Товарищество собственников как форма управления жилищным фондом
Порядок управления недвижимым имуществом совместного домовладения, создания и деятельности товарищества собственников регулируется Законом Республики Беларусь "О совместном домовладении" (Ведамасцi Нацыянальнага сходу Рэспублiki Беларусь, 1998 г., №7, ст.88; зарегистрирован в Национальном реестре 20.03.2001, рег.№ 2/667).
Совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более собственников. Собственники недвижимого имущества совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом. Управление недвижимым имуществом совместного домовладения может осуществляться одним из следующих способов: непосредственным управлением, управлением через товарищество собственников или иным способом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь (в частности, через существующие жилищно-эксплуатационные организации, организации граждан-застройщиков и др.). Непосредственное управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется собственниками в случаях, когда недвижимость включает в себя не более пяти единиц жилых и (или) нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.
До момента реализации собственниками своего права на осуществление управления недвижимым имуществом управление этим имуществом осуществляет лицо, уполномоченное соответствующим исполнительным или распорядительным органом.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается на общем собрании собственников. Общее собрание собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть созвано по инициативе собственников, застройщика, предприятия, учреждения или организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится это имущество, а также по инициативе органов местного управления и самоуправления либо иного заинтересованного физического и (или) юридического лица. Письменное уведомление о созыве общего собрания собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения с указанием места и времени его проведения, повестки дня и инициатора этого собрания направляется этим инициатором каждому собственнику заказным письмом или вручается ему под расписку. Уведомление должно быть направлено не позднее, чем за 20 дней до даты проведения общего собрания.
Общее собрание собственников правомочно, если на нем присутствует более двух третей собственников (или их представителей), обладающих более чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников. Каждый собственник на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве собственности на общее имущество. В случае отсутствия кворума инициатор назначает новую дату проведения общего собрания. Это собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствует более двух собственников, обладающих не менее чем одной четвертой голосов от общего числа голосов всех собственников.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников или их представителей. Если собственник не может лично принять участие в общем собрании собственников, он вправе проголосовать до проведения общего собрания по вопросу о выборе способа управления путем подачи инициатору собрания заявления в письменной форме, отражающего мнение собственника по указанному вопросу. Указанное решение является обязательным для всех собственников, в том числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании либо голосовали против.
Лица, занимающие жилые и (или) нежилые помещения совместного домовладения по договору найма или аренды и не имеющие на них права собственности (наниматели и арендаторы), могут участвовать в договорах о совместном домовладении, о создании товарищества собственников и в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения в случаях, когда собственник занимаемых ими помещений в установленном законодательством порядке предоставил им на это соответствующие полномочия. Наниматели и арендаторы могут участвовать в общих собраниях товарищества собственников, собраниях собственников, выбравших иной способ управления совместным домовладением, с правом совещательного голоса.
При создании товарищества собственников в совместном домовладении, более 50% площади жилых и (или) нежилых помещений которого находится в государственной собственности, наниматели и арендаторы указанных помещений вправе направить своего представителя в состав правления товарищества собственников с правом решающего голоса. Представитель нанимателей и арендаторов избирается простым большинством голосов нанимателей и арендаторов на общем собрании. При этом голоса распределяются между нанимателями и арендаторами соответственно площади занимаемых ими жилых и (или) нежилых помещений. Полномочия представителя удостоверяются собственником занимаемых нанимателями и арендаторами жилых и (или) нежилых помещений.
Создание двух и более товариществ собственников по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. В то же время возможно создание одного товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества.
Учредительными документами товарищества собственников являются его устав и учредительный договор. Устав товарищества собственников утверждается общим собранием его учредителей — собственников недвижимого имущества совместного домовладения. В случае, предусмотренном частью четвертой статьи 20 настоящего Закона, устав товарищества собственников может быть утвержден застройщиком. Отношения между учредителями товарищества собственников в связи с созданием товарищества регулируются учредительным договором, подписываемым всеми учредителями товарищества собственников. Типовой устав товарищества собственников и Типовой учредительный договор о создании товарищества собственников утверждены Советом Министров Республики Беларусь (постановление №569 от 08.04.1998). Государственная регистрация товарищества собственников осуществляется соответствующим органом регистрации по месту нахождения недвижимого имущества совместного домовладения в соответствии с законодательством Республики Беларусь. Для регистрации товарищества собственников представляются: заявление, протокол общего собрания собственников, учредительный договор, устав товарищества собственников, копии правоустанавливающих документов всех собственников совместного домовладения, удостоверенные должностным лицом органа государственной регистрации либо иным уполномоченным на то должностным лицом, перечень имущества, являющегося общей собственностью, справка о размере доли каждого собственника в общем имуществе, заверенная председателем общего собрания собственников.
Что касается правоустанавливающих документов на жилые помещения, то ими согласно ст.38 Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (от 22.07.2002 №133-З) должны быть соответствующие свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации недвижимого имущества. Решение о государственной регистрации товарищества собственников должно быть принято в срок не более 30 дней с даты подачи заявления с приложением необходимых документов. О принятом решении в пятидневный срок в письменной форме сообщается лицу, указанному в заявлении о регистрации. Товариществу собственников в пятидневный срок с момента принятия решения выдается свидетельство о его регистрации. Отказ в государственной регистрации товарищества собственников возможен в случаях нарушения порядка и условий создания товарищества, при несоответствии учредительных документов требованиям настоящего Закона, законодательства Республики Беларусь, Типового устава товарищества собственников и (или) Типового учредительного договора о создании товарищества собственников.
На практике нередко возникают случаи, когда в построенном многоквартирном доме жилые помещения принадлежат различным собственникам (государственное жилье социального пользования, квартиры в частной собственности граждан и др.), и каждый из собственников (группы собственников) изъявляет желание создать свои обособленные товарищества собственников. Учитывая, что жилой дом представляет собой единый инженерно-технический комплекс, в составе которого функционируют единые системы центрального отопления, водоснабжения, канализации, газоснабжения и др., соответственно и система управления этим комплексом должна быть единой. Поэтому создание товарищества собственников на отдельные части или блоки (по этажам или подъездам) здания не допускается. Создаваемое товарищество собственников должно осуществлять функции управления всем домом включая соответствующую придомовую территорию. В случаях, когда собственники жилых помещений не могут придти к единому мнению в вопросе создания товарищества собственников, местный исполком должен назначить своим решением уполномоченное лицо для осуществления функций управления данным недвижимым имуществом.
Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов
Совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более собственников. Собственники недвижимого имущества совместного домовладения вправе самостоятельно выбрать способ управления таким имуществом. Управление недвижимым имуществом совместного домовладения может осуществляться одним из следующих способов: непосредственным управлением, управлением через товарищество собственников или иным способом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь (в частности, через существующие жилищно-эксплуатационные организации, организации граждан-застройщиков и др.). Непосредственное управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется собственниками в случаях, когда недвижимость включает в себя не более пяти единиц жилых и (или) нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.
До момента реализации собственниками своего права на осуществление управления недвижимым имуществом управление этим имуществом осуществляет лицо, уполномоченное соответствующим исполнительным или распорядительным органом.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается на общем собрании собственников. Общее собрание собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть созвано по инициативе собственников, застройщика, предприятия, учреждения или организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится это имущество, а также по инициативе органов местного управления и самоуправления либо иного заинтересованного физического и (или) юридического лица. Письменное уведомление о созыве общего собрания собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения с указанием места и времени его проведения, повестки дня и инициатора этого собрания направляется этим инициатором каждому собственнику заказным письмом или вручается ему под расписку. Уведомление должно быть направлено не позднее, чем за 20 дней до даты проведения общего собрания.
Общее собрание собственников правомочно, если на нем присутствует более двух третей собственников (или их представителей), обладающих более чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников. Каждый собственник на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве собственности на общее имущество. В случае отсутствия кворума инициатор назначает новую дату проведения общего собрания. Это собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствует более двух собственников, обладающих не менее чем одной четвертой голосов от общего числа голосов всех собственников.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников или их представителей. Если собственник не может лично принять участие в общем собрании собственников, он вправе проголосовать до проведения общего собрания по вопросу о выборе способа управления путем подачи инициатору собрания заявления в письменной форме, отражающего мнение собственника по указанному вопросу. Указанное решение является обязательным для всех собственников, в том числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании либо голосовали против.
Лица, занимающие жилые и (или) нежилые помещения совместного домовладения по договору найма или аренды и не имеющие на них права собственности (наниматели и арендаторы), могут участвовать в договорах о совместном домовладении, о создании товарищества собственников и в управлении недвижимым имуществом совместного домовладения в случаях, когда собственник занимаемых ими помещений в установленном законодательством порядке предоставил им на это соответствующие полномочия. Наниматели и арендаторы могут участвовать в общих собраниях товарищества собственников, собраниях собственников, выбравших иной способ управления совместным домовладением, с правом совещательного голоса.
При создании товарищества собственников в совместном домовладении, более 50% площади жилых и (или) нежилых помещений которого находится в государственной собственности, наниматели и арендаторы указанных помещений вправе направить своего представителя в состав правления товарищества собственников с правом решающего голоса. Представитель нанимателей и арендаторов избирается простым большинством голосов нанимателей и арендаторов на общем собрании. При этом голоса распределяются между нанимателями и арендаторами соответственно площади занимаемых ими жилых и (или) нежилых помещений. Полномочия представителя удостоверяются собственником занимаемых нанимателями и арендаторами жилых и (или) нежилых помещений.
Создание двух и более товариществ собственников по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. В то же время возможно создание одного товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества.
Учредительными документами товарищества собственников являются его устав и учредительный договор. Устав товарищества собственников утверждается общим собранием его учредителей — собственников недвижимого имущества совместного домовладения. В случае, предусмотренном частью четвертой статьи 20 настоящего Закона, устав товарищества собственников может быть утвержден застройщиком. Отношения между учредителями товарищества собственников в связи с созданием товарищества регулируются учредительным договором, подписываемым всеми учредителями товарищества собственников. Типовой устав товарищества собственников и Типовой учредительный договор о создании товарищества собственников утверждены Советом Министров Республики Беларусь (постановление №569 от 08.04.1998). Государственная регистрация товарищества собственников осуществляется соответствующим органом регистрации по месту нахождения недвижимого имущества совместного домовладения в соответствии с законодательством Республики Беларусь. Для регистрации товарищества собственников представляются: заявление, протокол общего собрания собственников, учредительный договор, устав товарищества собственников, копии правоустанавливающих документов всех собственников совместного домовладения, удостоверенные должностным лицом органа государственной регистрации либо иным уполномоченным на то должностным лицом, перечень имущества, являющегося общей собственностью, справка о размере доли каждого собственника в общем имуществе, заверенная председателем общего собрания собственников.
Что касается правоустанавливающих документов на жилые помещения, то ими согласно ст.38 Закона Республики Беларусь "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (от 22.07.2002 №133-З) должны быть соответствующие свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации недвижимого имущества. Решение о государственной регистрации товарищества собственников должно быть принято в срок не более 30 дней с даты подачи заявления с приложением необходимых документов. О принятом решении в пятидневный срок в письменной форме сообщается лицу, указанному в заявлении о регистрации. Товариществу собственников в пятидневный срок с момента принятия решения выдается свидетельство о его регистрации. Отказ в государственной регистрации товарищества собственников возможен в случаях нарушения порядка и условий создания товарищества, при несоответствии учредительных документов требованиям настоящего Закона, законодательства Республики Беларусь, Типового устава товарищества собственников и (или) Типового учредительного договора о создании товарищества собственников.
На практике нередко возникают случаи, когда в построенном многоквартирном доме жилые помещения принадлежат различным собственникам (государственное жилье социального пользования, квартиры в частной собственности граждан и др.), и каждый из собственников (группы собственников) изъявляет желание создать свои обособленные товарищества собственников. Учитывая, что жилой дом представляет собой единый инженерно-технический комплекс, в составе которого функционируют единые системы центрального отопления, водоснабжения, канализации, газоснабжения и др., соответственно и система управления этим комплексом должна быть единой. Поэтому создание товарищества собственников на отдельные части или блоки (по этажам или подъездам) здания не допускается. Создаваемое товарищество собственников должно осуществлять функции управления всем домом включая соответствующую придомовую территорию. В случаях, когда собственники жилых помещений не могут придти к единому мнению в вопросе создания товарищества собственников, местный исполком должен назначить своим решением уполномоченное лицо для осуществления функций управления данным недвижимым имуществом.
Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 50 за 2004 год в рубрике недвижимость
