Больше гостиниц, хороших и средних

Искусство покупать

В первой половине нынешнего года в мире было продано гостиничной собственности на $13,9 млрд. По подсчетам компании Jones Lang LaSalle Hotels, это на 76% меньше, чем в тот же период прошлого года, который для отрасли стал рекордным. Самый серьезный спад отмечен на Американском континенте (-81%), затем — Азиатско-Тихоокеанский регион (-67%) и страны Старого Света, то есть Европа, Ближний Восток и Африка (-59%). При этом Америка остается лидером по показателям ликвидности — там в первой половине года заключили сделок более чем на $6 млрд.

Тем не менее, аналитики сохраняют осторожный оптимизм относительно будущих инвестиций в гостиничную инфраструктуру. Сегодня объемы сделок все еще значительно выше, чем в 2002/2003 годы, которые для индустрии остаются низшей точкой текущего десятилетия, когда после событий 11 сентября 2001 года, начала войны в Ираке и вспышки атипичной пневмонии в 2003 году, объемы операций сократились до $3,6 млрд. Изменилось качество сделок с недвижимостью в мировом гостиничном секторе. Так, до настоящего времени объем большинства операций (а именно 84%) не превышал $100 млн. В первой половине прошлого года больше десятка сделок переступили порог в $1 млрд, но только одна такая сделка была зарегистрирована в первой половине нынешнего года. В отличие от предыдущих лет, когда гостиницы торговали в основном частные акционеры, в 2008 году существенная часть покупок (22%) была сделана управляющими компаниями. Пока спрос и цены все еще высоки на основных европейских рынках включая Францию, Германию и Италию, но растет интерес инвесторов к новым рынкам — таким, как Таиланд, Вьетнам — и развивающимся рынкам Европы — таким, как Россия и Турция. Исследование Jones Lang LaSalle Hotels показывает, что покупатели пока еще превосходят численностью продавцов в пропорции четыре к одному. Но слабеющий потенциал большинства рынков, по мнению аналитиков, не заставит ждать перехода на новый уровень цен.

Что в мире строится

В этом году на международной выставке инвестиционных проектов Mipim в Каннах число участников из гостиничной отрасли выросло на 29% по сравнению с прошлогодним. Мировой туризм процветает, соответственно, гостиниц нужно строить все больше. В Каннах не меньше четверти из 307 представленных инвестиционных компаний объявили об активных вложениях в сектор "гостиницы & туризм".

На сегодняшний день в мире проектируется более 2.500 новых отелей и курортов класса люкс и первоклассных на более чем 640.000 номеров. Крупнейший гостиничный проект планируется открыть в начале 2010 года в Дубае — грандиозный комплекс Asia Asia Hotel на 6.500 номеров. В каждой из строящихся гостиниц, попавших в мировую топ-десятку, будет не менее 2.800 номеров. Большая часть этих проектов расположены в США. В Пекине, испытавшем перед Олимпиадой настоящий бум строительства гостиниц, к началу Игр появилось около 13.000 новых гостиничных номеров. К августу 2008 г. было сдано 109 проектов (от 80 до 3.500 комнат). Самая большая из «олимпийских» гостиниц в Пекине — Beijing Marriott Hotel на 615 номеров — открылась в феврале. Крупнейший гостиничный проект всего Китая — Sheraton Macao Hotel почти на 4.000 номеров — откроется уже в декабре. По данным Всемирной туристской организации (UNWTO) в Азиатско-Тихоокеанском регионе, на Ближнем Востоке и в Африке рост туризма составит более 5% в год, тогда как средние темпы развития на планете составляют 4,1%. Правительство Мавритании иллюстрирует эту тенденцию, обнародовав планы привлечь в страну к 2015 году 2 млн туристов, для приема которых понадобится более 25.000 новых гостиничных номеров. Другое направление — Россия, где туризм возродился до такой степени, что только в Москве к 2010 году количество гостиничных номеров должно быть удвоено.

Виды на Европу

Но и традиционные туристические регионы, особенно Европа, развивают и расширяют свои портфолио. Туристический потенциал таких стран, как Германия и Испания, до сих пор не эксплуатируется в полном объеме, поэтому они более чем когда-либо привлекательны для инвесторов. Показательно, что два из трех проектов, выигравших в нынешнем году конкурс на выставке Mipim в категории «Гостиницы и курорты», были немецкими гостиницами — Hotel Wasserturm, переделанный из бывшей водонапорной башни в Кельне, и Schloss Elmau (Клайс, Бавария). Третий — Seeko'o во французском Бордо. Европейский рынок инвестиций в гостиничную недвижимость станет одной из основных тем для разговоров на 7-й международной выставке промышленной недвижимости Expo Real, которая пройдет с 6 до 8 октября нынешнего года в Мюнхене. В прошлом году объем сделок на этом рынке отставал от рекордного результата 2006 года, но, согласно Jones Lang LaSalle, достиг 18,7 млрд евро, что все еще выше среднего уровня в период с 2000 по 2006 год (11,2 млрд). В 2006 году основными игроками европейского рынка гостиничной недвижимости были компании прямых инвестиций, чьи акции в общем объеме сделок составили 43%. В прошлом году эта цифра составила только 16%. Их место заняли частные и институциональные инвесторы. В программе Expo Real — 2008 заявлена отдельная дискуссия о международных капиталах, наводняющих гостиничный рынок Германии. Этот сегмент растет на более чем 30% в год. В настоящее время в Германии строятся и реконструируются 410 гостиниц. Больше 270 проектов — первого класса или люкс. В течение следующих пяти лет в Германии будут построены или отремонтированы около 66.000 гостиничных номеров. В одном только Берлине строят и реконструируют 34 отеля, в Гамбурге — 14, во Франкфурте — 15, в Мюнхене — 13 новых гостиниц. Двумя третями новых гостиниц будут управлять гостиничные сети и группы.

Америка: сиди и жди

Согласно отчету компании Smith Travel Research, опубликованному в середине августа, в США сегодня строится 5.943 гостиницы (на 660.928 номеров). Это на 0,5% меньше, чем в июне нынешнего, и на 18,1% больше, чем в июле прошлого года. Кредитный кризис, слабость доллара, глобализация и быстрые перемены в американской демографии являются теми факторами, которые, по мнению всемирно известной аудиторской компании Ernst & Young, влияют на американский гостиничный сектор и заставляют инвесторов «ждать и смотреть». При этом американский гостиничный сектор отнюдь не страдает.

Замедление строительства даже помогает ему. В том смысле, что, если в ближайшие два-три года будет построено меньше, чем первоначально планировалось, то спрос и предложение всего лишь уравновесятся. Самыми активными кредиторами для инвесторов гостиниц в США теперь являются страхователи жизни, региональные банки и пенсионные фонды. Слабый доллар привлекает капитал в американский гостиничный сектор из множества источников включая фонды суверенного богатства (sovereign wealth funds — SWF), которые являются новым игроком в мировых финансах. SWF, или пулы государственного капитала, имеют историю длиной в полстолетия, но массово о них заговорили лишь в последние два-три года. Они формируются либо за счет отчислений из средств, вырученных от продажи полезных ископаемых, либо за счет части золотовалютных резервов. По первому пути идут Норвегия, Кувейт, Саудовская Аравия. По второму — Китай, Сингапур. По прогнозу МВФ, в ближайшие пять лет общий объем суверенных фондов вырастет с 2-3 до 6-10 триллионов долларов. Один из крупнейших — ADIA из Абу-Даби, резервы которого, по некоторым оценкам, достигают $900 млрд. Как тенденцию американской гостиничной недвижимости Ernst & Young отмечают также рост в секторе гостиниц квартирного типа и так называемых destination clubs, участникам которых предоставляется доступ к объектам на элитных курортах. В отличие от таймшеров, за каждым участником «клуба предназначения» закрепляется определенная доля объекта, которая может быть продана или передана самостоятельно. Частичная собственность больше распространена на популярных курортах — таких, как Флорида, Колорадо и Карибские острова. В Европе до недавнего времени такая форма встречалась редко, но сейчас там, как и в США, популярны так называемые частные клубы жильцов. Они подразумевают совместное владение недвижимостью высокого класса с элементами роскоши.

Гостиница Wasserturm в Кельне

Ты то, где ты останавливаешься

Девелоперы, работающие с частными клубами жильцов, считают их не просто формой владения недвижимостью, но еще и инвестициями в образ жизни. Потребление вообще, утверждают маркетологи, не столько трата денег на товар, сколько расходование личных ресурсов (в том числе времени и внимания) в обмен на положительные эмоции. Но неустанный поиск «нового и лучшего» делает все более сложным то, что раньше было простым. Гостиницы не исключение. Раньше, например, было только три типа гостиниц: дешевые, средние и роскошные. Все усложнилось в 1980-е, когда, как выразился канадский отельер и писатель Дэниел Эдвард Крейг, дизайнеры вдруг осознали, что «вестибюли не всех гостиниц должны быть отделаны латунью и мрамором, и не все номера в них должны быть оформлены в бежевой гамме».

Тут-то и появилось новое поколение гостиниц — так называемые бутик-отели, или дизайнерские отели, главным принципом которых стала стопроцентная уникальность. Бутик-отели, где все — от планировки комнат до последней щеколды — разрабатывает один, как правило, «звездный», дизайнер, просто несовместимы с концепцией гостиничных сетей, застраивающих мир гостиницами в едином стиле. Бутик-отели стали чрезвычайно популярны, особенно среди молодых и богатых путешественников. Но теперь пришло время следующего поколения бутик-отелей — так называемых лайфстайл-отелей, или «гостиниц стиля жизни». И если «бутики» создавались в качестве альтернативы сетевым гостиницам, то новый сегмент продвигают как раз гостиничные сети. Отели стиля жизни подходят путешественнику, который, образно говоря, берет с собой в дорогу весь образ своей жизни — привычные технологии, манеру заботиться о собственном здоровье и благосостоянии, общественную жизнь, собак и даже экологическое сознание (привычку заботиться об окружающей среде). Как бутик-, так и лайфстайл-отели невелики (не более двух сотен номеров), но если бутики чаще расположены в больших городах, то гостиницы стиля жизни сосредоточиваются прежде всего на вторичных рынках — если в городах, то небольших, в предместьях и пригородах. Только Starwood — один из сетевых китов североамериканского гостиничного бизнеса — запускает сразу три брэнда лайфстайл-отелей — строит 75 отелей под названием Aloft, к 2012 году планирует построить 500 отелей Еlement для экологически сознательных путешественников, а на 2010 год наметил открытие первого отеля международной сети Edition.

Seeko'o в Бордо

Все мы в этом мире гости. Даже хозяева

Интересно, что бутик-отели становятся источником вдохновения не только для дизайнеров, но и для проектировщиков жилья, которые, в свою очередь, просто идут навстречу пожеланиям своих заказчиков. Это не удивительно, поскольку современный гостиничный дизайн считается более смелым, образным и изобретательным, чем любой другой «жанр» недвижимости. Из гостиниц в лучшие дома перекочевывают стремление к новому планированию пространства и буквальному отказу от стен, когда санузел остается единственным отделенным местом во всей квартире. Или постепенный уход от использования ванн и увеличение размеров душевой, спа в комнатах, косметика класса люкс в ванной. И, конечно, свет. Ведь чаще всего первой вещью, которую вы видите в гостинице, становится большая гранд-люстра или современная светоарматура, создающая ту самую «правильную» среду.

Но проектировщики жилья теперь учатся у гостиниц не только особенностям дизайна. Одной из самых заметных перемен на рынке жилья в последние годы стал спрос на услуги, которые раньше ассоциировались только с гостиницами. Жители новых домов хотят видеть круглосуточных консьержей и охрану, иметь биометрическое сканирование на входе, частные лифты, доставляющие их прямо с подземной парковки, покрытой приятным для авто каучуком, прачечные, службу бронирования театральных билетов и ресторанных столиков и доставки продуктов. В жилых домах появляются столовые с официантами, винные подвалы с климат-контролем, частные кинозалы, плавательные бассейны и сауны. В США и Азии особенно ценят дворецких. Размывание границ между основным и временным домом налицо. Но у гостиницы есть еще «фокусы в рукаве». В их штатном расписании вот-вот появятся спецы-технологи, которые волшебным для непосвященного образом смогут «подогнать» любую комнату к запросам любого клиента. Зона ресепшн с минуты на минуту прекратит свое существование — вновь прибывших гостей будут направлять в бары с панорамными видами, где они будут проходить регистрацию с напитками в руках, свободных от багажа, который тем временем доставят по назначению. Одним словом, будет многое, чего, надо думать, вскоре захочется и «некочевым» жильцам. А вот чего пока не хочется самим постояльцам гостиниц — в частности, американских — так это экономии. В Европе повсеместны карты-ключи, они же рубильники, которые включают и отключают электричество на входе и выходе в номер и которые, по словам американских отельеров, почти невозможны в Соединенных Штатах. Тамошние гости просто не заботятся об экономии электричества. В совершенно пустых комнатах они преспокойно оставляют включенными телевизоры, кондиционеры и свет. Брайен МакГиннесс, вице-президент Starwood Hotels and Resorts, объясняет эту особенность тем, что быть в дороге для большинства американцев означает, прежде всего, возможность жить более роскошно, чем дома, в том числе не иметь необходимости выключать свет и телевизор. Даже самые экологически сознательные в таких обстоятельствах не желают идти на компромисс. Но даже если американцы и «зелены» в сфере «зеленого» гостеприимства, у гостиниц даже в Америке нет другого выбора, как «зеленеть». Опять же, премии за экологическое строительство и быстрая окупаемость поощряют американских застройщиков участвовать в «зеленых» проектах, число которых быстро растет.

Во время предвыборного съезда Демократической партии США в Денвере, когда Барак Обама был назван официальным кандидатом в президенты, постояльцам сразу 35 гостиниц выдали ключи-карточки… из древесины. Компания Sustainable Cards потратила годы на их создание, но ее подстегивало осознание того, что ежегодно на мусорные свалки выбрасываются 240 млн пластиковых карт-ключей, что равносильно погребению семи самолетов Боинг- 777. Многие из деревянных карт, безусловно, также закончат свои дни на свалке, но, поскольку они сделаны из деревянной стружки, это не так страшно.

Зазор — не позор

Проектировщики гостиниц часто рассматривают свои схемы как градообразующие — ни больше ни меньше. И это похоже на правду, особенно в развивающихся или пытающихся перепозиционировать себя городах или в перестраивающихся и меняющих имидж кварталах городов больших и известных. При таких обстоятельствах застройщики считают вполне целесообразным делать гостиницу точкой отсчета. Сопутствующие бары, рестораны и прочее «облагораживают» район застройки, поощряя инвесторов и в дальнейшем вкладывать туда средства.

Многое зависит от расположения и «ориентации» гостиницы. Например, в курортном отеле главным будет уровень комфорта в комнатах для гостей, тогда как в городской гостинице всегда важнее лобби и связанные с ним услуги. Гостиничные вестибюли — вообще фетиш для проектировщиков, поскольку эта зона приковывает наибольшее внимание, производит первое впечатление и задает тон всему пребыванию. Так же и большой ресторан всегда притягивает толпу и создает гостинице имидж и репутацию. Гостиницы постепенно уменьшаются в размерах и становятся более «личными». Но это не означает, что все гостиницы мира должны превратиться в бутик-отели. В сфере гостеприимства по-прежнему есть спрос на разнообразие, рассчитанное на любой уровень возможностей и пожеланий. В октябре в Мюнхене на Expo Real в качестве тенденции намерены рассмотреть возвращение на рынок гостиниц средней категории и перспективы их развития. До сих пор инвесторы предпочитали иметь дело с крупными международными сетями двух ценовых полюсов: роскошными и бюджетными, — а гостиницы средней руки не вызывали у них интереса. Но гостиничные сети, оказывается, сами вынашивают специальные планы относительно этого сегмента. Будут ли они иметь успех? Или провалятся в зазор между роскошью и бюджетом?



Елена РЫБАЛТОВСКАЯ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 32 за 2008 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость