Проблемы оценки стоимости объектов
Согласно указу, расширен круг заказчиков оценки. В их качестве, кроме юридических и физических лиц, индивидуальных предпринимателей и суда, могут теперь выступать органы уголовного преследования или ведущие административный процесс органы, которые вынесли постановление (определение) о необходимости проведения оценки. Положение дополнено нормой о проведении экспертизы достоверности независимой оценки, которая может быть обязательной и инициативной. Она может быть проведена в случае передачи в ипотеку различных капитальных строений, в том числе законсервированных и не завершенных строительством в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, в случае внесения не денежного вклада в уставный фонд юридического лица.
Оценка всегда носит субъективный характер
Андрей Вашкевич, руководитель судебной практики ООО «Степановский, Папакуль и партнеры», обратил внимание участников круглого стола на вопросы практического применения оценки в судебных процессах для разрешения спора и для заключения сделок. По словам юриста, насколько бы ни были объективными критерии, которые выбирает оценщик, исходя из особенностей данной деятельности и применяемых методов, оценка сама по себе всегда носит субъективный характер. Специалист по оценке самостоятельно определяет факторы, которые необходимо отобрать. Так что любая оценка – это средний показатель в рамках определенного диапазона.
«Когда оценщик говорит, что здание стоит миллион долларов, – объяснил Андрей Вашкевич, – то подразумевается, что на самом деле это – плюс- минус 5-20 процентов. И, как правило, вокруг этих значений всегда возникают споры. А споры могут быть бесконечными».
В качестве примера был рассмотрен вопрос продажи недвижимости, оцененной в миллиард рублей. Сделка совершена, и деньги перечислены продавцу. Затем в суд обращается заинтересованное лицо с ходатайством о нарушении оценки. В таком случае суд, как правило, назначает повторную оценку. В случае если ее результаты значительно отличаются от первоначальных, понятно, что это является поводом для дальнейшего судебного разбирательства. Другое дело, если обе оценки отличаются ненамного. Пусть, скажем, по результатам проверочной оценки здание стоит не миллиард, а 1,1 миллиарда рублей. Возникает резонный вопрос: можно ли считать первоначальную оценку недействительной и каковы последствия такого решения?
«Если считать сделку недействительной, – рассудил Андрей Вашкевич, – тогда нужно расторгать договор, а деньги возвращать. Говорить о доплате в такой ситуации сложно, поскольку если оценка признается недействительной, то вся сделка должна считаться недействительной. Законодательно не определено, в каких границах действовать».
Кроме того, Андрей Вашкевич осветил тот факт, что оценщик не отвечает за убытки, вызванные недостоверностью при подаче исходных данных. При этом вопрос о том, какие данные предоставил заказчик и мог ли оценщик самостоятельно определить недостоверность этих данных, исходя из своих профессиональных знаний и умений, остается открытым.
«Например, был неверно указан размер земельного участка и право заказчика на земельный участок, – сказал Андрей Вашкевич, – или при осмотре здания не были учтены скрытые недостатки. Поэтому оценщик должен очень подробно документировать поступающие от заказчика данные, что будет иметь определяющее значение для суда».
Далеко не все разбираются в оценке и ее специфике
Николай Трифонов, председатель Белорусского общества оценщиков, остановился на основной проблеме, с которой сталкиваются оценщики. Далеко не все разбираются в оценке как таковой и ее специфике. Председатель БОО подчеркнул, что исходя из сложности оценочной деятельности, необходимо соблюдать ее жесткое регулирование. Законодательно обязательное регулирование установлено, но для улучшения качества оценочной деятельности необходимо ввести еще и стандартизацию оценочной деятельности. Такая стандартизация будет означать, по словам Николая Трифонова, ряд стандартов и норм, определяющих тот уровень, ниже которого оценщикам опускаться нельзя.
Есть и более жесткий вид регулирования оценочной деятельности – саморегулирование. В этом случае профессионалы создают объединения и накладывают более жесткие требования на оценку. По мнению председателя, именно саморегулирование позволит оценщикам достичь наиболее качественных результатов.
Николай Трифонов остановился и на постоянных спорах оценщиков: насколько необходим личный осмотр объектов оценки при наличии достаточной документации на них. «Если есть, на что смотреть, то лучше выезжать и смотреть, – заметил председатель. – Хотя бы для того, чтобы понять, что данный объект действительно существует. Во время осмотра, как правило, замечаются расхождения между документами и описанием и самим объектом, что также влияет на качество оценки».
Иностранным инвесторам нужна реальная оценка объектов
Андрей Павлышко, директор международной консалтинговой компании Colliers International, поведал о том, чего ждет иностранный инвестор от оценщика. Сегодня привлечь инвестора в Беларусь тяжело, в частности, по причине завышения цен на объекты. Директор подчеркнул, что существует практика, когда некоторые белорусские заказчики практикуют тендер среди оценщиков. Выигравшим этот тендер признается не оценщик, предложивший наименьшую цену за свои услуги, а тот, чья оценка стоимости объекта заказчика была максимальной. Однако парадокс заключается в том, что серьезный инвестор, приходящий в республику, такую оценку, по словам Андрея Павлышко, использовать не будет. Она отпугнет инвестора. Иностранный инвестор ждет от специалистов реальной оценки объектов.
Андрей Павлышко также отметил, что у оценщиков есть реальные дополнительные возможности для повышения рентабельности своего бизнеса. Кроме собственно оценки они могут оказывать помощь и в вопросах, в которых они хорошо разбираются волей-неволей, по роду своей деятельности. «Например, оценщик может сказать, какая планировка здания может дать максимальный денежный поток, – объяснил директор. – Сказать, мол, вот здесь нужно сделать глубину этажа больше, так как с глубиной 20 метров серьезные арендаторы не арендуют помещения, и тому подобное. Если оценщик работает на рынке, то он знаком с такими нюансами».
О юридических спорах, связанных с оценкой
Татьяна Миколенко, судья Хозяйственного суда, остановилась на проблеме юридических споров, связанных с оценкой. Законодательство никак не обязывает собственника продавать объект по минимальной цене. Обычно продавец и покупатель привлекают оценщика, и если оценка устраивает обоих, сделка заключается. Заявлять впоследствии, что оценка недостоверна, в таком варианте, по мнению Татьяны Миколенко, это значит сталкиваться с риском для предпринимательской деятельности. Но возможен вариант, когда продавец и покупатель заказывают каждый свою оценку и берут из них среднюю для сделки. В этом случае покупатель и продавец должны договориться между собой о способе, которым будет произведена оценка. И уж если сделка состоялась и договор исполнен, то в дальнейшем признать оценку в судебном порядке недостоверной проблематично.
«На сегодняшний день дела, касающиеся недостоверной оценки, а их несколько, приостановлены, – пояснила судья. – Суд должен провести экспертизу, и что будет дальше, мы не можем предсказать. Дело в том, что в суде, в котором стороны не согласны с результатами оценки, проверить последнюю можно только через такого же оценщика, но который имеет лицензию на судебно-экспертную деятельность. И если для обычного оценщика его деятельность – это просто получение дохода, то у эксперта – это уголовная ответственность за недостоверную оценку или умышленную оценку». Вместе с тем Татьяна Миколенко отметила, что подобных дел – единицы.
Особенности оценки незавершенного строительства
Елена Шевчик, заместитель директора УП «Белпромоценка», подняла тему особенностей оценки «незавершенки». Замдиректора отметила, что на сегодня оценка объектов незавершенного строительства происходит так: выясняется процент их готовности, начисляется физический износ и определяется стоимость – на базе аналогов в качестве законченного строительства.
«Как правило, стоимость выполненных работ оценщики берут из документов, предоставляемых заказчиком, – сказала Елена Шевчик. – Но так как наше предприятие занимается не только оценкой, но и судебной экспертизой в области строительства, мы знаем, что 80 процентов всех споров в строительстве – это споры об объемах выполненных работ». Ведь, по словам замдиректора, документы в 80 процентах случаев не отражают реальный объем выполненных работ. В данной ситуации оценщики должны руководствоваться здравым смыслом. «Белпромоценка» нашла здесь свой выход. «У нас осмотр здания проводят инженеры, которые аттестованы специальными органами, – пояснила Елена Шевчик. – Они готовят ведомость дефектов и смету по их устранению. Мы не берем в расчет предоставленные документы, потому что, как правило, стоимость работ в них завышена. Мы сами устанавливаем стоимость выполненных работ».
Дмитрий ЖУКОВ, по материалам компании EventMedia
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 36 за 2010 год в рубрике недвижимость
