Большие возможности внеквартирных помещений
ачале прошлого века в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве, Риге и других крупных городах использовалась высокая архитектура в жилищах, построенных в стиле «модерн». В отделке их интерьеров использовались искусственный и натуральный мрамор, высокохудожественная керамическая плитка, лепная порезка, кованые или литые решетки ограждения лестничных клеток и лифтовых шахт, отделка из древесины твердолиственных и даже ценных пород. Все это, безусловно, удорожало строительство, но вместе с тем резко увеличивало межремонтные сроки эксплуатации здания, что в значительной мере нивелировало первоначальные затраты.
В 20-е годы, когда жилье в России стало распределяться бесплатно, был снят вопрос о необходимости его престижности и коммерческой привлекательности. Определяющими стали количественные показатели ввода жилья в эксплуатацию, действовал строгий режим экономии. Понятно, что отделка элементарных внеквартирных помещений десятков тысяч жилых домов индустриального строительства была более чем скромной. На протяжении всего предыдущего столетия из жилищного строительства была искусственно изъята такая его важная составляющая, как проектирование и строительство в жилых домах внеквартирных помещений. Между тем, использование простейших внеквартирных помещений жилого дома значительно повышает комфортабельность жилища. Простейшие и небольшие дополнительные площади, примыкающие к холлу первого этажа и предназначенные для хранения велосипедов и детских колясок, избавляют квартиру от громоздких вещей, ликвидируют неудобства при ежедневном транзите этих крупногабаритных предметов. Во многих странах широко распространены помещения для консьержки, комнаты для самодеятельных мастерских, домовых прачечных и т.д., расширялась номенклатура помещений. Помимо офисов, которые еще совсем недавно соседствовали с жилищем, превращая его в жилые комплексы, пользующиеся заметным спросом значительной части заказчиков, получили предпочтительное развитие резервные объемы для организации спортивной и досуговой деятельности проживающих — тренажерные и спортивные залы различных размеров, кегельбаны и прочие помещения для игр и подвижных развлечений. Параллельно стали пользоваться спросом помещения для облегчения хозяйственной деятельности проживающих — придомовые пункты приема прачечных и химчисток, спецпомещения для приема и выдачи продуктовых заказов, а иногда и попутной продажи, объединенной, как правило, с уличной торговой сетью.
Третьей особенностью создания внеквартирных помещений, которую можно причислить к преимуществам, является возможность улучшения архитектуры вновь возводимого жилища. Так, например, размещение игрового зала в объеме чердачного пространства позволит создать значительный акцент в верхнем уровне застройки, если он необходим архитектору. Развитие внеквартирных помещений в плане первого или цокольного этажей позволит, если это не противоречит особенностям генплана, создать выразительные объемы, контрастирующие с лапидарной пластикой фасада жилого дома. В подобных случаях, по мнению архитекторов, довольно часто при кооперативном использовании этажа может возникнуть необходимость устройства входов в конкретное общественное помещение не только из объема самого жилого дома, но и извне, что позволит более полноценно его использовать различным группам населения с сокращением простоев до разумного минимума. Практика последних лет показывает, что общественные учреждения, как, впрочем, и группы офисов, имеющие непосредственную связь с улицей или внутриквартальными проездами, весьма заботливо относятся к решению своих входов, широко используют высококачественные двери, мощение из натурального камня, а иногда — и малые архитектурные формы индивидуального изготовления, размещают рекламу.
Четвертой особенностью при возрождении внеквартирных помещений можно широко пользоваться, опираясь на новое российское законодательство, позволяющее создавать так называемые кондоминиумы или жилтоварищества. Эта новая форма коллективного управления собственным жилищем открывает, прежде всего, за счет массовости явления, новые возможности роста для малого и среднего бизнеса. Покупка, продажа и перепродажа, многообразные формы прямой или смешанной аренды, пристройка к существующим внеквартирным помещениям новых или периодическая производимая по мере надобности их перепланировка с переориентацией согласно изменяющимся требованиям рынка, нового назначения всего внеквартирного комплекса или его части — вот далеко не полный перечень возможностей приращения капитала новых хозяев, нового или даже модернизируемого здания, с возможностью получения при этом устойчивой прибыли. Определив в общих чертах особенности и преимущества при проектировании, строительстве, реконструкции и эксплуатации внеквартирных помещений, необходимо отметить многостороннюю выгоду этих мероприятий, равно касающуюся инвесторов-строителей, владельцев квартир или даже лиц, берущих эти квартиры в аренду. Положение на рынке таково, что один квадратный метр полезной площади жилой части дома стоит дешевле, чем один квадратный метр полезной площади его общественных помещений. Помещений, пригодных, как было сказано выше, и для повышения комфорта проживающих, и для сдачи в аренду под нужды офисов или предприятий торговли, службы быта, общественного питания и т.д. Таким образом, кондоминиум, выгодно эксплуатируя эти нежилые помещения, может использовать полученную прибыль как для дальнейшего их обустройства, так и для уменьшения финансового бремени проживающих, связанного с высокой оплатой престижного жилья.
Высокая стоимость внеквартирных помещений настолько очевидна, что в заданиях на проектирование жилого дома архитектору очень часто вменяется в обязанность оставлять свободным пространство первого этажа, площадь которого в дальнейшем будет сдана в аренду на конкурсной основе. Что касается применяемых при этом конструкций, то желательно использовать в этих помещениях основных принципы свободной планировки, когда конструктивная схема здания и его коммуникации позволяют изменять в пределах внешних ограждающих конструкций набор необходимых для функционирования помещений и их абсолютные размеры согласно тем или иным требованиям, предъявляемым заказчиком. Такая ситуация значительно увеличивает мобильные возможности пространства, выставляемого на торги, для наиболее оптимального его приспособления к новым нуждам.
Подготовил Вячеслав ГИЛЕВИЧ
В 20-е годы, когда жилье в России стало распределяться бесплатно, был снят вопрос о необходимости его престижности и коммерческой привлекательности. Определяющими стали количественные показатели ввода жилья в эксплуатацию, действовал строгий режим экономии. Понятно, что отделка элементарных внеквартирных помещений десятков тысяч жилых домов индустриального строительства была более чем скромной. На протяжении всего предыдущего столетия из жилищного строительства была искусственно изъята такая его важная составляющая, как проектирование и строительство в жилых домах внеквартирных помещений. Между тем, использование простейших внеквартирных помещений жилого дома значительно повышает комфортабельность жилища. Простейшие и небольшие дополнительные площади, примыкающие к холлу первого этажа и предназначенные для хранения велосипедов и детских колясок, избавляют квартиру от громоздких вещей, ликвидируют неудобства при ежедневном транзите этих крупногабаритных предметов. Во многих странах широко распространены помещения для консьержки, комнаты для самодеятельных мастерских, домовых прачечных и т.д., расширялась номенклатура помещений. Помимо офисов, которые еще совсем недавно соседствовали с жилищем, превращая его в жилые комплексы, пользующиеся заметным спросом значительной части заказчиков, получили предпочтительное развитие резервные объемы для организации спортивной и досуговой деятельности проживающих — тренажерные и спортивные залы различных размеров, кегельбаны и прочие помещения для игр и подвижных развлечений. Параллельно стали пользоваться спросом помещения для облегчения хозяйственной деятельности проживающих — придомовые пункты приема прачечных и химчисток, спецпомещения для приема и выдачи продуктовых заказов, а иногда и попутной продажи, объединенной, как правило, с уличной торговой сетью.
Третьей особенностью создания внеквартирных помещений, которую можно причислить к преимуществам, является возможность улучшения архитектуры вновь возводимого жилища. Так, например, размещение игрового зала в объеме чердачного пространства позволит создать значительный акцент в верхнем уровне застройки, если он необходим архитектору. Развитие внеквартирных помещений в плане первого или цокольного этажей позволит, если это не противоречит особенностям генплана, создать выразительные объемы, контрастирующие с лапидарной пластикой фасада жилого дома. В подобных случаях, по мнению архитекторов, довольно часто при кооперативном использовании этажа может возникнуть необходимость устройства входов в конкретное общественное помещение не только из объема самого жилого дома, но и извне, что позволит более полноценно его использовать различным группам населения с сокращением простоев до разумного минимума. Практика последних лет показывает, что общественные учреждения, как, впрочем, и группы офисов, имеющие непосредственную связь с улицей или внутриквартальными проездами, весьма заботливо относятся к решению своих входов, широко используют высококачественные двери, мощение из натурального камня, а иногда — и малые архитектурные формы индивидуального изготовления, размещают рекламу.
Четвертой особенностью при возрождении внеквартирных помещений можно широко пользоваться, опираясь на новое российское законодательство, позволяющее создавать так называемые кондоминиумы или жилтоварищества. Эта новая форма коллективного управления собственным жилищем открывает, прежде всего, за счет массовости явления, новые возможности роста для малого и среднего бизнеса. Покупка, продажа и перепродажа, многообразные формы прямой или смешанной аренды, пристройка к существующим внеквартирным помещениям новых или периодическая производимая по мере надобности их перепланировка с переориентацией согласно изменяющимся требованиям рынка, нового назначения всего внеквартирного комплекса или его части — вот далеко не полный перечень возможностей приращения капитала новых хозяев, нового или даже модернизируемого здания, с возможностью получения при этом устойчивой прибыли. Определив в общих чертах особенности и преимущества при проектировании, строительстве, реконструкции и эксплуатации внеквартирных помещений, необходимо отметить многостороннюю выгоду этих мероприятий, равно касающуюся инвесторов-строителей, владельцев квартир или даже лиц, берущих эти квартиры в аренду. Положение на рынке таково, что один квадратный метр полезной площади жилой части дома стоит дешевле, чем один квадратный метр полезной площади его общественных помещений. Помещений, пригодных, как было сказано выше, и для повышения комфорта проживающих, и для сдачи в аренду под нужды офисов или предприятий торговли, службы быта, общественного питания и т.д. Таким образом, кондоминиум, выгодно эксплуатируя эти нежилые помещения, может использовать полученную прибыль как для дальнейшего их обустройства, так и для уменьшения финансового бремени проживающих, связанного с высокой оплатой престижного жилья.
Высокая стоимость внеквартирных помещений настолько очевидна, что в заданиях на проектирование жилого дома архитектору очень часто вменяется в обязанность оставлять свободным пространство первого этажа, площадь которого в дальнейшем будет сдана в аренду на конкурсной основе. Что касается применяемых при этом конструкций, то желательно использовать в этих помещениях основных принципы свободной планировки, когда конструктивная схема здания и его коммуникации позволяют изменять в пределах внешних ограждающих конструкций набор необходимых для функционирования помещений и их абсолютные размеры согласно тем или иным требованиям, предъявляемым заказчиком. Такая ситуация значительно увеличивает мобильные возможности пространства, выставляемого на торги, для наиболее оптимального его приспособления к новым нуждам.
Подготовил Вячеслав ГИЛЕВИЧ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 09 за 2005 год в рубрике недвижимость
