Ответственным собственникам – отремонтированный дом

Согласно Жилищному кодексу РФ, за состояние многоквартирных зданий отвечают собственники жилья. Возможность приватизировать свои квартиры и стать их фактическими собственниками москвичи получили относительно недавно, лет 15 назад. О состоянии, в котором горожанам досталось жилье, можно сказать так: оно очень разное. Дома, которым сейчас больше 10 лет, можно условно разделить на аварийные, ветхие и просто требующие ремонта. Но поскольку собственники получили их уже в таком состоянии, то требовать с них ничего нельзя. Получается замкнутый круг, и разорвать его призвано принятое правительством Москвы в 2007 году постановление о городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы на 2008–2014 годы «Ответственным собственникам – отремонтированный дом».

О многочисленных сложностях, возникающих при реализации этой замечательной по своей сути программы, читайте ниже.

В постановлении четко и однозначно сформулирована задача ликвидации задолженности города перед жителями по капитальному ремонту. Это сегодня единственное препятствие для развития новых отношений между собственниками и муниципальными структурами. Действительно, как можно требовать от людей содержания в порядке имущества, которое досталось им в аварийном состоянии?
Отдельным пунктом постановления госзаказчиком по разработке типовых проектов работ определен Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы. Подготовить документацию должны разработчики проектов многоквартирных домов. При этом тем же постановлением предписывается использовать исключительно передовые и ресурсосберегающие технологии. Казалось бы, документ снимает все вопросы. Людям остается только немного подождать и принять во владение отремонтированные по последнему слову строительной науки здания. Однако все не так просто.

Собственнику на заметку

Прежде всего, попробуем разобраться в том, как должно все происходить на практике. Чтобы сделать ремонт в доме, нужно разработать проект, в соответствии с которым он будет производиться. Эта задача существенно облегчается с учетом того, что 70 процентов жилых зданий в Москве построено по 64 типовым проектам. Следовательно, и проекты ремонтных работ тоже могут быть типовыми. Однако нюансы все же есть, ведь дома строились в разное время и находятся в различном состоянии. Поэтому для каждого конкретного дома производится так называемая привязка типового проекта, его доработка с учетом местных условий. Для этого необходимо техническое заключение о состоянии здания (ТЗК). Если же дом не является типовым, то проект разрабатывают индивидуально.

Итак, для начала необходимо ТЗК и утвержденный проект. На их основании составляют проектно-сметную документацию (ПСД). Затем выделяются средства на проведение работ, закупку материалов и оборудования. Это задача созданных при префектурах Генеральных дирекций единого заказчика, которые являются госзаказчиками по конкретным объектам. Выделенные средства поступают исполнителям – монтажным и строительным компаниям, которые выбираются на конкурсной основе. Далее все работы уже должны производиться в строгом соответствии с проектом и ПСД. Перечень используемых материалов и оборудования также определяется в соответствии с этими документами или нормативами, на которые они ссылаются.

На этапе проектирования все вроде бы обстоит нормально. Предусмотрено и использование последних достижений науки и техники. Большинство проектов, разработанных ведущими отраслевыми институтами, учитывают требования времени, необходимость установки шумозащитных стеклопакетов, автоматических радиаторных терморегуляторов на отопительные батареи, счетчиков воды, использования полипропиленовых труб и многое другое. А вот дальше начинается самое интересное.

А что на практике?

Дело в том, что далеко не всегда предусмотренное проектом и ПСД оборудование, на закупку и установку которого город выделяет средства, оказывается на своем месте. Многие монтажные организации пытаются выиграть тендер на проведение ремонта любыми способами. Иногда основным средством конкурентной борьбы становится откровенный демпинг. Получив желанный заказ, предприимчивые руководители пытаются вернуть свое и сэкономить деньги, выделенные на оплату труда квалифицированных специалистов и закупку материалов. Максимально урезать запланированный бюджет можно используя дешевые, некачественные материалы вместо тех, что предусмотрены проектом, а также нанимая для выполнения работ случайных людей за символическую плату. Свидетельства о подобных манипуляциях встречаются на каждом шагу.

В качестве примера приведем весьма типичную ситуацию с капитальным ремонтом дома №10 по улице Костромская в Москве. Так, по заявлению одного из жильцов, капитальный ремонт в его квартире проводится с большими нарушениями. Мастер, который производит этот ремонт, постоянно находится в нетрезвом состоянии. Другие жильцы дома жалуются, что замена труб отопления производится с нарушением строительных норм, а неоднократные просьбы исправить положение монтажная бригада игнорирует. Можно предположить, что услуги этих «мастеров» обошлись подрядчику совсем недорого. Указание же на установку устаревших батарей «Универсал ТБ» вместо предусмотренных проектом радиаторов «Сантехпром-Авто» свидетельствует о том, что эта организация активно использует и второй способ «повышения рентабельности» работ.

К сожалению, жильцы далеко не всегда могут на глаз определить качество выполненных работ и предъявить претензию. И если о том, что представляет собой пластиковое окно со стеклопакетами и чем отличается старый лифт с хлопающей дверью от современного подъемника марки Otis, сегодня знает даже ребенок, то об устройстве автоматических радиаторных терморегуляторов осведомлены далеко не все. Мало кто догадывается, что установленная на трубе перед батареей рукоятка способна автоматически регулировать ее нагрев, не требуя к себе постоянного внимания. Необходимо лишь задать на шкале необходимое значение температуры воздуха в помещении. Сообщать жильцам эту полезную информацию монтажники, конечно, не торопятся. Стоит такое устройство в комплекте с клапаном порядка 2 тысяч рублей, и город эти деньги выделяет. Но место терморегуляторов зачастую занимают шаровые краны или обычные запорные вентили непонятного происхождения ценой в 150 рублей. Нетрудно догадаться, куда уходит разница. Воровать ухитряются не только деньги, но и само оборудование, если оно было закуплено заказчиком централизованно, как это предусмотрено законом. Так, в одном из домов Зеленограда подрядная организация ЗАО «Энергия» установила новые отопительные приборы «Сантехпром». Предусмотренные же проектом терморегуляторы Danfoss на батареях смонтированы не были, что строители объяснили соображениями экономии. При этом в помещении строительной конторы на стене был вывешен для всеобщего обозрения типовой проект, в котором на схеме системы центрального отопления четко обозначены терморегуляторы. Чьи же деньги были сэкономлены? Собственники знают точно, что не их. Поскольку систему теплоснабжения дома невозможно отрегулировать, на нижних этажах жарко и приходится открывать форточки. При этом жильцы квартир, расположенных выше, в преддверии зимы начинают закупать электрические нагреватели, ведь тепло, предназначавшееся для отопления верхних этажей, уходит через форточки нижних.

При этом многие собственники жилья даже не понимают, что они оказываются обманутыми трижды. Монтажники не только лишают их предусмотренного проектом комфорта, но и создают опасность серьезных протечек. Ведь герметичность уплотнителя шарового крана может нарушиться, если оставлять его полуоткрытым. Конечно, среднестатистический обитатель московской квартиры об этом не догадывается, а оплачивать последствия потопа ему придется из своего кармана. Наконец, не за горами то время, когда платить за обогрев жилья придется не по фиксированному тарифу, а по показаниям счетчиков. Лишенные возможности регулировать температуру батарей и спасающиеся от жары с помощью открывания форточек собственники фактически будут вынуждены оплачивать отопление улицы.

В поисках правды

А что же госзаказчик? Неужели городу все равно, куда уходят бюджетные средства? Проще всего было бы ответить на эти вопросы утвердительно и закрыть тему. Виновник был бы найден. Но что дальше? Попробуем подойти к задаче более конструктивно.

Конечно, механизм приемки выполненных работ существует. Представители заказчика и специалисты Мосжилинспекции контролируют качество выполненных работ. Одна из основных проблем состоит в том, что проверяющие физически не могут обойти все квартиры в доме и заглянуть в каждый угол. Тем более что проверка часто производится в рабочие часы, когда многих жильцов просто нет дома. Подрядчик же заранее выбирает несколько «показательных» квартир, где работы выполняются без нарушений, а с жильцами удалось найти общий язык. Именно эти помещения и предъявляют инспекторам.

Решение есть, и оно достаточно простое. Коль скоро ремонт выполняется с целью приведения домов в порядок перед их передачей собственникам, то этих самых собственников нужно привлекать к участию в процессе реконструкции на ее начальной стадии. Представители ТСЖ должны присутствовать при проведении экспертизы и составлении ТЗК, располагать копией согласованного проекта и ПСД, а также входить в состав принимающей комиссии. Кроме того, собственникам нужно предоставить право привлечения независимых специалистов для проведения технической экспертизы за свой счет. При этом ответственность за соблюдение интересов всех жильцов можно возложить на ТСЖ. Собственники получат возможность контролировать работу подрядчиков, а муниципальные органы будут избавлены от большого числа неорганизованных контактов с отдельными людьми.

И, конечно же, городским властям следует обратить внимание на процедуру отбора подрядчиков. Очевидно, что требования к ним нужно ужесточить. Организации, претендующие на госзаказ, должны представлять референс-лист по объектам, в строительстве или реконструкции которых они принимали участие. Причем речь идет как минимум о пятилетнем опыте монтажа инженерных систем, а не о работах по обустройству детских площадок и озеленению газонов. Кроме того, результаты их прошлой деятельности следует подвергать «слепой» проверке.

Собственникам, которые уже стали жертвами недобросовестных подрядчиков, нужно, прежде всего, добиваться предоставления копий основных документов: ТЗК, привязанного к дому проекта и ПСД. Без этих документов проведение ремонта не может считаться законным, следовательно, факт его выполнения будет недействителен.

Если добиться устранения недоделок и нарушений не удается, следует провести независимую экспертизу, а затем подать коллективное исковое заявление в суд. Возможно также обращение в прокуратуру. Кстати, подобные действия приносят плоды.

Городская целевая программа капитального ремонта в Москве находится сейчас в самом начале своей реализации. Отпущенный на ее осуществление срок достаточно велик, что позволяет внести коррективы в порядок проведения запланированных мероприятий и устранить организационные недочеты. Если принять меры незамедлительно, то сложившееся положение может быть исправлено достаточно оперативно. Организованное взаимодействие между государственным заказчиком и непосредственными потребителями работ – собственниками жилья – позволит пресечь практику злоупотреблений и халатное отношение подрядчиков к исполнению госзаказа.

Людмила АЛЕКСЕЕВА, по материалам пресс-центра СиН