Рынок минских квартир. Осень 2005 г.
Настоящая статья представляет собой квартальный аналитический обзор рынка купли-продажи минских квартир в рамках исследования, проводимого под эгидой общественного объединения «Белорусское общество оценщиков» (БОО) начиная с 1999 года. В статье используются результаты, основанные на базе данных за октябрь 2005 года. Основным итогом прошедшего квартала является продолжение роста квартирного индекса БОО вплоть до значений, наибольших за весь период исследования. Падение цен с последующей стабилизацией в 2000 году сменилось ростом до рекордных за все время наблюдения высот с темпом, сезонно уменьшающемся с нынешней весны.
1. Квартирный индекс БОО растет все медленнее
Квартирный индекс БОО [1] (цена квадратного метра общей площади квартир в долларах США по всему объему предложения) этой осенью продолжал расти и в октябре достиг наивысшего за время наблюдения уровня. Поквартальная динамика квартирного индекса БОО за последние пять лет приведена в табл.1.
Таблица 1. Динамика квартирного индекса БОО (2001-2005 гг.)
Рис. 1. Динамика квартирного индекса БОО (2001-2005 гг.)
Осенью нынешнего года квартирный индекс БОО для секторов квартир с различным числом комнат колебался в диапазоне от $963,28 до $1028,29 (табл. 2). По сравнению с прошлым периодом (лето 2005 г.) значения данного индекса возросли за исключением сектора многокомнатных квартир (под многокомнатными квартирами, как обычно, понимаются квартиры с числом комнат более четырех). Квартирный индекс БОО для них снизился на 21,93% (!) по отношению к прошлому периоду (абсолютное снижение составило $274,02).
Таблица 2. Квартирный индекс БОО для секторов квартир с различным числом комнат<>
Если летом максимальная удельная цена принадлежала многокомнатным квартирам, то в нынешний период удельная цена данных квартир составляет всего $975,62, а наиболее высокий показатель имеют однокомнатные квартиры — $1028,29. Минимальное значение индекса имеет сектор четырехкомнатных квартир.
Структура предложения по числу комнат в квартире выглядит, как показано на рис. 2:
Рис. 2. Структура предложения по числу комнат в квартире
Этой осенью количество квартир по предложению по отношению к лету изменилось нижеследующим образом:
Предложение 1-комнатных квартир уменьшилось на 1,11%.
Предложение 2-комнатных уменьшилось на 0,58%.
Предложение 3-комнатных увеличилось на 2,95%.
Предложение 4-комнатных уменьшилось на 1,33%.
Предложение многокомнатных увеличилось на 0,09%.
Интересно отметить, что доля 1-комнатных квартир неуклонно сокращалась в течение всего года (с 33,69% прошлой осенью до 27,59% нынешней), а доля 3-комнатных квартир все это время постоянно росла (с 23,40% прошлой осенью до 28,92% нынешней).
2. Неравновесность рынка увеличилась
Показатель структуры рынка, представляющий собой отношение общего числа выставленных квартир к общему числу покупок, в октябре после продолжительного снижения в течение всего периода начиная с лета 2004 г. (табл. 3) вновь возрос по отношению к прошлому периоду и достиг значения 1,20. Именно таковым было количество предлагавшихся на рынке квартир, приходившееся на одного реального покупателя [3].
Таблица 3. Динамика показателя структуры рынка (октябрь 2004 г. — октябрь 2005 г.)
Объем предложения нынешней осенью имел наибольшее значение в текущем году (минимум предложения приходился на лето). В то же время минимум декларированного спроса пришелся именно на конец года. Впечатляет также рекордное число сделок купли-продажи квартир, зарегистрированное в этом месяце. Возрастание показателя структуры рынка этой осенью свидетельствует о вновь увеличивающейся неравновесности квартирного рынка г. Минска.
3. Показатели качества предложения и спроса вновь расходятся
Показатель качества предложения для рынка купли-продажи квартир представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по всему объему предложения. Аналогично показатель качества спроса представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по спросу. Динамика этих показателей дана в табл. 4:
Таблица 4. Динамика показателей качества предложения и спроса (2002-2005 гг.)
Значение показателя качества предложения после падения летом вновь начало увеличиваться. Одновременно с этим показатель качества спроса пошел вниз. Как следствие превышение показателя качества предложения над показателем качества спроса вновь увеличилось, демонстрируя расхождения взглядов продавцов и покупателей на число комнат в квартире и — в конечном виде — на цену.
4. Цены в административных районах г. Минска
В октябре разница между наиболее дорогим и наиболее дешевым административными районами составила $316,93, что увеличилось по сравнению с июльским значением на $42,88. Секторные квартирные индексы БОО по районам в октябре находились в диапазоне $469,51-$2205,88 и приведены в табл. 5.
Таблица 5. Диапазон удельных цен предложений по районам (октябрь 2005 г.)
Ценовой минимум традиционно принадлежит Заводскому району, максимум — Центральному. По сравнению с июлем, цены квадратного метра которого варьировались в диапазоне $595-$2029, в октябре минимальное значение снизилось на $125,49, а максимальное увеличилось на $176,88, т.е. диапазон расширил свои границы. Интересно отметить, что максимальная удельная цена в $2205,88 была зарегистрирована в Партизанском районе. Увеличивающийся темп роста общего квартирного индекса отражается на поведении секторных квартирных индексов. Цены увеличились во всех районах г. Минска. В большинстве районов за исключением Заводского, Московского, Октябрьского и Фрунзенского цена квадратного метра превысила отметку $1000, а в Центральном — превысила $1100 и приблизилась к отметке $1200. При этом разброс индексов между самым дорогим (Центральный) и самым дешевым (Заводской) районом увеличился на 1,5%.
5. Ценовая разница между секторами по планировке
Секторный квартирный индекс БОО по типу планировки квартир в октябре находился в диапазоне $911,25-$1241,43, что выше июльского диапазона ($825,83-$1107,58) (табл. 6). Отнесения ценовых минимума и максимума следующие: минимальная цена принадлежит малогабаритным четырехкомнатным квартирам, максимум — двухкомнатным элитным квартирам. Как обычно, для многокомнатных квартир секторные индексы не определялись из-за недостатка данных. В скобках в табл. 6 приведены изменения индекса по сравнению с прошлым кварталом.
Таблица 6. Средняя цена квадратного метра по типу планировки (октябрь 2005 г.)
Разброс изменений секторных индексов по планировке в нынешнем квартале (-$87,87 — +$223,73) по сравнению с прошлым (-$31,21 — +$395,53) уменьшился на $115,14 за счет уменьшения как нижней, так и верхней границ изменения квартирного индекса. Все эти подвижки произошли в секторе элитных квартир: 2-комнатные элитные продемонстрировали наибольший прирост в цене (+$223,73), а 4-комнатные элитные — наибольшее снижение (-$87,87).
6. Квартирные индексы в секторах по основному материалу стен
Разброс секторного индекса по материалу стен в октябре составил $855,80-$1172,52, увеличившись по сравнению с июльским диапазоном $752,38-$1104,57 (табл.7). Ценовой минимум в октябре принадлежал четырехкомнатным квартирам в панельных домах, максимум — двухкомнатным в монолитных.
Таблица 7. Средняя цена квадратного метра по материалу стены (октябрь 2004 г.)
Секторный индекс по материалу стен в октябре по сравнению с июлем увеличился по всем домам. Максимальный рост отмечен в секторе четырехкомнатных квартир в блочных домах, минимальный — для трехкомнатных квартир в домах с кирпичными стенами.
7. Соотношения между ценами предложения и спроса
Осенняя структура спроса выглядела так (рис. 3): 25,15% приходилось на однокомнатные квартиры, 29,45% на т.н. полуторакомнатные, т.е. двухкомнатные с проходной комнатой, 34,97% — на двухкомнатные, 7,98% — на трехкомнатные, 2,45% — на четырехкомнатные. Спрос на многокомнатные квартиры продекларирован не был.
Рис. 3. Структура спроса по числу комнат в квартире
Квартирный индекс цены квадратного метра площади, рассчитанной на основе спроса, снизился за исследуемый период. Сводные данные по динамике за последние три года приводятся в табл. 8.
Таблица 8. Динамика роста цены квадратного метра по спросу (2002-2005 гг.)
Итоговая цифра индекса по спросу снизила достигнутый летом максимальный результат $785,3/м2 на $152,99/м2.
Сравнение удельной цены спроса с удельной ценой предложения в динамике дано в табл. 9.
Таблица 9. Динамика соотношения удельных цен по предложению и спросу (2004-2005 гг.)
Разница между удельными ценами предложений и ценой спроса в октябре составила $360,85/м2, или 36,33%. Более наглядно сопоставление цен предложения и спроса видно на рис. 4.
Рис. 4. Динамика квартирных индексов БОО по предложению и спросу (2004-2005 гг.)
Разница между удельными ценами предложения и спроса в октябре 2005 г. вновь увеличилась, причем до рекордного показателя, что свидетельствует о расхождении взглядов покупателей и продавцов на столь высокие цены. Подобного разрыва между ценовыми предпочтениями продавцов и покупателей за последние годы не наблюдалось.
8. Заключение
Рост цен на жилье в метрополиях типичен и для наших соседей — прежде всего, России. Это определяет высокую доходность сферы строительства жилой недвижимости. Например, в Москве [4] сегодня нижний уровень предложения квартир в новостройках составляет порядка $1,4 тыс. за 1 м2, и из-за недоступности этих цен все большее число москвичей принимает достаточно серьезное для себя решение — купить квартиру в одном из городов ближнего Подмосковья. Многие считают, что Москва вышла на первое место по уровню доходности в сфере элитной недвижимости на мировом рынке, оставив позади такие крупные столицы и города, как Лондон, Нью-Йорк, Париж, Гонконг, Шанхай, Женева и Дубай. В Европе уровень доходности с аренды составляет порядка 5-6%, в Москве — около 10%. Прибыльность с продаж еще выше — 15%, тогда как в среднем по Европе — 6%. Сравним эти цифры с ситуацией в Минске. Рост квартирного индекса БОО за год (по сравнению с октябрем 2004 г.) составил 48,08%. Очевидно, что цены будут расти и дальше. Это делает доходность в сфере строительства жилья в белорусской столице весьма привлекательной для потенциального инвестора, не только белорусского, но и иностранного.
Список использованной литературы
1. Трифонов Н.Ю. Рынок купли-продажи квартир г. Минска//Белорусский экономический журнал. 2001. №1. С.116-122.
2. Трифонов Н.Ю., Ковалевская Т.В. Рынок минских квартир: лето 2005 года//Бухгалтерский учет и анализ. 2005. №11 (в печати). См. тж. www.valuer-cis.ru/blr/.
3. Трифонов Н.Ю. Мониторинг рынка минских квартир: когда упадут цены? В сб. Оценка стоимости и экономика недвижимости: материалы IV Междунар. конф. «Проблемы оценки в переходной экономике», 27-28 мая 2004 г., Минск/под общ. ред. Н.Ю. Трифонова. — Мн.: ГИУСТ БГУ, 2005. С.73-82.
4. Новости недвижимости [Электронный ресурс], www.rokf.ru/realty.
Н.Ю. ТРИФОНОВ, председатель Белорусского общества оценщиков (БОО). В.Е. ВОРОПАЕВ, действительный член БОО
1. Квартирный индекс БОО растет все медленнее
Квартирный индекс БОО [1] (цена квадратного метра общей площади квартир в долларах США по всему объему предложения) этой осенью продолжал расти и в октябре достиг наивысшего за время наблюдения уровня. Поквартальная динамика квартирного индекса БОО за последние пять лет приведена в табл.1.
Таблица 1. Динамика квартирного индекса БОО (2001-2005 гг.)
| Месяц исследо- вания | 01.01 | 04.01 | 07.01 | 10.01 | 01.02 | 04.02 | 07.02 | 10.02 | 01.02 | 04.02 | 07.02 |
| Квартир- ный индекс БОО, USD | 306,1 | 305,9 | 306,3 | 324,3 | 346,9 | 359,4 | 366,9 | 393,9 | 418,4 | 427,4 | 448,3 |
| Измене- ние к прошлому периоду | 11,2 | -0,2 | 0,4 | 18,0 | 22,6 | 12,5 | 7,5 | 27,0 | 24,5 | 9,0 | 20,9 |
| 3,8% | -0,1% | 0,1% | 5,9% | 7,0% | 3,6% | 2,1% | 7,4% | 6,2% | 2,2% | 4,9% |
| Месяц исследо- вания | 10.02 | 01.04 | 04.04 | 07.04 | 10.04 | 01.05 | 04.05 | 07.05 | 10.05 |
| Квартир- ный индекс БОО, USD | 502,4 | 564,2 | 630,6 | 635,4 | 670,7 | 730,90 | 839,60 | 933,90 | 993,19 |
| Измене- ние к прошлому периоду | 54,1 | 61,8 | 66,4 | 4,8 | 35,3 | 60,20 | 108,70 | 94,30 | 59,29 |
| 12,1% | 12,3% | 11,8% | 0,8% | 5,6% | 9,0% | 14,9% | 11,2% | 6,3% |
Видно, что тенденция сезонного уменьшения темпа изменения квартирного индекса в весенне-летний период сохранялась до 2004 года, позже минимум прироста стал наблюдаться в летне-осенний период. С осени 2004 года квартирный индекс БОО стал набирать темп роста, достигнув своего пика весной нынешнего года (14,9%). Летом темп роста квартирного индекса БОО начал снижаться (11,2%) и еще более уменьшился в рассматриваемом квартале. В октябре он уже составлял 6,3% по отношению к прошлому периоду [2]. Более наглядно сезонный характер изменений квартирного индекса БОО отражен на рис. 1. Исходя из вышеотмеченного, можно предположить, что замедление темпов роста квартирного индекса БОО, регистрируемое последние полгода, носит сезонный характер.
Рис. 1. Динамика квартирного индекса БОО (2001-2005 гг.)
Осенью нынешнего года квартирный индекс БОО для секторов квартир с различным числом комнат колебался в диапазоне от $963,28 до $1028,29 (табл. 2). По сравнению с прошлым периодом (лето 2005 г.) значения данного индекса возросли за исключением сектора многокомнатных квартир (под многокомнатными квартирами, как обычно, понимаются квартиры с числом комнат более четырех). Квартирный индекс БОО для них снизился на 21,93% (!) по отношению к прошлому периоду (абсолютное снижение составило $274,02).
Таблица 2. Квартирный индекс БОО для секторов квартир с различным числом комнат<>
| Сектор рынка квартир | Индекс БОО ($/м2) | Изменения за квартал | |
| $ | % | ||
| 1-комнатные | 1028,29 | 69,23 | 7,22 |
| 2-комнатные | 1021,59 | 89,74 | 9,63 |
| 3-комнатные | 964,20 | 55,37 | 6,09 |
| 4-комнатные | 963,28 | 36,96 | 3,99 |
| Многокомнатные | 975,62 | -274,02 | -21,93 |
Если летом максимальная удельная цена принадлежала многокомнатным квартирам, то в нынешний период удельная цена данных квартир составляет всего $975,62, а наиболее высокий показатель имеют однокомнатные квартиры — $1028,29. Минимальное значение индекса имеет сектор четырехкомнатных квартир.
Структура предложения по числу комнат в квартире выглядит, как показано на рис. 2:
Рис. 2. Структура предложения по числу комнат в квартире
Этой осенью количество квартир по предложению по отношению к лету изменилось нижеследующим образом:
Предложение 1-комнатных квартир уменьшилось на 1,11%.
Предложение 2-комнатных уменьшилось на 0,58%.
Предложение 3-комнатных увеличилось на 2,95%.
Предложение 4-комнатных уменьшилось на 1,33%.
Предложение многокомнатных увеличилось на 0,09%.
Интересно отметить, что доля 1-комнатных квартир неуклонно сокращалась в течение всего года (с 33,69% прошлой осенью до 27,59% нынешней), а доля 3-комнатных квартир все это время постоянно росла (с 23,40% прошлой осенью до 28,92% нынешней).
2. Неравновесность рынка увеличилась
Показатель структуры рынка, представляющий собой отношение общего числа выставленных квартир к общему числу покупок, в октябре после продолжительного снижения в течение всего периода начиная с лета 2004 г. (табл. 3) вновь возрос по отношению к прошлому периоду и достиг значения 1,20. Именно таковым было количество предлагавшихся на рынке квартир, приходившееся на одного реального покупателя [3].
Таблица 3. Динамика показателя структуры рынка (октябрь 2004 г. — октябрь 2005 г.)
| Месяц исследования | 10 2004 | 01 2005 | 04 2005 | 07 2005 | 10 2005 |
| Предложение | 4417 | 1379 | 1523 | 1187 | 1798 |
| Декларированный спрос | 300 | 183 | 189 | 221 | 163 |
| Подтвержденный спрос | 1299 | 854 | 1054 | 1078 | 1499 |
| Показатель структуры рынка | 3,40 | 1,61 | 1,44 | 1,10 | 1,20 |
Объем предложения нынешней осенью имел наибольшее значение в текущем году (минимум предложения приходился на лето). В то же время минимум декларированного спроса пришелся именно на конец года. Впечатляет также рекордное число сделок купли-продажи квартир, зарегистрированное в этом месяце. Возрастание показателя структуры рынка этой осенью свидетельствует о вновь увеличивающейся неравновесности квартирного рынка г. Минска.
3. Показатели качества предложения и спроса вновь расходятся
Показатель качества предложения для рынка купли-продажи квартир представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по всему объему предложения. Аналогично показатель качества спроса представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по спросу. Динамика этих показателей дана в табл. 4:
Таблица 4. Динамика показателей качества предложения и спроса (2002-2005 гг.)
| Месяц исследования | 01.02 | 04.02 | 07.02 | 10.02 | 01.03 | 04.03 | 07.03 | 10.03 |
| Показатель качества предложения | 2,30 | 2,22 | 2,26 | 2,33 | 2,35 | 2,32 | 2,34 | 2,38 |
| Показатель качества спроса | 1,86 | 1,94 | 2,07 | 1,96 | 2,03 | 1,88 | 1,76 | 1,92 |
| Превышение показателя качества предложения над показателем качества спроса | 0,44 | 0,28 | 0,19 | 0.37 | 0,32 | 0,44 | 0,58 | 0,46 |
| Месяц исследования | 01.04 | 04.04 | 07.04 | 10.04 | 01.05 | 04.05 | 07.05 | 10.05 |
| Показатель качества предложения | 2,28 | 2,09 | 2,06 | 2,10 | 2,31 | 2,31 | 2,19 | 2,20 |
| Показатель качества спроса | 1,94 | 2,09 | 1,98 | 1,82 | 1,77 | 1,54 | 1,94 | 1,73 |
| Превышение показателя качества предложения над показателем качества спроса | 0,34 | 0,00 | 0,08 | 0,28 | 0,54 | 0,77 | 0,25 | 0,47 |
Значение показателя качества предложения после падения летом вновь начало увеличиваться. Одновременно с этим показатель качества спроса пошел вниз. Как следствие превышение показателя качества предложения над показателем качества спроса вновь увеличилось, демонстрируя расхождения взглядов продавцов и покупателей на число комнат в квартире и — в конечном виде — на цену.
4. Цены в административных районах г. Минска
В октябре разница между наиболее дорогим и наиболее дешевым административными районами составила $316,93, что увеличилось по сравнению с июльским значением на $42,88. Секторные квартирные индексы БОО по районам в октябре находились в диапазоне $469,51-$2205,88 и приведены в табл. 5.
Таблица 5. Диапазон удельных цен предложений по районам (октябрь 2005 г.)
| Район города Минска | Диапазон цены квадратного метра общей площади, USD | Квартирный индекс БОО по районам, USD | Изменение к предыдущему периоду | |
| Min | Max | |||
| Заводской | 469,51 | 1. 073,62 | 875,03 | 56,32 |
| Ленинский | 803,57 | 2.068,97 | 1.026,63 | 38,32 |
| Московский | 626,98 | 1.674,42 | 947,80 | 90,06 |
| Октябрьский | 710,53 | 1.371,43 | 980,22 | 84,64 |
| Партизанский | 755,56 | 2.205,88 | 1.054,13 | 100,69 |
| Первомайский | 593,75 | 1.984,13 | 1.016,49 | 44,58 |
| Советский | 888,89 | 1.953,85 | 1.095,58 | 75,63 |
| Фрунзенский | 721,15 | 1.332,50 | 944,39 | 71,94 |
| Центральный | 820,83 | 2.028,99 | 1.191,96 | 99,19 |
Ценовой минимум традиционно принадлежит Заводскому району, максимум — Центральному. По сравнению с июлем, цены квадратного метра которого варьировались в диапазоне $595-$2029, в октябре минимальное значение снизилось на $125,49, а максимальное увеличилось на $176,88, т.е. диапазон расширил свои границы. Интересно отметить, что максимальная удельная цена в $2205,88 была зарегистрирована в Партизанском районе. Увеличивающийся темп роста общего квартирного индекса отражается на поведении секторных квартирных индексов. Цены увеличились во всех районах г. Минска. В большинстве районов за исключением Заводского, Московского, Октябрьского и Фрунзенского цена квадратного метра превысила отметку $1000, а в Центральном — превысила $1100 и приблизилась к отметке $1200. При этом разброс индексов между самым дорогим (Центральный) и самым дешевым (Заводской) районом увеличился на 1,5%.
5. Ценовая разница между секторами по планировке
Секторный квартирный индекс БОО по типу планировки квартир в октябре находился в диапазоне $911,25-$1241,43, что выше июльского диапазона ($825,83-$1107,58) (табл. 6). Отнесения ценовых минимума и максимума следующие: минимальная цена принадлежит малогабаритным четырехкомнатным квартирам, максимум — двухкомнатным элитным квартирам. Как обычно, для многокомнатных квартир секторные индексы не определялись из-за недостатка данных. В скобках в табл. 6 приведены изменения индекса по сравнению с прошлым кварталом.
Таблица 6. Средняя цена квадратного метра по типу планировки (октябрь 2005 г.)
| Тип квартир | Цена 1 м2 общей площади, $ | |||
| 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатные | 4-комнатные | |
| Малогабаритные | 1.030,26 | 982,84 | 947,64 | 911,25 |
| (70,48) | (74,70) | (111,49) | (85,42) | |
| Типовые | 1.037,53 | 1.053,75 | 946,89 | 965,65 |
| (78,78) | (66,12) | (42,12) | (17,91) | |
| Улучшенной планировки | 993,93 | 1.114,11 | 1.028,10 | 985,06 |
| (22,87) | (7,37) | (16,89) | (4,84) | |
| Элитные | - | 1.241,43 | 1.018,91 | 1 019,71 |
| (-) | (223,73) | (-46,58) | (-87,87) | |
Разброс изменений секторных индексов по планировке в нынешнем квартале (-$87,87 — +$223,73) по сравнению с прошлым (-$31,21 — +$395,53) уменьшился на $115,14 за счет уменьшения как нижней, так и верхней границ изменения квартирного индекса. Все эти подвижки произошли в секторе элитных квартир: 2-комнатные элитные продемонстрировали наибольший прирост в цене (+$223,73), а 4-комнатные элитные — наибольшее снижение (-$87,87).
6. Квартирные индексы в секторах по основному материалу стен
Разброс секторного индекса по материалу стен в октябре составил $855,80-$1172,52, увеличившись по сравнению с июльским диапазоном $752,38-$1104,57 (табл.7). Ценовой минимум в октябре принадлежал четырехкомнатным квартирам в панельных домах, максимум — двухкомнатным в монолитных.
Таблица 7. Средняя цена квадратного метра по материалу стены (октябрь 2004 г.)
| Материал стен | Цена 1 м2 общей площади, $ | |||
| 1-комнатные | 2-комнатные | 3-комнатные | 4-комнатные | |
| Панель | 1.012,70 | 990,01 | 929,48 | 855,80 |
| (68,60) | (91,91) | (84,58) | (66,10) | |
| Кирпич | 1.054,69 | 1.073,64 | 1.024,37 | 1.145,96 |
| (63,15) | (77,56) | (24,88) | (41,39) | |
| Блок | 990,22 | 953,48 | 987,08 | 1.012,25 |
| (78,65) | (105,91) | (144,13) | (259,87) | |
| Монолит | 1.071,94 | 1.172,52 | 1.060,61 | 1.089,11 |
| (-) | (-) | (-) | (-) | |
Секторный индекс по материалу стен в октябре по сравнению с июлем увеличился по всем домам. Максимальный рост отмечен в секторе четырехкомнатных квартир в блочных домах, минимальный — для трехкомнатных квартир в домах с кирпичными стенами.
7. Соотношения между ценами предложения и спроса
Осенняя структура спроса выглядела так (рис. 3): 25,15% приходилось на однокомнатные квартиры, 29,45% на т.н. полуторакомнатные, т.е. двухкомнатные с проходной комнатой, 34,97% — на двухкомнатные, 7,98% — на трехкомнатные, 2,45% — на четырехкомнатные. Спрос на многокомнатные квартиры продекларирован не был.
Рис. 3. Структура спроса по числу комнат в квартире
Квартирный индекс цены квадратного метра площади, рассчитанной на основе спроса, снизился за исследуемый период. Сводные данные по динамике за последние три года приводятся в табл. 8.
Таблица 8. Динамика роста цены квадратного метра по спросу (2002-2005 гг.)
| Месяц исследования | 01.02 | 04.02 | 07.02 | 10.02 | 01.03 | 04.03 | 07.03 | 10.03 |
| Квартирный индекс БОО, USD | 296,9 | 301,5 | 300,5 | 298,2 | 319,7 | 391,7 | 414,6 | 445,6 |
| Изменение к прошлому периоду | 25,8 | 4,5 | -1,0 | -2,3 | 21,5 | 72,0 | 22,9 | 31,0 |
| 9,5% | 1,5% | -0,3% | -0,8% | 7,2% | 22,5% | 5,8% | 7,5% |
| Месяц исследования | 01.04 | 04.04 | 07.04 | 10.04 | 01.05 | 04.05 | 07.05 | 10.05 |
| Квартирный индекс БОО, USD | 389,4 | 462,6 | 487,2 | 638,4 | 615,3 | 611,8 | 785,3 | 632,3 |
| Изменение к прошлому периоду | -56,2 | 73,2 | 24,6 | 151,2 | -23,1 | -3,6 | 173,6 | -153,0 |
| -12,6% | 15,8% | 5,0% | 23,7% | -3,7% | -0,6% | 22,1% | -24,2% |
Итоговая цифра индекса по спросу снизила достигнутый летом максимальный результат $785,3/м2 на $152,99/м2.
Сравнение удельной цены спроса с удельной ценой предложения в динамике дано в табл. 9.
Таблица 9. Динамика соотношения удельных цен по предложению и спросу (2004-2005 гг.)
| Месяц исследования | 01.04 | 04.04 | 07.04 | 10.04 | 01.05 | 04.05 | 07.05 | 10.05 |
| Цена квадратного метра общей площади (предложение), $ | 564,2 | 630,6 | 635,4 | 670,7 | 730,9 | 839,6 | 933,9 | 993,2 |
| Цена квадратного метра общей площади (спрос), $ | 389,4 | 462,6 | 487,2 | 638,4 | 615,3 | 611,8 | 785,3 | 632,3 |
| предложение/спрос | 1,45 | 1,36 | 1,30 | 1,05 | 1,19 | 1,37 | 1,19 | 1,57 |
| Предложение/спрос, $ | 174,80 | 168,00 | 148,17 | 32,30 | 115,54 | 227,88 | 148,52 | 360,85 |
| Спрос отстает (отличается) от предложения на, % | 30,98 | 26,64 | 23,32 | 4,82 | 15,81 | 27,14 | 15,90 | 36,33 |
Разница между удельными ценами предложений и ценой спроса в октябре составила $360,85/м2, или 36,33%. Более наглядно сопоставление цен предложения и спроса видно на рис. 4.
Рис. 4. Динамика квартирных индексов БОО по предложению и спросу (2004-2005 гг.)
Разница между удельными ценами предложения и спроса в октябре 2005 г. вновь увеличилась, причем до рекордного показателя, что свидетельствует о расхождении взглядов покупателей и продавцов на столь высокие цены. Подобного разрыва между ценовыми предпочтениями продавцов и покупателей за последние годы не наблюдалось.
8. Заключение
Рост цен на жилье в метрополиях типичен и для наших соседей — прежде всего, России. Это определяет высокую доходность сферы строительства жилой недвижимости. Например, в Москве [4] сегодня нижний уровень предложения квартир в новостройках составляет порядка $1,4 тыс. за 1 м2, и из-за недоступности этих цен все большее число москвичей принимает достаточно серьезное для себя решение — купить квартиру в одном из городов ближнего Подмосковья. Многие считают, что Москва вышла на первое место по уровню доходности в сфере элитной недвижимости на мировом рынке, оставив позади такие крупные столицы и города, как Лондон, Нью-Йорк, Париж, Гонконг, Шанхай, Женева и Дубай. В Европе уровень доходности с аренды составляет порядка 5-6%, в Москве — около 10%. Прибыльность с продаж еще выше — 15%, тогда как в среднем по Европе — 6%. Сравним эти цифры с ситуацией в Минске. Рост квартирного индекса БОО за год (по сравнению с октябрем 2004 г.) составил 48,08%. Очевидно, что цены будут расти и дальше. Это делает доходность в сфере строительства жилья в белорусской столице весьма привлекательной для потенциального инвестора, не только белорусского, но и иностранного.
Список использованной литературы
1. Трифонов Н.Ю. Рынок купли-продажи квартир г. Минска//Белорусский экономический журнал. 2001. №1. С.116-122.
2. Трифонов Н.Ю., Ковалевская Т.В. Рынок минских квартир: лето 2005 года//Бухгалтерский учет и анализ. 2005. №11 (в печати). См. тж. www.valuer-cis.ru/blr/.
3. Трифонов Н.Ю. Мониторинг рынка минских квартир: когда упадут цены? В сб. Оценка стоимости и экономика недвижимости: материалы IV Междунар. конф. «Проблемы оценки в переходной экономике», 27-28 мая 2004 г., Минск/под общ. ред. Н.Ю. Трифонова. — Мн.: ГИУСТ БГУ, 2005. С.73-82.
4. Новости недвижимости [Электронный ресурс], www.rokf.ru/realty.
Н.Ю. ТРИФОНОВ, председатель Белорусского общества оценщиков (БОО). В.Е. ВОРОПАЕВ, действительный член БОО
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 48 за 2005 год в рубрике недвижимость
