Эффективные механизмы управления жилым фондом
Современный период развития рыночной экономики характеризуется переходом к гибкой системе производственных, хозяйственных и экономических отношений. Для рядовых граждан эта тенденция особенно заметна в сфере ЖКХ. Тарифы на услуги коммунальщиков растут из месяца в месяц, государственные дотации на возмещение части затрат на них, напротив, постепенно сокращаются. У потребителей возникает вполне понятное желание минимизировать свои затраты. В этих условиях закономерно встает вопрос повышения эффективности работы отрасли и оптимизации отношений граждан с организациями ЖКХ.
В Российской Федерации рыночные механизмы в жилищно-коммунальной сфере внедряются более активно, и уровень ее коммерциализации уже сегодня значительно выше. Таким образом, находясь на шаг впереди, наши соседи вынуждены первыми искать ответы на все сложные вопросы, нарабатывать положительный, а порой и отрицательный опыт, который, в любом случае, полезен и для белорусов.
Повышать эффективность работы ЖКХ России в условиях рыночных отношений планируется за счет дальнейшей коммерциализации жилищно-коммунального комплекса. К 2010 году число коммерческих поставщиков услуг достигнет 80 процентов, что создаст в отрасли конкурентную рыночную среду и повысит качество услуг. Безубыточная деятельность жилищных и коммунальных предприятий будет обеспечиваться через реализацию новой тарифной политики, а повышение качества содержания жилого фонда — за счет создания системы управления многоквартирными домами (МКД).
Понятно, что первые две составляющие касаются всех без исключения граждан РФ и только третья актуальна для российских собственников жилья, проживающих в многоквартирных домах.
Очевидно, чтобы обеспечить содержание дома в надлежащем виде, необходимо эффективно управлять им. Однако до последнего времени процесс в лучшем случае сводился к текущей эксплуатации здания. А хроническое недофинансирование коммунальной отрасли привело к тому, что многие здания не ремонтировались по 40-50 лет, плавно переходя из разряда «нуждающихся в капитальном ремонте» в категорию «аварийное жилье».
Другой важнейшей причиной подобного состояния дел с жилфондом стало отсутствие собственников, которые бы относились к своему дому действительно как к личному имуществу и самостоятельно заботились о том, чтобы поддерживать его в надлежащем техническом состоянии. И хотя после приватизации люди в полной мере ощутили себя хозяевами отдельных квартир, далеко не каждый осознал свою ответственность за судьбу дома в целом.
Управляем по закону
Вступивший в силу с 2005 года Жилищный кодекс РФ четко регламентирует порядок управления многоквартирными домами. Согласно документу, жильцы, являющиеся собственниками своих квартир, могут объединяться для того, чтобы управлять принадлежащим им недвижимым имуществом. Одна из разновидностей подобной структуры – товарищество собственников жилья (ТСЖ). Оно создается с целью обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, организовать техническое обслуживание дома и реализовать право каждого собственника жилого помещения на управление своим имуществом. Эта организация, образованная собственниками помещений (жилых и нежилых), осуществляет совместное управление многоквартирным домом и решает вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом, в том числе и придомовой территорией.
Являясь юридическим лицом, ТСЖ имеют целый ряд преимуществ по сравнению с такой формой, как «непосредственное управление собственниками». Так, ТСЖ может зарабатывать деньги от сдачи нежилых помещений в аренду. Кроме того, все коммунальные платежи аккумулируются на расчетном счете образованного товарищества и, соответственно, могут расходоваться только на эксплуатацию и содержание дома, причем контроль финансовых потоков доступен любому участнику товарищества. ТСЖ имеет право напрямую заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями. Кроме того, ТСЖ может само планировать ремонтные работы в своем доме, определять их первоочередность, причем остается возможность получить все государственные льготы и дотации.
В процессе деятельности ТСЖ способно обходиться своими силами, заключая договоры с обслуживающими организациями или частными лицами (например, жильцами-«умельцами»). Если же возникает необходимость, существует возможность нанять управляющую компанию (УК). При этом условия взаимодействия, включающие набор услуг, уровень их качества и цены, определяются жильцами на общем собрании.
На практике в роли управляющей компании, как правило, выступает муниципальный ЖЭК или ДЭЗ. В случае если качество предоставляемых услуг не будет удовлетворять требованиям жильцов (например, несвоевременная уборка территории, подъездов, задержки с устранением аварийных ситуаций и пр.), ТСЖ вправе расторгнуть договор и заключить аналогичный с уже другой управляющей компанией.
Жилищным кодексом РФ предусмотрен и иной способ управления многоквартирным домом – непосредственно через управляющую компанию, которая выбирается на общем собрании собственников квартир. Существенным преимуществом данного способа управления домом является то, что УК состоит из специалистов-профессионалов, работающих на постоянной основе, а наличие собственной материально-технической базы позволит выполнить работы с большим качеством и в минимальные сроки.
Но с другой стороны, управляющая компания является коммерческой организацией, и ее главной целью является получение прибыли. Наработанный опыт свидетельствует о том, что порядка 20-30% от сбора средств пойдет на оплату услуг такой компании. К тому же, УК, в отличие от ТСЖ, может иметь под своим «патронажем» несколько домов, а следовательно, не исключено распыление финансов, да и возможность контроля над расходованием собранных жильцами денег становится весьма условной.
Деньги – только ТСЖ или УК
В интересах улучшения качества содержания жилфонда государство стремится экономически поддержать формирование механизмов управления многоквартирными домами. Ярким подтверждением этому является создание государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ», которая образована в соответствии с Федеральным законом и будет действовать до 1 января 2012 года.
Федеральные средства этого Фонда, годовой бюджет которого составляет свыше 240 миллиардов рублей, предназначены для капитального ремонта многоквартирных домов и могут расходоваться на модернизацию внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения, восстановление или замену лифтового оборудования, ремонт крыш и подвальных помещений, а также фасадов.
Разумеется, этих средств явно недостаточно, чтобы обновить весь жилищный фонд без исключения. Деньги получат лишь те дома, где инициативные собственники объединятся в ТСЖ или выберут УК и своевременно отправят заявки в муниципалитеты.
При всех положительных моментах Федеральный закон №185-ФЗ имеет один существенный недостаток – требование 5-процентного софинансирования капитального ремонта многоквартирного дома со стороны собственников жилья. По авторитетному мнению депутата Государственной думы, председателя подкомитета по реформированию ЖКХ Галины Хованской, наличие в законе указанного требования приводит к самым неприятным последствиям: «Дома, находящиеся в наихудших условиях и требующие немедленного капитального ремонта, невозможно отремонтировать, потому что в них, как правило, живут менее обеспеченные люди; чем хуже дом, тем выше стоимость его капитального ремонта, а значит, и «вес» этих 5 процентов, например, пожилому человеку не под силу вложить в ремонт две-три свои пенсии…».
Сэкономить – значит найти
Вместе с тем, как показывает практика, у собственников жилья имеется реальная возможность принять посильное участие в софинансировании капитального ремонта МКД. Как уже говорилось, определенные денежные средства ТСЖ может получить от сдачи в аренду нежилых помещений, придомовой территории, экономии в оплате за энергоресурсы, полученной за счет реализации мероприятий по энергосбережению и пр.
Так, известно, что старые жилые дома потребляют чрезвычайно много электроэнергии, при этом большая ее часть расходуется крайне неэффективно. Вместе с тем, использование энергосберегающего оборудования во внутренних инженерных системах здания позволило бы существенно сократить потребление электроэнергии, а вырученные от экономии деньги направить на ремонт и обустройство дома.
Одним из способов сокращения затрат на электроэнергию становится замена энергоемких агрегатов на их энергосберегающие аналоги. В качестве примера можно привести опыт УК в городе Рыбинске. Здесь на МУП «Запад» и МУП «Восток» были заменены насосы повышения давления воды. Вместо старых отечественных агрегатов ЭЦВ производительностью 4,5 кубометра и мощностью 4,5 кВт установлены насосы Grundfos серии CHV 2-80 большей производительности и мощностью всего 1,7 кВт.
Ранее эксплуатируемое оборудование работало в постоянном режиме, при этом затраты электроэнергии составляли около 108 кВт/сутки, около 190 рублей в денежном выражении. При этом за год набегала сумма близкая к 70.000 рублей. Новые насосы работают в автоматическом режиме, включаясь только при необходимости, когда падение давления в сети ниже определенного предела. В итоге на сегодняшний день затраты электроэнергии составляют примерно 13,6 кВт в сутки, или в денежном эквиваленте – около 23 рублей в сутки, а годовой расход меньше 8500 рублей. Кроме того, ощутимо снизились расходы на техническое обслуживание и ремонт.
О высокой эффективности мер по снижению энергопотребления свидетельствует весьма интересный факт, когда жильцам 19-этажного многоквартирного дома в Екатеринбурге удалось сэкономить около миллион рублей. В доме была проведена модернизация всех систем жизнеобеспечения на базе высокоэффективного насосного оборудования Grundfos с использованием запорно-регулирующей арматуры Danfoss. Теперь, по словам управляющей ТСЖ дома, экономия на электроэнергии не самой большой по площади квартиры составляет от 6 тысяч рублей ежегодно. Если учесть, что многие квартиры в доме имеют площадь от 100 до 200 квадратных метров, а всего в доме 120 квартир, то легко подсчитать, что общая экономия составляет около миллиона рублей в год. По договоренности с жильцами все эти деньги инвестируются в модернизацию действующего оборудования.
Таким образом, одним из важнейших условий успешного осуществления реформы ЖКХ является образование эффективных механизмов управления жилфондом. Инициативным собственникам государство готово помочь экономически, взяв на себя «львиную» долю затрат на капитальный ремонт и благоустройство дома.
Людмила АЛЕКСЕЕВА
В Российской Федерации рыночные механизмы в жилищно-коммунальной сфере внедряются более активно, и уровень ее коммерциализации уже сегодня значительно выше. Таким образом, находясь на шаг впереди, наши соседи вынуждены первыми искать ответы на все сложные вопросы, нарабатывать положительный, а порой и отрицательный опыт, который, в любом случае, полезен и для белорусов.
Повышать эффективность работы ЖКХ России в условиях рыночных отношений планируется за счет дальнейшей коммерциализации жилищно-коммунального комплекса. К 2010 году число коммерческих поставщиков услуг достигнет 80 процентов, что создаст в отрасли конкурентную рыночную среду и повысит качество услуг. Безубыточная деятельность жилищных и коммунальных предприятий будет обеспечиваться через реализацию новой тарифной политики, а повышение качества содержания жилого фонда — за счет создания системы управления многоквартирными домами (МКД).
Понятно, что первые две составляющие касаются всех без исключения граждан РФ и только третья актуальна для российских собственников жилья, проживающих в многоквартирных домах.
Очевидно, чтобы обеспечить содержание дома в надлежащем виде, необходимо эффективно управлять им. Однако до последнего времени процесс в лучшем случае сводился к текущей эксплуатации здания. А хроническое недофинансирование коммунальной отрасли привело к тому, что многие здания не ремонтировались по 40-50 лет, плавно переходя из разряда «нуждающихся в капитальном ремонте» в категорию «аварийное жилье».
Другой важнейшей причиной подобного состояния дел с жилфондом стало отсутствие собственников, которые бы относились к своему дому действительно как к личному имуществу и самостоятельно заботились о том, чтобы поддерживать его в надлежащем техническом состоянии. И хотя после приватизации люди в полной мере ощутили себя хозяевами отдельных квартир, далеко не каждый осознал свою ответственность за судьбу дома в целом.
Управляем по закону
Вступивший в силу с 2005 года Жилищный кодекс РФ четко регламентирует порядок управления многоквартирными домами. Согласно документу, жильцы, являющиеся собственниками своих квартир, могут объединяться для того, чтобы управлять принадлежащим им недвижимым имуществом. Одна из разновидностей подобной структуры – товарищество собственников жилья (ТСЖ). Оно создается с целью обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, организовать техническое обслуживание дома и реализовать право каждого собственника жилого помещения на управление своим имуществом. Эта организация, образованная собственниками помещений (жилых и нежилых), осуществляет совместное управление многоквартирным домом и решает вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом, в том числе и придомовой территорией.
Являясь юридическим лицом, ТСЖ имеют целый ряд преимуществ по сравнению с такой формой, как «непосредственное управление собственниками». Так, ТСЖ может зарабатывать деньги от сдачи нежилых помещений в аренду. Кроме того, все коммунальные платежи аккумулируются на расчетном счете образованного товарищества и, соответственно, могут расходоваться только на эксплуатацию и содержание дома, причем контроль финансовых потоков доступен любому участнику товарищества. ТСЖ имеет право напрямую заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями. Кроме того, ТСЖ может само планировать ремонтные работы в своем доме, определять их первоочередность, причем остается возможность получить все государственные льготы и дотации.
В процессе деятельности ТСЖ способно обходиться своими силами, заключая договоры с обслуживающими организациями или частными лицами (например, жильцами-«умельцами»). Если же возникает необходимость, существует возможность нанять управляющую компанию (УК). При этом условия взаимодействия, включающие набор услуг, уровень их качества и цены, определяются жильцами на общем собрании.
На практике в роли управляющей компании, как правило, выступает муниципальный ЖЭК или ДЭЗ. В случае если качество предоставляемых услуг не будет удовлетворять требованиям жильцов (например, несвоевременная уборка территории, подъездов, задержки с устранением аварийных ситуаций и пр.), ТСЖ вправе расторгнуть договор и заключить аналогичный с уже другой управляющей компанией.
Жилищным кодексом РФ предусмотрен и иной способ управления многоквартирным домом – непосредственно через управляющую компанию, которая выбирается на общем собрании собственников квартир. Существенным преимуществом данного способа управления домом является то, что УК состоит из специалистов-профессионалов, работающих на постоянной основе, а наличие собственной материально-технической базы позволит выполнить работы с большим качеством и в минимальные сроки.
Но с другой стороны, управляющая компания является коммерческой организацией, и ее главной целью является получение прибыли. Наработанный опыт свидетельствует о том, что порядка 20-30% от сбора средств пойдет на оплату услуг такой компании. К тому же, УК, в отличие от ТСЖ, может иметь под своим «патронажем» несколько домов, а следовательно, не исключено распыление финансов, да и возможность контроля над расходованием собранных жильцами денег становится весьма условной.
Деньги – только ТСЖ или УК
В интересах улучшения качества содержания жилфонда государство стремится экономически поддержать формирование механизмов управления многоквартирными домами. Ярким подтверждением этому является создание государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ», которая образована в соответствии с Федеральным законом и будет действовать до 1 января 2012 года.
Федеральные средства этого Фонда, годовой бюджет которого составляет свыше 240 миллиардов рублей, предназначены для капитального ремонта многоквартирных домов и могут расходоваться на модернизацию внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения, восстановление или замену лифтового оборудования, ремонт крыш и подвальных помещений, а также фасадов.
Разумеется, этих средств явно недостаточно, чтобы обновить весь жилищный фонд без исключения. Деньги получат лишь те дома, где инициативные собственники объединятся в ТСЖ или выберут УК и своевременно отправят заявки в муниципалитеты.
При всех положительных моментах Федеральный закон №185-ФЗ имеет один существенный недостаток – требование 5-процентного софинансирования капитального ремонта многоквартирного дома со стороны собственников жилья. По авторитетному мнению депутата Государственной думы, председателя подкомитета по реформированию ЖКХ Галины Хованской, наличие в законе указанного требования приводит к самым неприятным последствиям: «Дома, находящиеся в наихудших условиях и требующие немедленного капитального ремонта, невозможно отремонтировать, потому что в них, как правило, живут менее обеспеченные люди; чем хуже дом, тем выше стоимость его капитального ремонта, а значит, и «вес» этих 5 процентов, например, пожилому человеку не под силу вложить в ремонт две-три свои пенсии…».
Сэкономить – значит найти
Вместе с тем, как показывает практика, у собственников жилья имеется реальная возможность принять посильное участие в софинансировании капитального ремонта МКД. Как уже говорилось, определенные денежные средства ТСЖ может получить от сдачи в аренду нежилых помещений, придомовой территории, экономии в оплате за энергоресурсы, полученной за счет реализации мероприятий по энергосбережению и пр.
Так, известно, что старые жилые дома потребляют чрезвычайно много электроэнергии, при этом большая ее часть расходуется крайне неэффективно. Вместе с тем, использование энергосберегающего оборудования во внутренних инженерных системах здания позволило бы существенно сократить потребление электроэнергии, а вырученные от экономии деньги направить на ремонт и обустройство дома.
Одним из способов сокращения затрат на электроэнергию становится замена энергоемких агрегатов на их энергосберегающие аналоги. В качестве примера можно привести опыт УК в городе Рыбинске. Здесь на МУП «Запад» и МУП «Восток» были заменены насосы повышения давления воды. Вместо старых отечественных агрегатов ЭЦВ производительностью 4,5 кубометра и мощностью 4,5 кВт установлены насосы Grundfos серии CHV 2-80 большей производительности и мощностью всего 1,7 кВт.
Ранее эксплуатируемое оборудование работало в постоянном режиме, при этом затраты электроэнергии составляли около 108 кВт/сутки, около 190 рублей в денежном выражении. При этом за год набегала сумма близкая к 70.000 рублей. Новые насосы работают в автоматическом режиме, включаясь только при необходимости, когда падение давления в сети ниже определенного предела. В итоге на сегодняшний день затраты электроэнергии составляют примерно 13,6 кВт в сутки, или в денежном эквиваленте – около 23 рублей в сутки, а годовой расход меньше 8500 рублей. Кроме того, ощутимо снизились расходы на техническое обслуживание и ремонт.
О высокой эффективности мер по снижению энергопотребления свидетельствует весьма интересный факт, когда жильцам 19-этажного многоквартирного дома в Екатеринбурге удалось сэкономить около миллион рублей. В доме была проведена модернизация всех систем жизнеобеспечения на базе высокоэффективного насосного оборудования Grundfos с использованием запорно-регулирующей арматуры Danfoss. Теперь, по словам управляющей ТСЖ дома, экономия на электроэнергии не самой большой по площади квартиры составляет от 6 тысяч рублей ежегодно. Если учесть, что многие квартиры в доме имеют площадь от 100 до 200 квадратных метров, а всего в доме 120 квартир, то легко подсчитать, что общая экономия составляет около миллиона рублей в год. По договоренности с жильцами все эти деньги инвестируются в модернизацию действующего оборудования.
Таким образом, одним из важнейших условий успешного осуществления реформы ЖКХ является образование эффективных механизмов управления жилфондом. Инициативным собственникам государство готово помочь экономически, взяв на себя «львиную» долю затрат на капитальный ремонт и благоустройство дома.
Людмила АЛЕКСЕЕВА
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 16 за 2009 год в рубрике недвижимость
