Коммерческая недвижимость Беларуси: перспективы есть, но проблем хватает

29 октября в Минске состоялась 1-я международная конференция «Управление объектами коммерческой недвижимости: строительство или приобретение? Аспекты аренды. Долевое участие». В ее работе участвовали более полусотни представителей разных предприятий и организаций («Вива Инвест», «Твоя столица», ТД «Ждановичи», «Белюрбюро», «Бизнесконсалт», Национальное кадастровое агентство и др.). Организатором конференции выступило минское УП «ИвентМедиа». Ниже – основные положения двух представленных на ней докладов.

Роман ОСИПОВ, директор департамента инвестконсультирования инвестиционной компании «Юнитер» (Минск): «Инвестиции в коммерческую недвижимость: возможности и риски»

1. Инвестиционные возможности.
Относительно высокая инвестиционная доходность сектора обусловлена фундаментальными факторами:
– низкий уровень развития современных форматов торговли. Беларусь существенно уступает России и даже Украине;
– более 35% розничного товарооборота сконцентрирована в нецивилизованном формате (рынки);
– до настоящего момента конкуренция в отрасли розничной торговли невысока. Пока фактически отсутствуют крупные международные/региональные игроки;
– в Беларуси до сих пор отсутствуют современные складские логистические центры. Нет ни одного центра общей площадью свыше 30 тыс. кв. метров, только 2-3 центра можно отнести к классу А;
– следствием дефицита коммерческой недвижимости явился серьезный рост ставок аренды и цен в 2007–2008 годах.

2. Риски.
Мировой финансовый кризис:
– серьезного влияния на отрасль не окажет, т.к. в Беларуси нет такого уровня закредитованности, как, например, в России;
– сложнее привлечь иностранные фонды недвижимости для строительства объектов (хотя до сих пор в Беларуси их не было);
– снижение возможностей доступа к кредитным ресурсам.
Затягивание сроков строительства:
– фактически отсутствуют независимые крупные частные строительные компании;
– сложный доступ к некоторым строительным материалам;
– затягивание ввода объектов (средний срок стройки в Беларуси – 4 года);
– сложности применения западных технологий к белорусским стройкам (устаревшие строительные нормы и правила), сложности привлечения
иностранных генподрядчиков (временный ввоз, налоговый режим, лицензирование и т.д.)

3. Параметры успешности инвестирования в недвижимости:
– точка входа инвестора в проект: на стадии разработки проекта;
– организационно-правовая форма входа: покупка доли в компании-правообладателе;
– уровень участия инвестора в управлении проектом: максимально возможный;
– собственная служба заказчика: собственная проектная команда, собственная дирекция по строительству, собственный отдел поставок стройматериалов, собственная управляющая/эксплуатирующая компания (желательно).
– типы объектов: современные объекты розничной торговли (fashion malls, гипермаркеты, супермаркеты, многофункциональные комплексы); относительно крупные бизнес-центры (площадью свыше 15–20 тыс. кв. метров), расположенные в местах с хорошо развитой инфраструктурой (парковки, объекты обслуживания, транспортная доступность);
– источники финансирования: кредиты, собственные средства участников.

Виталий КАЧЕЛЯ, руководитель практики недвижимости и строительства
юридической компании «Белюрбюро» (Минск): «Выявление, оценка и минимизация юридических рисков при приобретении в собственность объектов коммерческой недвижимости»

На данном этапе белорусский рынок коммерческой недвижимости находится на новой стадии своего развития. Если ранее объекты коммерческой недвижимости приобретались субъектами хозяйствования в собственность в основном с целью использования их для удовлетворения собственных потребностей, то в настоящее время такие объекты являются одним из основных направлений инвестирования, т.к. даже самые простые расчеты позволяют прийти к выводу о сверхприбыльности таких проектов. При этом благодаря, с одной стороны, постепенному развитию рыночных отношений и активизации приватизационных процессов (прежде всего речь идет об утвержденном постановлением Совета министров Республики Беларусь от 14 июля 2008 года № 1021 «Плане приватизации объектов, находящихся в республиканской собственности, на 2008–2010 годы и перечне открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации государственной собственности, акции которых, принадлежащие Республике Беларусь, подлежат продаже, на 2008–2010 годы»), а с другой стороны, постоянному развитию действующего законодательства Республики Беларусь, направленному на ускорение и упрощение процедур оформления объектов коммерческой недвижимости в собственность, в настоящее время намечаются все тенденции значительного увеличения инвестиций в коммерческую недвижимость.

Инвестиции в коммерческую недвижимость, как и инвестиции в любые иные сегменты рынка, связаны с определенными рисками, в том числе юридическими. Несмотря на кажущуюся простоту сделки по приобретению в собственность объекта коммерческой недвижимости, совершение такой сделки подлежит всестороннему правовому анализу, не ограничивающемуся исключительно юридической экспертизой самого договора купли-продажи объекта коммерческой недвижимости. Приобретение в собственность объектов коммерческой недвижимости должно сопровождаться проведением комплексного правового аудита (due diligence) как «юридической чистоты» приобретаемого объекта, так и условий, порядка заключения и исполнения сделки по купле-продаже объекта коммерческой недвижимости.

Основной целью проведения due diligence является получение максимально полной информации об объекте коммерческой недвижимости, являющемся предметом сделки, правообладателях такого объекта, а также выявление существенных обстоятельств, которые впоследствии могут препятствовать совершению или исполнению сделки либо повлиять на цену приобретаемого в собственность объекта недвижимости, повлечь дополнительные расходы и т.п.

Комплексный правовой аудит приобретения в собственность объекта коммерческой недвижимости, как правило, проводится в несколько этапов, в ходе которых подвергается проверке история создания объекта, цепочка приобретений объекта, анализируются права собственника (иного правообладателя) на объект недвижимости, выявляются риски, связанные с оформлением прав на приобретаемый объект, характером использования и назначения объекта, анализ процедуры приватизации, если таковая проводилась, выявление обременений и ограничений прав на объект, а равно выявление претензий и судебных споров в отношении приобретаемого объекта со стороны третьих лиц.

Конечно же, процедура due diligence, прежде всего, направлена на максимальное выявление всех возможных рисков, но даже правовой аудит, проведенный профессионалами, не всегда может выявить все потенциальные риски. С одной стороны, это может быть связано с ограничением доступа к тем либо иным документам, необходимым для проведения правого аудита, а с другой стороны – недостатками в законодательном регулировании. В то же время не проведение комплексного правового аудита приобретения в собственность объекта коммерческой недвижимости может привести как минимум к дополнительным расходам, а как максимум – к потере прав на приобретенный объект.

Подготовил Дмитрий ЖУКОВ