Опыт индивидуального жилищного строительства в Белгородской области
Белгородская область занимает передовые позиции в Российской Федерации в сфере жилищного строительства, и в частности, в сельской местности. Уже в 1998 году по вводу в эксплуатацию жилья (на 1000 жителей 513 м2 общей площади) область опередила такие регионы, как Москва (364 м2), Воронежская область (211 м2) и соседняя Курская область (164 м2). Белгородская область продолжает удерживать ведущие позиции по этому показателю социально-экономического развития и в настоящее время. Важное место в деле решения жилищной проблемы в области занимает индивидуальное жилищное строительство. По мнению ее губернатора Е.С. Савченко, "не может быть качественной жизни без удовлетворения потребности для подавляющего числа граждан в строительстве или в приобретении своего дома". В отчете на заседании областной Думы 22.04.2004 г. он четко и ясно определил этот главный приоритет в социальной политике: "Мы должны удовлетворить естественное желание всех людей иметь собственный дом, потому что индивидуальное жилье отвечает самой природе человека и укрепляет его и физически, и нравственно, соответствует нашим национальным традициям. Оно является самым безопасным видом жилья…" В Белгородской области ведется активная работа по реализации целевых программ жилищного строительства. За последние 5 лет введено в действие около 35 тыс. квартир в многоэтажных жилых домах и более 12 тысяч индивидуальных жилых домов общей площадью 2,8 млн м2. Более 2 тыс. квартир предоставлено льготным категориям граждан, нуждающимся в социальной защите. В 2001-2003 годах за счет средств областного и местных бюджетов 243 квартиры предоставлено детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Около 3 тысяч семей военнослужащих, участников ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, северян получили на территории области новое жилье.
Первостепенную роль в реализации областной целевой программы "Свой дом" играет созданное в 1993 году государственное унитарное предприятие "Белгородский областной Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства". Указанный Фонд является единым заказчиком по реализации на территории области (как в городах, так и в сельской местности) целевой программы "Свой дом", которая включает в себя следующие направления:
— концентрация и эффективное использование финансовых ресурсов для оказания ссудополучателям материальной помощи при строительстве жилья в сельской местности;
— содействие индивидуальным застройщикам в развитии подсобного хозяйства, приусадебного хозяйства, животноводства и насыщении продовольственного рынка области продуктами сельскохозяйственного производства;
— получение прибыли, направляемой на дальнейшее развитие индивидуального жилищного строительства.
Положением о порядке выдачи и погашения ссуд на индивидуальное жилищное строительство по программе "Свой дом" предусмотрено, что ссуда выдается сроком на 15 лет (как в денежном, так и в натуральном выражении) в валютном эквиваленте на день выдачи ссуды под 2% годовых. Возврат ссуд осуществляется ежегодно равными долями начиная с третьего года пользования ссудой с уплатой процентов в рублях в валютном эквиваленте на день уплаты. Выдача ссуд производится как непосредственно Фондом, так и предприятиями и организациями всех форм собственности по договору с указанным Фондом. Основанием для выдачи ссуды застройщику является его заявление и совместное ходатайство руководства предприятия или организации и профсоюзного комитета. В качестве обеспечения возврата ссуды со ссудополучателями заключается договор залога строящегося (или построенного) дома и земельного участка, выделенного под застройку. Предусмотрено также предоставление ссудополучателям земельных участков по заявке Фонда в аренду на период строительства с последующей бесплатной передачей в собственность застройщика после расчета ссудополучателя с Фондом за полученную ссуду. При этом используется заявительный порядок оформления начала строительства включая выделение земельного участка через созданные структурные подразделения Фонда с привлечением необходимых служб (земельных комитетов отделов архитектуры, бюро технической инвентаризации, нотариусов и др.) в течение месяца после подачи заявления застройщиком.
В соответствии с постановлением главы администрации Белгородской области от 16.05.1996 г. №285 по районам и городам до предприятий и организаций всех форм собственности (включая бюджетные организации) доводятся задания по выделению ссуд на строительство индивидуального жилья из расчета ежегодного количества ссудополучателей не менее 1% от численности работников предприятия. Сумма ссуды определяется из расчета строительства дома одним ссудополучателем общей площадью 120 м2 и стоимости 1 м2 жилья в размере двукратной среднемесячной заработной платы, сложившейся по области по данным областного комитета государственной статистики. Предприятиям и организациям всех форм собственности рекомендовано выдавать ссуды на индивидуальное жилищное строительство работникам бюджетной сферы в размере не менее 20% от общего объема выданных ссуд. При этом указанным предприятиям и организациям, предоставляющим ссуды своим работникам и работникам бюджетной сферы по договору с областным Фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе, разрешено включать сумму выданных ссуд в объем капитальных вложений, выполненных предприятием за счет амортизационных отчислений (амортизационные отчисления увеличиваются на сумму выданных ссуд). Бюджетным организациям разрешено выдавать ссуды своим работникам за счет экономии по ассигнованиям и оказания платных услуг.
Фонд предоставляет своим заемщикам и возможность погашения полученной ссуды сельскохозяйственной продукцией, выращенной на личном подворье, или смешанное погашение ссуд с внесением части собственных денежных средств. При этом заемщик обязуется в течение 10-15 лет на взятую сумму сдать сельскохозяйственную продукцию, выращенную на своем подворье, в пересчете на мясо (за эталон берется среднеобластная закупочная цена килограмма говядины в живом весе на момент заключения договора). Фонд принимает в счет погашения ссуды не только мясо, но и картофель, столовую свеклу, лук, мед и другую сельскохозяйственную продукцию. Сданная продукция как правило направляется в детские дома, учебные заведения, больницы. С момента образования Фонда заемщиками сдано в счет погашения полученных ссуд на жилищное строительство 31,3 тыс. тонн сельскохозяйственной продукции в пересчете на мясо крупного рогатого скота в живом весе на сумму более 250 млн российских рублей.
Руководителям предприятий, организаций и учреждений рекомендовано предоставлять работникам, осуществляющим индивидуальное жилищное строительство, по их заявлениям в течение 2-х лет (с апреля по октябрь) отпуска без сохранения заработной платы. Установлено, что оплата отпуска застройщикам в этих случаях производится безвозмездно за счет средств областного фонда занятости из расчета четырехкратного минимального размера оплаты труда в месяц. Установлен и порядок финансирования инженерных сетей для районов жилой застройки. Внеплощадочные сети сооружаются полностью за счет средств областного Фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе. Финансирование внутриплощадочных сетей осуществляется равными долями: 50% за счет средств областного Фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе, и 50% — за счет средств застройщика. Внутриусадебные сети финансируются полностью за счет средств застройщика.
Для обеспечения стабильного финансирования индивидуального жилищного строительства постановлением главы администрации Белгородской области предусмотрены возможные дополнительные источники:
— централизация 5% средств, выделяемых из областного бюджета на капитальные вложения, 2% средств, поступающих во внебюджетные фонды области, 20% всех платежей населения за жилье и коммунальные услуги, а также централизация части налогов, поступающих в бюджеты территорий от предприятий стройиндустрии по выполненным заказам на строительстве индивидуального жилья;
— часть амортизационных отчислений предприятий;
— введение налогов с оборота в торговле (до 5%);
— отчисления части внебюджетных денежных средств, перечисляемых таможней для развития таможенной инфраструктуры;
— выпуск жилищных сертификатов;
— прием областным Фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе средств населения в порядке долевого участия в строительстве жилья по договорам;
— прием банком анонимных номерных вкладов населения под ставки не ниже предлагаемых Сбербанком России с целью формирования средств для кредитования областного Фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе.
В целях реализации новых подходов в жилищном строительстве, создания более комфортных условий для проживания людей, дальнейшего увеличения темпов роста строительства и приведения его структуры и технических характеристик в соответствие с современными требованиями постановлением губернатора Белгородской области от 31.12.2003 г. №231 определены стратегические направления в развитии жилищного строительства до 2010 года. Это строительство индивидуального жилья и создание необходимых условий для увеличения его объемов до 1 млн м2 в год (не менее 6 тыс. жилых домов в год) и строительство не более 150 тыс. м2 многоэтажного жилья повышенной комфортности.
Реализация этих направлений будет осуществляться в два этапа:
I этап (2004-2007 гг.) — доведение объемов ввода в эксплуатацию индивидуальных жилых домов до 1 млн м2 общей площади (в том числе 500 тыс. м2 обеспечивается Фондом поддержки индивидуального жилищного строительства и 500 тыс. м2 — индивидуальными и корпоративными застройщиками-инвесторами);
II этап (2007-2010 гг.) — сохранение достигнутого уровня жилищного строительства.
Определены и основные требования к типам застройки. В городах и районных центрах это многоэтажные жилые дома повышенной комфортности (20%), низкоэтажное высокоплотное жилье (30%) и коттеджная застройка (50%). Многоэтажные жилые дома будут размещаться преимущественно в районах со сносом ветхого жилья. В пригородных зонах и сельских населенных пунктах основными типами застройки станут низкоэтажное высокоплотное жилье (20%), коттеджная застройка и сельский жилой дом (80%). Низкоэтажное высокоплотное жилье планируется размещать на площади 0,03-0,08 га. Коттеджная застройка предусматривается отдельно стоящими домами площадью 120-150 м2 с площадью участка до 0,25 га. Сельские жилые дома будут возводиться площадью 105-200 м2 на участках 0,3-0,5 и более га.
Опыт Белгородской области в развитии индивидуального жилищного строительства нашел широкое применение в России. Структуры, подобные Белгородскому Фонду поддержки индивидуального жилищного строительства, созданы и успешно функционируют в 29 регионах Российской Федерации. В результате рассмотрения материалов изучения опыта Белгородской области на заседании Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов Минсельхозпроду совместно с Минстройархитектуры, облисполкомами и другими заинтересованными поручено детально рассмотреть указанные материалы (нормативные документы, порядок и условия выдачи и погашения ссуд, организации и финансирования жилищного строительства, проекты жилых домов, планировку и развитие сельской жилой застройки и др.) и внести в правительство предложения о возможности использования данного опыта в регионах Республики Беларусь с учетом конкретных местных условий.
Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов
Первостепенную роль в реализации областной целевой программы "Свой дом" играет созданное в 1993 году государственное унитарное предприятие "Белгородский областной Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства". Указанный Фонд является единым заказчиком по реализации на территории области (как в городах, так и в сельской местности) целевой программы "Свой дом", которая включает в себя следующие направления:
— концентрация и эффективное использование финансовых ресурсов для оказания ссудополучателям материальной помощи при строительстве жилья в сельской местности;
— содействие индивидуальным застройщикам в развитии подсобного хозяйства, приусадебного хозяйства, животноводства и насыщении продовольственного рынка области продуктами сельскохозяйственного производства;
— получение прибыли, направляемой на дальнейшее развитие индивидуального жилищного строительства.
Положением о порядке выдачи и погашения ссуд на индивидуальное жилищное строительство по программе "Свой дом" предусмотрено, что ссуда выдается сроком на 15 лет (как в денежном, так и в натуральном выражении) в валютном эквиваленте на день выдачи ссуды под 2% годовых. Возврат ссуд осуществляется ежегодно равными долями начиная с третьего года пользования ссудой с уплатой процентов в рублях в валютном эквиваленте на день уплаты. Выдача ссуд производится как непосредственно Фондом, так и предприятиями и организациями всех форм собственности по договору с указанным Фондом. Основанием для выдачи ссуды застройщику является его заявление и совместное ходатайство руководства предприятия или организации и профсоюзного комитета. В качестве обеспечения возврата ссуды со ссудополучателями заключается договор залога строящегося (или построенного) дома и земельного участка, выделенного под застройку. Предусмотрено также предоставление ссудополучателям земельных участков по заявке Фонда в аренду на период строительства с последующей бесплатной передачей в собственность застройщика после расчета ссудополучателя с Фондом за полученную ссуду. При этом используется заявительный порядок оформления начала строительства включая выделение земельного участка через созданные структурные подразделения Фонда с привлечением необходимых служб (земельных комитетов отделов архитектуры, бюро технической инвентаризации, нотариусов и др.) в течение месяца после подачи заявления застройщиком.
В соответствии с постановлением главы администрации Белгородской области от 16.05.1996 г. №285 по районам и городам до предприятий и организаций всех форм собственности (включая бюджетные организации) доводятся задания по выделению ссуд на строительство индивидуального жилья из расчета ежегодного количества ссудополучателей не менее 1% от численности работников предприятия. Сумма ссуды определяется из расчета строительства дома одним ссудополучателем общей площадью 120 м2 и стоимости 1 м2 жилья в размере двукратной среднемесячной заработной платы, сложившейся по области по данным областного комитета государственной статистики. Предприятиям и организациям всех форм собственности рекомендовано выдавать ссуды на индивидуальное жилищное строительство работникам бюджетной сферы в размере не менее 20% от общего объема выданных ссуд. При этом указанным предприятиям и организациям, предоставляющим ссуды своим работникам и работникам бюджетной сферы по договору с областным Фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе, разрешено включать сумму выданных ссуд в объем капитальных вложений, выполненных предприятием за счет амортизационных отчислений (амортизационные отчисления увеличиваются на сумму выданных ссуд). Бюджетным организациям разрешено выдавать ссуды своим работникам за счет экономии по ассигнованиям и оказания платных услуг.
Фонд предоставляет своим заемщикам и возможность погашения полученной ссуды сельскохозяйственной продукцией, выращенной на личном подворье, или смешанное погашение ссуд с внесением части собственных денежных средств. При этом заемщик обязуется в течение 10-15 лет на взятую сумму сдать сельскохозяйственную продукцию, выращенную на своем подворье, в пересчете на мясо (за эталон берется среднеобластная закупочная цена килограмма говядины в живом весе на момент заключения договора). Фонд принимает в счет погашения ссуды не только мясо, но и картофель, столовую свеклу, лук, мед и другую сельскохозяйственную продукцию. Сданная продукция как правило направляется в детские дома, учебные заведения, больницы. С момента образования Фонда заемщиками сдано в счет погашения полученных ссуд на жилищное строительство 31,3 тыс. тонн сельскохозяйственной продукции в пересчете на мясо крупного рогатого скота в живом весе на сумму более 250 млн российских рублей.
Руководителям предприятий, организаций и учреждений рекомендовано предоставлять работникам, осуществляющим индивидуальное жилищное строительство, по их заявлениям в течение 2-х лет (с апреля по октябрь) отпуска без сохранения заработной платы. Установлено, что оплата отпуска застройщикам в этих случаях производится безвозмездно за счет средств областного фонда занятости из расчета четырехкратного минимального размера оплаты труда в месяц. Установлен и порядок финансирования инженерных сетей для районов жилой застройки. Внеплощадочные сети сооружаются полностью за счет средств областного Фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе. Финансирование внутриплощадочных сетей осуществляется равными долями: 50% за счет средств областного Фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе, и 50% — за счет средств застройщика. Внутриусадебные сети финансируются полностью за счет средств застройщика.
Для обеспечения стабильного финансирования индивидуального жилищного строительства постановлением главы администрации Белгородской области предусмотрены возможные дополнительные источники:
— централизация 5% средств, выделяемых из областного бюджета на капитальные вложения, 2% средств, поступающих во внебюджетные фонды области, 20% всех платежей населения за жилье и коммунальные услуги, а также централизация части налогов, поступающих в бюджеты территорий от предприятий стройиндустрии по выполненным заказам на строительстве индивидуального жилья;
— часть амортизационных отчислений предприятий;
— введение налогов с оборота в торговле (до 5%);
— отчисления части внебюджетных денежных средств, перечисляемых таможней для развития таможенной инфраструктуры;
— выпуск жилищных сертификатов;
— прием областным Фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе средств населения в порядке долевого участия в строительстве жилья по договорам;
— прием банком анонимных номерных вкладов населения под ставки не ниже предлагаемых Сбербанком России с целью формирования средств для кредитования областного Фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе.
В целях реализации новых подходов в жилищном строительстве, создания более комфортных условий для проживания людей, дальнейшего увеличения темпов роста строительства и приведения его структуры и технических характеристик в соответствие с современными требованиями постановлением губернатора Белгородской области от 31.12.2003 г. №231 определены стратегические направления в развитии жилищного строительства до 2010 года. Это строительство индивидуального жилья и создание необходимых условий для увеличения его объемов до 1 млн м2 в год (не менее 6 тыс. жилых домов в год) и строительство не более 150 тыс. м2 многоэтажного жилья повышенной комфортности.
Реализация этих направлений будет осуществляться в два этапа:
I этап (2004-2007 гг.) — доведение объемов ввода в эксплуатацию индивидуальных жилых домов до 1 млн м2 общей площади (в том числе 500 тыс. м2 обеспечивается Фондом поддержки индивидуального жилищного строительства и 500 тыс. м2 — индивидуальными и корпоративными застройщиками-инвесторами);
II этап (2007-2010 гг.) — сохранение достигнутого уровня жилищного строительства.
Определены и основные требования к типам застройки. В городах и районных центрах это многоэтажные жилые дома повышенной комфортности (20%), низкоэтажное высокоплотное жилье (30%) и коттеджная застройка (50%). Многоэтажные жилые дома будут размещаться преимущественно в районах со сносом ветхого жилья. В пригородных зонах и сельских населенных пунктах основными типами застройки станут низкоэтажное высокоплотное жилье (20%), коттеджная застройка и сельский жилой дом (80%). Низкоэтажное высокоплотное жилье планируется размещать на площади 0,03-0,08 га. Коттеджная застройка предусматривается отдельно стоящими домами площадью 120-150 м2 с площадью участка до 0,25 га. Сельские жилые дома будут возводиться площадью 105-200 м2 на участках 0,3-0,5 и более га.
Опыт Белгородской области в развитии индивидуального жилищного строительства нашел широкое применение в России. Структуры, подобные Белгородскому Фонду поддержки индивидуального жилищного строительства, созданы и успешно функционируют в 29 регионах Российской Федерации. В результате рассмотрения материалов изучения опыта Белгородской области на заседании Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов Минсельхозпроду совместно с Минстройархитектуры, облисполкомами и другими заинтересованными поручено детально рассмотреть указанные материалы (нормативные документы, порядок и условия выдачи и погашения ссуд, организации и финансирования жилищного строительства, проекты жилых домов, планировку и развитие сельской жилой застройки и др.) и внести в правительство предложения о возможности использования данного опыта в регионах Республики Беларусь с учетом конкретных местных условий.
Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 04 за 2005 год в рубрике недвижимость
