«Периферийные» цены
Иногда можно услышать такое мнение, что по-настоящему рынок недвижимости в Беларуси существует только в Минске. Это, мягко говоря, не совсем так. Просто в Минске его основные черты выражены наиболее ярко, да и цены на нем значительно превышают периферийные. Однако и за пределами столицы рынок порой проявляет достаточную активность. Другое дело – цены на периферии. Так уж сложилось в Беларуси, что если у кого-то появляются по-настоящему большие деньги, то он стремится купить квартиру – пусть плохую – но только в Минске.
Причины этого скорее психологические и отнюдь не являются предметом данной статьи. Но, как результат, в нашей стране жилищные сделки за пределами столицы все чаще сводятся к длинным цепочкам обменов, только в самом начале и/или конце которых можно наблюдать «чистую» куплю-продажу.
Вокруг столицы
Как ни парадоксально, сейчас в Беларуси большое внимание привлекают цены на жилье, которое существует еще только в планах. Речь идет о городах- спутниках Минска, которые появятся в ближайшие 10 лет. По мнению начальника управления градостроительства комитета архитектуры и градостроительства Минского горисполкома Сергея Козловского, стоимость одного квадратного метра жилья в спутниках столицы будет сопоставима со стоимостью жилья в самом Минске.
«В рамках утвержденной правительством программы, стоимость одного квадратного метра жилья в каркасном исполнении, которое будет возводиться в городах-спутниках Минска, будет аналогична стоимости одного квадратного метра в Минске, с учетом стоимости возведения всей необходимой социальной инфраструктуры», – рассказал Сергей Козловский журналистам.
Он отметил, что возможно и снижение стоимости жилья, которое будет возводиться в городах-спутниках. «Если мы перейдем к индустриальной застройке, то затраты, а, следовательно, и цена будут ниже», – сказал представитель Мингорисполкома. Он напомнил, что согласно госпрограмме по строительству крупных жилых районов для жителей Минска в городах-спутниках и выносу из столицы производственных объектов, которая утверждена постановлением правительства, у Минска до 2020 года должно появиться девять городов-спутников: Дзержинск, Жодино, Фаниполь, Смолевичи, Столбцы, Узда, Руденск, Заславль и Логойск.
Сергей Козловский также рассказал, что в Беларуси предстоит разработать нормативно-правовую базу по определению статуса городов-спутников, а также систему кредитования граждан для строительства жилья в таких населенных пунктах.
По словам представителя Мингорисполкома, реализация проектов по строительству жилья в городах-спутниках Минска будет вестись в два этапа. На первом этапе, в порядке эксперимента, будет возведен многоэтажный жилой район в Смолевичах. Этот жилой квартал будет рассчитан на проживание 10 тысяч человек. Также планируется и строительство коттеджного жилого квартала в Смолевичском районе Минской области – в нем смогут проживать до 14 тысяч человек.
Суммарные затраты на строительство жилых кварталов в Смолевичах и Смолевичском районе, с учетом возведения объектов инженерной и социальной инфраструктуры, по словам Козловского, составят, «по укрупненным показателям», 5,28 триллиона белорусских рублей.
Новые жилые массивы с самого начала будут обеспечены всеми социально-культурными и бытовыми объектами. Что касается транспортного сообщения, то властям Минска и Минской области предстоит выполнить ремонт автомобильных и железных дорог. Не исключена и возможность прокладки линии для скоростного трамвая.
В то же время Сергей Козловский так и не смог пояснить журналистам, как именно будет решаться проблема занятости населения, которое будет проживать в новых жилых массивах. Он заметил, что «эти моменты предусмотрены программой», однако обратил внимание, что перенос в города-спутники из Минска промпредприятий, которые подлежат выносу за пределы столицы, сейчас не планируется.
Между тем, запланированные к строительству города-спутники Минска относятся к категории малых городов, и для развития бизнеса в этих регионах в Беларуси предусмотрены значительные льготы. Это позволит создавать в городах-спутниках принципиально новые промышленные предприятия. Кроме того, часть населения может быть занята на объектах соцкультбыта, которые планируется возводить в новых жилых массивах.
Областные центры
На рынках недвижимости областных центров Беларуси идут те же процессы, что и в столице – только уровень цен иной. Но и там падение цен на жилье за последние 1,5-2 года вполне сопоставимо со снижением стоимости квадратных метров в столице. Впрочем, существует и такое мнение: квартирный рынок в областных городах по ряду параметров выглядит более здоровым, чем в столице.
На вторичном рынке жилья во всех областных центрах картина по большому счету одинакова. То есть предложение квартир велико – вот только спрос мал. В таких условиях за последние полгода жилье подешевело в среднем на 8-13 процентов.
В Гродно, по свидетельству местных риэлторов, за последние полтора-два года рынок просел в меньших масштабах, чем столичный. Если еще в мае 2007- го за один квадратный метр в «хрущевке» или «брежневке» продавцы просили в среднем 1100 долларов, то сегодня его стоимость снизилась на 35-40 процентов. «Квадрат» в новостройке в среднем оценивается в 700 долларов, а вот старую однокомнатную квартиру эконом-класса уже можно купить за 26-27 тысяч. Но чаще всего на сделку покупатели соглашаются только в том случае, если владелец жилья уступит не менее 2-3 тысяч. К примеру, если однокомнатная квартира выставляется на продажу за 30 тысяч, то выясняется, что покупатель готов отдать за нее не более 25-26 тысяч долларов. Если «двушка» предлагается в ценовом диапазоне 35-40 тысяч, то платежеспособный спрос ограничивается примерно 32 тысячами. И ситуация на рынке такова, что продавцы вынуждены идти на поводу у покупателей.
Теперь рассмотрим Витебск. Еще два года назад стоимость однокомнатной квартиры в Витебске в среднем составляла 28-30 тысяч долларов. Витебск вообще всегда считался самым недорогим областным центром по стоимости квадратного метра – что довольно странно, учитывая его географическое положение. Сегодня цена предложения по сравнению с началом 2008 года отличается (в меньшую сторону) почти на треть – за жилье хрущевской планировки продавцы хотят получить порядка 20 тысяч. Впрочем, ничего удивительного в этом нет: требования витебчан-покупателей серьезно трансформировались. Дело в том, что в последнее время в городе на Двине началась активная застройка. Как результат, новые метры серьезно теснят с рынка старое жилье. Однокомнатную квартиру на окраине города вполне можно построить за 26-27 тысяч долларов. Достаточно низкие цены на первичном рынке стали серьезным препятствием для развития вторичного рынка. Немногочисленных витебских покупателей больше прельщает возможность поселиться в новом жилье, чем «привилегия» жить в центре, но в неудобной старой квартире.
Что касается Бреста, то в этом городе едва ли не в единственном в Беларуси в последнее время начала расти активность покупателей. По данным местных торговцев недвижимостью, средняя цена «квадрата» в Бресте сегодня находится на уровне 750 долларов. По числу сделок на квартирном рынке Бреста рекордным стал 2005 год, когда в городе было зарегистрировано порядка 2,3 тысячи актов купли-продажи жилья. В то время, замечу, банки гораздо активнее кредитовали покупателей вторичного жилья, чем делают это сейчас.
После 2005-го брестский рынок жилья стал понемногу сворачиваться. В 2006-2008 годах в среднем за год продавалось 1250-1350 квартир, в 2009 году – около 900. Причем это абсолютный показатель, ведь нередко случается так, что девелоперы оформляют новое жилье как вторичное, что несколько искажает статистику. В первом полугодии 2010-го в Бресте было зафиксировано 380 сделок купли-продажи жилья. Но сколько из этих сделок действительно относится не к новым квартирам – понять сложно.
Что же касается Могилева и Гомеля, то в этих юго-восточных белорусских городах также предлагается много жилья в новостройках, и оно существенно дешевле квадратных метров в старых домах. Если в новых панельных домах Могилева и Гомеля в среднем метр стоит около 600 долларов, то за давно построенные квартиры в кирпичных домах просят не менее 750 долларов за «квадрат». При этом подавляющее большинство сделок осуществляется с участием льготных кредитов. Кроме того, строительные компании стараются идти навстречу покупателям и предлагать им разные графики оплаты. Цены, которые наблюдаются сегодня в секторе вторичного жилья, очень разные. Например, средняя стоимость однокомнатных квартир в панельных домах – около 28 тысяч долларов, двухкомнатную квартиру можно купить за 38-40, «трешку» – за 46-47 тысяч долларов. Правда, спросом трехкомнатные квартиры почти не пользуются.
Комментарий специалиста
Сергей Шкорняк, риэлтор:
- По моему мнению, в денежном выражении весь провинциальный рынок жилья Беларуси тождественен рынку одного только Минска. Однако при меньшей стоимости квартир и заметно меньшей стоимости услуг посредников в областных центрах заниматься риэлторским бизнесом там попросту невыгодно. Собственно, сегодня и в Минске агентства не живут, а скорее выживают. А в областных центрах работают только те, кто имеет плотные связи с местными властями, и прежде всего – с местными БТИ. Обычно речь идет о родственных связях. В этом плане провинциальный рынок недвижимости практически не поменялся с 1990-х годов.
Что же касается цен на жилье в областных центрах, то, думаю, до конца года там если что и подорожает, так это самые дешевые из однокомнатных квартир. А квартиры большой площади будут плавно дешеветь как минимум до следующей весны. А точнее – до тех пор, пока не произойдет нечто, что резко подымет в цене вообще всю жилую недвижимость Беларуси.
Антон Платов
Причины этого скорее психологические и отнюдь не являются предметом данной статьи. Но, как результат, в нашей стране жилищные сделки за пределами столицы все чаще сводятся к длинным цепочкам обменов, только в самом начале и/или конце которых можно наблюдать «чистую» куплю-продажу.
Вокруг столицы
Как ни парадоксально, сейчас в Беларуси большое внимание привлекают цены на жилье, которое существует еще только в планах. Речь идет о городах- спутниках Минска, которые появятся в ближайшие 10 лет. По мнению начальника управления градостроительства комитета архитектуры и градостроительства Минского горисполкома Сергея Козловского, стоимость одного квадратного метра жилья в спутниках столицы будет сопоставима со стоимостью жилья в самом Минске.
«В рамках утвержденной правительством программы, стоимость одного квадратного метра жилья в каркасном исполнении, которое будет возводиться в городах-спутниках Минска, будет аналогична стоимости одного квадратного метра в Минске, с учетом стоимости возведения всей необходимой социальной инфраструктуры», – рассказал Сергей Козловский журналистам.
Он отметил, что возможно и снижение стоимости жилья, которое будет возводиться в городах-спутниках. «Если мы перейдем к индустриальной застройке, то затраты, а, следовательно, и цена будут ниже», – сказал представитель Мингорисполкома. Он напомнил, что согласно госпрограмме по строительству крупных жилых районов для жителей Минска в городах-спутниках и выносу из столицы производственных объектов, которая утверждена постановлением правительства, у Минска до 2020 года должно появиться девять городов-спутников: Дзержинск, Жодино, Фаниполь, Смолевичи, Столбцы, Узда, Руденск, Заславль и Логойск.
Сергей Козловский также рассказал, что в Беларуси предстоит разработать нормативно-правовую базу по определению статуса городов-спутников, а также систему кредитования граждан для строительства жилья в таких населенных пунктах.
По словам представителя Мингорисполкома, реализация проектов по строительству жилья в городах-спутниках Минска будет вестись в два этапа. На первом этапе, в порядке эксперимента, будет возведен многоэтажный жилой район в Смолевичах. Этот жилой квартал будет рассчитан на проживание 10 тысяч человек. Также планируется и строительство коттеджного жилого квартала в Смолевичском районе Минской области – в нем смогут проживать до 14 тысяч человек.
Суммарные затраты на строительство жилых кварталов в Смолевичах и Смолевичском районе, с учетом возведения объектов инженерной и социальной инфраструктуры, по словам Козловского, составят, «по укрупненным показателям», 5,28 триллиона белорусских рублей.
Новые жилые массивы с самого начала будут обеспечены всеми социально-культурными и бытовыми объектами. Что касается транспортного сообщения, то властям Минска и Минской области предстоит выполнить ремонт автомобильных и железных дорог. Не исключена и возможность прокладки линии для скоростного трамвая.
В то же время Сергей Козловский так и не смог пояснить журналистам, как именно будет решаться проблема занятости населения, которое будет проживать в новых жилых массивах. Он заметил, что «эти моменты предусмотрены программой», однако обратил внимание, что перенос в города-спутники из Минска промпредприятий, которые подлежат выносу за пределы столицы, сейчас не планируется.
Между тем, запланированные к строительству города-спутники Минска относятся к категории малых городов, и для развития бизнеса в этих регионах в Беларуси предусмотрены значительные льготы. Это позволит создавать в городах-спутниках принципиально новые промышленные предприятия. Кроме того, часть населения может быть занята на объектах соцкультбыта, которые планируется возводить в новых жилых массивах.
Областные центры
На рынках недвижимости областных центров Беларуси идут те же процессы, что и в столице – только уровень цен иной. Но и там падение цен на жилье за последние 1,5-2 года вполне сопоставимо со снижением стоимости квадратных метров в столице. Впрочем, существует и такое мнение: квартирный рынок в областных городах по ряду параметров выглядит более здоровым, чем в столице.
На вторичном рынке жилья во всех областных центрах картина по большому счету одинакова. То есть предложение квартир велико – вот только спрос мал. В таких условиях за последние полгода жилье подешевело в среднем на 8-13 процентов.
В Гродно, по свидетельству местных риэлторов, за последние полтора-два года рынок просел в меньших масштабах, чем столичный. Если еще в мае 2007- го за один квадратный метр в «хрущевке» или «брежневке» продавцы просили в среднем 1100 долларов, то сегодня его стоимость снизилась на 35-40 процентов. «Квадрат» в новостройке в среднем оценивается в 700 долларов, а вот старую однокомнатную квартиру эконом-класса уже можно купить за 26-27 тысяч. Но чаще всего на сделку покупатели соглашаются только в том случае, если владелец жилья уступит не менее 2-3 тысяч. К примеру, если однокомнатная квартира выставляется на продажу за 30 тысяч, то выясняется, что покупатель готов отдать за нее не более 25-26 тысяч долларов. Если «двушка» предлагается в ценовом диапазоне 35-40 тысяч, то платежеспособный спрос ограничивается примерно 32 тысячами. И ситуация на рынке такова, что продавцы вынуждены идти на поводу у покупателей.
Теперь рассмотрим Витебск. Еще два года назад стоимость однокомнатной квартиры в Витебске в среднем составляла 28-30 тысяч долларов. Витебск вообще всегда считался самым недорогим областным центром по стоимости квадратного метра – что довольно странно, учитывая его географическое положение. Сегодня цена предложения по сравнению с началом 2008 года отличается (в меньшую сторону) почти на треть – за жилье хрущевской планировки продавцы хотят получить порядка 20 тысяч. Впрочем, ничего удивительного в этом нет: требования витебчан-покупателей серьезно трансформировались. Дело в том, что в последнее время в городе на Двине началась активная застройка. Как результат, новые метры серьезно теснят с рынка старое жилье. Однокомнатную квартиру на окраине города вполне можно построить за 26-27 тысяч долларов. Достаточно низкие цены на первичном рынке стали серьезным препятствием для развития вторичного рынка. Немногочисленных витебских покупателей больше прельщает возможность поселиться в новом жилье, чем «привилегия» жить в центре, но в неудобной старой квартире.
Что касается Бреста, то в этом городе едва ли не в единственном в Беларуси в последнее время начала расти активность покупателей. По данным местных торговцев недвижимостью, средняя цена «квадрата» в Бресте сегодня находится на уровне 750 долларов. По числу сделок на квартирном рынке Бреста рекордным стал 2005 год, когда в городе было зарегистрировано порядка 2,3 тысячи актов купли-продажи жилья. В то время, замечу, банки гораздо активнее кредитовали покупателей вторичного жилья, чем делают это сейчас.
После 2005-го брестский рынок жилья стал понемногу сворачиваться. В 2006-2008 годах в среднем за год продавалось 1250-1350 квартир, в 2009 году – около 900. Причем это абсолютный показатель, ведь нередко случается так, что девелоперы оформляют новое жилье как вторичное, что несколько искажает статистику. В первом полугодии 2010-го в Бресте было зафиксировано 380 сделок купли-продажи жилья. Но сколько из этих сделок действительно относится не к новым квартирам – понять сложно.
Что же касается Могилева и Гомеля, то в этих юго-восточных белорусских городах также предлагается много жилья в новостройках, и оно существенно дешевле квадратных метров в старых домах. Если в новых панельных домах Могилева и Гомеля в среднем метр стоит около 600 долларов, то за давно построенные квартиры в кирпичных домах просят не менее 750 долларов за «квадрат». При этом подавляющее большинство сделок осуществляется с участием льготных кредитов. Кроме того, строительные компании стараются идти навстречу покупателям и предлагать им разные графики оплаты. Цены, которые наблюдаются сегодня в секторе вторичного жилья, очень разные. Например, средняя стоимость однокомнатных квартир в панельных домах – около 28 тысяч долларов, двухкомнатную квартиру можно купить за 38-40, «трешку» – за 46-47 тысяч долларов. Правда, спросом трехкомнатные квартиры почти не пользуются.
Комментарий специалиста
Сергей Шкорняк, риэлтор:
- По моему мнению, в денежном выражении весь провинциальный рынок жилья Беларуси тождественен рынку одного только Минска. Однако при меньшей стоимости квартир и заметно меньшей стоимости услуг посредников в областных центрах заниматься риэлторским бизнесом там попросту невыгодно. Собственно, сегодня и в Минске агентства не живут, а скорее выживают. А в областных центрах работают только те, кто имеет плотные связи с местными властями, и прежде всего – с местными БТИ. Обычно речь идет о родственных связях. В этом плане провинциальный рынок недвижимости практически не поменялся с 1990-х годов.
Что же касается цен на жилье в областных центрах, то, думаю, до конца года там если что и подорожает, так это самые дешевые из однокомнатных квартир. А квартиры большой площади будут плавно дешеветь как минимум до следующей весны. А точнее – до тех пор, пока не произойдет нечто, что резко подымет в цене вообще всю жилую недвижимость Беларуси.
Антон Платов
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 30 за 2010 год в рубрике недвижимость
