сами в дальнейшем сохраняйте все чеки и квитанции – их придется предъявить в случае какого-либо конфликта. Не отдавайте эти квитанции владельцу квартиры, пока вы в ней проживаете.
- Внимательно осмотрите квартиру перед заключением договора. Проверьте состояние коммуникаций, сантехники, обратите внимание на запахи, осмотрите мебель. Обнаружите проблемы – внесите их в приложение к договору. Ведь впоследствии (имеется в виду при выселении) хозяева могут потребовать компенсацию за поцарапанную мебель или протекающие трубы, даже если арендаторы на самом деле ни при чем. Особенному риску подвергаются семьи с детьми, на шкодливость которых хозяева могут попытаться свалить якобы появившиеся в квартире повреждения.
«Студенческие» проблемы
Студенты – одни из основных арендаторов дешевого жилья. Однако большинство владельцев квартир обычно оказываются им не рады. Слишком уж неважная репутация у молодых погрызателей гранита науки. Так что риэлторы рекомендуют студентам приходить на просмотр вариантов квартиры вместе с родителями, которые должны стать лучшей рекомендацией. Именно родители смогут гарантировать регулярность платежей, а также то, что их чадо не превратит квартиру в притон.
Но в любом случае снять квартиру студенту будет достаточно сложно. Особенно если сделать это пытается молодая студенческая семья с маленьким ребенком.
Антон ПЛАТОВ
Минский рынок
По аренде квартир соотношение спроса и предложения в Минске составляет примерно 40 к 60 процентам. Даже беглого анализа столичного рынка квартирной аренды достаточно, чтобы понять: сегодня снять однокомнатную квартиру в Минске можно в среднем за 250 долларов в месяц. Конечно, если сильно постараться, согласиться на окраинный район и не самый комфортный быт, то вполне можно уложиться и в сумму поменьше – 220-230 долларов. Плюс, конечно, коммунальные услуги. По оценкам экспертов, только за нынешний август цены на аренду жилья в Минске подскочили на 10-30 процентов. Впрочем, так происходит каждый год. Этот рост, по идее, компенсируется снижением цен в мае-июне 2011-го.
Впрочем, даже в Минске разброс цен достаточно велик. Например, стандартную двухкомнатную без мебели вполне можно арендовать за те же 250 долларов в месяц. А вот полностью меблированные «пристанища» в новостройках успешно сдаются и за 350-400 долларов, если говорить об однокомнатных квартирах. Впрочем, средняя цена аренды двухкомнатной квартиры в столице все же немного превышает 300 долларов.
Трехкомнатные квартиры в Минске стоят от 280 до 550 долларов в месяц, многокомнатные – от 300 до 800 долларов. При этом окончательная цена по всем категориям квартир может быть и выше, если речь идет об элитном жилье.
Никуда не делся с рынка и самый «бюджетный» вариант – аренда комнаты. За комнату в Минске просят от 70-80 до 100 долларов в месяц, в зависимости от местоположения.
И еще одна особенность: все больше студентов снимают квартиру совместно. Получается достаточно выгодно: скажем, трехкомнатная квартира за 350 долларов с коммунальными платежами на троих – это намного выгоднее, чем снимать каждому по однокомнатной. Впрочем, варианты, когда в «однушке» живут по двое-трое студиозусов, достаточно распространены. Конечно, владельцы квартир обычно не в восторге от такого расклада. Впрочем, об этом мы поговорим ниже.
Рынки регионов
Конечно, в областных центрах аренда жилья стоит значительно дешевле. Что вполне понятно: платежеспособный спрос там намного ниже, как и деловая и общественная активность. Также в регионах тенденция, когда цена аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир сближается, видна более отчетливо, чем в столице.
Например, в Могилеве и Витебске стоимость аренды однокомнатных квартир начинается от 100 долларов (плюс коммунальные платежи). Если квартира сдается с мебелью и находится в хорошем состоянии, сумма подрастает на 20-50 долларов. Трехкомнатные квартиры предлагаются в аренду по 150-170 долларов, то есть ценовой лаг между самыми дорогими и самыми дешевыми квартирами там относительно невелик. Похожий расклад и в Гомеле – однокомнатные там стоят от 100 до 150 долларов в месяц, а так называемую «малосемейку» и вовсе можно снять за 80-90 условных единиц. А вот на западе Беларуси арендные цены несколько выше – по 140-150 долларов за «однушку», тогда как комнаты сдаются по 50-60 долларов. Аренда двухкомнатной квартиры в Гродно обойдется в 170-180 долларов за двухкомнатную и 200-250 за трехкомнатную квартиру. В Бресте рыночная конъюнктура похожа: однокомнатные квартиры там сдаются по 100-150 долларов, «двушки» – по 130-250. Причем в первую очередь на стоимость влияет не расположение, а состояние жилья.
Ну а в районных центрах цены на аренду жилья совсем низкие – в зависимости от размера города и местной ситуации на рынке труда, цена аренды варьируется от 30 до 80 долларов.
Кто и как ищет
Сами горожане чаще всего ищут арендное жилье через знакомых и родственников. Это оптимальный вариант: арендатору подскажут надежного владельца, дадут рекомендации и сильно высокую цену не заломят. А вот иногородним приходится действовать другими методами – например, обклеивать объявлениями уличные столбы и двери подъездов в различных районах города. Что, впрочем, нечасто дает желаемый эффект.
Альтернативой становится поиск квартиры через Интернет. Конечно, в Сети можно увидеть множество заманчивых объявлений. Однако практика показывает: позвонив по указанному телефону, человек чаще всего попадает на агента по недвижимости, который дает список адресов и телефонов владельцев подходящих квартир только после заключения договора.
Конечно, работа с агентством – наиболее быстрый вариант. Однако и тут есть ряд нюансов. Чтобы не разочароваться и не потерять зря деньги, с любым агентством (как и с частным посредником) лучше работать «по факту». То есть заключать договор только после того, как нужная квартира найдена, и хозяева готовы ее сдать. Конечно, можно попробовать работать и по предоплате – то есть получив список адресов и телефонов из базы агентства. Так оказывается заметно дешевле, но намного менее результативно (если вообще дает какой-либо эффект).
Что же касается юридического оформления сделки по аренде квартиры, то тут все достаточно просто. Чиновники ЖЭСов непреклонны: нужно официально заключить договор аренды. По их версии, обе стороны должны заполнить специальный бланк договора. Здесь есть важная деталь: со стороны арендатора подписи ставят все совершеннолетние, которые будут проживать в квартире, а со стороны владельца квартиры – все зарегистрированные на этой жилплощади члены семьи. Если чьей-то подписи не хватает, договор оказывается недействителен.
Зарегистрированный в ЖЭСе договор в тот же день следует предоставить в налоговые органы. Там укажут расчетный счет, на который ежемесячно нужно будет перечислять определенную сумму налога. В большинстве случаев это одна базовая величина (35 тысяч рублей) за одну комнату. За неуплату или неполную уплату налога предусмотрен штраф в 15 процентов от неуплаченной суммы, но не менее одной базовой величины.
Конечно, такой договор защищает интересы обеих сторон – вместо устных договоренностей и любимых многими расписок стороны получают полноценный документ, с которым в случае чего можно обратиться к участковому или идти в суд.
Важный момент: договор аренды имеет силу, даже если владелец налоги не платит. Так что в договоре в любом случае должен быть прописан срок аренды, размер платы, уточнение того, кто платит коммуналку. В качестве приложения к договору стоит составить опись вещей в квартире и их состояния.
Тем не менее, по словам профессиональных участников квартирного рынка, 60-70 процентов квартир в Минске и 70-80 процентов квартир в провинции арендуется без оформления каких-либо юридически значимых документов. И дело даже не только и не столько в налогах – просто наши граждане стараются как можно меньше ставить государство в известность о своих делах. Можно сказать, генетическая память.
В любом случае, профессионалы дают квартиросъемщику вполне определенные рекомендации:
- Проверьте личность хозяина. Бывают случаи, когда владельцы-мошенники сдают одну и ту же квартиру сразу нескольким клиентам, предварительно взяв с каждого предоплату. А потом приходят с участковым и всех выселяют. Так что не постесняйтесь попросить показать паспорт и переписать его данные; уточните телефон, в том числе и рабочий. Неплохой вариант – поговорить с соседями по лестничной площадке.
- Требуйте квитанции по оплате коммунальных платежей. Бывает так, что предыдущие жильцы съезжают с квартиры, оставив огромные задолженности за газ, воду, телефон и электричество. Конечно, выяснить состояние коммунальных платежей следует еще до заселения. Да и сами в дальнейшем сохраняйте все чеки и квитанции – их придется предъявить в случае какого-либо конфликта. Не отдавайте эти квитанции владельцу квартиры, пока вы в ней проживаете.
- Внимательно осмотрите квартиру перед заключением договора. Проверьте состояние коммуникаций, сантехники, обратите внимание на запахи, осмотрите мебель. Обнаружите проблемы – внесите их в приложение к договору. Ведь впоследствии (имеется в виду при выселении) хозяева могут потребовать компенсацию за поцарапанную мебель или протекающие трубы, даже если арендаторы на самом деле ни при чем. Особенному риску подвергаются семьи с детьми, на шкодливость которых хозяева могут попытаться свалить якобы появившиеся в квартире повреждения.
«Студенческие» проблемы
Студенты – одни из основных арендаторов дешевого жилья. Однако большинство владельцев квартир обычно оказываются им не рады. Слишком уж неважная репутация у молодых погрызателей гранита науки. Так что риэлторы рекомендуют студентам приходить на просмотр вариантов квартиры вместе с родителями, которые должны стать лучшей рекомендацией. Именно родители смогут гарантировать регулярность платежей, а также то, что их чадо не превратит квартиру в притон.
Но в любом случае снять квартиру студенту будет достаточно сложно. Особенно если сделать это пытается молодая студенческая семья с маленьким ребенком.
Антон ПЛАТОВ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 36 за 2010 год в рубрике недвижимость
