Проблема уютного дворика в большом городе


— Сегодня самый больной вопрос во дворах жилых домов — малая ширина проездов и отсутствие гостевых мест для автотранспорта, — говорит Александр Андреев, начальник специнспекции государственной экологической экспертизы проектов Минприроды РБ. — Как следствие, машины размещаются на зеленых зонах у домов, зачастую создавая аварийные ситуации. Поэтому мы требуем, чтобы в новых кварталах, особенно там, где идет уплотнение, дома были с подземными стоянками. Они не отнимают озелененные территории. Внешне не видно машин. От подземных паркингов выводится вентиляция через кровлю выше дома, что улучшает экологическую ситуацию. Это для нас новое направление, и оно оптимально решает проблемы автотранспорта. А пока что в старых кварталах мы наблюдаем, как к вечеру дворы жилых домов столицы заполняются автомобилями. Владельцы машин ставят их где попало: на зеленых газонах, спрессованных на нет клумбах, детских площадках и тротуарах. Становятся в два ряда, перекрывают проезд. Если кому-то из жильцов станет невмоготу, машина скорой помощи вряд ли сможет проехать среди скопища автомобилей. Санитарам придется идти через весь двор. А что в таком случае делать пожарным и коммунальщикам?..

Оценки специалистов, имеющих отношение к благоустройству дворовых территорий столицы, во многом схожи. По мнению Маргариты Язинской, начальника отдела благоустройства санитарного состояния и работы с населением по месту жительства ГП УЖХ Мингорисполкома, именно избыточное количество машин нарушает созданное благоустройство дворов: асфальтовые покрытия, зеленые зоны. Кроме проблем с проездом специального транспорта, создается напряженная экологическая ситуация. Качество воздуха во дворах жилых домов нередко не соответствует нормам, на асфальте появляются пятна машинных масел, от которых исходят испарения, негативно влияющие на окружающую среду. Возросшая нагрузка на асфальтовые покрытия влияет на их выщербление, возникают ямы и трещины. Чаще приходится делать ямочный ремонт. Обычно срок службы асфальта составляет 8-10 лет. Сегодня в наших дворах к его ремонту коммунальным службам приходится приступать уже через 3-4 года.

Но это только одна сторона проблемы, основная. Например, техническое состояние элементов благоустройства для детских площадок также оставляет желать лучшего. Современное пластиковое оборудование, экологически чистое, менее травмоопасное для детей, не подверженное коррозии, можно увидеть во дворах довольно редко. У коммунальных служб, которые отвечают за благоустройство жилых дворов, средств на весь город не хватает. Поэтому по мере возможности старое металлическое оборудование заменяется на более современное выборочно. Сюда входят также скамейки, урны, составляющие единый комплекс с точки зрения благоустройства и комфортности.

Еще одно белое пятно — озеленение дворовых территорий. По словам Александра Андреева, население в новых микрорайонах делает часть работ по озеленению своими силами. Высаживаются деревья, которые нравятся жильцам, и, как правило, посадки производятся там, где хочется, а не там, где положено. Нормативами запрещено высаживать деревья ближе 5 м от здания для того, чтобы обеспечить проезд спецавтотранспорта. Кроме этого, запрещается посадка деревьев ближе 2 м от подземных коммуникаций — корни могут их нарушить. Поэтому часто приходится удалять зеленые насаждения, которые посажены с нарушением необходимых требований. При этом нередко возникают конфликтные ситуации с населением. По всему выходит, что во всем виноваты сами жильцы домов. Забили машинами свои дворы, насадили тут и там деревьев и, к тому же, еще чем-то недовольны? Однако существует и другое мнение. Свое видение на проблему благоустройства дворовых территорий выражает главный архитектор проектов ООО “Минскгражданпроект” Валерий Рондель.

— Заказчик, который строит жилье, делает это с коммерческой целью. Поэтому он старается вложить в благоустройство минимум средств, устанавливая только те элементы, которые необходимы по нормам. Благоустройство — это дорогое удовольствие, и заказчик не имеет желания заказывать что-то лишнее. Все дело в том, что основная часть средств, которые расходуются на благоустройство дворовых территорий, приходится на бюджет города, который не обременен деньгами. Навязать же кому-то это профинансировать довольно сложно. Хотя бывают такие случаи, когда перед заказчиком при выборе площадки для строительства ставится условие: или выполнить дополнительные работы, или принять долевое участие в развитии города. Получается, что строить новые жилые дома, гнать квадратные метры намного выгоднее, чем заниматься благоустройством дворовых территорий. Поэтому новостройки медленно, но настойчиво занимают любые свободные пространства столицы, поглощая парковки, пустыри, а иногда — и скверы. Кварталы уплотняются, многоэтажки стремительно взлетают ввысь. Вопросы же благоустройства дворов для заказчика — выброшенные на ветер деньги. Была бы, как говорится, крыша над головой.

Конфликт поколений

Если не каждый, то уж наверняка многие жители хотят, чтобы их двор был лучше всех. Сходили они к кому-то в гости по соседству, увидели хороший, благоустроенный двор, где есть спокойные места для отдыха, много зелени, и все — запали! Отсюда и желание что-то посадить, сделать своими руками. Тут и недовольство на соседа, который ставит под окном машину. Здесь же и конфликты.

— Сегодня ведется благоустройство многих дворовых территорий Минска в соответствии с разрабатываемыми проектами, — поясняет Александр Андреев. — И когда они поступают к нам на экспертизу, возникает ряд столкновений мнений и интересов. С одной стороны — жители домов, которые уже в возрасте и которым, как правило, не нужны парковочные места для автотранспорта, а нужны только зоны отдыха. С другой стороны — молодой контингент проживающих, у которых имеются автомобили и которым необходимы парковки и проезды. Мы обязательно учитываем мнение населения. В соответствии с законодательством местные исполнительные органы обязаны информировать население, проводить общественные слушания, разъяснять населению, что это необходимо. В результате достигается консенсус. Однако сколько людей, столько и мнений. Не всегда удается учесть все пожелания. Как правило, устройство дополнительных парковок связано с уменьшением зеленой зоны, сносом деревьев, кустарников, цветников — к чему давно привыкли пожилые люди. Поэтому нарушение существующего порядка пользования всегда связано с конфликтами. В поисках “золотой середины” местным исполнительным органам приходится идти на компромиссы. Например, оставлять между парковочными местами деревья. Или при расширении проездов высаживать больше зеленых насаждений.

По словам Маргариты Язинской, особенно много обращений по устройству парковок возникает при капремонте. Зачастую жильцы не хотят иметь во дворе узаконенную стоянку. Люди беспокоятся о том, что у них будут ставить машины жители соседних домов. Еще возникают вопросы, связанные с контейнерными площадками. Не желают граждане соглашаться с тем, чтобы переносить их, и все тут! Поэтому, бывает, доходит до того, что приходится делать корректировку проекта. В результате такая “золотая середина” может не только приостановить благоустройство двора, но и свести его на нет.

Совместные усилия

Однако при всем многообразии противоречий работа по благоустройству столичных дворов не стоит на месте. Основная нагрузка по ее выполнению лежит на коммунальщиках. Согласно Программе комплексного благоустройства дворовых территорий, работы проводятся с 1997 года. И если в 2000 г. они проводились в основном в области благоустройства отдельных элементов, то в последние 4 года это уже комплексный подход. Причем в последние годы наблюдается тенденция к тому, чтобы это охватывало целые кварталы. Но выделяемых средств у государства не хватает. Приходится привлекать арендаторов зданий. Их вклад — прокладка пешеходных дорожек, установка кашпо, цветочных ваз, урн, скамеек в пределах арендуемых зданий. Значительная ставка делается на спонсоров. Например, предприятие “БритишАмериканТобако” уже несколько лет оказывает такую помощь. Ежегодно оно выделяет по 20 млн рублей. За эти деньги были куплены игровые комплексы и подарены тем ЖРЭО, которые заняли призовые места по итогам ежегодно проводимого конкурса. В свою очередь, ЖРЭО И ЖЭСы пытаются привлекать к работам по благоустройству дворов население жилых домов. Творческий подход служит результатом интересных композиций: цветочных, с использованием декоративных камней, растений, небольших скульптур. Жители многоэтажек привлекаются к участию в субботниках, которые проводятся в период месячника: к посадочным работам, устройству цветников. А случается, что кто-то и за свой счет благоустраивает двор, в котором живет. Например, по улице Бельского жительница одного из домов купила игровой детский комплекс и установила его в своем дворе. Но такие случаи редки. В основном работа с населением движется вяло и не приносит предполагаемой отдачи.

— На человеческом уровне жильцы должны проявлять большую активность для того, чтобы привести в порядок свои дворы, — подводит итог Маргарита Язинская. — Однако сегодня у них нет осознания того, что это их жилище, и они должны принимать участие в его благоустройстве. Нет чувства хозяина своего жилья. Поэтому получается так, что нормативные документы и нормативы существуют, но человеческий фактор вносит в них свои коррективы.

Здоровая конкуренция

Еще пару десятков лет назад все жилые объекты столицы и прилегающие к ним территории представлялись как одно целое. Потому что находились только в ведении государства. Сегодня же мы наблюдаем раскол этого целого: объекты коммунальной собственности, ведомственные дома, ЖСК, товарищества собственников. Кроме того, в сфере обслуживания, благоустройства жилых домов пробивают себе дорогу управляющие компании, подрядные организации — явление для нас новое. И чем больше таких форм собственности, управления жилищно-коммунальным хозяйством, тем больше несоответствий может возникнуть в некогда четкой и налаженной системе. Существует ли сегодня стремление к единообразию этих форм, и какие тенденции в этой области?

— Сегодня что-то целое и в самом деле представить невозможно, потому что подходы действительно разные, — признает Маргарита Язинская. — Например, в нашем ведении находятся те дома, которые состоят на балансе или техническом обслуживании ЖРЭО. Здесь все четко и понятно. Все документы ЖРЭО и ЖЭСов действуют в соответствии с теми инструкциями, которые разрабатываются Министерством ЖКХ и утверждаются Мингорисполкомом в той части, которая касается содержания и благоустройства дворовых территорий жилых домов. Что касается другого жилого фонда — ведомственных домов, ЖСК, товариществ собственников (кондоминимумов), — то все нормативные документы мы стараемся довести до каждого из них. Кроме того, администрациям районов территориально подчиняются все субъекты хозяйствования, которые там находятся. Это касается и жилых домов. В каждой администрации имеется свой совет. Периодически руководителей жилых домов, товариществ собственников собирают, доводят предъявляемые требования, проводят учебу. У нас такое практикуется тоже. Мы стараемся объединить все формы управления, выработать единый подход.

— Существуют ли какие-то различия в требованиях по отношению к различным формам собственности жилищным хозяйством?

— По крайней мере, требования Центра эпидемиологии и гигиены к содержанию дворов одинаковы. Другое дело, выполняются ли они субъектами хозяйствования? Когда мы совместно с санэпидемстанцией осуществляем проверки, бросаются в глаза многие недоработки. Например, ЖЭСы всегда более организованно справляются с теми задачами, которые перед ними поставлены по санитарному состоянию и благоустройству территорий города. А на территориях ведомственных домов всегда имеются недоделки. Их управленцы позже реагируют и приступают к действию. Возможно, что руководство там менее требовательное или же больше занято другими делами. С товариществами собственников возникает много вопросов по уборке территорий, особенно в зимний период. Они вроде бы самостоятельны, сами организуют работу, находят обслуживающую организацию. Но что касается создания необходимых комфортных условий для жителей, то не всегда бывает так, что они выполняются в должный срок и в достаточной мере.

— Какие формы собственности сегодня наиболее сильно нуждаются в благоустройстве жилищного комплекса?

— Что касается товариществ собственников, то в Минске их уже около трехсот. Это новый жилой фонд, довольно благоустроенный. И на сегодняшний день не требуется больших вложений для того, чтобы проводить там какие-то работы по благоустройству, озеленению, ремонту асфальта, плиточных дорожек. Однако со временем эти вопросы возникнут. Если же говорить о ведомственном жилом фонде домов ЖСК, то сегодня у них зачастую проблемы благоустройства обострены. Ведомства не имеют достаточных средств для того, чтобы выполнить эти работы.

— Иными словами, в ближайшем будущем может возникнуть потребность в управляющих компаниях?

— Несомненно. Кроме того, я считаю, что здоровая конкуренция должна быть. Но здесь существует определенная тенденция. Сейчас у нас идут интенсивные работы по проведению собраний во всех наших жилых домах, которые являются совместными домовладениями. Там есть часть квартир в собственности граждан, и часть — в коммунальной собственности. Сегодня эти совместные домовладения могут себе избрать форму управления самостоятельно. Но, как правило, в итоге проведения собраний жители уполномочивают управлять ЖЭСы. Если же организуется товарищество собственников в жилом доме, сами жители начинают управлять совместным имуществом. Они могут найти организацию, которая будет их обслуживать лучше, чем ЖЭС. Могут заключить договор на техническое обслуживание и содержание своего совместного имущества — инженерных коммуникаций, благоустройства прилегающих территорий. Однако в тех домах, которые уже существуют, жильцы уже привыкли к тому, что их обслуживают дворники, территория в порядке, в случае проблем придут специалисты и подремонтируют оборудование — и, как правило, эти жители отказываются организовывать товарищества собственников. Причин тут много. Самая основная, я считаю, в том, что эти дома имеют значительный износ, подходят сроки капремонта, и жителям не под силу за свои средства его проводить. Кроме того, зачастую нет таких людей, которые могли бы взяться за это дело. Ведь сейчас с коммунальными службами, поставляющими тепло, воду, заключаются договора, и надо быть юридически грамотным для того, чтобы управлять жилым домом. Поэтому наиболее благоприятная почва для управленческих компаний пока существует только в новом жилом фонде, который строится — УКС. Там сразу организуется товарищество собственников, назначается председатель правления, и они уже этими вопросами занимаются изначально.

Говоря об управлении, следует также остановиться на следующем. В позапрошлом году ЖЭСы, ЖРЭО районов были назначены местными администрациями уполномоченным лицом по управлению. Сегодня ЖРЭО как уполномоченное лицо ежегодно объявляет на конкурсной основе заключение договоров на обслуживание жилого фонда. В настоящее время также разработан нормативный документ, в соответствии с которым в жилых домах, где собственниками принято решение о способе управления совместными домовладениями, администрации районов назначают уполномоченных лиц — ЖРЭО районов. В целях улучшения качества управления недвижимым имуществом совместных домовладений решен вопрос о предоставлении права уполномоченным лицам принимать управляющих недвижимым имуществом совместных домовладений. В связи с этим нами разработаны специальные мероприятия. Они предполагают разработку должностных обязанностей этого управляющего недвижимым имуществом, положения об оплате труда, график работы, типовой договор, который будет заключаться между собственником, уполномоченным лицом и управляющим недвижимым имуществом. То есть уже напрямую жители будут выплачивать деньги управляющему за то, что он проводит конкретную работу на данном доме. А это уже конкуренция.

— Это нормальное явление?

— Его диктует жизнь. В Москве такая практика существует уже давно. У нас это пока в начальной стадии. Какие-то определенные средства конкретно выделяются для содержания дома. И уже обслуживающая организация думает, сколько человек его будет обслуживать — один или три. Таким образом, они более детально организовывают работу. Ведь нормы одинаковы для всех, а дома разные. И расходы на содержание тоже разные. — Накладываются ли какие-то ограничения на собственников и на несобственников жилья в части благоустройства прилегающих территорий? — Все дворовые территории — это земля общего пользования, и каждый жилец имеет право ею пользоваться в разумных пределах. Совместное домовладение предусматривает, что благоустройство дворовых территорий является частью совместного имущества домовладения. Поэтому права у всех одинаковы.

— Осуществляется ли какой-то общий контроль над состоянием дворов многоэтажной жилой застройки всех форм собственности?

— Весь жилой фонд столицы охватывается территориальными секторами на базе территорий ЖЭСов. Туда входят предприятия торговли, учреждения образования, административные здания, в том числе и жилые дома. Руководитель сектора — директор ЖЭСа. Туда же входит и рабочая группа: представитель Центра эпидемиологии и гигиены, представители РОВД и пожарников. Эта рабочая группа еженедельно проводит обходы территории, выдает предписания, составляет на нарушителей протоколы. Еженедельно в администрациях районов создается штаб по санитарной уборке территорий. Если кто- то не выполняет предписание, нарушителя порядка приглашают в администрацию районов в штаб. Такой контроль осуществляется над любой формой собственности. Виновные наказываются.

Владимир ГРЕБНОВ


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 18 за 2008 год в рубрике недвижимость

©1995-2022 Строительство и недвижимость