Минский рынок недвижимости: полугодовые итоги

Офисы

Международная компания Colliers International опубликовала полугодовой отчет о состоянии рынков недвижимости Балтии и Беларуси. Глава представительства компании в этих странах Михаил Морозов, предваряя публикацию, отметил, что рынки Балтии и Беларуси развиваются по-разному. Рост числа потребителей в государствах Балтии означает все больший акцент на качестве в противоположность количеству, в то время как растущий спрос в Беларуси говорит о том, что наилучшие возможности здесь могут быть найдены в балансе спроса и недостаточного пока предложения. На белорусском рынке только-только наметилось движение к достижению такого равновесия в каждом из секторов недвижимости, что создает большие возможности для инвесторов и застройщиков.

С точки зрения завершения строительства новых офисных зданий первая половина нынешнего года была совершенно беспрецедентна для минского рынка — только один бизнес-центр класса B1 (Ольшевского, 22) официально был введен в действие. Новый городской рекорд был установлен, когда некий банк купил бывшую уличную розничную торговую точку в Минске более чем за €10.000 за квадратный метр, чтобы использовать как розничную сеть. В этот период было отмечено увеличение числа проектов, где застройщики не позволили cоинвесторам, как они обычно делают в Минске, так называемое «совместное строительство» или даже продажу проекта одному потенциальному покупателю до окончания строительства, что является свидетельством зрелости и растущей силы некоторых белорусских застройщиков. В нынешнем году минское правительство и муниципалитет начали взимать почти рыночную плату за аренду офисных помещений. По прежней системе вычисления нормы аренды она была в два, а иногда — в три раза ниже рыночной. В результате и правительство, и город не зарабатывали на арендных договорах тех денег, которые могли бы. Кроме того, заниженные ставки отменяли потенциальный интерес арендаторов к офисам современного уровня, так как большинство компаний стремились в целях экономии иметь офисы в принадлежавших правительству или городским властям старых административных зданиях, большинство из которых представляют собой офисы класса C. Теперь, когда эта экономия перестает быть настолько очевидной, можно предполагать, что это подтолкнет компании переносить свои офисы в современные бизнес-центры. В некоторых важных застройках надзорные органы ратовали за пересмотр правил, которые в настоящее время ограничивают строительство высотных зданий (75 м и выше). Первичная цель состоит в том, чтобы осуществить проекты вроде Минск-Сити. Сама вероятность снятия этих ограничений уже оказала положительное влияние — были заявлены новые проекты, которых предполагают строительство офисных зданий выше 30 этажей.

В Минске насчитывается всего 8915 м2 (5%) офисов класса А, класс В1 составляет 21.795 м2 (13%) и класс В2 — 138.345 (82%). Как упоминалось выше, в первой половине нынешнего года стали доступными совсем немного новых современных офисных зданий, поэтому продолжалась ротация арендаторов в уже существующих деловых центрах — арендаторы заняли, хотя и не полностью, офисы в зданиях, фактически построенных в 2007 году, или официально выбрали эти здания для своих офисов. Во второй половине нынешнего года на рынке ожидается существенно большее число новых офисных зданий, если их завершение не будет отложено, как это часто случается в Минске. Банки были и остаются ключевыми игроками на так называемом рынке built-to- suite (строительство девелоперами под заказ, по требованиям и под конкретного заказчика), что логично, поскольку банки являются наиболее материально устойчивыми клиентами для строителей, и потому, что нет другого способа, которым все старые и новые сдаваемые в аренду или продаваемые здания могут удовлетворить определенные потребности банковских учреждений. Большинство деловых центров, законченных до 2008 года, а также в первой половине года, относятся к классу B — в основном B2. Только два деловых центра в Минске площадью 9000 м2 в настоящее время отвечают стандарту класса А. В 2008 году было сдано здание Национального банка (ул. Толстого, 6), в 2006 году построены комплексы Белагропромбанка (Жукова, 3), в 2007 — БелСвиссБанка (пр. Победителей, 23/3) и Приорбанка (В. Хоружей, 31А). Общая площадь этих проектов составила 36.551 м2 (GLA). В конце 2007 года минский рынок офисных помещений преодолел планку в €40 за м2, которая была отчасти «психологической». Тогда повышение цен стало не чем иным, как заявкой для года текущего. Поэтому арендные ставки в первой половине 2008 года выросли незначительно. Повышения касались главным образом владельцев, доводивших свои расценки до нового уровня согласно новым арендным соглашениям.

В то же самое время, новый уровень цен и арендной платы, особенно в первоклассных офисах, привел к снижению спроса на место в бизнес-центрах и существенному увеличению свободных площадей. Арендная ставка в минских офисах класса А составила в первой половине года 35-45 евро, класса В1 — 24-33 евро, В2 — 20-27 евро. С новыми расценками рынок не установил рекордов. В первой половине нынешнего года владельцы офисов, сдаваемых в аренду по предыдущим годовым нормам, только привели свои расценки в соответствие новому уровню. Аренда офисных помещений, принадлежавших правительству и городу, круто изменилась. Эти нормы оставались почти неизменными в течение предыдущих пяти лет, но начиная с апреля нынешнего года некоторые административные здания в центре Минска приблизились к рыночным курсам и нормам и стали почти соответствовать расценкам офисов класса A и бизнес-центров B1. Должна быть отмечена одна особенность белорусского рынка аренды. В Минске используются так называемые коэффициенты зданий, то есть пригодная для аренды площадь относится к цене всей неэффективной площади, производя общую площадь, подлежащую сдаче в аренду (GLA). Коэффициенты возникли в правительственной и муниципальной собственности, поскольку устаревшие административные здания имели неэффективную планировку. К сожалению, таких недостатков проектирования не избежали и современные бизнес-центры. Парадоксальным может показаться то, что даже у некоторых современных офисов класса A и бизнес-центров B1 есть коэффициенты от 1,45 до 1,5, которые прилагаются к основным ставкам аренды. Например, тариф составляет €35 за м2. Коэффициент 1,5 увеличивает ее до €52,5. Наконец, арендатор платит НДС, и аренда составит приблизительно €62 за м2. Применение коэффициентов может казаться оправданным там, где весь этаж арендован одним арендатором, который единолично использует все общие удобства, но в Минске, где большинство арендаторов снимает небольшие помещения, многие задаются вопросом, почему они должны переплачивать за общие удобства. На сегодняшний день в Минске остаются незанятыми 8% офисов класса А и 3% класса В. В первом полугодии отмечено повышение числа свободных помещений, особенно класса A и бизнес-центров класса В1. В то время, как на немногие остававшиеся свободными офисы в тот же период прошлого года быстро накинулись арендаторы, многие из них в 2008 году не захотели продлевать свои арендные договоры из-за повышения арендной платы во второй половине 2007 года. Освободившие офисы не были заполнены новыми арендаторами в значительной степени из-за снижения деловой активности. Число незанятых помещений, по прогнозам, несколько снизится к концу года. Во-первых, арендаторы, которые в настоящее время снимают офисы у правительства и города, как ожидается, переедут в более удобные бизнес-центры, поскольку арендная плата в государственных помещениях возросла. Во-вторых, владельцы дорогих офисов если не уменьшат расценки непосредственно, то сократят или отменят коэффициенты, чтобы не потерять прибыль. Прогнозная поставка 2008-2009 гг. составит 154.655 м2 офисных площадей, доход от их аренды — 12,5%-13%.

Тенденции на минском рынке офисов, по мнению Colliers International, будут заключаться в том, что спрос на современные офисы останется неудовлетворенным. Высокий спрос ожидается как на здания для покупки, так и для аренды. Стоит ждать очередного повышения цен. Арендная плата увеличится, особенно чтобы уравнять предыдущие расценки с расценками в новых зданиях подобного уровня. Будут сданы несколько новых проектов. В деловых районах Минска начнется строительство крупномасштабных комплексов, о которых было объявлено ранее. Так, на 2008-2009 годы запланированы проекты на улицах Мясникова, Краснозвездной, Толбухина, Любаво-Роменской, Бирюзова, Сурганова, Мележа, Кальварийской, Интернациональной, Змитрока Бядули, на проспекте Победителей, Дзержинского и в Западной промышленной зоне.

Продолжение следует

Подготовила Елена РЫБАЛТОВСКАЯ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 40 за 2008 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость