О реализации проектов в сфере индустриально-складской недвижимости
Осенью 2008-го в столице Беларуси на выставке «Транспорт и Логистика» прошел семинар «Логистические комплексы класса А». Спустя год данная тема получила свое продолжение. На семинаре, подобном прошлогоднему, выступил ведущий специалист Центра компетенции международной консалтинговой компании Logistics Field Audit (LFA) Дмитрий Латыш из Минска. Этот центр входит в состав белорусско-российской компании «Феликс». Ниже – изложение основных положений упомянутого доклада об отечественном и зарубежном опыте реализации инвестиционно-строительных проектов в сфере индустриально-складской недвижимости.
Главной целью выступления Д. Латыша явилась демонстрация зарубежного подхода к реализации инвестиционных проектов, основанного на методологии UNIDO – «Организации объединенных наций по промышленному развитию» и Всемирного банка; сложившегося подхода в отечественной практике; опыта и компетенции компании «Феликс».
Отличие зарубежного подхода от отечественного в означенном деле – концентрация основной доли инженерных и экономических аналитических исследований на предынвестиционной стадии инвестиционного проекта. А стоимость таких исследований порой не превышает всего лишь одного процента от общего объема инвестиций. Именно этой стадии, или фазе, за рубежом придается особое значение, поскольку она способна обеспечить еще до начала строительных работ 90–95 процентов всей экономии бюджета инвестиционного проекта. При этом в результате его полноценной технико-экономической подготовки и профессионального управления возможна экономия бюджета проекта до 20 процентов и сокращение сроков его реализации до 40 процентов. В отечественной же практике объем исследований на предынвестиционной стадии сводится только к разработке бизнес-плана. Хотя он в общем случае и отражает эффективность инвестиционного проекта, однако по своей сути освещает главным образом эксплуатационную фазу его реализации. Следовательно, инженерно-строительная сторона создания объекта недвижимости в границах конкретной территории или земельного участка, которая получает обоснование в рамках бизнес-планирования, по большому счету не исследуется.
Вот пример из практики. Одной белорусской организации после изучения земельного участка на предмет того, можно ли там построить логистический центр, отвечающий заложенным в бизнес-плане требованиям, потребовалось отводить дополнительных 9-10 гектаров земли. Это ровно столько же, сколько у этой организации было. Впрочем, ей повезло, так как нашлась возможность избежать безвыходной ситуации. Участок для строительства предполагается расширить. Но сделать это придется за счет пахотных земель. А в этом случае неизбежно возникает проблема соответствующего согласования.
Исследования отечественной практики в области подготовки и осуществления инвестиционно-строительных проектов, связанных с возведением логистических центров или, говоря по-другому, административно-складских комплексов класса А, позволили выявить не только недостаточный объем исследований на предынвестиционной стадии проекта, находящих свое отражение лишь в бизнес-плане, но и другие недостатки.
О втором недостатке. Задание на проектирование объекта (техническое задание) разрабатывается заказчиком или непосредственным проектировщиком объекта, компетенция которых в области технологических процессов, имеющих место в логистических центрах, оставляет желать много лучшего. Данное обстоятельство неизбежно приводит к ошибкам в проектировании и корректировкам проекта. Кстати сказать, корректировки – это вторая по значимости причина срыва сроков ввода объектов в эксплуатацию в Беларуси.
Указанные негативные моменты не в последнюю очередь связаны и с отсутствием полноценных норм проектирования объектов такого формата в республике. Действующий в настоящее время технический кодекс установившейся практики ТКП 45-3.02-95-2008 «Складские здания. Строительные нормы проектирования» предоставляет возможность снизить некоторый процент неопределенности. Однако описывает термин «склад» как «здание, сооружение или помещение, приспособленное» только лишь «для хранения веществ, материалов, продукции, сырья». А ведь основное предназначение современных складских или, точнее, логистических комплексов – это переработка грузов.
Нелишне также отметить, что под термином «инвестиционный проект» в Беларуси понимается просто набор документов. Согласно СНБ 1.02.03-97 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений», «инвестиционный проект – это совокупность документов, характеризующих проект от его замысла до достижения заданных показателей эффективности».
Здесь уместно привести и другие определения инвестиционного проекта:
– «Проект – это комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения, в течение заданного периода времени и при установленном бюджете, поставленных задач с четко определенными целями…» (Оперативное руководство № 2.20 Всемирного банка);
– «Проект – это отдельное предприятие с определенными целями, часто включающими требования по времени, стоимости и качеству достигаемых результатов». (Английская Ассоциация менеджеров проекта);
– «Проект – это временное предприятие, предназначенное для создания уникального продукта или услуги». (Свод знаний по управлению проектами, Project Management Institute, США);
Значит, под инвестиционно-строительным проектом следует понимать комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на возведение объекта недвижимости в течение заданного периода времени, в рамках установленного бюджета, в соответствии с разработанной проектной документацией. Второй недостаток – отсутствие вариантного моделирования, или проектирования, объемно-планировочных и конструктивных решений логистических центров, которые направлены на сокращение их стоимости и продолжительности их строительства.
Третий недостаток – строительство объектов рассматриваемого типа по так называемой генподрядной схеме. К слову, пару лет назад на уровне Министерства архитектуры и строительства Беларуси поднимался вопрос, что лучше: привлекать управляющую инжиниринговую организацию или использовать классическую схему «заказчик (инвестор) – генеральный проектировщик – генеральный подрядчик». И в результате выполнения соответствующей научно-исследовательской работы оценка зарубежного и пока еще скромного отечественного опыта доказала первенство варианта с привлечением управляющей организации.
Важно отметить, что недавно силами НИАП «Стройэкономика» при участии автора излагаемого доклада были разработаны нормы продолжительности строительства логистических центров. Данные нормы включены в проектную редакцию технического кодекса установившейся практики. Согласно этому документу, например, на строительство логистического центра общей площадью 20 тысяч квадратных метров отводится 17-18 месяцев.
В соответствии с рекомендациями компании «Феликс» предынвестиционная стадия инвестиционно-строительного проекта включает следующие позиции: – формирование инвестиционного замысла или, иначе, инвестиционной стратегии;
– определение потенциальных земельных участков под строительство объекта;
– инженерно-логистическую экспертизу земельных участков;
– выбор земельного участка;
– вариантную разработку концепции объекта;
– разработку детального технического задания на проектирование объекта.
Что касается инвестиционной стадии, то она, согласно рекомендациям той же компании, должна состоять из следующих этапов:
– привлечение профессионального управляющего инвестиционно-строительным проектом;
– планирование инвестиционно-строительного проекта;
– проведение переговоров и заключение предварительных контрактов;
– проектно-изыскательские работы;
– заключение контрактов;
– строительно-монтажные работы;
– сдача объекта в эксплуатацию.
Ярким примером создания современного складского комплекса служит логистический парк «SLT – Южный логистический терминал» класса А в подмосковном городе Климовске. Это совместный проект Raven Russia Limited и белорусско-российской компании «Феликс». На 2009 год запланирован ввод в эксплуатацию первой очереди указанного объекта. Ее площадь – около 55 тысяч квадратных метров. Общая же площадь логистического парка в Климовске должна быть вдвое больше, то есть 110 тысяч квадратных метров. Планируемый объем инвестиций – около 122,8 миллиона долларов. Стратегия – сдача в аренду. В данном случае «Феликс» является управляющей компанией, осуществляющей инжиниринг. Небезынтересна структура инвестиций в проект. Распределение фактических расходов по состоянию на 1 сентября 2009 года оказалось таким: строительство – 61 процент, административные расходы – 5 процентов, дорога – 3 процента, теплоэнергетика – 12 процентов, электроэнергия – 1 процент, вода и ливневая канализация – 2 процента, канализационная насосная станция и пожарные резервуары – 2 процента, налог на добавленную стоимость по строительным расходам – 14 процентов. Привлечение управляющей компании в случае логистического парка SLT позволило:
– сосредоточить ответственность за реализацию всего инвестиционного цикла на одном исполнителе;
– повысить точность оценки инвестиций в проект, надежность и адекватность общего бюджета;
– оптимизировать систему финансирования проекта за счет планирования потока наличности и необходимых источников финансирования;
– осуществить возведение первой очереди объекта в рамках бюджета.
Что касается Центра компетенции LFA в Беларуси, то его создание здесь вполне логично. 29 августа 2008 года утверждена Программа развития логистической системы Республики Беларусь на период до 2015 года. Только согласно этому документу, в течение восьми лет в стране запланировано построить девятнадцать транспортно-логистических центров. Объекты индустриальной недвижимости подобного типа для Беларуси в новинку, опыт их проектирования и строительства пока не накоплен. Поэтому консалтинговые услуги, которые предлагает белорусский Центр компетенции LFA, работающий в рамках СООО «Феликс» – минской части белорусско-российской компании «Феликс», представляются весьма актуальными.
За время своего непродолжительного существования белорусский Центр компетенции LFA разработал четыре концепции создания логистических центров класса А в республике: общей площадью 24 тысячи, 44,5 тысячи и 30 тысяч квадратных метров в Минской области, а также общей площадью 15 тысяч квадратных метров в Могилевской области. В портфеле проектов минской компании «Феликс» также разработка проектно-сметной документации на строительство двух из названных логистических центров: самого большого в Минской области, включающего таможенный терминал, и того, что в Могилевской области.
В целом о концепции логистического объекта. Она состоит из шести глав и приложения:
– глава I «Анализ логистического рынка региона. Образ потенциального клиента»;
– глава II «Инженерно-логистическая экспертиза земельного участка»;
– глава III «Варианты базисно-планировочных решений схемы генерального плана предприятия. Архитектурно-строительные решения объектов складского комплекса»;
– глава IV «Топология технологических зон. Технологические решения»;
– глава V «Требования к конструктивным решениям складского терминала. Рекомендации по выбору стеллажей, промышленных ворот докового типа, подъемно-транспортного оборудования»;
– глава VI «Финансовая модель инвестиционного проекта»;
– приложение «Задание на проектирование индустриально-логистического объекта в соответствии с СНБ 1.03.02-96 «Состав, порядок разработки и согласования проектной документации в строительстве».
Характерно, что в деле возведения логистических комплексов компания «Феликс» позиционирует себя в качестве предприятия замкнутого инвестиционно- строительного цикла. Иными словами, ее кредо – реализация инвестиционного проекта от разработки концепции объекта до ввода его в эксплуатацию. Примечательно, что добиваться этого помогают современные технологии проектирования и управления строительством. Так, цифровая модель логистического центра разрабатывается с использованием программного обеспечения автоматизированного проектирования Allplan. К слову, Allplan 2009 – это интегрированный программный комплекс для архитекторов, конструкторов и строителей, обеспечивающий оптимальную междисциплинарную коммуникацию между всеми участниками проекта. С его помощью, например, можно проще и быстрее, чем раньше, получать подробные планы здания исходя из его архитектурной модели. А с помощью программного обеспечения Primavera разрабатываются планируемый и фактический календарные планы строительства объекта, а также графики освоения денежных средств и движения ресурсов.
Дмитрий ЖУКОВ
Главной целью выступления Д. Латыша явилась демонстрация зарубежного подхода к реализации инвестиционных проектов, основанного на методологии UNIDO – «Организации объединенных наций по промышленному развитию» и Всемирного банка; сложившегося подхода в отечественной практике; опыта и компетенции компании «Феликс».
Отличие зарубежного подхода от отечественного в означенном деле – концентрация основной доли инженерных и экономических аналитических исследований на предынвестиционной стадии инвестиционного проекта. А стоимость таких исследований порой не превышает всего лишь одного процента от общего объема инвестиций. Именно этой стадии, или фазе, за рубежом придается особое значение, поскольку она способна обеспечить еще до начала строительных работ 90–95 процентов всей экономии бюджета инвестиционного проекта. При этом в результате его полноценной технико-экономической подготовки и профессионального управления возможна экономия бюджета проекта до 20 процентов и сокращение сроков его реализации до 40 процентов. В отечественной же практике объем исследований на предынвестиционной стадии сводится только к разработке бизнес-плана. Хотя он в общем случае и отражает эффективность инвестиционного проекта, однако по своей сути освещает главным образом эксплуатационную фазу его реализации. Следовательно, инженерно-строительная сторона создания объекта недвижимости в границах конкретной территории или земельного участка, которая получает обоснование в рамках бизнес-планирования, по большому счету не исследуется.
Вот пример из практики. Одной белорусской организации после изучения земельного участка на предмет того, можно ли там построить логистический центр, отвечающий заложенным в бизнес-плане требованиям, потребовалось отводить дополнительных 9-10 гектаров земли. Это ровно столько же, сколько у этой организации было. Впрочем, ей повезло, так как нашлась возможность избежать безвыходной ситуации. Участок для строительства предполагается расширить. Но сделать это придется за счет пахотных земель. А в этом случае неизбежно возникает проблема соответствующего согласования.
Исследования отечественной практики в области подготовки и осуществления инвестиционно-строительных проектов, связанных с возведением логистических центров или, говоря по-другому, административно-складских комплексов класса А, позволили выявить не только недостаточный объем исследований на предынвестиционной стадии проекта, находящих свое отражение лишь в бизнес-плане, но и другие недостатки.
О втором недостатке. Задание на проектирование объекта (техническое задание) разрабатывается заказчиком или непосредственным проектировщиком объекта, компетенция которых в области технологических процессов, имеющих место в логистических центрах, оставляет желать много лучшего. Данное обстоятельство неизбежно приводит к ошибкам в проектировании и корректировкам проекта. Кстати сказать, корректировки – это вторая по значимости причина срыва сроков ввода объектов в эксплуатацию в Беларуси.
Указанные негативные моменты не в последнюю очередь связаны и с отсутствием полноценных норм проектирования объектов такого формата в республике. Действующий в настоящее время технический кодекс установившейся практики ТКП 45-3.02-95-2008 «Складские здания. Строительные нормы проектирования» предоставляет возможность снизить некоторый процент неопределенности. Однако описывает термин «склад» как «здание, сооружение или помещение, приспособленное» только лишь «для хранения веществ, материалов, продукции, сырья». А ведь основное предназначение современных складских или, точнее, логистических комплексов – это переработка грузов.
Нелишне также отметить, что под термином «инвестиционный проект» в Беларуси понимается просто набор документов. Согласно СНБ 1.02.03-97 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений», «инвестиционный проект – это совокупность документов, характеризующих проект от его замысла до достижения заданных показателей эффективности».
Здесь уместно привести и другие определения инвестиционного проекта:
– «Проект – это комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения, в течение заданного периода времени и при установленном бюджете, поставленных задач с четко определенными целями…» (Оперативное руководство № 2.20 Всемирного банка);
– «Проект – это отдельное предприятие с определенными целями, часто включающими требования по времени, стоимости и качеству достигаемых результатов». (Английская Ассоциация менеджеров проекта);
– «Проект – это временное предприятие, предназначенное для создания уникального продукта или услуги». (Свод знаний по управлению проектами, Project Management Institute, США);
Значит, под инвестиционно-строительным проектом следует понимать комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на возведение объекта недвижимости в течение заданного периода времени, в рамках установленного бюджета, в соответствии с разработанной проектной документацией. Второй недостаток – отсутствие вариантного моделирования, или проектирования, объемно-планировочных и конструктивных решений логистических центров, которые направлены на сокращение их стоимости и продолжительности их строительства.
Третий недостаток – строительство объектов рассматриваемого типа по так называемой генподрядной схеме. К слову, пару лет назад на уровне Министерства архитектуры и строительства Беларуси поднимался вопрос, что лучше: привлекать управляющую инжиниринговую организацию или использовать классическую схему «заказчик (инвестор) – генеральный проектировщик – генеральный подрядчик». И в результате выполнения соответствующей научно-исследовательской работы оценка зарубежного и пока еще скромного отечественного опыта доказала первенство варианта с привлечением управляющей организации.
Важно отметить, что недавно силами НИАП «Стройэкономика» при участии автора излагаемого доклада были разработаны нормы продолжительности строительства логистических центров. Данные нормы включены в проектную редакцию технического кодекса установившейся практики. Согласно этому документу, например, на строительство логистического центра общей площадью 20 тысяч квадратных метров отводится 17-18 месяцев.
В соответствии с рекомендациями компании «Феликс» предынвестиционная стадия инвестиционно-строительного проекта включает следующие позиции: – формирование инвестиционного замысла или, иначе, инвестиционной стратегии;
– определение потенциальных земельных участков под строительство объекта;
– инженерно-логистическую экспертизу земельных участков;
– выбор земельного участка;
– вариантную разработку концепции объекта;
– разработку детального технического задания на проектирование объекта.
Что касается инвестиционной стадии, то она, согласно рекомендациям той же компании, должна состоять из следующих этапов:
– привлечение профессионального управляющего инвестиционно-строительным проектом;
– планирование инвестиционно-строительного проекта;
– проведение переговоров и заключение предварительных контрактов;
– проектно-изыскательские работы;
– заключение контрактов;
– строительно-монтажные работы;
– сдача объекта в эксплуатацию.
Ярким примером создания современного складского комплекса служит логистический парк «SLT – Южный логистический терминал» класса А в подмосковном городе Климовске. Это совместный проект Raven Russia Limited и белорусско-российской компании «Феликс». На 2009 год запланирован ввод в эксплуатацию первой очереди указанного объекта. Ее площадь – около 55 тысяч квадратных метров. Общая же площадь логистического парка в Климовске должна быть вдвое больше, то есть 110 тысяч квадратных метров. Планируемый объем инвестиций – около 122,8 миллиона долларов. Стратегия – сдача в аренду. В данном случае «Феликс» является управляющей компанией, осуществляющей инжиниринг. Небезынтересна структура инвестиций в проект. Распределение фактических расходов по состоянию на 1 сентября 2009 года оказалось таким: строительство – 61 процент, административные расходы – 5 процентов, дорога – 3 процента, теплоэнергетика – 12 процентов, электроэнергия – 1 процент, вода и ливневая канализация – 2 процента, канализационная насосная станция и пожарные резервуары – 2 процента, налог на добавленную стоимость по строительным расходам – 14 процентов. Привлечение управляющей компании в случае логистического парка SLT позволило:
– сосредоточить ответственность за реализацию всего инвестиционного цикла на одном исполнителе;
– повысить точность оценки инвестиций в проект, надежность и адекватность общего бюджета;
– оптимизировать систему финансирования проекта за счет планирования потока наличности и необходимых источников финансирования;
– осуществить возведение первой очереди объекта в рамках бюджета.
Что касается Центра компетенции LFA в Беларуси, то его создание здесь вполне логично. 29 августа 2008 года утверждена Программа развития логистической системы Республики Беларусь на период до 2015 года. Только согласно этому документу, в течение восьми лет в стране запланировано построить девятнадцать транспортно-логистических центров. Объекты индустриальной недвижимости подобного типа для Беларуси в новинку, опыт их проектирования и строительства пока не накоплен. Поэтому консалтинговые услуги, которые предлагает белорусский Центр компетенции LFA, работающий в рамках СООО «Феликс» – минской части белорусско-российской компании «Феликс», представляются весьма актуальными.
За время своего непродолжительного существования белорусский Центр компетенции LFA разработал четыре концепции создания логистических центров класса А в республике: общей площадью 24 тысячи, 44,5 тысячи и 30 тысяч квадратных метров в Минской области, а также общей площадью 15 тысяч квадратных метров в Могилевской области. В портфеле проектов минской компании «Феликс» также разработка проектно-сметной документации на строительство двух из названных логистических центров: самого большого в Минской области, включающего таможенный терминал, и того, что в Могилевской области.
В целом о концепции логистического объекта. Она состоит из шести глав и приложения:
– глава I «Анализ логистического рынка региона. Образ потенциального клиента»;
– глава II «Инженерно-логистическая экспертиза земельного участка»;
– глава III «Варианты базисно-планировочных решений схемы генерального плана предприятия. Архитектурно-строительные решения объектов складского комплекса»;
– глава IV «Топология технологических зон. Технологические решения»;
– глава V «Требования к конструктивным решениям складского терминала. Рекомендации по выбору стеллажей, промышленных ворот докового типа, подъемно-транспортного оборудования»;
– глава VI «Финансовая модель инвестиционного проекта»;
– приложение «Задание на проектирование индустриально-логистического объекта в соответствии с СНБ 1.03.02-96 «Состав, порядок разработки и согласования проектной документации в строительстве».
Характерно, что в деле возведения логистических комплексов компания «Феликс» позиционирует себя в качестве предприятия замкнутого инвестиционно- строительного цикла. Иными словами, ее кредо – реализация инвестиционного проекта от разработки концепции объекта до ввода его в эксплуатацию. Примечательно, что добиваться этого помогают современные технологии проектирования и управления строительством. Так, цифровая модель логистического центра разрабатывается с использованием программного обеспечения автоматизированного проектирования Allplan. К слову, Allplan 2009 – это интегрированный программный комплекс для архитекторов, конструкторов и строителей, обеспечивающий оптимальную междисциплинарную коммуникацию между всеми участниками проекта. С его помощью, например, можно проще и быстрее, чем раньше, получать подробные планы здания исходя из его архитектурной модели. А с помощью программного обеспечения Primavera разрабатываются планируемый и фактический календарные планы строительства объекта, а также графики освоения денежных средств и движения ресурсов.
Дмитрий ЖУКОВ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 41 за 2009 год в рубрике недвижимость
