Рынок недвижимости спасет доступное жилье
Экономический кризис изменил привычный порядок вещей, перетасовав пеструю колоду планов, проектов и прогнозов. Все без исключения отрасли экономики столкнулись с проблемой финансового голода. Принцип естественного отбора, о существовании которого редко вспоминают в периоды стабильности и роста, вновь стал определяющим фактором экономического развития. Одной из первых ощутила на себе влияние глобальных потрясений строительная индустрия, традиционно «завязанная» на инвестиции. Сегодня занятым в отрасли производителям приходится тяжело: вместе с замороженными стройками и проектами «замерзает» и бизнес многих компаний. Однако рецепт выживания все же существует, главное сейчас — вовремя адаптироваться к новой конъюнктуре рынка.
Вторая половина 2008 года принесла вынужденное затишье на многие стройплощадки. Замораживание целого ряда строящихся объектов из-за нехватки финансирования — печальная и неизбежная реальность. В первую очередь это относится к коммерческой недвижимости. Тяжелое финансовое положение заставило многие компании серьезно пересмотреть свои бюджеты, что привело к резкому падению спроса на офисные и торговые площади. В результате многие застройщики не в состоянии сегодня расплатиться по кредитам, полученным под строительство, не говоря уже о новых вложениях средств, необходимых для его завершения. Показательными примерами являются такие крупные объекты, как башня «Россия» в деловом центре «Москва-Сити», небоскреб «Кристалл» в Ханты-Мансийске и многие другие. Очевидно, что подряды и заказы, связанные с коммерческой застройкой, относятся сегодня к категории наиболее рискованных. В особенности если речь идет о масштабных и долгосрочных проектах.
В России существенно сократился также и объем жилой застройки. Так, в Санкт-Петербурге было остановлено около 85 процентов строящегося жилья. Прежде всего, это дорогие дома премиум-класса. Сокращение доходов физических лиц и ужесточение условий ипотечного кредитования отнюдь не способствует росту рынка элитной недвижимости. Соответственно и участие в ее строительстве из высокодоходного бизнеса может превратиться в многолетнюю обузу. Напротив, бюджетное жилье продолжает пользоваться спросом. Если от дорогих пентхаусов в трудные времена многие предпочитают отказываться, то квартиры в панельных многоэтажках — это скорее предметы первой необходимости. Кроме того, спрос на них поддерживается и за счет оттока покупателей с рынка элитной недвижимости.
По мнению специалистов, сейчас происходит коррекция цен на жилье: покупатели постепенно возвращаются на рынок в поисках выгодных предложений. Поэтому больше всего шансов на успех у тех застройщиков, которые приняли эти правила игры. По данным Константина Ковалева, управляющего партнера консалтинговой компании Blackwood, работающей в сфере недвижимости, со стороны массового рынка существует реальный спрос на доступное жилье. Следовательно, считает он, некоторые строящиеся объекты бизнес-класса могут стать жизнеспособными только в случае перевода их в эконом-класс. Чтобы выжить в сложной экономической ситуации, работающим на строительном рынке компаниям, как застройщикам, так и производителям стройматериалов и конструкций, следует пересмотреть свои приоритеты в соответствии с новыми реалиями. Эксперты считают, что застройщикам придется изменить цены на недвижимость. Так, российская «Южная строительная компания» уже скорректировала свой прайс-лист, снизив цены на 3-4 тысячи рублей за квадратный метр. В первую очередь это коснулось однокомнатных квартир, которые были предметом спекулятивного спроса. Значительную часть рынка сегодня занимает муниципальная застройка. Речь идет о программах, направленных на улучшение жилищных условий малообеспеченных семей и очередников, а также на расселение обитателей аварийного жилого фонда. Очевидно, что эти проекты будут развиваться и дальше, несмотря на все экономические неурядицы.
В России власти некоторых регионов рассматривают возможность дальнейшего развития строительства бюджетного жилья, в том числе и за счет сокращения рынка элитной и коммерческой недвижимости. Например, администрация Санкт-Петербурга отказалась предоставить полугодовую отсрочку для инвестиционных платежей за земельные участки. Ведь если нет денег на реализацию проекта, то в отсрочке платежей нет никакого смысла. Город готов выплатить компенсацию за земельные участки, чтобы затем либо повторно выставить их на торги, либо пустить под строительство бюджетного жилья. Власти Москвы, напротив, решили субсидировать столичные строительные компании, однако речь идет лишь о тех застройщиках, которые возводят социально значимые объекты.
Руководство Белгородской области, рассмотрев существующие резервы, пришло к выводу, что местные предприятия во многом могут заместить продукцию некоторых внешних продавцов на строительном рынке продукцией собственного производства, а за счет сокращения производственных затрат снизить отпускную цену на стройматериалы. Что в итоге поможет снизить и конечную стоимость жилья.
Многие крупные производства области уже пошли по этому пути. Так, например, снизилась стоимость производимых в области стеновых газосиликатных блоков, которые очень выгодно теперь использовать для индивидуального жилищного строительства. Также для реализации намеченных планов в строительстве жилья в области переустраивается сама производственная база промышленного возведения домов. Уже осуществлен переход от крупнопанельного строительства к применению разнообразных современных технологий, энергосберегающих строительных систем и материалов. Таким образом, строительство малоэтажных и индивидуальных жилых домов по новым технологиям помогает области не только не снижать темпы жилищного строительства, но и обеспечивать комфортным и доступным жильем граждан, в том числе и социально незащищенных слоев. Ведь уже принято решения о строительстве новых микрорайонов для переселения в них жителей ветхих и аварийных домов благодаря содействию и средствам Фонда реформирования ЖКХ.
Кроме того, из сказанного ранее очевидно, что одним из приоритетных направлений строительного бизнеса становится участие в муниципальных и государственных программах. «Сегодня мы надеемся только на госзаказ, хотя раньше с ним не работали из-за низкой рентабельности. Но теперь иного выхода просто нет», - говорит директор подрядной компании «Пулковские высотники» Сергей Грачев. Чтобы успешно работать в этой нише строительного рынка, необходимо серьезно задуматься об оптимизации затрат и повышении рентабельности производства.
Путь в сметы некоммерческого строительства обычно лежит через победу в тендере. Для крупных компаний, имеющих собственное производство полного цикла и возможность варьировать цены на продукцию в широком диапазоне, обычно это не составляет труда. Ну а те, чьи возможности скромнее, могут заручиться поддержкой своих партнеров. Прежде всего, это предоставление дополнительных тендерных скидок, снижение затрат на комплектующие и помощь в оптимизации производства. В итоге становится возможным дополнительное снижение себестоимости продукции на 15 процентов.
Для многих компаний государственные и муниципальные подряды на выполнение ремонтных работ стали сейчас основным источником дохода. Кроме того, масштабные работы по утеплению и реконструкции жилых зданий открывают ничуть не меньшие возможности для успешной коммерческой деятельности, чем строительство новых объектов. Многие крупные производители рассматривают сегодня этот рынок как перспективный.
Заслуживает внимания и рынок малоэтажек. По мнению президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елены Николаевой, он остается ликвидным из-за отсутствия риска «незавершенки».
Наконец, в трудные времена, возможно, имеет смысл вспомнить о бартере. Такая система расчетов, позволяющая осуществить взаиморасчеты между застройщиком и производителями стройматериалов в ситуации, когда денег для этого просто нет, может быть в особенности актуальна для объектов незавершенного строительства. Казалось, времена бартера ушли навсегда, но кризис вынуждает вспомнить испытанные схемы. Эксперты полагают, что это более эффективный, чем арбитражные суды, способ удовлетворения претензий по оплате.
Финансовый кризис стал серьезным испытанием для предприятий строительной отрасли. Для многих компаний наступили трудные времена. Однако рынок по- прежнему существует. Оптимизация производства и стоимости продукции, ориентация на государственные программы, участие в тендерах, частичный переход к бартерным взаиморасчетам — эти и другие меры помогут сохранить бизнес и не «замерзнуть» в период глобального экономического похолодания. В конце концов, кризис не вечен и ситуация постепенно стабилизируется. А предприятиям, которые сумеют оперативно перестроиться и найти свою нишу в нынешних условиях, несомненно, будет гораздо проще восстановить свое прежнее положение.
Виктория ШАЛАМИДА, по материалам пресс-центра
Вторая половина 2008 года принесла вынужденное затишье на многие стройплощадки. Замораживание целого ряда строящихся объектов из-за нехватки финансирования — печальная и неизбежная реальность. В первую очередь это относится к коммерческой недвижимости. Тяжелое финансовое положение заставило многие компании серьезно пересмотреть свои бюджеты, что привело к резкому падению спроса на офисные и торговые площади. В результате многие застройщики не в состоянии сегодня расплатиться по кредитам, полученным под строительство, не говоря уже о новых вложениях средств, необходимых для его завершения. Показательными примерами являются такие крупные объекты, как башня «Россия» в деловом центре «Москва-Сити», небоскреб «Кристалл» в Ханты-Мансийске и многие другие. Очевидно, что подряды и заказы, связанные с коммерческой застройкой, относятся сегодня к категории наиболее рискованных. В особенности если речь идет о масштабных и долгосрочных проектах.
В России существенно сократился также и объем жилой застройки. Так, в Санкт-Петербурге было остановлено около 85 процентов строящегося жилья. Прежде всего, это дорогие дома премиум-класса. Сокращение доходов физических лиц и ужесточение условий ипотечного кредитования отнюдь не способствует росту рынка элитной недвижимости. Соответственно и участие в ее строительстве из высокодоходного бизнеса может превратиться в многолетнюю обузу. Напротив, бюджетное жилье продолжает пользоваться спросом. Если от дорогих пентхаусов в трудные времена многие предпочитают отказываться, то квартиры в панельных многоэтажках — это скорее предметы первой необходимости. Кроме того, спрос на них поддерживается и за счет оттока покупателей с рынка элитной недвижимости.
По мнению специалистов, сейчас происходит коррекция цен на жилье: покупатели постепенно возвращаются на рынок в поисках выгодных предложений. Поэтому больше всего шансов на успех у тех застройщиков, которые приняли эти правила игры. По данным Константина Ковалева, управляющего партнера консалтинговой компании Blackwood, работающей в сфере недвижимости, со стороны массового рынка существует реальный спрос на доступное жилье. Следовательно, считает он, некоторые строящиеся объекты бизнес-класса могут стать жизнеспособными только в случае перевода их в эконом-класс. Чтобы выжить в сложной экономической ситуации, работающим на строительном рынке компаниям, как застройщикам, так и производителям стройматериалов и конструкций, следует пересмотреть свои приоритеты в соответствии с новыми реалиями. Эксперты считают, что застройщикам придется изменить цены на недвижимость. Так, российская «Южная строительная компания» уже скорректировала свой прайс-лист, снизив цены на 3-4 тысячи рублей за квадратный метр. В первую очередь это коснулось однокомнатных квартир, которые были предметом спекулятивного спроса. Значительную часть рынка сегодня занимает муниципальная застройка. Речь идет о программах, направленных на улучшение жилищных условий малообеспеченных семей и очередников, а также на расселение обитателей аварийного жилого фонда. Очевидно, что эти проекты будут развиваться и дальше, несмотря на все экономические неурядицы.
В России власти некоторых регионов рассматривают возможность дальнейшего развития строительства бюджетного жилья, в том числе и за счет сокращения рынка элитной и коммерческой недвижимости. Например, администрация Санкт-Петербурга отказалась предоставить полугодовую отсрочку для инвестиционных платежей за земельные участки. Ведь если нет денег на реализацию проекта, то в отсрочке платежей нет никакого смысла. Город готов выплатить компенсацию за земельные участки, чтобы затем либо повторно выставить их на торги, либо пустить под строительство бюджетного жилья. Власти Москвы, напротив, решили субсидировать столичные строительные компании, однако речь идет лишь о тех застройщиках, которые возводят социально значимые объекты.
Руководство Белгородской области, рассмотрев существующие резервы, пришло к выводу, что местные предприятия во многом могут заместить продукцию некоторых внешних продавцов на строительном рынке продукцией собственного производства, а за счет сокращения производственных затрат снизить отпускную цену на стройматериалы. Что в итоге поможет снизить и конечную стоимость жилья.
Многие крупные производства области уже пошли по этому пути. Так, например, снизилась стоимость производимых в области стеновых газосиликатных блоков, которые очень выгодно теперь использовать для индивидуального жилищного строительства. Также для реализации намеченных планов в строительстве жилья в области переустраивается сама производственная база промышленного возведения домов. Уже осуществлен переход от крупнопанельного строительства к применению разнообразных современных технологий, энергосберегающих строительных систем и материалов. Таким образом, строительство малоэтажных и индивидуальных жилых домов по новым технологиям помогает области не только не снижать темпы жилищного строительства, но и обеспечивать комфортным и доступным жильем граждан, в том числе и социально незащищенных слоев. Ведь уже принято решения о строительстве новых микрорайонов для переселения в них жителей ветхих и аварийных домов благодаря содействию и средствам Фонда реформирования ЖКХ.
Кроме того, из сказанного ранее очевидно, что одним из приоритетных направлений строительного бизнеса становится участие в муниципальных и государственных программах. «Сегодня мы надеемся только на госзаказ, хотя раньше с ним не работали из-за низкой рентабельности. Но теперь иного выхода просто нет», - говорит директор подрядной компании «Пулковские высотники» Сергей Грачев. Чтобы успешно работать в этой нише строительного рынка, необходимо серьезно задуматься об оптимизации затрат и повышении рентабельности производства.
Путь в сметы некоммерческого строительства обычно лежит через победу в тендере. Для крупных компаний, имеющих собственное производство полного цикла и возможность варьировать цены на продукцию в широком диапазоне, обычно это не составляет труда. Ну а те, чьи возможности скромнее, могут заручиться поддержкой своих партнеров. Прежде всего, это предоставление дополнительных тендерных скидок, снижение затрат на комплектующие и помощь в оптимизации производства. В итоге становится возможным дополнительное снижение себестоимости продукции на 15 процентов.
Для многих компаний государственные и муниципальные подряды на выполнение ремонтных работ стали сейчас основным источником дохода. Кроме того, масштабные работы по утеплению и реконструкции жилых зданий открывают ничуть не меньшие возможности для успешной коммерческой деятельности, чем строительство новых объектов. Многие крупные производители рассматривают сегодня этот рынок как перспективный.
Заслуживает внимания и рынок малоэтажек. По мнению президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елены Николаевой, он остается ликвидным из-за отсутствия риска «незавершенки».
Наконец, в трудные времена, возможно, имеет смысл вспомнить о бартере. Такая система расчетов, позволяющая осуществить взаиморасчеты между застройщиком и производителями стройматериалов в ситуации, когда денег для этого просто нет, может быть в особенности актуальна для объектов незавершенного строительства. Казалось, времена бартера ушли навсегда, но кризис вынуждает вспомнить испытанные схемы. Эксперты полагают, что это более эффективный, чем арбитражные суды, способ удовлетворения претензий по оплате.
Финансовый кризис стал серьезным испытанием для предприятий строительной отрасли. Для многих компаний наступили трудные времена. Однако рынок по- прежнему существует. Оптимизация производства и стоимости продукции, ориентация на государственные программы, участие в тендерах, частичный переход к бартерным взаиморасчетам — эти и другие меры помогут сохранить бизнес и не «замерзнуть» в период глобального экономического похолодания. В конце концов, кризис не вечен и ситуация постепенно стабилизируется. А предприятиям, которые сумеют оперативно перестроиться и найти свою нишу в нынешних условиях, несомненно, будет гораздо проще восстановить свое прежнее положение.
Виктория ШАЛАМИДА, по материалам пресс-центра
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 19 за 2009 год в рубрике недвижимость
