Виды оценки незавершенных объектов

В новой экономической ситуации можно ожидать, что многие недостроенные объекты коммерческой недвижимости сменят своих владельцев. При этом не всегда бывает легко объективно оценить активы. Требуются опытные специалисты, располагающие закрытой информацией. Теоретически необходимость в проведении аудита возникает еще до того, как девелопер принимает решение завершить строительство, заморозить объект или продать его незавершенным.

Имеет смысл провести как минимум технический аудит и сделать оценку затрат на консервацию объекта. На практике чаще всего владелец предпочитает ориентироваться на собственную интуицию и знание рынка.

Решение о консервации проекта руководство компании принимает, как правило, чтобы выиграть время, подумать над условиями реализации проекта. То есть консервация предшествует аудиту или осуществляется одновременно с ним.

Полноценный аудит делается, когда стоит вопрос продажи объекта. Тогда продавец становится заинтересован в оценке незавершенки как материального актива, чтобы определить цену будущей сделки и размер допустимого дисконта. Потенциальному покупателю не менее важно понять перспективы бизнес- проекта, в рамках которого строится недвижимость, срок его окупаемости, доходность.

Вопрос в том, позволяют ли существующие методы объективно оценить объект как материальный актив и как бизнес-проект в условиях, когда экономическая конъюнктура крайне неустойчива. На этот счет мнения специалистов расходятся.

Вообще методики оценки рыночной стоимости недвижимости неизменны и определены российскими и международными стандартами.

Обычно используется три метода: доходный, сравнительный и затратный. Результат, полученный по каждому из методов, учитывается в итоговом, согласованном значении стоимости. В настоящее время наибольший вес приобретает затратный подход.

Учитывая большое количество срочных продаж, скрытых условий и дополнительных факторов, сравнительный метод будет давать результат, соответствующий не рыночной, а ликвидационной стоимости в текущий момент времени. Недостаточно надежен в текущей экономической ситуации и доходный метод, поскольку невозможно сделать сколько-нибудь точный прогноз, как будет развиваться тот или иной сектор экономики. А без этого нельзя рассчитать будущие доходы от использования объекта оценки.

На рынке коммерческой недвижимости значительно увеличилась потребность в проведении тщательного экспертного анализа бизнес-проектов с точки зрения их возможной корректировки. Основные требования к подобному анализу — это оперативность и комплексность, рассмотрение проекта с привлечением не только оценщиков, но и девелоперов, брокеров, специалистов по финансовому инжинирингу.

Объективно оценить объект незавершенного строительства практически невозможно. У инвестора нет точных данных об арендных ставках, и определить будущую доходность объекта в условиях девальвации российской валюты сложно.

В качестве материального актива оценить такой объект можно только затратным методом. Важным критерием оценки при продаже объекта в этот кризисный период являются уже заложенные в проект кредиты по докризисным ставкам. Этот фактор может существенно уменьшить инвестору сумму вхождения в проект и сохраняет низкую стоимость заемных средств. Кроме того, инвесторы оценивают адаптивность проекта к новым рыночным условиям. Если владелец незавершенного объекта ради выполнения кредитных обязательств решается на стрессовую продажу, такая сделка совершается не по рыночной, а по ликвидационной стоимости актива. Здесь на первый план выходят период экспозиции объекта и срочность продажи, которая связана со сроком исполнения финансовых обязательств. Размер дисконта при такой сделке напрямую зависит от того, насколько безысходна ситуация у продавца. Дефицит информации серьезно ограничивает применение сравнительного метода при проведении оценки. Многие эксперты считают, что сегодня этот метод как никогда актуален, поскольку оценку приходится давать на текущий момент, без учета прогнозных показателей, которыми невозможно оперировать в кризис. Но есть проблема дефицита достоверной информации об объектах, их собственниках, проведенных сделках. Пока еще недостаточно прозрачен рынок недвижимости. Оценщику же необходимо проводить параллели и использовать информацию о других объектах. Качественно выполнять оценку сейчас могут только компании, которые совмещают консалтинг, оценку и брокеридж. А также аккумулируют большой объем оперативной конфиденциальной информации.

Риск того, что заинтересованная в продаже сторона предоставит неточные данные об объекте, велик и вообще, по мнению ряда специалистов, очень характерен для российского рынка. Подавляющее большинство объектов, выставляемых на продажу, сопровождаются неточной или недостаточной информацией со стороны продавца. На деле же российский собственник должен постепенно привыкать к тому, что любой скрытый факт в конечном счете будет являться риском именно продавца, а не покупателя. И продавец, например, может недополучить последний транш по сделке, если какие-то сомнения возникнут во время ее совершения.

Если неточность исходных данных касается физических характеристик объекта, она не столь существенна, как неточность при определении правового статуса объекта, обременений, ограничений на использование, потому что речь идет о возможности использовать объект добросовестным покупателем. При подготовке сделок по приобретению актива инвестор часто обладает неполной или устаревшей документацией по объекту. Иногда при этом он не хочет афишировать свой интерес к приобретению данных активов. Проведение классической оценки в таких условиях крайне затруднительно, и тогда, безусловно, востребованным становится именно проектный аудит.

Лучше, если он будет сделан компанией, способной провести технический анализ объекта, анализ рыночного окружения и инвестиционный анализ проекта. И не только определить рыночную стоимость, но и выработать рекомендации, предложить вариант развития проекта, проанализировать его чувствительность к возможным изменениям ключевых параметров рынка.

По материалам журнала «Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и Ленобласти» подготовил Сергей ЗОЛОТОВ