Как снизить стоимость владения зданием

Понятия «Умный Дом» и «Интеллектуальное Здание», по сути, означают одно и то же. Сегодня мало кто не знаком с этими терминами. На российском строительном рынке проекты по автоматизации зданий активно реализуются и выходят на совершенно новый уровень развития. Условия для этого уже созданы: с одной стороны, есть спрос, с другой стороны, есть целый ряд компаний, готовых предложить конкретное оборудование и интегрированные решения.

Многие собственники уже имеют опыт эксплуатации интеллектуальной недвижимости и успели оценить все ее достоинства. Главное отличие "интеллектуального здания" заключается в том, что оно само способно контролировать многочисленные системы жизнеобеспечения. А это уже совсем другой уровень комфорта и безопасности. Владелец такого здания или управляющая компания не тратят время на контроль инженерного оборудования. Эту миссию выполняют автоматизированные системы управления.

Генеральный директор компании «Сиракузы», которому принадлежит здание «Альфа Арбат Центр», и балансодержатель площади 36 тысяч квадратных метров, отмечает, что в случае возникновения аварийной ситуации, Building Management System (BMS) фиксирует все изменения в работе систем. В результате появляется возможность увидеть, когда и что отключилось или включилось, какие действия при этом произвел контролирующий специалист, что делал оператор, участвующий в ликвидации последствий аварии. Все это фиксируется и документируется, чтобы предотвратить последующие ЧП. В частности, обеспечить надежное водоснабжение, так как сбой этой системы приводит к наиболее плачевным последствиям с потерей важных данных в компьютерах и остановке бизнес-процессов.

Важными отличиями современных систем управления зданием являются их простота и удобство. Полная или частичная система автоматизации могут быть внедрены в зданиях различного назначения и масштаба, например, в жилых многоквартирных домах и коттеджах, гостиничных комплексах, крупных административных зданиях и небольших офисах, бизнес-центрах, промышленных предприятиях, аэропортах и т.д. В конечном итоге – реализация концепции интеллектуального здания направлена на удовлетворение индивидуальных требований заказчика в управлении зданием.

Ключевые понятия в системах автоматизации – это «информация» и «управление». Так как второе немыслимо без первого, здание оснащается большим количеством точек контроля – различными сенсорами, служащими для измерения всевозможных параметров, таких как влажность, температура, давление, освещенность и т.п. Такими сенсорами оснащаются все ключевые узлы агрегатов объекта. Объем информации, предоставляемый точками контроля, настолько велик, что человек не в состоянии его оперативно обработать и проанализировать. В связи с этим существенно возрастает роль вывода и представления информации посредством персональных компьютеров. Возможности отображения схем, диаграмм и таблиц любого типа, мгновенного анализа данных, расчета отклонений параметров от нормы по любым формулам обеспечивают максимально благоприятные условия для четкой и быстрой работы оператора системы.

О том, какие преимущества получает, например, владелец частного дома площадью около 1000 квадратных метров, оснащенного системой «Умный дом», рассказывает заместитель Генерального директора компании “Рэлкон-С», разработавшей его проект.

Хозяин дома, находясь в любой его точке, имеет информацию о состоянии всех систем. Находясь на цокольном этаже, например, и зная, что он дома один, он не заботится о том, что система кондиционирования работает на третьем этаже и что ее нужно идти выключать. Управление освещением, системой кондиционирования и вентиляции возможно из любого места. При этом у владельца нет громадного количества пультов, так как управление всеми системами сведено на единые специальные панели, установленные в ключевых точках дома, а изменения, введенные на одной из них, одновременно отражаются на остальных. Владельцу очень удобно работать через единый и очень простой интерфейс управления на русском языке.

Бесспорно, комплексные системы управления обеспечивают обитателям здания безопасность и комфорт, получение информации о состоянии систем здания в удобной форме, эффективную эксплуатацию оборудования. Однако интеллектуальное здание не только безопасно, комфортно и престижно, но и экономически выгодно.

В интеллектуальном здании оптимизированы процессы управления основными элементами "среды обитания". Эксперты считают, что применение комплексных интегрированных систем экономит не менее 15 процентов затрат владельца за счет устранения избыточных связей в инфраструктуре. Меньше затрат требуется и на обучение персонала управлению комплексом. Владелец получает возможность управлять всеми системами объекта с одной рабочей станции (персонального компьютера или специальной панели управления).

Затраты на строительство «интеллектуального» здания, конечно, выше, чем на строительство зданий без учета систем автоматизации и диспетчеризации. Однако не следует забывать, что совокупная стоимость здания представляет собой сумму затрат на строительство и эксплуатацию в течение всей его жизни. Стоимость эксплуатации зданий в России обычно превышает стоимость строительства в десятки раз. В Европе все наоборот. Здесь больше вкладывают в строительство, чтобы существенно экономить в период эксплуатации. Кроме того, интеллектуальная начинка здания существенно повышает его ликвидность. Это эффективное инвестиционное решение, позволяющее существенно снизить расходы на обслуживание и дальнейшее развитие. Только такое здание сегодня соответствует современным международным требованиям.

Мировой опыт применения систем автоматизации показывает, что они способны экономично решить целый ряд задач, которые еще вчера требовали огромных человеческих и финансовых затрат. Кроме экономии воды и электроэнергии, оптимизации потребления энергоносителей, автоматизация обеспечивает повышение эффективности работы всех инженерных служб объекта в нештатных ситуациях, получение первичной информации о состоянии всех контролируемых систем, а также их интегрирование в единый комплекс, способный самостоятельно реагировать на изменение обстановки по заданному алгоритму.

По мнению менеджера Административного Департамента нефтяной компании «ТНК-ВР», BMS – вещь затратная, но способная достаточно хорошо себя окупить. Ведь она позволяет оптимизировать работу энергоемких систем независимо от климатических сезонных условий за счет анализа и статистики, данных учета расхода энергоносителей, численности и технологических режимов работы оборудования и потребностей в комфортности условий работы персонала компании. В 2008 году это дало компании весьма ощутимый финансовый эффект.

Эта система позволяет эксплуатировать оборудование так, чтобы оно меньше изнашивалось, не работало лишнее время, не простаивало за счет несвоевременного ремонта и выявления недостатков в работе агрегатов инженерного оборудования. Благодаря автоматизированной системе управления, можно дистанционно контролировать параметры, которые позволяют определить, не засорился ли фильтр, поддерживается ли необходимая температура, и если нет, то по каким причинам это происходит. Специалист, который отвечает за эту систему, может определить тенденцию и своевременно устранить причину неполадки.

В том же духе говорит об интеллектуальных зданиях и руководитель отдела маркетинга промышленных рынков компании United Elements Engimeering, недавно осуществившей оборудование частного коттеджа системой автоматизации. Экономическая эффективность этого проекта будет оценена при более продолжительном периоде эксплуатации. Однако уже сейчас видно, что владелец здания не столкнется с перерасходом энергии на освещение, отопление и кондиционирование. Система управления обеспечивает технически грамотное управление инженерными системами, предотвращая неразумное использование ресурсов при одновременном использовании систем отопления и кондиционирования, а также непредвиденные расходы на ремонт дорогостоящего оборудования за счет своевременного предупреждения надвигающихся неисправностей.

Начальник отдела автоматики Конькобежного центра в Крылатском также подчеркивает выгоду, обусловленную четкостью работы автоматизированной системы. При отсутствии BMS оператор может забывать выключать определенные системы, оставляя их функционировать в ночное время. Если учитывать, сколько эта система перерабатывает в год, то становится очевидным, что постоянно расходуются дополнительные киловатты энергии и, соответственно, формируется дополнительная стоимость. При наличии BMS система сама включает и отключает все по заданному алгоритму.

Экономическим плюсом интегрированных систем управления является снижение эксплуатационных затрат на энергоносители при одновременном повышении уровня комфорта. Оптимистичные зарубежные оценки говорят об их окупаемости в два-три года за счет экономии электроэнергии. Однако на практике подобная схема реализуется далеко не всегда. Анализ как зарубежных, так и появившихся отечественных решений говорит о неполном использовании всех возможностей «умных домов». Во многих случаях «электронные дома» подаются как дорогие игрушки, а не как оправданное экономичное решение для коммерческой и жилой недвижимости.

Сейчас очень мало специалистов, которые действительно понимают, для чего нужны автоматизированные системы управления, и умеют ими грамотно пользоваться. Дело в том, что эту «дорогую игрушку» можно не только использовать в качестве сигнализатора неполадок и аварий, но и с большой пользой реализовывать более глубокие возможности, заложенные в ней, в том числе делать выводы на будущее по усовершенствованию работы инженерных систем здания.

Создать систему – это еще не самое главное. Важно понимать, для чего и какие функции она выполняет, иметь соответствующий персонал, который не только умеет пользоваться компьютером и простейшими функциями, но и действительно способен грамотно реализовать весь заложенный в ней потенциал. К сожалению, не все организации, для которых создается BMS, используют все ее возможности. Те организации, которые проектируют и создают BMS, знают об этих системах больше, чем те, кто ими пользуется впоследствии. Диспетчеров и персонал обычно учат элементарным понятиям: как включить эту систему, как зарегистрироваться, как перезагрузить, если начинаются сбои. Однако BMS делается не только для диспетчеров.

Специалистам часто бывает очень трудно убедить владельцев недвижимости, что BMS внедрять необходимо и на это, действительно, стоит тратить деньги. Доказать это может только человек, который имеет определенную техническую эрудицию и, что не менее важно, способен грамотно объяснить все преимущества и возможности, которыми будет обладать здание. Иначе получается, что это просто модная игрушка: если нет BMS, то и класса «А» у здания не будет.

Чтобы не допустить такого подхода к вопросу о значении внедрения автоматизированной системы управления, необходимо привлекать системных интеграторов к обучению персонала компаний, обслуживающих BMS. Системные интеграторы могут рассказать, как обеспечить стопроцентную реализацию всех возможностей системы, а также предложить варианты решения любых задач, связанных с эксплуатацией здания заказчиком. BMS является высокоинтеллектуальным продуктом и требует от пользователя технической эрудиции и большого опыта эксплуатации инженерных систем, которыми она управляет. Тогда BMS становится универсальным инструментом в руках ведущих специалистов эксплуатирующих организаций и позволяет экономить затраты на поддержание в исправном состоянии инженерного оборудования, снизить затраты на энергоносители и совершенствовать и контролировать работу обслуживающего персонала.

Некоторые объекты, такие как, например, тот же Конькобежный центр в Крылатском, без BMS просто немыслимы. Здесь это первейшая необходимость, условие, которое диктует современный мир. Управление всеми системами в таком масштабном здании (поддержание климата на 12.000 квадратных метрах льда, например) без помощи автоматики невозможно. При забеге конькобежцев должны соблюдаться жесткие требования, обеспечивающие спортсменам достижение высоких результатов: то нужно сверху прогреть, то подать или, наоборот, удалить определенную влагу. К тому же, наличие BMS в комплексе делает обслуживание очень удобным, так как один диспетчер способен координировать работу всех служб. Сложно даже представить, что если бы комплекс не был оснащен системой автоматизированного управления, все службы вынуждены были бы неотрывно следить за работой оборудования. Объединение инженерного оборудования здания в централизованно управляемую систему — это вполне естественный этап в эволюции строительства. Появление интегрированных систем расширяет возможности повышения комфортности и энергоэффективности зданий. Интеграция инженерного оборудования зданий становится требованием времени, и задача специалистов — создание настолько эффективных систем, чтобы каждому заказчику стала очевидна выгода от вложений в «умные» технологии.

Уровень развития технологий, обеспечивающих создание интеллектуальных зданий, последние разработки в области автоматизированных систем управления будут в полной мере отражены на Восьмой Международной Выставке HI-TECH BUILDING (www.hitechbuilding.ru), которая пройдет с 8 по 10 декабря 2009 года в Москве в Гостином Дворе. В выставке примут участие ведущие производители оборудования и систем для автоматизации зданий, и системные интеграторы.