Судьба оценщика: труд востребован, доверия мало
Воспользовавшись ситуацией — международная конференция Белорусского общества оценщиков «Оценка и инвестиции в Республике Беларусь» проходила в Минске 25-26 сентября, — кто-то из присутствовавших задал председательствовавшему достаточно праздный вопрос о мировом ипотечном кризисе — точнее, о том, скажется ли он в наших краях. Вопрос был праздным по сути, поскольку нашей ипотеке в силу ее неразвитости кризис не грозит. К тому же, Беларусь, как стало известно, в настоящее время не размещает свои средства на фондовых рынках. Но благополучие это только внешнее, поскольку серьезный кризис настиг белорусскую оценку изнутри. Из первого же доклада, сделанного как раз председателем Белорусского общества оценщиков Николаем Трифоновым, стало ясно, что система регулирования оценочной деятельности, сложившаяся в Беларуси, для самих деятелей просто настоящая головная боль. Главным образом внешний аспект этого регулирования, а именно законодательство.
День 13 октября 2006 г. среди белорусских оценщиков именуется «черным» вовсе не из-за того, что пришелся на инфернальную пятницу. В этот день был принят указ №615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь». Следующая пятница — 20 октября 2006 г. — тоже выдалась не легче, поскольку именно тогда был принят указ №622 «О вопросах переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования». С тех пор эти документы — альфа и омега, а то и царь, и Бог для любого оценщика — с оглядкой, конечно, на Гражданский кодекс или там на закон «О бухгалтерском учете и отчетности». Главные причины нелюбви профессионалов к упомянутым актам заключаются в том, что они узаконили государственную аттестацию оценщиков, в результате которой отрасль наводнили вчерашние студенты, получившие возможность практиковать после сугубо теоретического экзамена, а это неизбежно снижает общий уровень профессионализма. Кроме того, были введены понятия обязательной, независимой и внутренней оценок, обязательные государственные стандарты, а проведение оценки государственного имущества поручалось исключительно государственным предприятиям. Внутренняя профессиональная регуляция, под которой оценщики понимают систему государственных стандартов, также вызывает их громкие нарекания. В частности, из-за противоречий международным нормам. К тому же, объекты оценки разделяются самым что ни на есть искусственным образом — земля, дескать, оторвана от сооружений, понятие недвижимости отсутствует, как, впрочем, и понятие интеллектуальной собственности, деловой репутации и пр. Из недостатков регулирования вытекают и собственные изъяны отрасли — низкая квалификация специалистов, высокие цены на их услуги, недовольство потребителей, даже проявления «рабского труда» среди оценщиков, когда считают одни, а подписывается другой. О несоблюдении недоучками этических норм профессии и незащищенности оценщика как такового и говорить не приходится.
Принимая во внимание любимую метафору Николая Трифонова о том, что финансовая система является «кровеносными сосудами» экономики, недвижимость — ее «хребтом», а оценка — «зрением», становятся понятыми причины нашей экономической подслеповатости. И это при том, что Белорусскому обществу оценщиков есть чем похвастаться. Этика профессии всячески там поддерживается — для 178 членов этой организации регулярно проводятся стажировки, курсы повышения квалификации, все оценщики принимают присягу, имеют личный номер, все они перечислены в реестре и в случае недобросовестного исполнения обязанностей рискуют подвергнуться суду чести. Серьезно развивается наука об оценке, проводятся семинары, конференции, издаются специализированные журналы, публикуются научные статьи. Каждые две недели белорусские оценщики собираются, чтобы обсудить текущие проблемы. БОО является членом Белорусской конфедерации промышленников и предпринимателей (нанимателей), Совета объединений оценщиков СНГ, Европейского общества недвижимости. И вообще белорусская школа оценки имеет хорошую репутацию в мире — несколько лет назад в Стокгольме ее вклад был назван третьим по значимости из европейских. Что же делать с кризисом? А ничего не поделаешь, если не вспомнить, что он сам по себе часто становится выходом из тупика. Белорусские оценщики этот выход видят, в частности, в саморегулировании. То есть буквально и пафосно — в добровольном самоограничении ради высшей степени профессионализма, а более приземленно — в обустройстве своей деятельности без какого бы то ни было вмешательства государства.
Истории известны случаи, когда национальные системы саморегулирования складывались раньше, чем государство туда поспевало. Именно так было с бизнесом в США. Но белорусские оценщики в качестве поводыря и образца для подражания рассматривают в первую очередь своих российских коллег, которых на минской конференции представлял член Национального совета по оценочной деятельности в Российской Федерации Григорий Рогожкин. Докладчик нарисовал в целом безоблачную картину. Оценщики в России стали пионерами перехода на саморегулирование. С начала нынешнего года они окончательно расстались с государственным лицензированием и осуществляют свою деятельность как участники саморегулирующихся организаций — СРО, которых в России на сегодняшний день уже семь. Оценщиком может выступать только физическое лицо, имеющее соответствующее образование, вступившее в ту или иную СРО и застраховавшее свою ответственность на 300.000 руб. И если раньше оценщик возмещал возникшие по его вине убытки только в рамках страхового покрытия, то теперь ответственность стала полной и персональной. Опыт оценщиков оценили настолько, что с высоких трибун уже звучат призывы чуть ли не в обязательном порядке создавать подобные организации буквально во всех отраслях экономики. Даешь СРО строителей, пчеловодов, сельхозпроизводителей! Другое дело — что не все коллеги Григория Рогожкина так оптимистичны. Некоторые из них рассматривают саморегулирование как эксперимент с самими оценщиками. Так, по мнению директора департамента оценки компании ФБК Александра Жигло, высказанного им в газете «Ведомости», российские оценщики просто загнаны в угол, поскольку не предусмотрена взаимная ответственность всех участников процесса: оценщика — за качество оценки, заказчика — за достоверность информации. И государству в такой ситуации не стоило бы устраняться — лучше было бы обеспечивать доступ к информации, закрытой в отраслевых и региональных базах данных. У рядовых российских оценщиков вызывает недоумение и то обстоятельство, что субъектами оценочной деятельности в России являются теперь не фирмы, а исполнители, то есть физические лица, которые при этом даже не обязаны быть предпринимателями. Это все равно, что в магазине за бракованный товар отвечал бы только продавец. Да, конечно, каждый член СРО обязан внести 30.000 рублей в компенсационный фонд, из которого, правда, в случае его ошибки ему выплатят не более 600.000 руб. Да, разумеется, его компания оплатит какую-то часть из своей страховки, но ведь не больше, чем ей заплатил заказчик. Этого вполне хватит, но только в случае, если ошибочно оценена квартира или домик в деревне, но никак не завод или даже заводик — в таком случае эксперт может не только лишиться своего личного имущества, но и на многие годы оказаться в долговой яме. Таких прецедентов, правда, пока еще не было, но многие оценщики все-таки задумываются о смене профессии.
Профессия, конечно, не виновата. Даже, к слову говоря, в мировом ипотечном кризисе, к которому оценщики, конечно же, приложили руку. Просто кредитные рынки функционируют на доверии и вероятности. Оценщики повинны в том, что искажали ценность активов. Кредиторы, агенты по недвижимости и брокеры по закладам, конечно, на оценщиков давили. И не забывайте про покупателей, которые откусывали больше, чем могли проглотить. В мире, где ипотека превратила рынок жилья в супермаркет, недвижимость могла только дорожать. А люди, которым при других обстоятельствах и машину-то купить сложно, могли приобретать собственные дома, обогащая ипотечных брокеров и инвестиционные банки. Считается, что нынешний американский и мировой ипотечные кризисы возникли в результате очередного и едва ли не лучшего воплощения в жизнь так называемой схемы Понзи. Сделки с недвижимостью по этой схеме происходят следующим образом. Маклер подыскивает инвестора и сговаривается с ним о том, что оценщик (!), работающий с маклером на одну контору, выставит на дом завышенную оценку. Банк выдаст по оценочной стоимости кредит, a инвестор после заключения сделки получит от продавца сумму, равную разнице реальной и бумажной сделок. Продавец продает свою недвижимость за желаемую сумму, маклер и оценщик получают повышенные комиссионные, а покупатель с полученной суммы выплачивает кредит и выставляет недвижимость на продажу. Но самое главное — цена, зарегистрированная в договоре при заключении сделки, сохраняется в статистике продаж и впоследствии влияет на цены при операциях с другой недвижимостью. Таким образом, цены на недвижимость во всех последующих сделках неуклонно завышаются. Возможность слегка «подправить» результат в нужную сторону у оценщика есть почти всегда. Но не вините всех оценщиков огульно. Лучшие американские оценщики, которые могли блестяще расшифровать данные рынка и перевести их в точное или вероятное мнение о ценности оцениваемого объекта, теперь толпами оставляют свою «профессию», чтобы никогда в нее не возвратиться.
Елена РЫБАЛТОВСКАЯ
День 13 октября 2006 г. среди белорусских оценщиков именуется «черным» вовсе не из-за того, что пришелся на инфернальную пятницу. В этот день был принят указ №615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь». Следующая пятница — 20 октября 2006 г. — тоже выдалась не легче, поскольку именно тогда был принят указ №622 «О вопросах переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования». С тех пор эти документы — альфа и омега, а то и царь, и Бог для любого оценщика — с оглядкой, конечно, на Гражданский кодекс или там на закон «О бухгалтерском учете и отчетности». Главные причины нелюбви профессионалов к упомянутым актам заключаются в том, что они узаконили государственную аттестацию оценщиков, в результате которой отрасль наводнили вчерашние студенты, получившие возможность практиковать после сугубо теоретического экзамена, а это неизбежно снижает общий уровень профессионализма. Кроме того, были введены понятия обязательной, независимой и внутренней оценок, обязательные государственные стандарты, а проведение оценки государственного имущества поручалось исключительно государственным предприятиям. Внутренняя профессиональная регуляция, под которой оценщики понимают систему государственных стандартов, также вызывает их громкие нарекания. В частности, из-за противоречий международным нормам. К тому же, объекты оценки разделяются самым что ни на есть искусственным образом — земля, дескать, оторвана от сооружений, понятие недвижимости отсутствует, как, впрочем, и понятие интеллектуальной собственности, деловой репутации и пр. Из недостатков регулирования вытекают и собственные изъяны отрасли — низкая квалификация специалистов, высокие цены на их услуги, недовольство потребителей, даже проявления «рабского труда» среди оценщиков, когда считают одни, а подписывается другой. О несоблюдении недоучками этических норм профессии и незащищенности оценщика как такового и говорить не приходится.
Принимая во внимание любимую метафору Николая Трифонова о том, что финансовая система является «кровеносными сосудами» экономики, недвижимость — ее «хребтом», а оценка — «зрением», становятся понятыми причины нашей экономической подслеповатости. И это при том, что Белорусскому обществу оценщиков есть чем похвастаться. Этика профессии всячески там поддерживается — для 178 членов этой организации регулярно проводятся стажировки, курсы повышения квалификации, все оценщики принимают присягу, имеют личный номер, все они перечислены в реестре и в случае недобросовестного исполнения обязанностей рискуют подвергнуться суду чести. Серьезно развивается наука об оценке, проводятся семинары, конференции, издаются специализированные журналы, публикуются научные статьи. Каждые две недели белорусские оценщики собираются, чтобы обсудить текущие проблемы. БОО является членом Белорусской конфедерации промышленников и предпринимателей (нанимателей), Совета объединений оценщиков СНГ, Европейского общества недвижимости. И вообще белорусская школа оценки имеет хорошую репутацию в мире — несколько лет назад в Стокгольме ее вклад был назван третьим по значимости из европейских. Что же делать с кризисом? А ничего не поделаешь, если не вспомнить, что он сам по себе часто становится выходом из тупика. Белорусские оценщики этот выход видят, в частности, в саморегулировании. То есть буквально и пафосно — в добровольном самоограничении ради высшей степени профессионализма, а более приземленно — в обустройстве своей деятельности без какого бы то ни было вмешательства государства.
Истории известны случаи, когда национальные системы саморегулирования складывались раньше, чем государство туда поспевало. Именно так было с бизнесом в США. Но белорусские оценщики в качестве поводыря и образца для подражания рассматривают в первую очередь своих российских коллег, которых на минской конференции представлял член Национального совета по оценочной деятельности в Российской Федерации Григорий Рогожкин. Докладчик нарисовал в целом безоблачную картину. Оценщики в России стали пионерами перехода на саморегулирование. С начала нынешнего года они окончательно расстались с государственным лицензированием и осуществляют свою деятельность как участники саморегулирующихся организаций — СРО, которых в России на сегодняшний день уже семь. Оценщиком может выступать только физическое лицо, имеющее соответствующее образование, вступившее в ту или иную СРО и застраховавшее свою ответственность на 300.000 руб. И если раньше оценщик возмещал возникшие по его вине убытки только в рамках страхового покрытия, то теперь ответственность стала полной и персональной. Опыт оценщиков оценили настолько, что с высоких трибун уже звучат призывы чуть ли не в обязательном порядке создавать подобные организации буквально во всех отраслях экономики. Даешь СРО строителей, пчеловодов, сельхозпроизводителей! Другое дело — что не все коллеги Григория Рогожкина так оптимистичны. Некоторые из них рассматривают саморегулирование как эксперимент с самими оценщиками. Так, по мнению директора департамента оценки компании ФБК Александра Жигло, высказанного им в газете «Ведомости», российские оценщики просто загнаны в угол, поскольку не предусмотрена взаимная ответственность всех участников процесса: оценщика — за качество оценки, заказчика — за достоверность информации. И государству в такой ситуации не стоило бы устраняться — лучше было бы обеспечивать доступ к информации, закрытой в отраслевых и региональных базах данных. У рядовых российских оценщиков вызывает недоумение и то обстоятельство, что субъектами оценочной деятельности в России являются теперь не фирмы, а исполнители, то есть физические лица, которые при этом даже не обязаны быть предпринимателями. Это все равно, что в магазине за бракованный товар отвечал бы только продавец. Да, конечно, каждый член СРО обязан внести 30.000 рублей в компенсационный фонд, из которого, правда, в случае его ошибки ему выплатят не более 600.000 руб. Да, разумеется, его компания оплатит какую-то часть из своей страховки, но ведь не больше, чем ей заплатил заказчик. Этого вполне хватит, но только в случае, если ошибочно оценена квартира или домик в деревне, но никак не завод или даже заводик — в таком случае эксперт может не только лишиться своего личного имущества, но и на многие годы оказаться в долговой яме. Таких прецедентов, правда, пока еще не было, но многие оценщики все-таки задумываются о смене профессии.
Профессия, конечно, не виновата. Даже, к слову говоря, в мировом ипотечном кризисе, к которому оценщики, конечно же, приложили руку. Просто кредитные рынки функционируют на доверии и вероятности. Оценщики повинны в том, что искажали ценность активов. Кредиторы, агенты по недвижимости и брокеры по закладам, конечно, на оценщиков давили. И не забывайте про покупателей, которые откусывали больше, чем могли проглотить. В мире, где ипотека превратила рынок жилья в супермаркет, недвижимость могла только дорожать. А люди, которым при других обстоятельствах и машину-то купить сложно, могли приобретать собственные дома, обогащая ипотечных брокеров и инвестиционные банки. Считается, что нынешний американский и мировой ипотечные кризисы возникли в результате очередного и едва ли не лучшего воплощения в жизнь так называемой схемы Понзи. Сделки с недвижимостью по этой схеме происходят следующим образом. Маклер подыскивает инвестора и сговаривается с ним о том, что оценщик (!), работающий с маклером на одну контору, выставит на дом завышенную оценку. Банк выдаст по оценочной стоимости кредит, a инвестор после заключения сделки получит от продавца сумму, равную разнице реальной и бумажной сделок. Продавец продает свою недвижимость за желаемую сумму, маклер и оценщик получают повышенные комиссионные, а покупатель с полученной суммы выплачивает кредит и выставляет недвижимость на продажу. Но самое главное — цена, зарегистрированная в договоре при заключении сделки, сохраняется в статистике продаж и впоследствии влияет на цены при операциях с другой недвижимостью. Таким образом, цены на недвижимость во всех последующих сделках неуклонно завышаются. Возможность слегка «подправить» результат в нужную сторону у оценщика есть почти всегда. Но не вините всех оценщиков огульно. Лучшие американские оценщики, которые могли блестяще расшифровать данные рынка и перевести их в точное или вероятное мнение о ценности оцениваемого объекта, теперь толпами оставляют свою «профессию», чтобы никогда в нее не возвратиться.
Елена РЫБАЛТОВСКАЯ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 36 за 2008 год в рубрике недвижимость
