Минский рынок недвижимости: полугодовые итоги

Продолжение. Начало в №№ СиН

Складская недвижимость

Ситуация на местном рынке современных складских помещений в первой половине 2008 года, согласно данным компании Colliers International, коренных изменений не претерпела — на рынке не появилось новых комплексов или даже мелких объектов собственности. Вложения в офисы и торговую недвижимость привлекают больше внимания инвесторов благодаря более высокому возврату средств. В результате этого в Минске, например, есть множество действующих супермаркетов, несколько находятся в стадии строительства и еще несколько проектируются, но оптовых баз нет как таковых. Розничные операторы говорили, что они могли бы также начать строить современные центры распределения сами. Однако в анализируемый период на белорусском рынке все-таки произошли события, которые в конечном счете должны положительно повлиять на сектор складской недвижимости. Одним из таких событий стало формирование специальной правительственной комиссии, которая должна разработать план развития логистической системы в стране.

В мае завершился республиканский конкурс на стратегического инвестора для транспортного и логистического центра, который будет построен на участке в 122 га в районе международного аэропорта «Минск-2». Победителем стал KMK Logistic совместно с бельгийской Antwerp Development Company, которые намерены инвестировать в проект более 1 млрд евро. Другие компании (Al Qudra, UAE) высказали желание участвовать. Это второй большой проект, который будет объявлен. Первый — логистический центр Прилесье, который будет располагаться на пересечении автомагистралей Минск — Могилев и Москва — Париж и будет строиться иранской Kayson.

Предложение

В первой половине нынешнего года складской недвижимости не прибавилось — логистический центр Новинки, который был построен в 2007 году, остается последним из построенных. Согласно доступной информации, этот логистический центр успешен и переполнен, что только подчеркивает факт дефицита складских помещений и огромный неудовлетворенный спрос на подобные строения. Большая часть из ныне предлагаемого — старые склады, построенные еще в советские времена, или помещения другого назначения, преобразованные в склады. Только небольшая часть старых складов подверглась ремонту. Современных складов, как ожидается, в ближайшей перспективе станет больше. Помимо вышеупомянутых крупных транспортных и логистических центров, запланировано множество проектов поменьше, которые в настоящее время находятся на различных стадиях строительства или проектирования. Но до завершения первой фазы строительства логистического центра Прилесье, запланированного на конец 2009 года, коренных изменений на современном рынке складской недвижимости вокруг Минска не будет.

Спрос

Поскольку рынок коммерческой недвижимости в Минске теперь в динамической фазе роста, инвесторы уделяют больше внимания наиболее прибыльным сегментам собственности.

До недавнего времени к складам как инвестиционным объектам проявляли очень небольшой интерес, если проявляли вообще. Только немногие белорусские продуктовые, оптовые и розничные компании строили новые склады, чтобы удовлетворить свои собственные потребности. Белорусское законодательство требует, чтобы тем, кто продает алкоголь, принадлежало по крайней мере 1000 м2 площади хранилища. Игроки этого рынка предпочли покупать готовые склады. Есть существенный спрос на услуги хранения у компаний, торгующих строительными и прокатными материалами. Этим компаниям требуется доступ к железным дорогам и большие открытые площади. В целом недостаток новых складских помещений привел к дефициту предложения. Нуждающиеся компании готовы покупать или арендовать почти любую доступную площадь. Наибольшим спросом пользуются маленькие склады до 300-500 м2. Однако до десяти заказов в месяц поступает и от компаний, ищущих помещения от 1000 м2 и больше. Многие потребители интересуются услугами хранения на 4.000-6.000 м2. С увеличением предложения и уменьшением ставки аренды можно прогнозировать рост спроса на большие помещения, поскольку многие компании предпочитают склады поменьше главным образом из-за более низких расценок.

Аренда

Ставки для сухих отапливаемых помещений в пределах города достигли 8-11 евро в месяц за квадратный метр, цены на вторичном рынке — 750-900 евро за квадратный метр. Увеличение норм аренды в большой степени стимулировалось постепенным закрытием в городе нескольких предприятий и промышленных зон, что, учитывая отсутствие нового строительства, только усугубило дефицит предложения. Со временем ситуация только ухудшится, поскольку есть планы закрыть или перенести за пределы города еще около 30 промышленных зон и заводов. В то же время, стоит отметить, что белорусские компании, владеющие современными складами — такие, как BLT Logistic или JV Dominik — используют более продвинутые методы ценообразования, беря оплату у арендаторов за места хранения, а не за квадратный метр. По этой системе оценки норма аренды, повторно вычисляемая за квадратный метр, еще выше и достигает 13-14 евро в месяц за м2 без НДС. В 2008 году не планируется строить новые проекты в Минске или Минском районе, чтобы решительно увеличить поставку современных площадей для хранения, таким образом, ожидается дальнейший рост арендной платы.

Вакансия

При существующем дефиците на услуги хранения в Минске почти нет свободных площадей. Вакансии появляются лишь в периоды, когда повышается аренда, но они обычно заполняются в течение одного-двух месяцев. Дольше остаются свободными немногочисленные нерегулярные склады вроде помещений в старых многоэтажных домах с доступом через затасканные грузовые лифты, которые часто ломаются, что не слишком привлекает потенциальных арендаторов. Этот тип недвижимости даже и в хорошем состоянии не всегда соответствует эксплуатационным требованиям большинства фирм. Нужно также отметить, что современные склады, которые обеспечивают место для хранения на временной основе и оплачиваются за места хранения, все больше нравятся потребителям даже несмотря на более высокую арендную плату, повторно вычисляемую за квадратный метр. Компании, где хранящиеся товары быстро ротируются, находят это целесообразным решением.

Тенденции и прогнозы

. сохранится дефицит на все типы складов;
. продолжающееся закрытие или перенесение промышленных зон и заводов приведет к сокращению мест для хранения в пределах города;
. новые склады, которые появятся в 2008 году, не смогут удовлетворить спрос;
. начнется строительство крупных логистических комплексов, когда компании, выигравшие тендеры 2007-2008 годов, начнут осваивать участки, выделенные им властями.

Подготовила Елена Рыбалтовская


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 44 за 2008 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость