Девелопмент в условиях кризиса
Финансовый кризис не пощадил ни одну из отраслей российской экономики, но, пожалуй, сильнее всего ударил по строительству. Осень 2008 года, когда резко сократился спрос на жилую и коммерческую недвижимость, а банки фактически прекратили выдачу кредитов девелоперам, стала шоковой для всей строительной индустрии.
В затяжном прыжке
Надо сказать, шок не прошел до сих пор. Банки относятся к строительству как к крайне рискованной отрасли и подняли ставки по кредитам до 20-25 процентов годовых. Усугубляет положение и то, что спрос на недвижимость продолжает снижаться. Например, с начала 2009 года спрос на офисы в Москве упал на 45 процентов и достиг значений 2002 года. Продажи новых квартир и коттеджей с начала кризиса упали в разных регионах России, по меньшей мере, в два-три раза, в то время как в Калининградской области – сразу в 10 раз. Спрос на складские площади уменьшился не менее чем на 30 процентов.
Из-за всех этих факторов многие российские девелоперские компании (в том числе такие известные, как AFI Development, Horus Capital, KR Properties, Mirax Group) не спешат начинать новые проекты, особенно в секторе жилой и офисной недвижимости, а сроки ввода недостроенных объектов сдвигаются на неопределенный срок. В результате за первый квартал 2009 года в среднем по Российской Федерации падение строительства составило 19,3 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но во многих регионах реальный спад оказался гораздо серьезнее – 40 и даже 50 процентов.
Так что же, строить сейчас совсем невыгодно? Многие эксперты в ближайшие пару лет не видят перспективы в таких прежде высокодоходных направлениях, как возведение объектов элитной жилой недвижимости, а также офисных зданий. Как утверждают аналитики, в подобной ситуации логично искать альтернативу за пределами традиционных секторов. Поэтому девелоперы и инвесторы проявляют интерес к ранее незаслуженно обойденным вниманием сегментам – строительству инфраструктурных, промышленных и сельскохозяйственных объектов. Именно эти направления могут стать настоящим спасением для многих девелоперов. Впрочем, понятно, что прежней двухзначной доходности от новых проектов ожидать не приходится. Сейчас эксперты говорят о рентабельности строительства всего в 1-5 процентов. Так что строительные компании и их инвесторы озабочены вопросом, как возводить больше полезных площадей, но за меньшие деньги.
Возможности для экономии
Сэкономил – считай, заработал. Российские девелоперы хорошо знают эту сентенцию и, чтобы выжить, используют все мыслимые пути сокращения затрат на строительство.
Одна из наилучших возможностей урезать себестоимость проекта – это воспользоваться тем, что по всей стране значительно упали цены на земельные участки под строительство. Раньше затраты на выкуп земли могли достигать 30-50 процентов стоимости проекта, сейчас же эту строку бюджета можно сократить до трех-пяти раз! Например, в Подмосковье, где еще год назад наблюдался дефицит свободных участков под застройку, сейчас цены упали на 40-75 процентов в разных районах. Впрочем, на участки промышленного назначения (под склады или небольшие производства) цены снизились всего на 25–30 процентов. Участки с подведенными коммуникациями до кризиса были редкостью. И сейчас интерес к таким участкам хотя и снизился, но продолжает оставаться высоким.
Серьезно упали и цены на строительные материалы. Так, по данным Ассоциации строителей России, расценки на основные строительные материалы (цемент, бетон, кирпич, щебень, песок) в России с начала кризиса в октябре-ноябре 2008 года снизились в среднем на 12,4 процента. По отдельным материалам (например, разным видам кирпича) снижение достигло 30-40 процентов.
Но много ли на этом можно сэкономить? В зависимости от конструкции здания, в структуре затрат стоимость строительных материалов составляет 40-50 процентов. Таким образом, себестоимость строительства с середины 2008 года сократилась в среднем на 10 процентов.
Было бы странно, если бы девелоперы не попытались сэкономить и на оплате труда строителям и рабочим, ведь в смете строительства эти затраты составляют до 18-20 процентов. Действительно, многие застройщики сейчас сокращают затраты за счет увольнений персонала, а также урезания зарплат рабочих и прорабов – по меньшей мере на 20-30 процентов. Например, в строительных компаниях Орловской области средние зарплаты строителей снизились с 17 до 13 тысяч рублей. Но стоит понимать, что это тупиковый путь, так как низкими зарплатами сложно привлечь квалифицированных рабочих и специалистов, от которых во многом зависит качество и скорость строительства.
Инновации для экономии
Анализ ситуации в отрасли показывает, что перечисленные выше традиционные возможности для сокращения затрат на реализацию строительных проектов практически исчерпаны. Необходимы новые неординарные подходы, которые позволили бы строить существенно быстрее и дешевле.
Уже хорошо проверенным на практике решением является использование технологии быстровозводимых зданий на основе легких металлоконструкций (ЛМК).
В странах Евросоюза и США сейчас более 50 процентов промышленного строительства приходится на долю ЛМК. По этой технологии возводят практически любые строения – ангары, склады, гаражи, логистические комплексы, торговые центры, павильоны, промышленные цеха, скотоводческие фермы и даже жилые дома.
Для девелоперов одним из главных достоинств технологии ЛМК является скорость строительства и быстрая оборачиваемость средств. Например, реализация проекта в 4-5 тысяч квадратных метров занимает 4-5 месяцев от начала подготовки строительной документации до сдачи объекта. Строительство ускоряется в том числе и благодаря одностадийному проектированию. То есть заводское проектное бюро одновременно выпускает конструкционно-монтажную документацию для производства и монтажные схемы для строительства, которые не нуждаются в дальнейшем согласовании. Однако девелоперами СНГ выгоды использования металлоконструкций до сих пор серьезно недооценены. На настоящий момент доля ЛМК в строительстве зданий в России, например, составляет не более 10 процентов. Одно из немногих направлений, где преимущества этой технологии уже общепризнанны, - это возведение складов. По оценке экспертов, около 30–40 процентов всех складских помещений в стране приходится на здания из ЛМК.
В последние годы все чаще стали использовать металлоконструкции и для строительства объектов торговой недвижимости – от магазинов шаговой доступности до гипермаркетов. Своеобразным законодателем моды стал шведский концерн Ikea, построивший в 2000 году первый в России торговый комплекс в подмосковных Химках именно с использованием легких металлоконструкций. С тех пор многие торговые сети при возведении новых гипермаркетов отдают предпочтение именно ЛМК. И, надо сказать, такие торговые центры на основе быстровозводимых зданий продолжают строиться и открываться даже сейчас, в условиях кризиса, оставаясь отличной возможностью для высокорентабельных инвестиций.
Расчет на помощь государства
Имея в руках инструменты для сокращения затрат и освоения новых направлений развития, девелоперы пока все же склонны рассчитывать не на свои силы, а на помощь государства. И их можно понять: банки крайне неохотно снижают ставки по кредитам, а спрос на недвижимость не проявляет признаков восстановления, так что больше ждать поддержки неоткуда.
Сейчас единственным способом выживания руководители многих российских строительных компаний считают возведение, по результатам государственного тендера, тех или иных объектов в рамках федеральных или региональных программ. По итогам драматического 2008 года в плюсе оказались лишь те девелоперы, которые выполняли госзаказы в рамках реализации приоритетных национальных проектов.
В общей сложности за 2009 год объем финансирования программ в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» составит более 1 триллиона рублей. Эти деньги российское правительство тратит, в том числе, и на выкуп готового жилья у девелоперов. Кроме того, застройщикам, которые возводят жилье эконом-класса, также обещаны кредиты под щадящие 16–18 процентов годовых на длительные сроки. Таким образом, девелоперы получают финансирование для продолжения строительства жилья. Подобные программы с конца 2008 года действуют, например, в Москве и Санкт-Петербурге. Еще одной уникальной возможностью для девелоперов поправить свои финансовые дела на ближайшие годы станет возведение спортивных и инфраструктурных объектов в Краснодарском крае в рамках подготовки к Олимпиаде-2014 в Сочи. Бюджет этой огромной стройки составит более 300 миллиардов рублей, львиная доля которого пойдет на развитие сочинской инфраструктуры — гостиничной, транспортной, энергетической.
В целом, то, что происходит сейчас в строительной отрасли, специалисты называют «очистительной силой кризиса». Девелоперы волей-неволей учатся оптимизировать расходы, использовать наиболее прогрессивные технологии строительства и взаимодействовать на взаимовыгодной основе с государством. Что из этого получится и кто останется «на плаву» - покажет время.
В затяжном прыжке
Надо сказать, шок не прошел до сих пор. Банки относятся к строительству как к крайне рискованной отрасли и подняли ставки по кредитам до 20-25 процентов годовых. Усугубляет положение и то, что спрос на недвижимость продолжает снижаться. Например, с начала 2009 года спрос на офисы в Москве упал на 45 процентов и достиг значений 2002 года. Продажи новых квартир и коттеджей с начала кризиса упали в разных регионах России, по меньшей мере, в два-три раза, в то время как в Калининградской области – сразу в 10 раз. Спрос на складские площади уменьшился не менее чем на 30 процентов.
Из-за всех этих факторов многие российские девелоперские компании (в том числе такие известные, как AFI Development, Horus Capital, KR Properties, Mirax Group) не спешат начинать новые проекты, особенно в секторе жилой и офисной недвижимости, а сроки ввода недостроенных объектов сдвигаются на неопределенный срок. В результате за первый квартал 2009 года в среднем по Российской Федерации падение строительства составило 19,3 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но во многих регионах реальный спад оказался гораздо серьезнее – 40 и даже 50 процентов.
Так что же, строить сейчас совсем невыгодно? Многие эксперты в ближайшие пару лет не видят перспективы в таких прежде высокодоходных направлениях, как возведение объектов элитной жилой недвижимости, а также офисных зданий. Как утверждают аналитики, в подобной ситуации логично искать альтернативу за пределами традиционных секторов. Поэтому девелоперы и инвесторы проявляют интерес к ранее незаслуженно обойденным вниманием сегментам – строительству инфраструктурных, промышленных и сельскохозяйственных объектов. Именно эти направления могут стать настоящим спасением для многих девелоперов. Впрочем, понятно, что прежней двухзначной доходности от новых проектов ожидать не приходится. Сейчас эксперты говорят о рентабельности строительства всего в 1-5 процентов. Так что строительные компании и их инвесторы озабочены вопросом, как возводить больше полезных площадей, но за меньшие деньги.
Возможности для экономии
Сэкономил – считай, заработал. Российские девелоперы хорошо знают эту сентенцию и, чтобы выжить, используют все мыслимые пути сокращения затрат на строительство.
Одна из наилучших возможностей урезать себестоимость проекта – это воспользоваться тем, что по всей стране значительно упали цены на земельные участки под строительство. Раньше затраты на выкуп земли могли достигать 30-50 процентов стоимости проекта, сейчас же эту строку бюджета можно сократить до трех-пяти раз! Например, в Подмосковье, где еще год назад наблюдался дефицит свободных участков под застройку, сейчас цены упали на 40-75 процентов в разных районах. Впрочем, на участки промышленного назначения (под склады или небольшие производства) цены снизились всего на 25–30 процентов. Участки с подведенными коммуникациями до кризиса были редкостью. И сейчас интерес к таким участкам хотя и снизился, но продолжает оставаться высоким.
Серьезно упали и цены на строительные материалы. Так, по данным Ассоциации строителей России, расценки на основные строительные материалы (цемент, бетон, кирпич, щебень, песок) в России с начала кризиса в октябре-ноябре 2008 года снизились в среднем на 12,4 процента. По отдельным материалам (например, разным видам кирпича) снижение достигло 30-40 процентов.
Но много ли на этом можно сэкономить? В зависимости от конструкции здания, в структуре затрат стоимость строительных материалов составляет 40-50 процентов. Таким образом, себестоимость строительства с середины 2008 года сократилась в среднем на 10 процентов.
Было бы странно, если бы девелоперы не попытались сэкономить и на оплате труда строителям и рабочим, ведь в смете строительства эти затраты составляют до 18-20 процентов. Действительно, многие застройщики сейчас сокращают затраты за счет увольнений персонала, а также урезания зарплат рабочих и прорабов – по меньшей мере на 20-30 процентов. Например, в строительных компаниях Орловской области средние зарплаты строителей снизились с 17 до 13 тысяч рублей. Но стоит понимать, что это тупиковый путь, так как низкими зарплатами сложно привлечь квалифицированных рабочих и специалистов, от которых во многом зависит качество и скорость строительства.
Инновации для экономии
Анализ ситуации в отрасли показывает, что перечисленные выше традиционные возможности для сокращения затрат на реализацию строительных проектов практически исчерпаны. Необходимы новые неординарные подходы, которые позволили бы строить существенно быстрее и дешевле.
Уже хорошо проверенным на практике решением является использование технологии быстровозводимых зданий на основе легких металлоконструкций (ЛМК).
В странах Евросоюза и США сейчас более 50 процентов промышленного строительства приходится на долю ЛМК. По этой технологии возводят практически любые строения – ангары, склады, гаражи, логистические комплексы, торговые центры, павильоны, промышленные цеха, скотоводческие фермы и даже жилые дома.
Для девелоперов одним из главных достоинств технологии ЛМК является скорость строительства и быстрая оборачиваемость средств. Например, реализация проекта в 4-5 тысяч квадратных метров занимает 4-5 месяцев от начала подготовки строительной документации до сдачи объекта. Строительство ускоряется в том числе и благодаря одностадийному проектированию. То есть заводское проектное бюро одновременно выпускает конструкционно-монтажную документацию для производства и монтажные схемы для строительства, которые не нуждаются в дальнейшем согласовании. Однако девелоперами СНГ выгоды использования металлоконструкций до сих пор серьезно недооценены. На настоящий момент доля ЛМК в строительстве зданий в России, например, составляет не более 10 процентов. Одно из немногих направлений, где преимущества этой технологии уже общепризнанны, - это возведение складов. По оценке экспертов, около 30–40 процентов всех складских помещений в стране приходится на здания из ЛМК.
В последние годы все чаще стали использовать металлоконструкции и для строительства объектов торговой недвижимости – от магазинов шаговой доступности до гипермаркетов. Своеобразным законодателем моды стал шведский концерн Ikea, построивший в 2000 году первый в России торговый комплекс в подмосковных Химках именно с использованием легких металлоконструкций. С тех пор многие торговые сети при возведении новых гипермаркетов отдают предпочтение именно ЛМК. И, надо сказать, такие торговые центры на основе быстровозводимых зданий продолжают строиться и открываться даже сейчас, в условиях кризиса, оставаясь отличной возможностью для высокорентабельных инвестиций.
Расчет на помощь государства
Имея в руках инструменты для сокращения затрат и освоения новых направлений развития, девелоперы пока все же склонны рассчитывать не на свои силы, а на помощь государства. И их можно понять: банки крайне неохотно снижают ставки по кредитам, а спрос на недвижимость не проявляет признаков восстановления, так что больше ждать поддержки неоткуда.
Сейчас единственным способом выживания руководители многих российских строительных компаний считают возведение, по результатам государственного тендера, тех или иных объектов в рамках федеральных или региональных программ. По итогам драматического 2008 года в плюсе оказались лишь те девелоперы, которые выполняли госзаказы в рамках реализации приоритетных национальных проектов.
В общей сложности за 2009 год объем финансирования программ в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» составит более 1 триллиона рублей. Эти деньги российское правительство тратит, в том числе, и на выкуп готового жилья у девелоперов. Кроме того, застройщикам, которые возводят жилье эконом-класса, также обещаны кредиты под щадящие 16–18 процентов годовых на длительные сроки. Таким образом, девелоперы получают финансирование для продолжения строительства жилья. Подобные программы с конца 2008 года действуют, например, в Москве и Санкт-Петербурге. Еще одной уникальной возможностью для девелоперов поправить свои финансовые дела на ближайшие годы станет возведение спортивных и инфраструктурных объектов в Краснодарском крае в рамках подготовки к Олимпиаде-2014 в Сочи. Бюджет этой огромной стройки составит более 300 миллиардов рублей, львиная доля которого пойдет на развитие сочинской инфраструктуры — гостиничной, транспортной, энергетической.
В целом, то, что происходит сейчас в строительной отрасли, специалисты называют «очистительной силой кризиса». Девелоперы волей-неволей учатся оптимизировать расходы, использовать наиболее прогрессивные технологии строительства и взаимодействовать на взаимовыгодной основе с государством. Что из этого получится и кто останется «на плаву» - покажет время.
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 33 за 2009 год в рубрике недвижимость
