Программные механизмы внебюджетного финансирования реконструкции жилых домов первых массовых серий
Сообщение, сделанное 9 декабря 2004 г. старшим научным сотрудником УП "Институт НИПТИС" Юрием Юхновичем на международном научно-техническом семинаре "Комплексная реконструкция массовой жилой застройки — условие устойчивого развития жилых массивов".
Реконструкция жилых домов в Беларуси является актуальной задачей, о чем свидетельствуют следующие цифры. По данным переписи населения 1999 г. из 3.353.205 жилых помещений всех форм собственности, находящихся в стране, 232.356 жилых помещений (6,9%) построено до 1945 г., 670.790 жилых помещений (20%) построено в период с 1945 по 1960 гг. При этом в жилых зданиях из бетона, железобетона, блоков и панелей, построенных в Беларуси до 1945 г., проживает 3150 человек, в построенных в период с 1945 до 1960 гг. — 37.089 человек. По данным Минстата Беларуси, на конец 2003 г. в стране общая площадь ветхих жилых домов составила 704.797 м2 (в Минске — 56.370 м2), аварийных жилых домов — 61.755 м2 (в Минске — 3417 м2). В аварийных и ветхих домах проживает 32.408 человек. По причине ветхости и аварийности за 2003 г. было снесено 111.973 м2 общей площади.
Правительством Беларуси приняты необходимые меры по организации и финансированию реконструкции жилищного фонда, в том числе за счет бюджетных средств. В соответствии с постановлением Совмина Беларуси от 17 января 2003 г. №45 "О мерах по повышению эффективности эксплуатации жилищного фонда, объектов коммунального и социально-культурного назначения и защите прав потребителей коммунальных услуг", в 2004 г. был предусмотрен ввод в эксплуатацию после капремонта 646 тыс. м2 общей площади квартир в жилых домах включая тепловую модернизацию жилых домов, построенных по типовым проектам первых массовых серий. Кроме того, были утверждены задания и расчетная стоимость работ по тепловой модернизации на период до 2015 г. За январь-сентябрь 2004 г. в Беларуси введено в эксплуатацию в жилых домах после реконструкции и капитального ремонта (тепловой модернизации) 480,7 тыс. м2 общей площади квартир, что составляет 74,4% от годового задания (в том числе за счет реконструкции — 32,1 тыс. м2 общей площади). Развитие финансирования реконструкции жилых домов первых массовых серий является важной для Беларуси задачей. Концепцией развития жилищно-коммунального хозяйства Беларуси на период до 2015 г., утвержденной постановлением Совмина Беларуси от 14 июля 2003 г. №943, предусмотрено начиная с 2004 г. увеличение объемов финансирования работ по реконструкции и тепловой модернизации жилищного фонда с доведением их к 2015 г. до половины общего объема инвестиций в жилищное строительство.
Для справки. В соответствии с постановлением Совмина Беларуси и Нацбанка Беларуси от 31 декабря 2003 г. №1737/29 "О мерах по выполнению заданий по строительству жилых домов" за счет нового строительства предполагается ввод в эксплуатацию 3500 тыс. м2 общей площади жилых домов; на финансирование жилищного строительства в Беларуси предусмотрено направить 1867 млрд BYR.
Организацию внебюджетного финансирования реконструкции жилых домов первых массовых серий необходимо осуществлять на основе экономической целесообразности и заинтересованности всех участников процесса. Разработка программ организации внебюджетного финансирования реконструкции жилых домов первых массовых серий, как правило, наиболее эффективна в случае проектов комплексной реконструкции и вторичной застройки на уровне жилых кварталов. Технико-экономическое обоснование реконструкции жилых кварталов — неотъемлемая составляющая инвестиционно-строительного процесса. При формировании программных механизмов реконструкцию жилых домов первых массовых серий необходимо рассматривать одновременно с новым строительством, имея в виду как прирост общей площади жилого дома в результате реконструкции, так и уплотнение квартала реконструируемой застройки за счет нового строительства. Недостаток свободных площадок в крупных городах для жилищного строительства повышает заинтересованность инвестора во вкладывании собственных средств в прирост общей площади жилого дома за счет проведения его реконструкции. Инвестиционная привлекательность тех территорий, где расположена реконструируемая жилая застройка, является одним из факторов, определяющих уровень инвестиционной активности.
Организация внебюджетного финансирования реконструкции жилой застройки предполагает наличие механизмов привлечения внебюджетных средств. Исследование опыта стран СНГ по организации внебюджетного финансирования реконструкции жилых домов позволяет выделить следующие программные механизмы. Одним из наиболее распространенных из них является долевое участие инвесторов в реконструкции жилого дома. В соответствии с Положением о реконструкции жилой застройки в населенных пунктах Беларуси, утвержденным приказом Минстройархитектуры от 14 мая 1999 г. №124, инвесторами являются юридические и физические лица, осуществляющие финансирование реконструкции. Их права и обязанности определяются законодательством Беларуси об инвестиционной деятельности. Отбор инвесторов для долевого участия в реконструкции должен осуществляться заказчиком по согласованию с местным исполнительным и распорядительным органом. Первоочередным правом на долевое участие в строительстве дополнительной жилой площади с последующей ее передачей в собственность пропорционально внесенной сумме средств пользуются жильцы реконструируемых зданий, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. При отсутствии таковых — жильцы реконструируемых зданий, не нуждающиеся в улучшении жилищных условий, желающие принять участие в мансардном строительстве. При отсутствии же и таковых — другие инвесторы, не проживающие в реконструируемом доме. Организация долевого участия нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан в реконструкции жилого дома возможна при условии более низкой стоимости нового жилья, возводимого в процессе реконструкции по сравнению с новым строительством при сопоставимых потребительских качествах. Кредитование граждан, улучшающих в процессе реконструкции жилищные условия, под залог "прирастающего" жилья является неотъемлемой частью инвестиционного процесса. Экономическое стимулирование собственных средств граждан со стороны государства необходимо и направлено на компенсацию процентной ставки по кредиту, выданному на цели реконструкции, как это делается при льготном кредитовании жилищного строительства. Похожий механизм используется киевским банком "Аркада". Предоставление льготных кредитов на строительство (реконструкцию) жилых помещений в Беларуси предусмотрено указом президента страны от 14 апреля 2000 г. №185 "О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений". Льготное кредитование граждан, улучшающих жилищные условия за счет долевого участия в реконструкции жилых домов первых массовых серий в Беларуси, в настоящее время широко не используется.
Имеющийся опыт привлечения внебюджетных инвестиций в жилищное строительство за счет организации городских жилищных облигационных займов позволяет говорить о возможности его использования при организации внебюджетного финансирования реконструкции жилья. Жилищные облигации — ценные бумаги, выпускаемые под прирост общей площади жилого дома — являются для инвестора, прежде всего для коммерческого банка, выгодным и надежно обеспеченным вложением инвестиций. Такие займы наиболее эффективны при организации реконструкции массовой жилой застройки. Опыт организации муниципальных займов на цели жилищного строительства эконом-класса используется в столице Казахстана Астане. Прибыль, полученная юридическими лицами по операциям с ценными бумагами жилищных займов, кроме прибыли от реализации данных бумаг по ценам, превышающим их номинальную стоимость, увеличенную на сумму процентной ставки, установленной при выпуске этих бумаг, не учитывается при исчислении налога на прибыль и налога на добавленную стоимость. Часть доходов, полученных от реализации квартир, построенных за счет средств займов, используется для создания фонда жилья социального пользования, предоставляемого малообеспеченным нетрудоспособным гражданам и гражданам, имеющим в соответствии с законодательством льготы на внеочередное получение жилья (больные активной формой туберкулеза, дети-сироты).
В Москве функционирует организационно-экономический механизм реализации программы реконструкции жилья на основе строительства "стартовых" жилых домов, предназначенных прежде всего для переселения жителей из панельных и ветхих домов, подлежащих сносу, а также для реализации части площади в этих же домах для компенсации произведенных затрат. Данный механизм предусматривает предоставление инвесторам ряда льгот, как-то: освобождение от выкупа права аренды земельного участка, освобождение от арендной платы за земельный участок на период строительства (реконструкции), снижение размера налога на прибыль, отчисляемого в городской бюджет, уменьшение платежей за различного рода согласования, освобождение от строительства встроенных убежищ ГО. За городом остаются финансирование возведения городских инженерных сетей и коммуникаций включая головные объекты, а также городской доли внутриквартальных инженерных сетей, а кроме того, разработка проектно-сметной документации. Инвестор, выигравший инвестиционный конкурс, должен построить не только жилые дома, но и объекты соцкультбыта. Привлекательным может стать механизм долгосрочного накопления финансовых средств на цели реконструкции жилых домов. Однако такой механизм будет эффективно функционировать в новых жилых домах лишь при обязательном создании товариществ собственников. Опыт регионов России показывает целесообразность создания для организации и финансирования реконструкции массовой жилой застройки местных фондов реконструкции жилищного фонда. Фондами реконструкции должны выполняться, координироваться и контролироваться работы по отбору объектов и их научно-техническому сопровождению, оценке экономической эффективности реконструкции, проектированию, а также разъяснительная работа с жителями, организация и проведение подрядных торгов, определение формы финансирования, создание зон комплексной реконструкции.
Приведенные механизмы могут эффективно функционировать в Беларуси в рамках долгосрочной государственной программы финансирования реконструкции жилых домов первых массовых серий при условии формулирования конкретных конечных результатов и расчетных объемов финансирования данной программы. Выбор конкретного программного механизма должен производиться на основе результатов научных исследований их эффективности.
Подготовил Сергей ЗОЛОТОВ
Реконструкция жилых домов в Беларуси является актуальной задачей, о чем свидетельствуют следующие цифры. По данным переписи населения 1999 г. из 3.353.205 жилых помещений всех форм собственности, находящихся в стране, 232.356 жилых помещений (6,9%) построено до 1945 г., 670.790 жилых помещений (20%) построено в период с 1945 по 1960 гг. При этом в жилых зданиях из бетона, железобетона, блоков и панелей, построенных в Беларуси до 1945 г., проживает 3150 человек, в построенных в период с 1945 до 1960 гг. — 37.089 человек. По данным Минстата Беларуси, на конец 2003 г. в стране общая площадь ветхих жилых домов составила 704.797 м2 (в Минске — 56.370 м2), аварийных жилых домов — 61.755 м2 (в Минске — 3417 м2). В аварийных и ветхих домах проживает 32.408 человек. По причине ветхости и аварийности за 2003 г. было снесено 111.973 м2 общей площади.
Правительством Беларуси приняты необходимые меры по организации и финансированию реконструкции жилищного фонда, в том числе за счет бюджетных средств. В соответствии с постановлением Совмина Беларуси от 17 января 2003 г. №45 "О мерах по повышению эффективности эксплуатации жилищного фонда, объектов коммунального и социально-культурного назначения и защите прав потребителей коммунальных услуг", в 2004 г. был предусмотрен ввод в эксплуатацию после капремонта 646 тыс. м2 общей площади квартир в жилых домах включая тепловую модернизацию жилых домов, построенных по типовым проектам первых массовых серий. Кроме того, были утверждены задания и расчетная стоимость работ по тепловой модернизации на период до 2015 г. За январь-сентябрь 2004 г. в Беларуси введено в эксплуатацию в жилых домах после реконструкции и капитального ремонта (тепловой модернизации) 480,7 тыс. м2 общей площади квартир, что составляет 74,4% от годового задания (в том числе за счет реконструкции — 32,1 тыс. м2 общей площади). Развитие финансирования реконструкции жилых домов первых массовых серий является важной для Беларуси задачей. Концепцией развития жилищно-коммунального хозяйства Беларуси на период до 2015 г., утвержденной постановлением Совмина Беларуси от 14 июля 2003 г. №943, предусмотрено начиная с 2004 г. увеличение объемов финансирования работ по реконструкции и тепловой модернизации жилищного фонда с доведением их к 2015 г. до половины общего объема инвестиций в жилищное строительство.
Для справки. В соответствии с постановлением Совмина Беларуси и Нацбанка Беларуси от 31 декабря 2003 г. №1737/29 "О мерах по выполнению заданий по строительству жилых домов" за счет нового строительства предполагается ввод в эксплуатацию 3500 тыс. м2 общей площади жилых домов; на финансирование жилищного строительства в Беларуси предусмотрено направить 1867 млрд BYR.
Организацию внебюджетного финансирования реконструкции жилых домов первых массовых серий необходимо осуществлять на основе экономической целесообразности и заинтересованности всех участников процесса. Разработка программ организации внебюджетного финансирования реконструкции жилых домов первых массовых серий, как правило, наиболее эффективна в случае проектов комплексной реконструкции и вторичной застройки на уровне жилых кварталов. Технико-экономическое обоснование реконструкции жилых кварталов — неотъемлемая составляющая инвестиционно-строительного процесса. При формировании программных механизмов реконструкцию жилых домов первых массовых серий необходимо рассматривать одновременно с новым строительством, имея в виду как прирост общей площади жилого дома в результате реконструкции, так и уплотнение квартала реконструируемой застройки за счет нового строительства. Недостаток свободных площадок в крупных городах для жилищного строительства повышает заинтересованность инвестора во вкладывании собственных средств в прирост общей площади жилого дома за счет проведения его реконструкции. Инвестиционная привлекательность тех территорий, где расположена реконструируемая жилая застройка, является одним из факторов, определяющих уровень инвестиционной активности.
Организация внебюджетного финансирования реконструкции жилой застройки предполагает наличие механизмов привлечения внебюджетных средств. Исследование опыта стран СНГ по организации внебюджетного финансирования реконструкции жилых домов позволяет выделить следующие программные механизмы. Одним из наиболее распространенных из них является долевое участие инвесторов в реконструкции жилого дома. В соответствии с Положением о реконструкции жилой застройки в населенных пунктах Беларуси, утвержденным приказом Минстройархитектуры от 14 мая 1999 г. №124, инвесторами являются юридические и физические лица, осуществляющие финансирование реконструкции. Их права и обязанности определяются законодательством Беларуси об инвестиционной деятельности. Отбор инвесторов для долевого участия в реконструкции должен осуществляться заказчиком по согласованию с местным исполнительным и распорядительным органом. Первоочередным правом на долевое участие в строительстве дополнительной жилой площади с последующей ее передачей в собственность пропорционально внесенной сумме средств пользуются жильцы реконструируемых зданий, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. При отсутствии таковых — жильцы реконструируемых зданий, не нуждающиеся в улучшении жилищных условий, желающие принять участие в мансардном строительстве. При отсутствии же и таковых — другие инвесторы, не проживающие в реконструируемом доме. Организация долевого участия нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан в реконструкции жилого дома возможна при условии более низкой стоимости нового жилья, возводимого в процессе реконструкции по сравнению с новым строительством при сопоставимых потребительских качествах. Кредитование граждан, улучшающих в процессе реконструкции жилищные условия, под залог "прирастающего" жилья является неотъемлемой частью инвестиционного процесса. Экономическое стимулирование собственных средств граждан со стороны государства необходимо и направлено на компенсацию процентной ставки по кредиту, выданному на цели реконструкции, как это делается при льготном кредитовании жилищного строительства. Похожий механизм используется киевским банком "Аркада". Предоставление льготных кредитов на строительство (реконструкцию) жилых помещений в Беларуси предусмотрено указом президента страны от 14 апреля 2000 г. №185 "О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений". Льготное кредитование граждан, улучшающих жилищные условия за счет долевого участия в реконструкции жилых домов первых массовых серий в Беларуси, в настоящее время широко не используется.
Имеющийся опыт привлечения внебюджетных инвестиций в жилищное строительство за счет организации городских жилищных облигационных займов позволяет говорить о возможности его использования при организации внебюджетного финансирования реконструкции жилья. Жилищные облигации — ценные бумаги, выпускаемые под прирост общей площади жилого дома — являются для инвестора, прежде всего для коммерческого банка, выгодным и надежно обеспеченным вложением инвестиций. Такие займы наиболее эффективны при организации реконструкции массовой жилой застройки. Опыт организации муниципальных займов на цели жилищного строительства эконом-класса используется в столице Казахстана Астане. Прибыль, полученная юридическими лицами по операциям с ценными бумагами жилищных займов, кроме прибыли от реализации данных бумаг по ценам, превышающим их номинальную стоимость, увеличенную на сумму процентной ставки, установленной при выпуске этих бумаг, не учитывается при исчислении налога на прибыль и налога на добавленную стоимость. Часть доходов, полученных от реализации квартир, построенных за счет средств займов, используется для создания фонда жилья социального пользования, предоставляемого малообеспеченным нетрудоспособным гражданам и гражданам, имеющим в соответствии с законодательством льготы на внеочередное получение жилья (больные активной формой туберкулеза, дети-сироты).
В Москве функционирует организационно-экономический механизм реализации программы реконструкции жилья на основе строительства "стартовых" жилых домов, предназначенных прежде всего для переселения жителей из панельных и ветхих домов, подлежащих сносу, а также для реализации части площади в этих же домах для компенсации произведенных затрат. Данный механизм предусматривает предоставление инвесторам ряда льгот, как-то: освобождение от выкупа права аренды земельного участка, освобождение от арендной платы за земельный участок на период строительства (реконструкции), снижение размера налога на прибыль, отчисляемого в городской бюджет, уменьшение платежей за различного рода согласования, освобождение от строительства встроенных убежищ ГО. За городом остаются финансирование возведения городских инженерных сетей и коммуникаций включая головные объекты, а также городской доли внутриквартальных инженерных сетей, а кроме того, разработка проектно-сметной документации. Инвестор, выигравший инвестиционный конкурс, должен построить не только жилые дома, но и объекты соцкультбыта. Привлекательным может стать механизм долгосрочного накопления финансовых средств на цели реконструкции жилых домов. Однако такой механизм будет эффективно функционировать в новых жилых домах лишь при обязательном создании товариществ собственников. Опыт регионов России показывает целесообразность создания для организации и финансирования реконструкции массовой жилой застройки местных фондов реконструкции жилищного фонда. Фондами реконструкции должны выполняться, координироваться и контролироваться работы по отбору объектов и их научно-техническому сопровождению, оценке экономической эффективности реконструкции, проектированию, а также разъяснительная работа с жителями, организация и проведение подрядных торгов, определение формы финансирования, создание зон комплексной реконструкции.
Приведенные механизмы могут эффективно функционировать в Беларуси в рамках долгосрочной государственной программы финансирования реконструкции жилых домов первых массовых серий при условии формулирования конкретных конечных результатов и расчетных объемов финансирования данной программы. Выбор конкретного программного механизма должен производиться на основе результатов научных исследований их эффективности.
Подготовил Сергей ЗОЛОТОВ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 02 за 2005 год в рубрике недвижимость
