Минская недвижимость: свистопляска цен
Тому, что происходит сейчас на минском вторичном рынке жилья, довольно сложно дать определение. Разве что такое: рынок возвращается к здравому смыслу. То есть, несмотря на «официальное» завершение мирового экономического кризиса, цены на квартиры в Минске продолжают снижаться. И это вполне логично, если вспомнить, что количество предложений на вторичном рынке достигло максимума за последние пять лет.
Баланс спроса и цен: рынок в цифрах
Как свидетельствуют эксперты рынка недвижимости, за время, прошедшее с начала нынешнего года, цены на минские квартиры снизились более чем на 3,5 процента. И это при том, что в январе-феврале в белорусской столице наблюдалось даже небольшое подорожание жилья. Однако уже этой весной квартиры на вторичном рынке главного мегаполиса страны вообще практически не покупались, сведя активность рынка почти к нулю.
Так что те же эксперты вынуждены констатировать: нынешнего снижения цен все еще откровенно недостаточно для того, чтобы рынок «ожил». Так, на протяжении мая средняя цена предложения квадратного метра квартир на вторичном рынке жилья в Минске уменьшилась на 1,1 процента и составила 1395 долларов. Во второй половине мая лидерами по величине средних цен предложения квартир стали Центральный (1691 долларов за квадратный метр) и Советский (1508 долларов) районы. Самые низкие цены в Заводском (1255 долларов) и Московском (1340 долларов) районах. Средняя цена на квартиры увеличилась в Партизанском (на 1,2 процента) и Центральном (1,7 процента) районах. В Московском районе не изменилась. В остальных районах Минска средняя цена предложения квартир уменьшилась на 0,4-1,7 процента, больше всего – в Ленинском районе. Средняя цена предложения квартир на конец мая составила: 1-комнатных – 1460 долларов за квадратный метр, 2-комнатных – 1398, 3-комнатных – 1347, 4-комнатных – 1363.
Лидером по объему предлагаемого вторичного жилья в Минске остается Фрунзенский район – 21 процент. Меньше всего предложений в Партизанском районе – 5 процентов. Однокомнатных квартир предлагается 29 процентов, 2-комнатных – 35 процентов, 3-комнатных – 28, 4-комнатных – 8. Квартиры в новостройках Минска предлагаются по коммерческим ценам от 700 до 3 тысяч долларов за квадратный метр. Средняя цена предложения долевого строительства квартир и новостроек в Минске составляет 1288 долларов за квадратный метр – это почти на 1,5 процента меньше, чем в начале мая.
Тенденции явные и скрытые
В целом сегодня на белорусском рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация: риэлторы – первые, кто желает и ожидает снижения цен на квартиры. Причем значительного. И хотя такое снижение заведомо урежет гонорары самих торговцев недвижимостью, это сейчас совсем не главное. Главное – чтобы вторичный рынок «ожил», снова заработал. Потому что для риэлторов лучше, когда существует рынок с большим количеством «дешевых» сделок, чем рынок, на котором почти не совершается никаких сделок – ни с большими, ни с малыми комиссионными.
Безусловно, кризисный прошлый год весьма серьезно повлиял на весь белорусский рынок недвижимости. Можно вспомнить, что в первом полугодии 2009 года минские квартиры дешевели довольно быстро. Но затем наступил этап стабилизации цен, после которого за июль-сентябрь покупатели «вымыли» с рынка все дешевые «однушки». Эксперты рынка тогда категорически заявляли, что однокомнатных квартир по цене ниже 40-42 тысяч долларов мы уже никогда не увидим.
Но эксперты ошиблись. Сегодня в Минске без труда можно найти однокомнатные хрущевки за 37-38 тысяч долларов. По таким ценам предлагаются квартиры на первых и последних этажах старых пятиэтажек по улицам Чигладзе, Павловского, Кошевого, Садовой и Красина. Немного дешевле 40 тысяч долларов можно купить стандартную «однушку» в панельных домах, но только на первых этажах. А вот по цене до 45 тысяч долларов предлагается много однокомнатных квартир во всех районах столицы. Впрочем, больше всего однокомнатных квартир в Минске предлагается по цене от 45 до 55 тысяч долларов.
Однако больше всего на вторичном рынке столицы предлагается двухкомнатных квартир. В этом сегменте нынешней весной также появились предложения по весьма заманчивым ценам. К примеру, небольшие «двушки» общей площадью до 43 квадратных метров на крайних этажах в старых домах предлагаются по цене от 43 до 47 тысяч долларов. Предложения относятся к улицам Корвата, Гая, Пермской, Ротмистрова, Щербакова и ряду других. Однако большинство двухкомнатных квартир в Минске все же предлагаются по цене до 55 тысяч долларов. При этом стандартные двухкомнатные общей площадью до 53 квадратных метров оцениваются в диапазоне от 55 до 70 тысяч долларов.
Что касается трехкомнатных квартир, то самые дешевые из них сегодня предлагаются за 54-63 тысячи долларов. Однако средняя цена на этом сегменте рынка сейчас колеблется от 70 до 80 тысяч долларов.
Про четырехкомнатные квартиры говорить сложно – на их рынке сделки совершаются редко и сопряжены с очень серьезными колебаниями цены в каждом отдельном случае.
Затихший рынок
Чтобы понять масштабы падения минского квартирного рынка, нужно вспомнить, каким он был в предыдущие годы. Судите сами: в 1998 году в белорусской столице было зарегистрировано порядка 34 тысяч сделок купли-продажи. В 1999 году активность покупателей снизилась – 32.120 сделок, в 2000 году – уже 24.000, в 2001-м – 19.200. Тенденция продолжалась до 2006-го – в этом году было оформлено всего 6780 сделок. Потом положение несколько выправилось, и в 2007-2008 годах в Минске фиксировалось примерно 9-10 тысяч сделок купли-продажи жилой недвижимости в год. В 2009 году этот показатель сократился раза в три. Ну а в нынешнем году, по оценкам риэлторов, количество сделок с квартирами может оказаться менее 6000. Само собой, такое состояние рынка просто «убивает» риэлторский бизнес. В 2008-м в Минске насчитывалось 125 агентств недвижимости, а сейчас их осталось 108. Специалисты грустно замечают, что в 2011 год столица может войти всего с полусотней риэлтерских фирм.
При том, что количество сделок с минскими квартирами радикально упало, предложение квартир на продажу необычайно выросло. Сегодня на продажу в Минске предлагается порядка 10 тысяч квартир. Это самая большая цифра за последние 5-7 лет.
Поясню, что это означает. У многих минчан есть желание и возможность улучшить жилищные условия. Для этого они хотели бы продать свою квартиру, добавить денег и купить новую, попросторнее. Однако сегодня, чтобы продать жилье, нужно сбросить 20-30 процентов от его стоимости. А чтобы получилась «цепная» сделка с несколькими квартирами (как обычно и происходило раньше), нужно договориться о таких скидках со всеми участниками «жилищной рокировки». Но в нынешних условиях рынка это нереально.
Ситуацию можно было бы переломить, если бы банки охотнее кредитовали сделки по купле-продаже квартир. Но банки тоже не хотят рисковать. Или, говоря точнее, банки не хотят связываться с жильем – они и так находятся под постоянным давлением властей в связи с необходимостью кредитовать тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Впрочем, это совсем другая история.
Прогноз
Как полагают эксперты, в ближайшие месяцы (или даже кварталы) цены на столичные квартиры продолжат плавно снижаться. Однако вторичный рынок минских квартир возродится только тогда, когда собственники квартир смирятся с новой ситуацией на рынке и примут новые цены. То есть поймут, что к неоправданно высоким квартирным ценам 2002-2008 годов возврата уже не будет. По крайней мере, в обозримом будущем.
И последнее. Нужно учитывать, что снижение стоимости квадратного метра жилья также обусловлено ослаблением белорусского рубля по отношению к доллару. Естественно, когда котировки доллара растут, то стоимость объекта, если считать в американской валюте, падает. Поэтому цены на жилье будут снижаться до тех пор, пока ситуация на валютном рынке не стабилизируется.
Комментарий специалиста:
Алексей Илонов, эксперт минского агентства недвижимости:
- Зимой на минском рынке жилья покупатели заняли выжидательную позицию – они ждали резкого падения цен на квартиры. Но продавцы тоже выжидали – они не хотели «ронять» цены, боясь серьезно прогадать. Однако сейчас, в самом начале лета, вопреки прежним сезонным закономерностям, рынок начинает «просыпаться». То есть потенциальные покупатели, как правило, уже определись с выбором квартиры, местоположением будущего жилья и ценой квадратного метра. При этом ажиотажа среди покупателей нет, так что стоимость квадратного метра изменяться в сторону увеличения ни в коем случае не будет.
Цены на жилье формируются в зависимости от разных факторов: местоположения, этажности, количества квартир в доме, года постройки, качества строения и отделки, наличия автостоянки, близости школы либо детского сада и т.д. Не может одинаково стоить цена квадратного метра в панельном и каркасно-блочном доме. Также не может быть одинаковой стоимость квартиры в центре города и на периферии.
В любом случае цены, по которым сегодня реально продаются квартиры, кардинально отличаются от заявленных. На сколько процентов – в каждом случае по-разному. Не редкость ситуации, когда цена квартиры снижается и в два раза.
Интересный момент: покупатели стали более благожелательно относиться к микрорайонам. Сегодня они уже достаточно обустроены, обеспечены инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники, магазины), к некоторым проведено метро. Также сегодня много говорят о расширении городской черты и строительстве городов-спутников. Думаю, что это приведет к тому, что стоимость квадратного метра в городах-спутниках будет приближаться к общегородским расценкам.
Что касается строительства нового жилья, то строительство в Минске, конечно, ведется, но его темпы нередко оставляют желать лучшего. И это касается всего рынка коммерческого жилья. Одна из причин – снежная зима, которая приостановила немало строительных работ.
В любом случае, платежеспособные потребители имеют возможность выбирать между различными проектами. И обычно они отдают предпочтение застройщикам, которые уже «вышли из земли» (то есть стадии котлована-фундамента) и активно ведут работы на строительной площадке. Немаловажна и положительная репутация на рынке. В таком случае можно надеяться, что строящийся дом будет сдан к сроку, без задержек. Застройщик заинтересован в этом не меньше, чем сам дольщик, особенно если в проект уже вложены достаточно большие деньги.
По официальным данным, в 2009 году в Беларуси было введено в эксплуатацию 5,849 миллионов квадратных метров жилья – это на 14,6 процента превысило уровень предыдущего года. Просто невероятный показатель даже на фоне соседней России. Почти половина этих объемов была обеспечена за счет льготного кредитования и бюджетных источников. При этом более половины построенного в стране жилья приходится на долю частных компаний. По оценкам участников рынка, если государство продолжит вливать средства в строительный сектор, а цена банковских кредитов снизится, к концу 2010- го цены на первичном рынке могут подняться на 8-10 процентов – и спрос на «первичку» не упадет.
Сегодня на первичном рынке реализуются совершенно различные девелоперские проекты – от бюджетных до объектов премиум-класса. И, судя по всему, покупатели найдутся на все из них. Если застройщик начинает реализовывать проект, значит, у него есть уверенность, что найдет своих покупателей. Все зависит от сегмента. Возьмем, например, строящийся сегодня в Минске первый жилой небоскреб «Парус», который планируется ввести в эксплуатацию во II квартале 2011-го. Данный проект ориентирован в первую очередь на бизнесменов, которые хотят жить по европейским стандартам. Насколько я знаю, уже многие иностранные компании, работающие в Беларуси, проявляют интерес к этому дому. Некоторые рассматривают дом в качестве места для проживания своих сотрудников, а также временного пребывания гостей, участников различных делегаций, часто посещающих нашу страну.
Антон Платов
Баланс спроса и цен: рынок в цифрах
Как свидетельствуют эксперты рынка недвижимости, за время, прошедшее с начала нынешнего года, цены на минские квартиры снизились более чем на 3,5 процента. И это при том, что в январе-феврале в белорусской столице наблюдалось даже небольшое подорожание жилья. Однако уже этой весной квартиры на вторичном рынке главного мегаполиса страны вообще практически не покупались, сведя активность рынка почти к нулю.
Так что те же эксперты вынуждены констатировать: нынешнего снижения цен все еще откровенно недостаточно для того, чтобы рынок «ожил». Так, на протяжении мая средняя цена предложения квадратного метра квартир на вторичном рынке жилья в Минске уменьшилась на 1,1 процента и составила 1395 долларов. Во второй половине мая лидерами по величине средних цен предложения квартир стали Центральный (1691 долларов за квадратный метр) и Советский (1508 долларов) районы. Самые низкие цены в Заводском (1255 долларов) и Московском (1340 долларов) районах. Средняя цена на квартиры увеличилась в Партизанском (на 1,2 процента) и Центральном (1,7 процента) районах. В Московском районе не изменилась. В остальных районах Минска средняя цена предложения квартир уменьшилась на 0,4-1,7 процента, больше всего – в Ленинском районе. Средняя цена предложения квартир на конец мая составила: 1-комнатных – 1460 долларов за квадратный метр, 2-комнатных – 1398, 3-комнатных – 1347, 4-комнатных – 1363.
Лидером по объему предлагаемого вторичного жилья в Минске остается Фрунзенский район – 21 процент. Меньше всего предложений в Партизанском районе – 5 процентов. Однокомнатных квартир предлагается 29 процентов, 2-комнатных – 35 процентов, 3-комнатных – 28, 4-комнатных – 8. Квартиры в новостройках Минска предлагаются по коммерческим ценам от 700 до 3 тысяч долларов за квадратный метр. Средняя цена предложения долевого строительства квартир и новостроек в Минске составляет 1288 долларов за квадратный метр – это почти на 1,5 процента меньше, чем в начале мая.
Тенденции явные и скрытые
В целом сегодня на белорусском рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация: риэлторы – первые, кто желает и ожидает снижения цен на квартиры. Причем значительного. И хотя такое снижение заведомо урежет гонорары самих торговцев недвижимостью, это сейчас совсем не главное. Главное – чтобы вторичный рынок «ожил», снова заработал. Потому что для риэлторов лучше, когда существует рынок с большим количеством «дешевых» сделок, чем рынок, на котором почти не совершается никаких сделок – ни с большими, ни с малыми комиссионными.
Безусловно, кризисный прошлый год весьма серьезно повлиял на весь белорусский рынок недвижимости. Можно вспомнить, что в первом полугодии 2009 года минские квартиры дешевели довольно быстро. Но затем наступил этап стабилизации цен, после которого за июль-сентябрь покупатели «вымыли» с рынка все дешевые «однушки». Эксперты рынка тогда категорически заявляли, что однокомнатных квартир по цене ниже 40-42 тысяч долларов мы уже никогда не увидим.
Но эксперты ошиблись. Сегодня в Минске без труда можно найти однокомнатные хрущевки за 37-38 тысяч долларов. По таким ценам предлагаются квартиры на первых и последних этажах старых пятиэтажек по улицам Чигладзе, Павловского, Кошевого, Садовой и Красина. Немного дешевле 40 тысяч долларов можно купить стандартную «однушку» в панельных домах, но только на первых этажах. А вот по цене до 45 тысяч долларов предлагается много однокомнатных квартир во всех районах столицы. Впрочем, больше всего однокомнатных квартир в Минске предлагается по цене от 45 до 55 тысяч долларов.
Однако больше всего на вторичном рынке столицы предлагается двухкомнатных квартир. В этом сегменте нынешней весной также появились предложения по весьма заманчивым ценам. К примеру, небольшие «двушки» общей площадью до 43 квадратных метров на крайних этажах в старых домах предлагаются по цене от 43 до 47 тысяч долларов. Предложения относятся к улицам Корвата, Гая, Пермской, Ротмистрова, Щербакова и ряду других. Однако большинство двухкомнатных квартир в Минске все же предлагаются по цене до 55 тысяч долларов. При этом стандартные двухкомнатные общей площадью до 53 квадратных метров оцениваются в диапазоне от 55 до 70 тысяч долларов.
Что касается трехкомнатных квартир, то самые дешевые из них сегодня предлагаются за 54-63 тысячи долларов. Однако средняя цена на этом сегменте рынка сейчас колеблется от 70 до 80 тысяч долларов.
Про четырехкомнатные квартиры говорить сложно – на их рынке сделки совершаются редко и сопряжены с очень серьезными колебаниями цены в каждом отдельном случае.
Затихший рынок
Чтобы понять масштабы падения минского квартирного рынка, нужно вспомнить, каким он был в предыдущие годы. Судите сами: в 1998 году в белорусской столице было зарегистрировано порядка 34 тысяч сделок купли-продажи. В 1999 году активность покупателей снизилась – 32.120 сделок, в 2000 году – уже 24.000, в 2001-м – 19.200. Тенденция продолжалась до 2006-го – в этом году было оформлено всего 6780 сделок. Потом положение несколько выправилось, и в 2007-2008 годах в Минске фиксировалось примерно 9-10 тысяч сделок купли-продажи жилой недвижимости в год. В 2009 году этот показатель сократился раза в три. Ну а в нынешнем году, по оценкам риэлторов, количество сделок с квартирами может оказаться менее 6000. Само собой, такое состояние рынка просто «убивает» риэлторский бизнес. В 2008-м в Минске насчитывалось 125 агентств недвижимости, а сейчас их осталось 108. Специалисты грустно замечают, что в 2011 год столица может войти всего с полусотней риэлтерских фирм.
При том, что количество сделок с минскими квартирами радикально упало, предложение квартир на продажу необычайно выросло. Сегодня на продажу в Минске предлагается порядка 10 тысяч квартир. Это самая большая цифра за последние 5-7 лет.
Поясню, что это означает. У многих минчан есть желание и возможность улучшить жилищные условия. Для этого они хотели бы продать свою квартиру, добавить денег и купить новую, попросторнее. Однако сегодня, чтобы продать жилье, нужно сбросить 20-30 процентов от его стоимости. А чтобы получилась «цепная» сделка с несколькими квартирами (как обычно и происходило раньше), нужно договориться о таких скидках со всеми участниками «жилищной рокировки». Но в нынешних условиях рынка это нереально.
Ситуацию можно было бы переломить, если бы банки охотнее кредитовали сделки по купле-продаже квартир. Но банки тоже не хотят рисковать. Или, говоря точнее, банки не хотят связываться с жильем – они и так находятся под постоянным давлением властей в связи с необходимостью кредитовать тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Впрочем, это совсем другая история.
Прогноз
Как полагают эксперты, в ближайшие месяцы (или даже кварталы) цены на столичные квартиры продолжат плавно снижаться. Однако вторичный рынок минских квартир возродится только тогда, когда собственники квартир смирятся с новой ситуацией на рынке и примут новые цены. То есть поймут, что к неоправданно высоким квартирным ценам 2002-2008 годов возврата уже не будет. По крайней мере, в обозримом будущем.
И последнее. Нужно учитывать, что снижение стоимости квадратного метра жилья также обусловлено ослаблением белорусского рубля по отношению к доллару. Естественно, когда котировки доллара растут, то стоимость объекта, если считать в американской валюте, падает. Поэтому цены на жилье будут снижаться до тех пор, пока ситуация на валютном рынке не стабилизируется.
Комментарий специалиста:
Алексей Илонов, эксперт минского агентства недвижимости:
- Зимой на минском рынке жилья покупатели заняли выжидательную позицию – они ждали резкого падения цен на квартиры. Но продавцы тоже выжидали – они не хотели «ронять» цены, боясь серьезно прогадать. Однако сейчас, в самом начале лета, вопреки прежним сезонным закономерностям, рынок начинает «просыпаться». То есть потенциальные покупатели, как правило, уже определись с выбором квартиры, местоположением будущего жилья и ценой квадратного метра. При этом ажиотажа среди покупателей нет, так что стоимость квадратного метра изменяться в сторону увеличения ни в коем случае не будет.
Цены на жилье формируются в зависимости от разных факторов: местоположения, этажности, количества квартир в доме, года постройки, качества строения и отделки, наличия автостоянки, близости школы либо детского сада и т.д. Не может одинаково стоить цена квадратного метра в панельном и каркасно-блочном доме. Также не может быть одинаковой стоимость квартиры в центре города и на периферии.
В любом случае цены, по которым сегодня реально продаются квартиры, кардинально отличаются от заявленных. На сколько процентов – в каждом случае по-разному. Не редкость ситуации, когда цена квартиры снижается и в два раза.
Интересный момент: покупатели стали более благожелательно относиться к микрорайонам. Сегодня они уже достаточно обустроены, обеспечены инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники, магазины), к некоторым проведено метро. Также сегодня много говорят о расширении городской черты и строительстве городов-спутников. Думаю, что это приведет к тому, что стоимость квадратного метра в городах-спутниках будет приближаться к общегородским расценкам.
Что касается строительства нового жилья, то строительство в Минске, конечно, ведется, но его темпы нередко оставляют желать лучшего. И это касается всего рынка коммерческого жилья. Одна из причин – снежная зима, которая приостановила немало строительных работ.
В любом случае, платежеспособные потребители имеют возможность выбирать между различными проектами. И обычно они отдают предпочтение застройщикам, которые уже «вышли из земли» (то есть стадии котлована-фундамента) и активно ведут работы на строительной площадке. Немаловажна и положительная репутация на рынке. В таком случае можно надеяться, что строящийся дом будет сдан к сроку, без задержек. Застройщик заинтересован в этом не меньше, чем сам дольщик, особенно если в проект уже вложены достаточно большие деньги.
По официальным данным, в 2009 году в Беларуси было введено в эксплуатацию 5,849 миллионов квадратных метров жилья – это на 14,6 процента превысило уровень предыдущего года. Просто невероятный показатель даже на фоне соседней России. Почти половина этих объемов была обеспечена за счет льготного кредитования и бюджетных источников. При этом более половины построенного в стране жилья приходится на долю частных компаний. По оценкам участников рынка, если государство продолжит вливать средства в строительный сектор, а цена банковских кредитов снизится, к концу 2010- го цены на первичном рынке могут подняться на 8-10 процентов – и спрос на «первичку» не упадет.
Сегодня на первичном рынке реализуются совершенно различные девелоперские проекты – от бюджетных до объектов премиум-класса. И, судя по всему, покупатели найдутся на все из них. Если застройщик начинает реализовывать проект, значит, у него есть уверенность, что найдет своих покупателей. Все зависит от сегмента. Возьмем, например, строящийся сегодня в Минске первый жилой небоскреб «Парус», который планируется ввести в эксплуатацию во II квартале 2011-го. Данный проект ориентирован в первую очередь на бизнесменов, которые хотят жить по европейским стандартам. Насколько я знаю, уже многие иностранные компании, работающие в Беларуси, проявляют интерес к этому дому. Некоторые рассматривают дом в качестве места для проживания своих сотрудников, а также временного пребывания гостей, участников различных делегаций, часто посещающих нашу страну.
Антон Платов
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 22 за 2010 год в рубрике недвижимость
