Кризис недвижимости набирает силу

В конце прошлого года главный экономист Национальной ассоциации домостроительных компаний США (NAHB) Дэвид Сайдерс (David Seiders) предсказывал, что «переломный момент в продажах жилой недвижимости наступит в конце первого квартала 2008 года, а рост может начаться уже в третьем квартале, если удастся избавиться от излишков непроданного жилья».

Второй квартал позади, и теперь та же NAHB сообщает, что рассчитываемый ею индекс деловой уверенности в отрасли понизился в июне до 18 против 19 в мае. Это значение является минимальным за всю историю NAHB, вычисляемого с 1985 года. Фондовые биржи США падают, реагируя на все новые проявления кредитных проблем в американском банковском секторе, рост цен на нефть, депрессивную ситуацию в автомобильной индустрии США и негативные прогнозы на текущий финансовый год. Аналитики Goldman Sachs сообщили, что американским банкам, которым из-за кредитных потерь пришлось привлечь $120 млрд нового капитала, нужно будет привлечь еще $65 млрд и что кредитные потери банков достигнут пика не раньше, чем в начале будущего года. Согласно последнему обзору Global Property Guide, рост цен на недвижимость в мире закончился. К концу первого квартала нынешнего года только в 13 странах отмечено повышение цен на жилье, в то время как в 21-й наблюдали падение. Самое серьезное было в Латвии — 38%. В США цены упали на 4-18%. В Европе существенное снижение цен имело место в Ирландии (-13%), Люксембурге (-6%), Португалии (-4%) и на Мальте (-5%). Пик спада цен в Британии уже позади — теперь дома там подешевели всего на 0,7-2,1%. Национальный индекс для Японии сократился в первой половине нынешнего года на 0,7%. При этом номинальный рост цен был отмечен в 28 странах, а падение — только в шести. Но картина, выверенная с учетом инфляции, причиной которой становятся рост цен на нефть, продукты питания и потребительские товары, выглядит совершенно иначе. В Украине, например, номинальный рост цен на недвижимость резко снизился от 79,5% в первом квартале 2007 г. до 18,2% в 2008. Но с учетом инфляции цены на собственность фактически упали на 6,4% процента. Несмотря на номинальные ценовые повышения в реальном исчислении цены на собственность упали также в Норвегии, Испании, Греции, Южной Корее, Новой Зеландии, Индонезии, Южной Африке, Израиле, Эстонии и Литве. С другой стороны, значительный рост цен на жилье наблюдался в развивающихся экономических системах. Впереди других был Китай с 40,5 процентами номинального роста. Кроме того — Болгария (32%), Гонконг (31%) и Сингапур (30%). Значительно выросли цены также на Кипре, в Австралии и на Тайване. На вершине рынка недвижимости оказалась Словакия, где реальные цены на дома повысились на 29%.

Точка кипения

Таким образом, вслед за очень долгим периодом роста цены на дома во многих странах оказались слишком высокими. Главный показатель этого — соотношение цены и арендной платы. Рынок насытился, и спрос на недвижимость начинает падать. Зато растет предложение — падение доходности помещений как в жилом, так и в коммерческом секторе приводит многих ее владельцев к необходимости реализовать свои «метры». В результате цены ползут вниз.

Эксперты считают, что последствия на рынке недвижимости бьют по экономике страны гораздо сильнее, чем тот же кризис фондового рынка, который его провоцирует. Как минимум потому, что при кризисе недвижимости деньги теряет огромное количество частных лиц. Все эти следствия теперь воочию проявились в США, которые стали «застрельщиком» мирового кризисного процесса. За последние несколько месяцев продажи домов там снизились на 12%. Но число домовладельцев, желающих свою собственность продать, растет. Тем временем газеты постоянно сообщают о сотнях краж, которые случаются в домах, выставленных на продажу. Агенты по продаже недвижимости все чаще обнаруживают, что вверенные им дома обчищают донага — воры уносят даже раковины! В связи с этим в Америке появилась даже новая специальность — housesitters, или домашние сидельцы, в обязанности которых входит постоянное сидение дома, причем не у себя. Хаусситтеров нанимают через интернет, обещая бесплатное проживание в пустующем доме. Все, что требуется, — создавать иллюзию, что в доме живут люди. Включать, например, свет по вечерам. Или зашторивать и раскрывать окна в течение дня. Тем, кто на хаусситтеров раскошелиться не может, риэлторы советуют обращаться к друзьям или соседям, которые хотя бы забирали бы почту и периодически включали в доме свет. Или использовать в качестве пугала… телевизор. Но вместо обычного советуют все-таки обзавестись поддельным. Портативное устройство FakeTV (фальшивый телевизор) представляет собой фонарь на цветных светодиодах, по яркости сопоставимых со свечением экрана большого телевизора. Встроенный детектор освещенности включает устройство вечером, и оно начинает мерцать. Цветовая гамма и темп постоянно меняются, и световые отблески на потолке точь-в-точь имитируют работу настоящего телевизора. Спустя четыре или семь часов (в зависимости от настройки) FakeTV самостоятельно выключается. Как говорит гениальный дизайнер Карим Рашид про по-настоящему гениальный телевизор, «он должен быть всегда включен, даже когда он выключен».

А вот агенты по трудоустройству говорят, что полноценный работник должен быть в постоянной готовности к переезду. По крайней мере, в Америке. Но кризис на рынке жилья и здесь смешал карты. Потому что даже многообещающие кандидаты на самые топовые позиции не могут бросить свои непроданные дома. Во многих американских городах здания задерживаются на рынке, цены продолжают падать, а вербовщики заламывают руки. Это побуждает корпорации, ищущие персонал, находить более творческие способы привлечения новых служащих. Предлагать, например, бонусы в виде временного жилья. Или покупать «труднопродаваемый» дом нужного служащего. Правда, рассчитывать на это могут скорее специалисты очень высокого класса.

Ничего святого

Впрочем, и классовые различия нынешнему кризису не указ. Если обычно рыночный спад в гораздо меньшей мере касается жилья премиум- и бизнес- классов и в большей — эконом класса, то нынешний не щадит даже американские святыни — знаменитостей. Бульварные журналы любят заверять своих читателей, что селебритиз во всем точно такие же, как обычные граждане — так же ходят в магазины за хлебом, выгуливают собак.

Теперь это справедливо и в отношении резко упавшего рынка недвижимости. Уже несколько американских знаменитостей столкнулись с перспективой потери своих роскошных особняков, и еще больше должны были снизить запрашиваемые за них цены. Колонки элитной недвижимости в Los Angeles Times и New York Post свидетельствуют о том, что даже звезды не могут продать свои дома за те же деньги, которые они получили бы несколько лет назад. Под угрозой оказалась сама «Американская Мечта» — дом в предместье, белый частокол и зеленая лужайка. «Нью-Йорк Таймс» пишет, что безупречное лицо американского пригорода может вот-вот измениться навсегда. Траты на бензин толкают людей в города. Собственность быстрее обесценивается в предместьях, чем в городах. В пользу городов работает и складывающаяся демографическая ситуация. Популярные сериалы вроде «Друзей» и «Секса в большом городе» романтизировали городскую жизнь, и многие, особенно одинокие и бездетные пары, выбирают именно такой стиль жизни.

Если 30-40 лет назад в Америке семей с детьми и бездетных было поровну, то сегодня уже две трети семей обходятся без детей. В будущем на бездетные семьи будет приходиться до 88%. И они составляют теперь целевой рынок для агентов недвижимости. Семьи поменьше хотят иметь и жилье поменьше. Экологи бичуют пригороды как растрату земли, капитала и энергии. Поэтому все больше городов, особенно на западном побережье США, стремятся развивать пешеходные зоны, организуя их вокруг систем общественного транспорта, а не автострад. В Лос-Анджелесе, который часто называют городом, где невозможно прожить без автомобиля, построили пригородную железную дорогу и метро. В Сиэтле завершается строительство транзитной железной дороги из центра в аэропорт, которая к 2020 году будут перевозить больше 40 тысяч пассажиров в день. В Денвере в рамках программы возрождения города строят пригородную железную дорогу стоимостью $6,1 млрд. А сегодняшним богатым предместьям пророчат статус завтрашних трущоб, рассадника бедности, преступности и распада. Пока это, может быть, и слишком смелые прогнозы, но вероятность того, что предместья очень скоро окончательно разочаруют американский средний класс, велика. Во всяком случае, прозорливые инвесторы и застройщики готовятся к переменам.

GM: невыученные уроки

О перестройке нынешней бизнес-модели теперь не говорит только ленивый. Так, знаменитая автомобильная корпорация "Дженерал Моторс" (GM) в последнее время несколько раз упоминалась в мировой прессе в связи с недвижимостью.

В первый раз это касалось продажи 50-этажного здания GM на Пятой Авеню в Нью-Йорке американской компании Boston Properties, за которой стоят инвесторы из Катара, Дубая и Кувейта, за рекордные $2,8 млрд. Следующий информационный повод "Дженерал Моторс" дала в начале июля, когда ее акции упали ниже $11 — до самой низкой отметки за последние полвека. GM прошла путь от крупнейшей компании в индексе Доу-Джонс до самой дешевой. Теперь ее рыночная стоимость составляет лишь $6,5 млрд — всего 4% от стоимости японской Toyota. СМИ заявили, что GM стала жертвой самого неудачного управления в американской истории. Со дня своего основания 100 лет назад "Дженерал Моторс" росла вместе с американской экономикой. В годы своего расцвета после второй мировой войны компания казалась неуязвимой, строила и продавала рекордное число автомобилей. Корпорация владела отарами овец, из шерсти которых делались чехлы для сидений. GM сорилa деньгами, строилa небоскребы в Нью-Йорке и Детройте, платила профсоюзным рабочим прекрасную зарплату и предоставляла соцобеспечение. Но ни в 1950-е, ни в 1960-е, когда и остальная часть мира вставала на ноги, ни позже "Дженерал Моторс" ничего не меняла в своей деловой модели. И в результате ее клиенты нашли другие компании.

Креатив прет

Ошибки GM теперь ставят на вид отрасли недвижимости. Поиски новой бизнес-модели идут на всех уровнях.

42-летняя мать-одиночка из Флориды, например, совмещает брачное предложение в интернет и объявление о продаже дома — купивший ее недвижимость получает в придачу ее руку и сердце. Убитый горем австралиец продает онлайн свою жизнь включая дом, работу и друзей. Другие обещают размещать на своих персональных страницах рекламу лиц, предлагающих самые высокие цены на их недвижимость. Владельцы американских розничных сетей приглашают нетрадиционных арендаторов, чтобы заполнить пустующие площади. Теперь в торговых моллах запросто соседствуют магазины и учебные классы, библиотеки, спортивные секции. Некоторые владельцы розничных комплексов превращают витрины опустевших магазинов в рекламные щиты. Рост расходов на еду и бензин заставляет американцев сокращать траты на мебель, одежду, электронику. Вакансии розничной торговли в США теперь составляют около десяти, а к концу года могут достигнуть двенадцати процентов или более. Ожидается, что общая сумма новых площадей, предлагаемых для аренды, снизится на 94% по сравнению с прошлым годом.

На крупных сетях вроде Wal-Mart или Target кризис почти не сказывается: их продажи в первой половине года выросли на 3-5%. Зато продажи Home Depot — крупнейшего в мире продавца товаров для ремонта и отделки домов — в первом квартале снизились на 3,4%, а Lowe's Companies, торгующей товарами для дома и мебелью, — на 1,3%. Начались и банкротства: с прошлой осени о них заявило 8 сетей. Пока это игроки среднего размера — мебельные салоны Levitz, сеть электроники Sharper Image. Но уже в этом году может обанкротиться Linens ‘n Things — мебельная сеть из 500 магазинов, представленная в 47 штатах. Одним словом, индустрия недвижимости переживает не лучшие времена. Чтобы как-то спасти положение, американские агенты заговорили даже о необходимости открывать наиболее платежеспособным пожилым иностранцам специальные льготные визы, так называемые «серебряные карты», чтобы заграничные пенсионеры приезжали в США и скупали там «залежалую» недвижимость. Дебаты на эту тему разгорелись нешуточные — «серебряные» иностранцы, дескать, обременят здравоохранение, а то еще пойдут нелегально работать. Тем временем состоятельные американские пенсионеры сотнями тысяч уезжают доживать свои дни в соседние Мексику, Коста-Рику и Панаму, где для них специально торгуют продуктами привычных американских марок и транслируют англоязычное телевидение.

Европейские изыски

В Европе, также терзаемой кризисом, наметился несколько более сознательный, или, как здесь модно выражаться, «устойчивый» подход к решению проблем.

Так, в конце июня в Бельгии был представлен проект компании Uplace, пропагандирующей ни более ни менее, а новый образ жизни. Подразумевается перестройка заброшенного индустриального участка рядом с кольцевой дорогой на севере Брюсселя. Застройщики заявляют, что это не будет очередной Диснейленд, а «город в городе» — исторически идентичное место. Из 190.000 м2 четверть уйдет под офисы, четверть — под общественную застройку, еще четверть займет торговля, остальное — культурно-развлекательные объекты и гостиницы. Пропорции выверены научно и отражают тонкий баланс, нацеленный на максимальное функциональное взаимодействие. В Брюсселе появится место, где дети, подростки, молодые профессионалы, занятые родители и активные пожилые люди смогут найти себе занятие. Строительство начнется в конце 2010 года, завершение проекта запланировано на 2012 год. Концепция Uplace появилась в результате двухлетней совместной работы исследователей со всего мира, которые обнаружили две существенные потребительские тенденции — усиление факторов времени и важности событий.

Это проявляется в том, что все мы хотим быть хорошими родителями, партнерами и профессионалами, но при этом иметь время для спорта, культурных мероприятий и встреч с друзьями. И все те приоритеты приходят в конфликт с постоянной нехваткой свободного времени. Поэтому функциональное разделение недвижимости (например, строительство офисов на одном участке и жилья на другом) больше не может быть выбором зрелых и сознательных застройщиков. Будущее недвижимости — в интеграции, в соединении офисов, жилья, спортивных сооружений, фитнес-центров, музеев, студий, детских площадок, театров, гостиниц и т.д. в одном, но очень интересном месте. Потому что, оказывается, все мы падки еще и на события из ряда вон. Получается, что Uplace предлагает горожанам наибольшую добавленную стоимость — самый скучный и грязный квартал превращает в «крутейшее» место.

Uplace уже презентовала свою концепцию в 60 городах Европы и составила свой приоритетный список — Хельсинки, Стокгольм, Копенгаген, Берлин, Вена, Прага, Париж, Милан и Мадрид.



Елена Рыбалтовская


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 26 за 2008 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость