ТСЖ: модернизировать, чтобы заработать

Очевидно, чтобы обеспечить содержание жилого дома в надлежащем виде, необходимо эффективно управлять им. Однако до недавнего времени на всем постсоветском пространстве этот процесс в лучшем случае сводился к текущей эксплуатации здания. Хроническое недофинансирование коммунальной отрасли в России, например, привело к тому, что многие здания не ремонтировались по 40-50 лет, плавно переходя из разряда «нуждающихся в капитальном ремонте» в категорию «аварийное жилье».

Другой важнейшей причиной подобного состояния дел с жилым фондом стало отсутствие собственников, которые бы относились к своему дому действительно как к личному имуществу и самостоятельно заботились о том, чтобы поддерживать его в надлежащем техническом состоянии. И хотя после приватизации люди в полной мере ощутили себя хозяевами отдельных квартир, далеко не каждый осознал свою ответственность за судьбу дома в целом. Современный период развития рыночной экономики характеризуется переходом к гибкой системе производственных, хозяйственных и экономических отношений. Эта тенденция заметна и в сфере ЖКХ. Сегодня у собственников жилья появилась возможность выбрать форму эффективного управления своей недвижимостью.

Опыт России в этой области может быть весьма полезен и для белорусского рынка недвижимости, ведь менталитет и начальные условия в наших странах практически совпадают.

В соответствии с последними решениями российского руководства эффективность ЖКХ в условиях рыночных отношений планируется повышать, во-первых, за счет коммерциализации жилищно-коммунального комплекса. Так, к 2010 году число коммерческих поставщиков услуг достигнет 80 процентов, что создаст в отрасли конкурентную рыночную среду и повысит качество услуг. Во-вторых, будут создаваться условия для безубыточной деятельности жилищных и коммунальных предприятий путем совершенствования тарифной политики. В-третьих, необходимо обеспечить повышение качества содержания жилого фонда за счет создания системы управления многоквартирными домами (МКД).

Понятно, что первые две составляющие касаются всех без исключения граждан РФ и только третья актуальна для российских собственников жилья, проживающих в многоквартирных домах.

Управлять по закону

Вступивший в силу в 2005 году Жилищный кодекс РФ четко регламентирует порядок управления многоквартирными домами. Согласно документу, жильцы, являющиеся собственниками своих квартир, могут объединяться для того, чтобы управлять принадлежащим им недвижимым имуществом. Одна из разновидностей подобной структуры – товарищество собственников жилья (ТСЖ). Оно создается с целью обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, организовать техническое обслуживание дома и реализовать право каждого собственника жилого помещения на управление своим имуществом. Эта организация, образованная собственниками помещений (жилых и нежилых), осуществляет совместное управление многоквартирным домом и решает вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом, в том числе и придомовой территорией.

Являясь юридическим лицом, ТСЖ имеют целый ряд преимуществ по сравнению с такой формой, как «непосредственное управление собственниками». Так, ТСЖ может зарабатывать деньги от сдачи нежилых помещений в аренду. Кроме того, все коммунальные платежи аккумулируются на расчетном счете образованного товарищества и, соответственно, могут расходоваться только на эксплуатацию и содержание дома, причем контроль финансовых потоков доступен любому участнику товарищества.

ТСЖ может напрямую заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, самостоятельно планировать ремонтные работы в своем доме, определять их приоритетность, причем остается возможность получить все государственные льготы и дотации.

В процессе деятельности ТСЖ способно обходиться своими силами, заключая договоры с обслуживающими организациями или частными лицами, например, жильцами-«умельцами». Если же возникает необходимость, существует возможность нанять управляющую компанию (УК). При этом условия взаимодействия – набор услуг, качество, цена – определяются жильцами на общем собрании.

На практике в роли управляющей компании, как правило, выступает муниципальный ЖЭК или ДЭЗ. В случае, если качество предоставляемых услуг не будет удовлетворять требованиям жильцов (например, несвоевременная уборка территории, подъездов, задержки с устранением аварийных ситуаций и пр.), ТСЖ вправе расторгнуть договор и заключить аналогичный с уже другой управляющей компанией.

Жилищным кодексом РФ предусмотрен и иной способ управления многоквартирным домом – непосредственно через управляющую компанию, которая выбирается на общем собрании собственников квартир. Существенным преимуществом данного способа управления домом является то, что УК состоит из специалистов-профессионалов, работающих на постоянной основе, а наличие собственной материально-технической базы позволит выполнить работы с хорошим качеством и в минимальные сроки.

Но с другой стороны, управляющая компания является коммерческой организацией, и ее главной целью является получение прибыли. Наработанный опыт свидетельствует о том, что порядка 20-30 процентов от сбора средств пойдет на оплату услуг такой компании. К тому же УК, в отличие от ТСЖ, может иметь под своим «патронажем» несколько домов, а следовательно, не исключено распыление финансов, да и возможность контроля расходования собранных жильцами денег становится весьма условной.

Деньги – только ТСЖ или УК

В интересах улучшения качества содержания жилфонда государство стремится экономически поддержать формирование механизмов управления многоквартирными домами. Ярким подтверждением этому является создание государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ», которая будет действовать до 1 января 2012 года.

Федеральные средства этого Фонда, а его годовой бюджет превышает 240 миллиардов рублей, предназначены для капитального ремонта многоквартирных домов и могут расходоваться на модернизацию внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения, восстановление или замену лифтового оборудования, ремонт крыш и подвальных помещений, а также фасадов.

Разумеется, этих средств явно недостаточно, чтобы обновить весь жилищный фонд без исключения. Деньги получат лишь те дома, где инициативные собственники объединятся в ТСЖ или выберут УК и своевременно отправят заявки в муниципалитеты.

При всех положительных моментах Федеральный закон №185-ФЗ имеет один существенный недостаток – требование 5-процентного софинансирования капитального ремонта многоквартирного дома со стороны собственников жилья. По мнению депутата Государственной думы, председателя подкомитета по реформированию ЖКХ Галины Хованской, наличие в законе указанного требования приводит к самым неприятным последствиям: «…Дома, находящиеся в наихудших условиях и требующие немедленного капитального ремонта, невозможно отремонтировать, потому что в них, как правило, живут менее обеспеченные люди; чем хуже дом, тем выше стоимость его капитального ремонта, а значит, и «вес» этих 5 процентов; например, пожилому человеку не под силу вложить в ремонт две-три свои пенсии…».

Сэкономить – значит найти

Вместе с тем, как показывает практика, у собственников жилья имеется реальная возможность принять посильное участие в софинансировании капитального ремонта МКД. Как уже говорилось, определенные денежные средства ТСЖ может получить от сдачи в аренду нежилых помещений, придомовой территории, экономии в оплате за энергоресурсы, полученной за счет реализации мероприятий по энергосбережению и пр.

Так, известно, что старые жилые дома потребляют чрезвычайно много электроэнергии, при этом большая ее часть расходуется крайне неэффективно. Вместе с тем, использование энергосберегающего оборудования во внутренних инженерных системах здания позволило бы существенно сократить потребление электроэнергии, а вырученные от экономии деньги направить на ремонт и обустройство дома.

Одним из способов сокращения затрат на электроэнергию становится замена энергоемких агрегатов на их энергосберегающие аналоги. В качестве примера можно привести опыт УК в городе Рыбинске. Здесь на МУП «Запад» и МУП «Восток» были заменены насосы повышения давления воды. Вместо старых отечественных агрегатов ЭЦВ производительностью 4,5 кубометра при мощности 4,5 киловатта установлены насосы Grundfos серии CHV 2-80. Потребляя 1,7 киловатта, они работают более производительно. Так, ранее эксплуатируемое оборудование работало в постоянном режиме, при этом затраты электроэнергии составляли около 108 киловатт в сутки, в денежном выражении это 190 рублей в сутки или почти 70.000 рублей в год. Новые насосы работают попеременно, в автоматическом режиме, включаясь только при необходимости, связанной, например, с падением давления в сети ниже определенного предела. В итоге сегодня затраты электроэнергии составляют примерно 13,6 киловатт в сутки, или в денежном эквиваленте – около 23 рублей, а годовой расход менее 8500 рублей. Кроме того, ощутимо снизились расходы на техническое обслуживание и ремонт.

О высокой эффективности мер по снижению энергопотребления свидетельствует интересный факт, когда жильцы 19-этажного многоквартирного дома в Екатеринбурге сэкономили миллион рублей. В доме была проведена модернизация всех систем жизнеобеспечения с заменой оборудования на современные энергосберегающие механизмы. Теперь, по словам управляющей ТСЖ, экономия на электроэнергии не самой большой по площади квартиры составляет 6 тысяч рублей ежегодно. Всего в доме 120 квартир площадью от 100 до 200 квадратных метров. Таким образом, общая экономия по дому составляет около миллиона рублей ежегодно. По договоренности с жильцами все эти деньги инвестируются в модернизацию действующего оборудования.

Как видно из всего вышесказанного, одним из важнейших условий успешного осуществления реформы российского ЖКХ является образование эффективных механизмов управления жилфондом. Инициативным собственникам государство готово помочь экономически, взяв на себя «львиную» долю затрат на капитальный ремонт и благоустройство дома.

Николай ТЕПЛОВ