«Одноэтажная Беларусь»: элегантное решение сложной проблемы
Кризис в экономике не снял с повестки дня жилищную проблему – скорее наоборот, обострил ее. Банки свернули кредитование покупки и строительства жилья, проценты по кредитам подскочили, многие стройки замерли. Правительство вновь задумалось над «жилищной» стратегией страны. Сейчас уже и стройки снова работают, и банковское кредитование более-менее восстановилось. Но вот внятной жилищно-строительной стратегии как не было, так и нет по сей день. Раз так, попробуем рассмотреть возможный вариант такой стратегии. Быть может, он окажется неплохим выходом для нашей страны.
В начале августа министр архитектуры и строительства республики Александр Селезнев сообщил, что в Беларуси в 2011 году планируется построить 9,1 миллиона квадратных метров жилья. Министр отметил, что некоторые руководители регионов призывают снизить объемы жилищного строительства в пользу возведения объектов социальной инфраструктуры. Однако, по словам чиновника, правительство не намерено отказываться от утвержденного плана, а на социальные объекты будет выделено дополнительное финансирование.
Селезнев также подчеркнул, что для строительства жилья в стране есть необходимые технические мощности и материальные ресурсы, но не хватает специалистов. По его словам, многие строители уезжают на заработки в Россию. В связи с этим, белорусские власти намерены нанимать украинцев, молдаван, литовцев – получается парадоксальная ситуация.
Впрочем, эта ситуация появилась не сейчас. Еще в августе прошлого года первый заместитель главы Минстройархитектуры Михаил Абрамчук заявлял, что белорусские строители намерены построить миллион квадратных метров жилья за рубежом. Чиновник отметил, что представители отечественного стройкомплекса «разъехались по странам СНГ и ищут, где можно оказать строительные услуги».
По официальным данным, в 2009 году в Беларуси было введено в эксплуатацию шесть миллионов квадратных метров жилья. В текущем году планируется построить девять миллионов квадратных метров. Но почти вся эта площадь относится к многоэтажным домам. А может, стоит попробовать кардинально иной вариант?
Исконная проблема столицы
Решать жилищную проблему белорусскому правительству приходится с того момента, как первый советский танк вошел в освобожденный Минск 3 июля 1944 года. С тех пор жители страны были свидетелями самых различных подходов к строительству жилья. Как результат, сегодня в наших городах имеется полный «архитектурный зоопарк» – «сталинки», «хрущевки», «брежневки», современные высотки и частный сектор невесть каких лет.
При этом каждые несколько лет очередное правительство разрабатывает новую концепцию решения жилищной проблемы, но спустя некоторое время и она оказывается практически невыполнимой. К примеру, не оправдала себя ставка на ипотеку, да и долевое строительство не оказалось панацеей. Сегодня, несмотря на недавний кризис, цены на стройматериалы не снижаются, а вот банковские кредиты оказались для большинства застройщиков недоступны. И можно сколько угодно урезать зарплаты строителям и прибыль строительным компаниям – это не решит проблему. Ведь в себестоимости квадратного метра строящегося жилья примерно 60-70 процентов приходится на стройматериалы. При этом из-за общего снижения доходов (в долларовом эквиваленте) платежеспособный спрос на новое жилье падает, хороня под собой лучшие начинания белорусского правительства.
Между тем, у Беларуси есть возможность как раз в послекризисных условиях сравнительно быстро решить проблему с жильем для своих граждан. Для этого потребуется адекватная современным реалиям госпрограмма и немного нестандартный подход.
Пример «Одноэтажной Америки»
Термин «одноэтажная Америка» родился в 20-30-х годах ХХ века, как раз тогда, когда США пребывали в Великой депрессии, а затем мучительно выходили из нее. Именно в это время наблюдался бум строительства одно- и двухэтажных частных домов в пригородах американских мегаполисов. Земля в пригородах была дешевой, а происходившая тогда же тотальная автомобилизация Америки автоматически снимала с повестки дня транспортную проблему.
Американские банки, остро нуждавшиеся как в клиентах, так и в государственных субсидиях, охотно подхватили начинание. Даже во время Великой Депрессии многие люди могли сами купить земельный участок возле города (они, напомню, были очень недорогие). Такой клиент тут же без проблем получал в банке многолетний кредит (просубсидированный государством) на строительство собственного дома. Роль местных властей была минимальной: они разрабатывали единые градостроительные правила, чтобы новые частные дома не создавали откровенный разнобой в городской архитектуре. Массовое жилищное строительство за счет банковских и муниципальных кредитов создало целую индустрию из небольших частных строительных фирм. Они создали множество новых рабочих мест, пошли инвестиции в производство стройматериалов. Америка начала выбираться из Депрессии.
Результат экономических мер почти столетней давности виден и сегодня: более 80% жителей США по-прежнему живут в «одноэтажной Америке» – огромных по площади жилых массивах, распростертых вокруг нашпигованных небоскребами центров американских городов. И американцам это нравится – в Калифорнии, самом богатом американском штате, можно проехать десятки километров – и не увидеть ни одного высотного здания.
Малоэтажная инициатива
В Беларуси в 90-х годах начало происходить нечто подобное. Была дана свобода коттеджному строительству, и нарождающийся средний класс тут же ринулся застраивать окрестности крупных городов собственными домами и домиками (самый наглядный пример – Боровляны под Минском). Ментальность белорусов, правда, сыграла свою роль – коттедж в пригороде не рассматривался как самостоятельное жилье, а служил лишь престижным приложением к городской квартире. Местные власти в процесс тогда особо не вмешивались, и в результате каждый строил что хотел и как хотел.
Однако примерно с 2000 года бум коттеджного строительства в белорусских пригородах естественным образом пошел на спад. У кого изначально были деньги и желание – тот отстроился, новых богачей появлялось не много, и спрос на участки для нового строительства резко упал. Зато вновь стали популярны дачи. А реальной ценностью на рынке недвижимости все это время оставалась (и остается) городская квартира.
Но, как известно, если в одном месте убыло, то в другом должно прибыть. Один знакомый автора этих строк делает весьма неплохой бизнес, производя в Беларуси сборно-разборные деревянные коттеджи и продавая их в Казахстан. Только туда – спроса на такой товар в Беларуси не нашлось, зато казахи с руками отрывают. Как говорит сам предприниматель, здесь произвести деревянный комплект для коттеджа (стены, пол, крыша и т.д.) – не проблема. Продать в Казахстане еще проще. Самая большая проблема – перевозка. Всякий таможенник, чиновник лапку за денежкой тянет. По словам бизнесмена, на сегодняшний день у него заказов в Казахстане – на две деревни. Осталось выполнить.
«Одноэтажная Беларусь»
Концепция «Одноэтажной Беларуси» – если она будет реализована – конечно, не станет панацеей от всех проблем. Но снизить остроту жилищного вопроса наверняка сможет. Лишь бы все не свелось к очередному неуправляемому «буму коттеджей».
Напомню, что в Беларуси очень низкая по европейским меркам плотность населения. Свободной земли, в том числе и вокруг городов, вполне достаточно, однако для сельского хозяйства она обычно малопригодна. В нынешней ситуации было бы разумным ходом свободно раздавать эту землю (в определенных пригородах, разумеется) нуждающимся в улучшении жилищных условий, но с оговоркой – начать строительство собственного дома на протяжении, скажем, одного года. А бюджетные средства, которые сейчас идут прямиком в строительные организации (где благополучно разворовываются либо просто нерационально тратятся), можно было бы потратить на создание инфраструктуры в районах «одноэтажной Беларуси» – сетей электро-, газо- , и водоснабжения, утилизации бытовых отходов, строительство дорог и телекоммуникационных сетей. Напомню, что именно отсутствие инфраструктуры во многом привело к сворачиванию массового коттеджного строительства в 90-х.
Схема действий проста: нуждающаяся в жилье семья бесплатно получает от государства участок земли под частное строительство, причем с готовой инфраструктурой. Стройтесь! Понятное дело: семейные сбережения в таком случае пойдут прямиком на строительство дома. Как и значительная часть ежемесячной зарплаты. А любой банк будет заинтересован в том, чтобы выдать такой семье долговременный ипотечный кредит. К слову, государство вполне может в таких ситуациях выступать поручителем по кредиту и даже частично гасить проценты.
У описанной схемы множество экономических преимуществ. Прежде всего, в активный экономический оборот вовлекаются частные сбережения. Значительная часть мелких личных капиталов незарегистрированных предпринимателей наверняка «выйдет из тени». У банков станет больше работы и клиентов. Во-вторых, на рынке активизируются малые частные строительные предприятия. А это не только налоговые поступления, но и множество новых рабочих мест. В-третьих, новый импульс для своего развития получит рынок недвижимости, пребывающий сейчас в «заторможенном» состоянии. В- четвертых, в новых пригородных жилых районах нужно будет создавать бытовую инфраструктуру – магазины, кафе, прачечные и химчистки, СТО, бензозаправки и т.д. А это огромное поле деятельности для малого бизнеса, «лакомый кусок» для небольших инвесторов, которым недоступны объекты типа нефтеперерабатывающих заводов.
В условиях, когда на рынке появится множество мелких строительных фирм, производители стройматериалов вынуждены будут действовать более гибко. А значит, помимо прочего, внедрять энергосберегающие технологии – чтобы снизить цены на свою продукцию. Добавьте сюда развитие производства «энергетически дешевых» стройматериалов – например, различных изделий из древесины.
Массовое выделение бесплатных земельных участков в пригородах несложно сделать полностью прозрачным процессом, исключив тем самым «коррупционную составляющую», традиционно высокую в строительном бизнесе. Сегодня, при точечной застройке многоэтажными жилыми домами, выделение земельных участков в городской черте – процесс долгий, сложный и абсолютно непрозрачный. О злоупотреблениях в этой сфере среди строителей ходят легенды. И наоборот, массовое выделение бесплатных земельных участков в пригородах вполне реально сделать вполне прозрачным. Нет дефицита – нет и предпосылок для коррупции. Конечно, правительству придется немало потрудиться – например, как когда-то в Америке, разработать и принять единые градостроительные (архитектурные и т.д.) нормы для одноэтажных жилых районов. Зато автоматически отпадет самый одиозный в сегодняшнем строительстве этап – печально известное согласование проекта.
И последнее. Очень не хотелось бы, чтобы государство, приняв программу в духе «Одноэтажной Беларуси», для ее реализации создало очередную правительственную комиссию с кучей чиновников из Минстройархитектуры. Тогда уж лучше не начинать. Как говорится, «Хочешь угробить начинание? Создай комиссию!».
Российский опыт
Схожие идеи уже начинают реализовываться в России. Еще на заседании президиума Госсовета в мае 2006 года было принято решение о проведении эксперимента – строительстве в трех федеральных округах (Центральном, Северо-Западном и Приволжском) крупных домостроительных комбинатов, которые вместо привычных железобетонных панелей выпускали бы с конвейера сборные индивидуальные и малоквартирные дома. Вторая часть эксперимента – застроить этими домами крупные микрорайоны и посмотреть на практике, каков будет результат. Главная идея – попытаться наладить в России массовое малоэтажное строительство, ориентированное на быстрорастущий средний класс.
Первый такой комбинат – кстати, крупнейший в Европе, – начал в этом году работать в Пушкине под Санкт-Петербургом. С июля, когда на комбинате запустили вторую очередь, производство выходит на проектную мощность – 2,5 тысячи домов и дуплексов (спаренных домов на две семьи) площадью от 80 до 120 квадратов в год. И спрос на них, как говорят производственники, обеспечен на годы вперед.
Антон Платов
В начале августа министр архитектуры и строительства республики Александр Селезнев сообщил, что в Беларуси в 2011 году планируется построить 9,1 миллиона квадратных метров жилья. Министр отметил, что некоторые руководители регионов призывают снизить объемы жилищного строительства в пользу возведения объектов социальной инфраструктуры. Однако, по словам чиновника, правительство не намерено отказываться от утвержденного плана, а на социальные объекты будет выделено дополнительное финансирование.
Селезнев также подчеркнул, что для строительства жилья в стране есть необходимые технические мощности и материальные ресурсы, но не хватает специалистов. По его словам, многие строители уезжают на заработки в Россию. В связи с этим, белорусские власти намерены нанимать украинцев, молдаван, литовцев – получается парадоксальная ситуация.
Впрочем, эта ситуация появилась не сейчас. Еще в августе прошлого года первый заместитель главы Минстройархитектуры Михаил Абрамчук заявлял, что белорусские строители намерены построить миллион квадратных метров жилья за рубежом. Чиновник отметил, что представители отечественного стройкомплекса «разъехались по странам СНГ и ищут, где можно оказать строительные услуги».
По официальным данным, в 2009 году в Беларуси было введено в эксплуатацию шесть миллионов квадратных метров жилья. В текущем году планируется построить девять миллионов квадратных метров. Но почти вся эта площадь относится к многоэтажным домам. А может, стоит попробовать кардинально иной вариант?
Исконная проблема столицы
Решать жилищную проблему белорусскому правительству приходится с того момента, как первый советский танк вошел в освобожденный Минск 3 июля 1944 года. С тех пор жители страны были свидетелями самых различных подходов к строительству жилья. Как результат, сегодня в наших городах имеется полный «архитектурный зоопарк» – «сталинки», «хрущевки», «брежневки», современные высотки и частный сектор невесть каких лет.
При этом каждые несколько лет очередное правительство разрабатывает новую концепцию решения жилищной проблемы, но спустя некоторое время и она оказывается практически невыполнимой. К примеру, не оправдала себя ставка на ипотеку, да и долевое строительство не оказалось панацеей. Сегодня, несмотря на недавний кризис, цены на стройматериалы не снижаются, а вот банковские кредиты оказались для большинства застройщиков недоступны. И можно сколько угодно урезать зарплаты строителям и прибыль строительным компаниям – это не решит проблему. Ведь в себестоимости квадратного метра строящегося жилья примерно 60-70 процентов приходится на стройматериалы. При этом из-за общего снижения доходов (в долларовом эквиваленте) платежеспособный спрос на новое жилье падает, хороня под собой лучшие начинания белорусского правительства.
Между тем, у Беларуси есть возможность как раз в послекризисных условиях сравнительно быстро решить проблему с жильем для своих граждан. Для этого потребуется адекватная современным реалиям госпрограмма и немного нестандартный подход.
Пример «Одноэтажной Америки»
Термин «одноэтажная Америка» родился в 20-30-х годах ХХ века, как раз тогда, когда США пребывали в Великой депрессии, а затем мучительно выходили из нее. Именно в это время наблюдался бум строительства одно- и двухэтажных частных домов в пригородах американских мегаполисов. Земля в пригородах была дешевой, а происходившая тогда же тотальная автомобилизация Америки автоматически снимала с повестки дня транспортную проблему.
Американские банки, остро нуждавшиеся как в клиентах, так и в государственных субсидиях, охотно подхватили начинание. Даже во время Великой Депрессии многие люди могли сами купить земельный участок возле города (они, напомню, были очень недорогие). Такой клиент тут же без проблем получал в банке многолетний кредит (просубсидированный государством) на строительство собственного дома. Роль местных властей была минимальной: они разрабатывали единые градостроительные правила, чтобы новые частные дома не создавали откровенный разнобой в городской архитектуре. Массовое жилищное строительство за счет банковских и муниципальных кредитов создало целую индустрию из небольших частных строительных фирм. Они создали множество новых рабочих мест, пошли инвестиции в производство стройматериалов. Америка начала выбираться из Депрессии.
Результат экономических мер почти столетней давности виден и сегодня: более 80% жителей США по-прежнему живут в «одноэтажной Америке» – огромных по площади жилых массивах, распростертых вокруг нашпигованных небоскребами центров американских городов. И американцам это нравится – в Калифорнии, самом богатом американском штате, можно проехать десятки километров – и не увидеть ни одного высотного здания.
Малоэтажная инициатива
В Беларуси в 90-х годах начало происходить нечто подобное. Была дана свобода коттеджному строительству, и нарождающийся средний класс тут же ринулся застраивать окрестности крупных городов собственными домами и домиками (самый наглядный пример – Боровляны под Минском). Ментальность белорусов, правда, сыграла свою роль – коттедж в пригороде не рассматривался как самостоятельное жилье, а служил лишь престижным приложением к городской квартире. Местные власти в процесс тогда особо не вмешивались, и в результате каждый строил что хотел и как хотел.
Однако примерно с 2000 года бум коттеджного строительства в белорусских пригородах естественным образом пошел на спад. У кого изначально были деньги и желание – тот отстроился, новых богачей появлялось не много, и спрос на участки для нового строительства резко упал. Зато вновь стали популярны дачи. А реальной ценностью на рынке недвижимости все это время оставалась (и остается) городская квартира.
Но, как известно, если в одном месте убыло, то в другом должно прибыть. Один знакомый автора этих строк делает весьма неплохой бизнес, производя в Беларуси сборно-разборные деревянные коттеджи и продавая их в Казахстан. Только туда – спроса на такой товар в Беларуси не нашлось, зато казахи с руками отрывают. Как говорит сам предприниматель, здесь произвести деревянный комплект для коттеджа (стены, пол, крыша и т.д.) – не проблема. Продать в Казахстане еще проще. Самая большая проблема – перевозка. Всякий таможенник, чиновник лапку за денежкой тянет. По словам бизнесмена, на сегодняшний день у него заказов в Казахстане – на две деревни. Осталось выполнить.
«Одноэтажная Беларусь»
Концепция «Одноэтажной Беларуси» – если она будет реализована – конечно, не станет панацеей от всех проблем. Но снизить остроту жилищного вопроса наверняка сможет. Лишь бы все не свелось к очередному неуправляемому «буму коттеджей».
Напомню, что в Беларуси очень низкая по европейским меркам плотность населения. Свободной земли, в том числе и вокруг городов, вполне достаточно, однако для сельского хозяйства она обычно малопригодна. В нынешней ситуации было бы разумным ходом свободно раздавать эту землю (в определенных пригородах, разумеется) нуждающимся в улучшении жилищных условий, но с оговоркой – начать строительство собственного дома на протяжении, скажем, одного года. А бюджетные средства, которые сейчас идут прямиком в строительные организации (где благополучно разворовываются либо просто нерационально тратятся), можно было бы потратить на создание инфраструктуры в районах «одноэтажной Беларуси» – сетей электро-, газо- , и водоснабжения, утилизации бытовых отходов, строительство дорог и телекоммуникационных сетей. Напомню, что именно отсутствие инфраструктуры во многом привело к сворачиванию массового коттеджного строительства в 90-х.
Схема действий проста: нуждающаяся в жилье семья бесплатно получает от государства участок земли под частное строительство, причем с готовой инфраструктурой. Стройтесь! Понятное дело: семейные сбережения в таком случае пойдут прямиком на строительство дома. Как и значительная часть ежемесячной зарплаты. А любой банк будет заинтересован в том, чтобы выдать такой семье долговременный ипотечный кредит. К слову, государство вполне может в таких ситуациях выступать поручителем по кредиту и даже частично гасить проценты.
У описанной схемы множество экономических преимуществ. Прежде всего, в активный экономический оборот вовлекаются частные сбережения. Значительная часть мелких личных капиталов незарегистрированных предпринимателей наверняка «выйдет из тени». У банков станет больше работы и клиентов. Во-вторых, на рынке активизируются малые частные строительные предприятия. А это не только налоговые поступления, но и множество новых рабочих мест. В-третьих, новый импульс для своего развития получит рынок недвижимости, пребывающий сейчас в «заторможенном» состоянии. В- четвертых, в новых пригородных жилых районах нужно будет создавать бытовую инфраструктуру – магазины, кафе, прачечные и химчистки, СТО, бензозаправки и т.д. А это огромное поле деятельности для малого бизнеса, «лакомый кусок» для небольших инвесторов, которым недоступны объекты типа нефтеперерабатывающих заводов.
В условиях, когда на рынке появится множество мелких строительных фирм, производители стройматериалов вынуждены будут действовать более гибко. А значит, помимо прочего, внедрять энергосберегающие технологии – чтобы снизить цены на свою продукцию. Добавьте сюда развитие производства «энергетически дешевых» стройматериалов – например, различных изделий из древесины.
Массовое выделение бесплатных земельных участков в пригородах несложно сделать полностью прозрачным процессом, исключив тем самым «коррупционную составляющую», традиционно высокую в строительном бизнесе. Сегодня, при точечной застройке многоэтажными жилыми домами, выделение земельных участков в городской черте – процесс долгий, сложный и абсолютно непрозрачный. О злоупотреблениях в этой сфере среди строителей ходят легенды. И наоборот, массовое выделение бесплатных земельных участков в пригородах вполне реально сделать вполне прозрачным. Нет дефицита – нет и предпосылок для коррупции. Конечно, правительству придется немало потрудиться – например, как когда-то в Америке, разработать и принять единые градостроительные (архитектурные и т.д.) нормы для одноэтажных жилых районов. Зато автоматически отпадет самый одиозный в сегодняшнем строительстве этап – печально известное согласование проекта.
И последнее. Очень не хотелось бы, чтобы государство, приняв программу в духе «Одноэтажной Беларуси», для ее реализации создало очередную правительственную комиссию с кучей чиновников из Минстройархитектуры. Тогда уж лучше не начинать. Как говорится, «Хочешь угробить начинание? Создай комиссию!».
Российский опыт
Схожие идеи уже начинают реализовываться в России. Еще на заседании президиума Госсовета в мае 2006 года было принято решение о проведении эксперимента – строительстве в трех федеральных округах (Центральном, Северо-Западном и Приволжском) крупных домостроительных комбинатов, которые вместо привычных железобетонных панелей выпускали бы с конвейера сборные индивидуальные и малоквартирные дома. Вторая часть эксперимента – застроить этими домами крупные микрорайоны и посмотреть на практике, каков будет результат. Главная идея – попытаться наладить в России массовое малоэтажное строительство, ориентированное на быстрорастущий средний класс.
Первый такой комбинат – кстати, крупнейший в Европе, – начал в этом году работать в Пушкине под Санкт-Петербургом. С июля, когда на комбинате запустили вторую очередь, производство выходит на проектную мощность – 2,5 тысячи домов и дуплексов (спаренных домов на две семьи) площадью от 80 до 120 квадратов в год. И спрос на них, как говорят производственники, обеспечен на годы вперед.
Антон Платов
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 30 за 2010 год в рубрике недвижимость
