На рынках роста нет

И покоя на мировых рынках недвижимости в предновогодние дни, соответственно, тоже нет. Однако отмечаются некоторые проблески воли. Центробанки разных стран, например, в надежде вдохнуть хоть какую-то жизнь в неуклонно слабеющую экономику и помочь ипотечным заемщикам до предела снижают свои ставки.

Европа


Европейский центральный банк понизил ключевую ставку до 3,25% годовых — на 75 базисных пунктов. Не до предела, но очень существенно, что, впрочем, не слишком существенно помогает в сложившейся ситуации. По данным международного консалтингового агентства Knight Frank, в Еврозоне уже два квартала подряд снижается ВВП, и в будущем году сокращение европейской экономики только продолжится.

Ослабление спроса на недвижимость на протяжении нынешнего года привело к росту числа вакантных помещений на многих европейских рынках офисов. Лондон и Москва были первыми столицами, где было отмечено падение офисной аренды. А теперь ставки аренды неуклонно сокращаются по всей Европе во всех секторах собственности. Инвестиционная деятельность по-прежнему ограничена из-за схлопывания кредитного рынка. Хотя в Мадриде во второй половине 2008 года доходы от продажи офисов выросли приблизительно на 250 пунктов по сравнению с докризисным уровнем. Европейские рынки недвижимости переживают самый тяжелый период после спада начала 1990-х. В этом году два крупнейших британских ипотечных кредитора — Halifax и Nationwide — отказались от многолетней предновогодней традиции прогнозировать цены на недвижимость на будущий год в связи с совершенной непредсказуемостью нынешней ситуации. Но некоторые прогнозы все-таки делаются. Так, к концу следующего года число британцев, потеряющих свои дома из-за невыплаты ипотечного кредита, должно вырасти на 67%. Британский совет ипотечных заимодавцев заявил о том, что количество повторно вступающих в права домовладения вырастет от 45.000 в этом году до 75.000 человек к концу 2009 года. Количество домовладельцев, задолжавших по кредитам более чем три месяца, удвоится и составит 500.000. Растущая безработица только усугубит ситуацию. Банк Англии опустил ставку до 2% годовых. Такого не было за всю историю существования финансовой системы Соединенного Королевства, то есть с 1694 года. Британская ассоциация агентов по недвижимости заявила, что 10,4% всей недвижимости, проданной в ноябре, была куплена первыми покупателями, что только на 8,3% больше, чем в августе. Это дает призрачную надежду на фоне мрачной статистики, отмечающей еще и традиционный сезонный спад. Ноябрь и декабрь всегда были временем затишья на рынке недвижимости. На этой неделе компания Savills, один из старейших на британском и мировом рынке риэлторов, предупредила, что ее прибыль будет значительно ниже прогнозов аналитиков. ProLogis European Properties, дочернее предприятие американской ProLogis, одной из крупнейших международных девелоперских компаний, продает 20% акций своего логистического фонда, чтобы сократить размер долга.

Ближний Восток

Суверенный фонд благосостояния Ливии, который используется для стабилизации государственного бюджета, на прошлой неделе купил за 120 млн фунтов здание на улице Корнхилл в лондонском Сити. Надо сказать, что под контролем этого фонда находится больше половины депозитов Центрального банка Ливии в размере $80 млрд. Этот инвестиционный орган, организованный правительством Каддафи в прошлом году для того, чтобы распоряжаться обширными запасами иностранной валюты, накопленными в стране, стремится разносторонне развивать портфолио недвижимости. Крупнейшая международная консалтинговая компания CB Richard Ellis вообще уверена, что к 2015 году суверенным фондам благосостояния различных стран будет принадлежать от 15% до 20% недвижимости во всем мире. Тем временем в Саудовской Аравии замораживается мегапроект — King Abdullah Economic City (Экономический город короля Абдуллы). Работы остановились из-за невозможности привлечь иностранные инвестиции. И это при том, что проект этого города стоимостью $27 млрд, в который первые из планируемых 2 млн жителей должны были заселиться уже в будущем году, был провозглашен первоочередной заботой королевства.

Пик развития рынка недвижимости Дубая, второго по величине из семи Арабских Эмиратов, возможно, тоже позади — инвесторы уходят. Совсем недавно в такое невозможно было поверить, но не теперь, когда цены на нефть снизились с середины июля более чем на 60%. Несколько лет рынок недвижимости Дубая рос с головокружительной скоростью — между четвертым кварталом 2007 и вторым кварталом 2008 года цены на жилье увеличились на 37%. Но в последние несколько недель инвесторы в Дубае страдали от нехватки кредитов. Кроме того, власти запретили спекулятивную торговлю. В отчете банка HSBC, посвященном инфраструктуре ОАЭ, сказано, что рынок недвижимости этого небогатого нефтью эмирата быстро охлаждается. Цены на недвижимость, поднявшись на 14,4% за 8 месяцев текущего года, внезапно упали на 20-30%, а в некоторых районах — и на 50%. Виллы подешевели на 19%. Упал спрос на аренду роскошных вилл и квартир, поскольку международные компании ужесточили условия социального пакета для своих служащих. Но спрос на арендованное жилье среднего ценового уровня остается стабильно высоким. К концу первого квартала следующего года стоимость аренды в Дубае может увеличиться до 30% благодаря квартирам в новых застройках.

В эмирате Абу-Даби, хотя и критикуют своего ближайшего соседа Дубай за бессистемное строительство, все-таки намерены его поддержать. Хотя и в Абу-Даби, который обладает большими запасами нефти и является финансовой опорой ОАЭ, общий уровень цен на объекты недвижимости снизился за месяц на 1%, виллы подешевели на 15%, тогда как квартиры, которые составляют 81% списка недвижимости на продажу, подорожали на 3%. Центральный банк ОАЭ не стал пока снижать ставки, тогда как Кувейт и Оман сделали это сразу после того, как до 1% годовых понизила свою ставку Федеральная резервная система США.

Америка

На прошлой неделе о близком банкротстве заявила одна из богатейших и старейших династий в индустрии американской недвижимости — семья Баксбаум, которая создала компанию General Growth Properties — одного из крупнейших в США владельцев молов. Это банкротство рискует стать одним из крупнейших в сфере недвижимости. Кроме того, это очередное свидетельство того, что финансовый кризис поражает не только выскочек и рисковые фирмы с Уолл-Стрит, но и консервативные семейные компании с давней историей. Нынешний кризис быстро и всерьез рушит самые известные в новейшей истории Америки капиталы. От него уже пострадали король казино в Лас-Вегасе Шелдон Эдельсон, состояние которого в прошлом году сократилось более чем на $25 млрд. Даже акции Билла Гейтса и Уоррена Баффета уменьшились на $12 млрд и $15 млрд соответственно. Есть еще Сэм Зелл, имеющий репутацию одного из самых опытных в мире инвесторов в недвижимость. Два года назад этот барон чикагской недвижимости за $39 млрд продал компанию Equity Office Properties и купил один из крупнейших в США медиагигантов — Tribune, куда входит 11 ежедневных газет включая такие известные, как Chicago Tribune и Los Angeles Times, 23 телевизионные станции и Чикагская бейсбольная команда. На прошлой неделе Tribune объявила о банкротстве. В новостях прошлой недели отметился и другой известный в мире недвижимости персонаж — застройщик Лэрри Сильверстейн, которому арбитражный суд обязал компанию Port Authority of New York and New Jersey заплатить $49,5 млн штрафа за то, что последняя не смогла в срок закончить подготовительные работы на участке Всемирного торгового центра в Нью-Йорке. Port Authority, которой принадлежит этот участок Нижнего Манхэттена, говорит, что не справится и к 31 декабря, назначенному как очередной срок. Таким образом, срывается начало строительства двух из трех небоскребов, запланированных Сильверстейном на смену погибших 11 сентября 2001 г. башен-близнецов. На прошлой неделе в США в связи с введением беспрецедентно низкой процентной ставки отметили возобновление операций с ипотекой. Еженедельный обзор ассоциации ипотечных банкиров показал, что американские внутренние займы выросли на 0,75%. Ставки по кредитам на 30 лет опустились до самого низкого уровня, по крайней мере, за 37 лет — в среднем на 5,19% по сравнению с 5,47% на предыдущей неделе и 6,14% в то же время прошлого года. Эта ставка является самой низкой с 1971 года, когда Freddie Mac начала отслеживать такие данные. Для заемщиков это означает, что ежемесячные выплаты по процентам от кредита на сумму $200.000 составят $1097, что на $35 меньше, чем неделей раньше, и на $120 меньше, чем годом ранее.

Американский рынок недвижимости испытывает самый серьезный спад со времен Великой Депрессии 1930-х, поскольку огромное количество непроданных домов, более жесткие стандарты кредитования и рекордное количество случаев лишения прав выкупа по закладным заставляют американское жилье стремительно дешеветь. Согласно анализу сайта Zillow.com, за нынешний год жилье в США потеряло в стоимости более $2 трлн, почти 11,7 млн американских семейств теперь должны будут больше по кредитам, чем стоят их дома. За первые три квартала 2008 года цены на жилье снизились на 8,4% по сравнению с тем же самым периодом года прошлого. Нью-йоркская аналитическая компания Real Capital Analytics собрала данные, показывающие, что собственность общей стоимостью по крайней мере $107 млрд — включая гостиницы, офисы, жилье и склады — уже находится или вот- вот окажется в бедственном положении. Несчастья происходят по всей стране, но Нью-Йорк возглавляет список по количеству дорогих сделок, которые были заключены в годы процветания. Список Real Capital Analytics включает уже в общей сложности 268 зданий в Нью-Йорке стоимостью в $12 млрд.

Азиатско-Тихоокеанский регион

Но роскошь все еще неплохо продается. Больше пятисот новых первоклассных и люксовых гостиниц почти на 200.000 номеров откроются по всему миру в ближайшие месяцы. 28% из них приходится на Европу, 27% на Северную Америку и 41% на азиатский Восток — большая часть из 32 крупнейших гостиниц откроется в Азии. Самым масштабным является проект компании Las Vegas Sands в Сингапуре под названием Marina Bay Sands на 2600 номеров. Кроме того, в начале 2009 года планируются к открытию Planet Hollywood Towers в Лос-Анджелесе (1228 номеров); Shangri-La Hotel (636 номеров) & Traders Hotel (1239 номеров) в Макао; W Hotel в Форт-Лодердейле, США (482 номера); Palazzo Versace в Дубае (215 номеров) и Andel’s Hotel в Берлине (557 номеров). С началом глобального финансового кризиса в конце прошлого года австралийские домохозяйства потеряли четверть своих накоплений — $700 млрд, по последним официальным данным. И эта оценка Бюро статистики касается только сбережений, потерянных до конца сентября. Но с тех пор индекс S&P 200 австралийских акций упал еще на 30%. В сентябре прошлого года у среднего австралийца был собственный капитал $58.200 исключая собственность и другие нематериальные активы. Год спустя показатель упал до $43.000.

Около 450.000 домовладельцев Гонконга, взявших низкопроцентные ипотечные ссуды, могут временно попрощаться с надеждами переехать в новые квартиры, поскольку восьмилетняя «отрицательная процентная ставка по закладным» в следующем году будет пересмотрена. Брокерская фирма mReferral утверждает, что углубляющийся финансовый кризис побудил банки с сентября увеличить ипотечные проценты. Зарегистрированные на бирже Гонконга акции недвижимости материкового Китая выросли спустя день после того, как Пекин представил новые меры поддержки страдающего рынка. Однако аналитики утверждают, что в ближайшие месяцы цены на дома продолжат падать. Значительное снижение цен на жилье уже наблюдается в трех крупнейших китайских городах — Шанхае, Шэньчжэне и Гуаньчжоу. В Шанхае в третьем квартале года стоимость жилья упала на 19,5% относительно второго. По данным Министерства земли, инфраструктуры, транспорта и туризма Японии, предложение кондоминиумов в Токио и округах в 2009 году может увеличиться на 11,6% и составит 47.000. Тенденция к росту замечена впервые за 16 лет. Предложение квартир в этом году упадет до самого низкого уровня с 1992 года, когда оно составляло 26.248 единиц. Банк Японии сократил базовую процентную ставку до 0,1%, присоединившись к волне глобальных сокращений. Совет по недвижимости Индии информировал правительство об истощении спроса на недвижимость и кризисе ликвидности. Игроки отрасли заинтересованы в кредитах и увеличении заграничного кредитования, сокращении процентных ставок по внутренним займам и реструктуризации долга застройщиков, но в правительстве заявляют, что очередного пересмотра валютной политики ради возрождения бума недвижимости не будет.

Россия

В инвестиционном сообществе живо обсуждают скандал, связанный с намерением российской нефтяной компании Sibir Energy, зарегистрированной на Лондонской бирже, купить за $340 млн основные активы в сфере недвижимости предпринимателя Шалвы Чигиринского, в том числе построенную в 1952 году гостиницу Советская в Москве и башню Россия в ММДЦ Москва-Сити. Таким образом, Sibir Energy, у которой не было ранее коммерческих интересов, кроме энергии, пытается смягчить влияние глобального кризиса на своих ключевых акционеров — миллиардер Чигиринский владеет 47% акций Sibir Energy, правительство Москвы имеет еще 18%. Эта попытка заставила инвесторов снова обсуждать критерии корпоративной этики иностранных компаний, торгуемых в Лондоне. Акции Sibir Energy упали на 60% после обнародования ее планов выручки главного акционера за счет остальных. Компания Arabtec Construction, крупнейшая публично торгуемая строительная фирма ОАЭ, может недосчитаться $817 млн в контракте на строительство штаб-квартиры «Газпром нефть» в Санкт-Петербурге. Контракт с «Газпромом», чьим филиалом является «Газпром нефть», Arabtec заключила в апреле. Он предусматривает строительство административного делового района «Охта-центр» с 400-метровым небоскребом, пятью другими зданиями, офисами и развлекательным комплексом. Компания MirLand Development получила ссуду в $31 млн от израильских компаний Jerusalem Economy, Industrial Buildings Corporation и Darban Investments, которые владеют в MirLand 75%. Ссуда будет использована для финансирования первой фазы жилой застройки Triumph Park и других проектов MirLand в Москве и Санкт-Петербурге. Долг, по которому будет выплачиваться 12% в год, должен быть возвращен к 31 марта 2010 г. Менее масштабные проекты MirLand в российских регионах теперь будут отложены.

Елена РЫБАЛТОВСКАЯ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 48 за 2008 год в рубрике недвижимость

©1995-2023 Строительство и недвижимость