Защита прав добросовестного приобретателя
Вопросы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости, в частности, жилых помещений, всегда относились к разряду наиболее сложных в правоприменительной практике. Поэтому наряду с другими вопросами они стали предметом изучения Верховным Судом Республики Беларусь судебной практики по спорам, связанным с правом собственности на жилые помещения. В целях обеспечения правильного применения законодательства при разрешении дел этой категории постановлением Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26 марта 2003 г. №2 судам даны соответствующие разъяснения.
В частности, разъяснено, что, если лицо, к которому перешло жилое помещение по недействительной сделке, произвело его отчуждение добросовестному приобретателю, истребование жилого помещения от добросовестного приобретателя допускается только при наличии оснований, предусмотренных п.1 ст.283 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в том числе когда это помещение выбыло из владения собственника или владельца помимо их воли. К выбывшим помимо воли можно отнести жилые помещения по недействительным сделкам, совершенным, в частности, гражданином, признанным недееспособным (ст. 172 ГК), не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК), под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст. 180 ГК). Жилое помещение может быть истребовано у добросовестного приобретателя, не являющегося стороной в недействительной сделке, путем предъявления виндикационного иска, который подлежит рассмотрению в одном исковом производстве с требованиями о недействительности сделки с жилым помещением.
В случае удовлетворения виндикационного иска суд должен решить вопрос о возмещении добросовестному приобретателю понесенных им расходов по приобретению жилого помещения. Такие расходы подлежат возмещению за счет стороны, которой уплачено или с которой причитается по недействительной сделке. Если расходы добросовестного приобретателя превышают эту сумму, то разница взыскивается со стороны, виновной в недействительной сделке. Если судом будет установлено, что приобретатель знал или должен был знать о наличии препятствий к заключению сделки с жилым помещением, о претензиях на него со стороны лиц, не участвующих в сделке, но проявил умысел, неосмотрительность, самонадеянность, небрежность (например, при заключении сделки купли-продажи жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, не удостоверился в наличии согласия на эту сделку органов опеки и попечительства), то этот факт может свидетельствовать о недобросовестности приобретателя и повлечь истребование у него жилого помещения. В соответствии с п. 4 ст. 9 ГК добросовестность приобретателя предполагается, поэтому обязанность по представлению доказательств о выбытии жилого помещения от собственника или владельца помимо их воли возлагается на истца.
Виктор САВИЦКИЙ
В частности, разъяснено, что, если лицо, к которому перешло жилое помещение по недействительной сделке, произвело его отчуждение добросовестному приобретателю, истребование жилого помещения от добросовестного приобретателя допускается только при наличии оснований, предусмотренных п.1 ст.283 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в том числе когда это помещение выбыло из владения собственника или владельца помимо их воли. К выбывшим помимо воли можно отнести жилые помещения по недействительным сделкам, совершенным, в частности, гражданином, признанным недееспособным (ст. 172 ГК), не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК), под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст. 180 ГК). Жилое помещение может быть истребовано у добросовестного приобретателя, не являющегося стороной в недействительной сделке, путем предъявления виндикационного иска, который подлежит рассмотрению в одном исковом производстве с требованиями о недействительности сделки с жилым помещением.
В случае удовлетворения виндикационного иска суд должен решить вопрос о возмещении добросовестному приобретателю понесенных им расходов по приобретению жилого помещения. Такие расходы подлежат возмещению за счет стороны, которой уплачено или с которой причитается по недействительной сделке. Если расходы добросовестного приобретателя превышают эту сумму, то разница взыскивается со стороны, виновной в недействительной сделке. Если судом будет установлено, что приобретатель знал или должен был знать о наличии препятствий к заключению сделки с жилым помещением, о претензиях на него со стороны лиц, не участвующих в сделке, но проявил умысел, неосмотрительность, самонадеянность, небрежность (например, при заключении сделки купли-продажи жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, не удостоверился в наличии согласия на эту сделку органов опеки и попечительства), то этот факт может свидетельствовать о недобросовестности приобретателя и повлечь истребование у него жилого помещения. В соответствии с п. 4 ст. 9 ГК добросовестность приобретателя предполагается, поэтому обязанность по представлению доказательств о выбытии жилого помещения от собственника или владельца помимо их воли возлагается на истца.
Виктор САВИЦКИЙ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 04 за 2005 год в рубрике недвижимость
