Когда проект приходится корректировать
Мнения относительно того, насколько застройщик считает себя обязанным выполнить то, что заложено в проекте, разнятся достаточно заметно, высказывают ли их заказчики, подрядчики, проектировщики, аналитики в области недвижимости.
Одни уверены в том, что неизменными должны оставаться существенные для клиента параметры объекта. Чаще всего конфликт возникает при приемке готового жилья, что совершенно понятно. Качество будущей квартиры, как это было обещано клиенту застройщиком, ожидается на уровне определенных требований. И в момент вселения это качество должно быть именно таким, о каком шла речь в момент заключения договора. Никакие аргументы инвестора не могут служить оправданием для изменения этих существенных параметров.
В число этих ключевых показателей входят наличие инфраструктуры, обеспеченность парковочными местами, количество квартир в каждом доме. Все это закрепляется в договорах, заключаемых между покупателем и застройщиком. Сегодня в России ограничение круга изменений, вносимых в проект, становится все более жестким. Корректировка же возможна только в тех позициях, которые не влияют на качество проживания. Например, человек приобрел две квартиры и желает объединить их в одну, что не должно повредить интересам других жильцов.
Однако есть и другая точка зрения. В соответствии с ней незыблемыми можно считать только те параметры, изменить которые застройщику и дорого, и хлопотно. Прежде всего это касается уже построенных элементов. Например, реализуется здание, у которого уже возведены первые этажи, и там расположен подземный паркинг. Перепрофилировать такие помещения очень сложно, поэтому покупатель квартиры в таком доме может быть уверен, что запроектированным и обещанным ему паркингом он действительно будет пользоваться.
Все же остальное вполне изменяемо. Известно немало случаев, когда по ходу строительства обещанный детский сад становится офисным помещением, а там, где планировался многоэтажный паркинг, появлялся лишний жилой корпус. Возможна и такая неожиданность. Был обещан фитнес-зал, и он действительно построен. Но первоначально предполагалось, что он будет закрытым, только для жителей данного жилого комплекса. Впоследствии же созданная застройщиком управляющая компания сочла нужным сделать объект доступным для всех, иначе комплекс не будет окупаться в соответствии с ожиданиями. В общем случае оказаться изъятым из проекта или кардинально видоизмениться может все, что недоходно или слишком дорого в эксплуатации.
Не может не отражаться на описываемых процессах и кризис. Раньше девелоперы соревновались в различных изюминках своих проектов, стремясь выделиться по отношению к другим конкурентам. Сегодня же единственными конкурентными преимуществами стали цена и степень готовности дома. Поэтому из проектов исчезает дорогой ландшафтный дизайн придомовых территорий, отделка мест общего пользования становится более экономной, дорогие лифты меняют на более дешевые. Известны случаи, когда уменьшали даже высоту потолков в квартирах.
Застройщик может менять отдельные составляющие инженерного оборудования без потери их качественных характеристик. А вот уровень отделки мест общего пользования является наиболее спорным вопросом, ответ на который в конечном итоге определяется количеством проданных квартир. Если продано большинство квартир, заменять допустимо только те нефункциональные элементы отделки, которые застройщик не гарантировал клиенту, а запланировал как дополнительные опции, исходя из своей возможной сверхприбыли.
Например, объект возводится давно, и сильный застройщик, испытывая определенные трудности, все же выполняет большинство проектных положений, даже касающихся отделки. Он знает, что, продавая практически то же, что заложено в проекте, он имеет возможность вернуть все затраты. Большинство квартир продается, девелопер выворачивается.
Принципиально иная ситуация наблюдается, когда объект только стартовал, а конъюнктура рынка резко изменилась. В этом случае общий уровень, в том числе и отделки, будет определять та средняя цена продажи, которая установится в новых экономических условиях. Корректировка проекта тут вполне допустима со всех точек зрения, в том числе и этической, поскольку ничьи интересы тут не страдают.
Есть еще служба Госстройнадзора. И в Беларуси, и в России строительство, как, впрочем, и любой бизнес, находится под жестким контролем государства. Строго караются не самые значительные нарушения вроде присутствия на стройплощадке гастарбайтеров без должным образом оформленных разрешений. На этом фоне кажется несколько странным, что застройщики могут практически бесконтрольно менять проекты, согласованные в различных надзорных инстанциях.
Есть, впрочем, мнение, что возможность что-то нарушать напрямую зависит от административного ресурса компании. Для кого-то мельчайшие нарушения приведут к замораживанию проекта, а кто-то может превратить детский сад в офисно-жилой комплекс, и это сойдет ему с рук.
И очень сложно использовать как доказательство в суде рекламную информацию, в свое время воспринятую клиентом как истину в последней инстанции. В итоге покупателям квартир остается либо полагаться на совестливость и порядочность застройщиков, либо заранее ожидать любого качества ожидаемого им жилья. Лишь бы крыша не текла и все было на месте.
Представители строительного бизнеса уверяют, что ничего хорошего лучше не ждать. Инфраструктура и уровень отделки обычно официально не оговариваются, нет об этом упоминания в договорах, которые подписывают покупатель и застройщик. Более того, российское законодательство в принципе базируется на том, что квартира есть пространство, заключенное между стенами. Поэтому все, что происходит за пределами этих стен, покупателю не принадлежит.
По материалам Metrinfo.ru подготовил
Сергей ЗОЛОТОВ
Одни уверены в том, что неизменными должны оставаться существенные для клиента параметры объекта. Чаще всего конфликт возникает при приемке готового жилья, что совершенно понятно. Качество будущей квартиры, как это было обещано клиенту застройщиком, ожидается на уровне определенных требований. И в момент вселения это качество должно быть именно таким, о каком шла речь в момент заключения договора. Никакие аргументы инвестора не могут служить оправданием для изменения этих существенных параметров.
В число этих ключевых показателей входят наличие инфраструктуры, обеспеченность парковочными местами, количество квартир в каждом доме. Все это закрепляется в договорах, заключаемых между покупателем и застройщиком. Сегодня в России ограничение круга изменений, вносимых в проект, становится все более жестким. Корректировка же возможна только в тех позициях, которые не влияют на качество проживания. Например, человек приобрел две квартиры и желает объединить их в одну, что не должно повредить интересам других жильцов.
Однако есть и другая точка зрения. В соответствии с ней незыблемыми можно считать только те параметры, изменить которые застройщику и дорого, и хлопотно. Прежде всего это касается уже построенных элементов. Например, реализуется здание, у которого уже возведены первые этажи, и там расположен подземный паркинг. Перепрофилировать такие помещения очень сложно, поэтому покупатель квартиры в таком доме может быть уверен, что запроектированным и обещанным ему паркингом он действительно будет пользоваться.
Все же остальное вполне изменяемо. Известно немало случаев, когда по ходу строительства обещанный детский сад становится офисным помещением, а там, где планировался многоэтажный паркинг, появлялся лишний жилой корпус. Возможна и такая неожиданность. Был обещан фитнес-зал, и он действительно построен. Но первоначально предполагалось, что он будет закрытым, только для жителей данного жилого комплекса. Впоследствии же созданная застройщиком управляющая компания сочла нужным сделать объект доступным для всех, иначе комплекс не будет окупаться в соответствии с ожиданиями. В общем случае оказаться изъятым из проекта или кардинально видоизмениться может все, что недоходно или слишком дорого в эксплуатации.
Не может не отражаться на описываемых процессах и кризис. Раньше девелоперы соревновались в различных изюминках своих проектов, стремясь выделиться по отношению к другим конкурентам. Сегодня же единственными конкурентными преимуществами стали цена и степень готовности дома. Поэтому из проектов исчезает дорогой ландшафтный дизайн придомовых территорий, отделка мест общего пользования становится более экономной, дорогие лифты меняют на более дешевые. Известны случаи, когда уменьшали даже высоту потолков в квартирах.
Застройщик может менять отдельные составляющие инженерного оборудования без потери их качественных характеристик. А вот уровень отделки мест общего пользования является наиболее спорным вопросом, ответ на который в конечном итоге определяется количеством проданных квартир. Если продано большинство квартир, заменять допустимо только те нефункциональные элементы отделки, которые застройщик не гарантировал клиенту, а запланировал как дополнительные опции, исходя из своей возможной сверхприбыли.
Например, объект возводится давно, и сильный застройщик, испытывая определенные трудности, все же выполняет большинство проектных положений, даже касающихся отделки. Он знает, что, продавая практически то же, что заложено в проекте, он имеет возможность вернуть все затраты. Большинство квартир продается, девелопер выворачивается.
Принципиально иная ситуация наблюдается, когда объект только стартовал, а конъюнктура рынка резко изменилась. В этом случае общий уровень, в том числе и отделки, будет определять та средняя цена продажи, которая установится в новых экономических условиях. Корректировка проекта тут вполне допустима со всех точек зрения, в том числе и этической, поскольку ничьи интересы тут не страдают.
Есть еще служба Госстройнадзора. И в Беларуси, и в России строительство, как, впрочем, и любой бизнес, находится под жестким контролем государства. Строго караются не самые значительные нарушения вроде присутствия на стройплощадке гастарбайтеров без должным образом оформленных разрешений. На этом фоне кажется несколько странным, что застройщики могут практически бесконтрольно менять проекты, согласованные в различных надзорных инстанциях.
Есть, впрочем, мнение, что возможность что-то нарушать напрямую зависит от административного ресурса компании. Для кого-то мельчайшие нарушения приведут к замораживанию проекта, а кто-то может превратить детский сад в офисно-жилой комплекс, и это сойдет ему с рук.
И очень сложно использовать как доказательство в суде рекламную информацию, в свое время воспринятую клиентом как истину в последней инстанции. В итоге покупателям квартир остается либо полагаться на совестливость и порядочность застройщиков, либо заранее ожидать любого качества ожидаемого им жилья. Лишь бы крыша не текла и все было на месте.
Представители строительного бизнеса уверяют, что ничего хорошего лучше не ждать. Инфраструктура и уровень отделки обычно официально не оговариваются, нет об этом упоминания в договорах, которые подписывают покупатель и застройщик. Более того, российское законодательство в принципе базируется на том, что квартира есть пространство, заключенное между стенами. Поэтому все, что происходит за пределами этих стен, покупателю не принадлежит.
По материалам Metrinfo.ru подготовил
Сергей ЗОЛОТОВ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 14 за 2009 год в рубрике недвижимость
