О некоторых вопросах регистрации недвижимости
На заседании Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов под председательством заместителя премьер-министра В.И. Гапеева рассмотрены вопросы государственной регистрации создания вновь построенного многоквартирного жилого дома, создания расположенных в нем изолированных помещений, возникновения и ограничения (обременения) прав на них.
В информации председателя Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь Г.И. Кузнецова отмечено, что государственная регистрация капитального строения (здания, сооружения), в том числе многоквартирного жилого дома, не может осуществляться ранее государственной регистрации земельного участка, на котором оно расположено, а государственная регистрация создания изолированного жилого помещения (квартиры) не может осуществляться ранее государственной регистрации создания капитального строения (жилого дома), в котором оно расположено. Соответственно и государственная регистрация возникновения права на недвижимое имущество не может осуществляться ранее государственной регистрации создания этого недвижимого имущества, а государственная регистрация возникновения ограничения (обременения) права на недвижимое имущество не может осуществляться ранее государственной регистрации возникновения права на это имущество. Эти нормы установлены Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним". В соответствии с действующим земельным законодательством в настоящее время для строительства многоквартирных жилых домов застройщикам (юридическим лицам) в установленном порядке на период строительства предоставляются земельные участки во временное пользование. Согласно Закону о государственной регистрации недвижимого имущества эти участки подлежат государственной регистрации. Следовательно, должна быть осуществлена государственная регистрация создания указанных земельных участков и возникновения прав на них. Законодательно урегулирована и последовательность государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и изолированных жилых помещений в нем. В соответствии с п.п. 2.1 статьи 33 указанного Закона застройщик (заказчик) многоквартирного жилого дома либо организация граждан-застройщиков (по действующему Жилищному кодексу это ЖСК — жилищно-строительный кооператив, ЖК — жилищный кооператив, МЖК — молодежный жилой комплекс, КИЗ — коллектив индивидуальных застройщиков) обращается с заявлением по установленной форме (с приложением соответствующих документов, указанных в ст. 32 Закона) к регистратору территориальной организации по государственной регистрации. Регистрация осуществляется в течение 7 рабочих дней с момента приема документов и внесения платы за совершение регистрационного действия, если иное не установлено законодательными актами. В случае выполнения большого объема работы, необходимой для совершения регистрационного действия, такое действие осуществляется в течение 14 рабочих дней.
Что касается вопросов предоставления или перехода прав на земельный участок и уплаты земельного налога после завершения строительства жилого дома, то, по мнению Комзема, здесь возможны варианты. Если после создания жилого дома было создано товарищество собственников по управлению совместным домовладением, в состав которого вошли все собственники имущества совместного домовладения, и в уставе этого товарищества предусмотрена возможность владеть земельным участком, предоставленным для строительства и обслуживания жилого дома, то соответствующий исполнительный и распорядительный орган в установленном порядке принимает решение о предоставлении или переходе права на участок к товариществу собственников. В случае, когда после создания дома товарищество собственников не создано (либо в товарищество вошли не все собственники имущества совместного домовладения) или когда создание товарищества не является обязательным в соответствии с законодательством, соответствующий местный исполнительный и распорядительный орган принимает решение о предоставлении или переходе права на земельный участок к собственникам этого имущества (ст. 10 Закона о совместном домовладении). При этом вид права на земельный участок определяется согласно законодательству в зависимости от круга лиц, входящих в состав участников совместного домовладения. Наиболее целесообразна передача участка на праве аренды, так как при этом земельные участки могут быть переданы всем собственникам помещений в жилом доме (как физическим, так и юридическим лицам).
В информации Комзема отмечено также, что в соответствии с законодательными актами создание товарищества собственников является правом, а не обязанностью собственников квартир в многоквартирном жилом доме. До настоящего времени в полном объеме не выполнено требование ст. 31 Закона о совместном домовладении в части выбора в течение двух лет со дня вступления этого Закона в силу способа управления недвижимым имуществом уже существующих совместных домовладений, в которых более 50% недвижимого имущества находится в частной собственности. По данным Минжилкомхоза, на 1.10.2004 г. в республике насчитывалось 215 товариществ собственников (в том числе 22 в Брестской области, по 16 — в Витебской и Гомельской, 11 — в Гродненской, 12 — в Могилевской, 13 — в Минской области и 125 — в г. Минске), что составляет около 0,5% от общего количества находящихся в эксплуатации многоквартирных жилых домов. Следовательно, эта работа должна быть активизирована районными, городскими, районными в городах исполнительными и распорядительными органами, с тем чтобы обеспечить выполнение п.4 постановления Совета Министров от 17.01.2003 г. №45 "О мерах по повышению эффективности эксплуатации жилищного фонда, объектов коммунального и социально-культурного назначения и защите прав потребителей коммунальных услуг" в части определения для жилых домов, насчитывающих 70 и более процентов квартир, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, порядка управления недвижимым имуществом совместных домовладений и создания товариществ собственников с завершением этой работы в 2007 году.
С целью решения изложенных проблем на заседании Совета даны соответствующие поручения ряду республиканских органов государственного управления, местным исполнительным и распорядительным органам. Облисполкомам и Минскому горисполкому предложено обеспечить до 1 января 2007 г. оформление в установленном порядке прав на земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также обязать застройщиков (заказчиков) многоквартирных жилых домов, организации граждан-застройщиков предусматривать в договорах о долевом строительстве или иных договорах на строительство жилых домов обязательное создание товариществ собственников и проведение технической инвентаризации до ввода домов в эксплуатацию. Регистрация создания многоквартирного жилого дома, изолированных помещений в нем и регистрация прав на земельный участок должны осуществляться в течение одного месяца после ввода дома в эксплуатацию. Минстройархитектуры с участием Минжилкомхоза и Комзема поручено рассмотреть вопрос о внесении в установленном порядке в Типовой договор о долевом строительстве жилья (утвержден приказом Минстройархитектуры от 4.11.1998 г. №370) дополнений, предусматривающих обязательность создания товарищества собственников многоквартирного жилого дома, а также решение вопросов технической инвентаризации и регистрации создания многоквартирного жилого дома и изолированных помещений в нем, регистрации прав на земельный участок. Минжилкомхозу с участием облисполкомов, Минского горисполкома, Минстройархитектуры, Минюста, Комзема и других заинтересованных предписано подготовить предложение о включении в проект новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь нормы о разработке унифицированного Положения об организации граждан-застройщиков, а также проект указанного Положения. Реализация указанных мер будет способствовать более эффективному использованию жилищного фонда, созданию гарантий социальной защищенности собственников жилых помещений, своевременной государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов
В информации председателя Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь Г.И. Кузнецова отмечено, что государственная регистрация капитального строения (здания, сооружения), в том числе многоквартирного жилого дома, не может осуществляться ранее государственной регистрации земельного участка, на котором оно расположено, а государственная регистрация создания изолированного жилого помещения (квартиры) не может осуществляться ранее государственной регистрации создания капитального строения (жилого дома), в котором оно расположено. Соответственно и государственная регистрация возникновения права на недвижимое имущество не может осуществляться ранее государственной регистрации создания этого недвижимого имущества, а государственная регистрация возникновения ограничения (обременения) права на недвижимое имущество не может осуществляться ранее государственной регистрации возникновения права на это имущество. Эти нормы установлены Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним". В соответствии с действующим земельным законодательством в настоящее время для строительства многоквартирных жилых домов застройщикам (юридическим лицам) в установленном порядке на период строительства предоставляются земельные участки во временное пользование. Согласно Закону о государственной регистрации недвижимого имущества эти участки подлежат государственной регистрации. Следовательно, должна быть осуществлена государственная регистрация создания указанных земельных участков и возникновения прав на них. Законодательно урегулирована и последовательность государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и изолированных жилых помещений в нем. В соответствии с п.п. 2.1 статьи 33 указанного Закона застройщик (заказчик) многоквартирного жилого дома либо организация граждан-застройщиков (по действующему Жилищному кодексу это ЖСК — жилищно-строительный кооператив, ЖК — жилищный кооператив, МЖК — молодежный жилой комплекс, КИЗ — коллектив индивидуальных застройщиков) обращается с заявлением по установленной форме (с приложением соответствующих документов, указанных в ст. 32 Закона) к регистратору территориальной организации по государственной регистрации. Регистрация осуществляется в течение 7 рабочих дней с момента приема документов и внесения платы за совершение регистрационного действия, если иное не установлено законодательными актами. В случае выполнения большого объема работы, необходимой для совершения регистрационного действия, такое действие осуществляется в течение 14 рабочих дней.
Что касается вопросов предоставления или перехода прав на земельный участок и уплаты земельного налога после завершения строительства жилого дома, то, по мнению Комзема, здесь возможны варианты. Если после создания жилого дома было создано товарищество собственников по управлению совместным домовладением, в состав которого вошли все собственники имущества совместного домовладения, и в уставе этого товарищества предусмотрена возможность владеть земельным участком, предоставленным для строительства и обслуживания жилого дома, то соответствующий исполнительный и распорядительный орган в установленном порядке принимает решение о предоставлении или переходе права на участок к товариществу собственников. В случае, когда после создания дома товарищество собственников не создано (либо в товарищество вошли не все собственники имущества совместного домовладения) или когда создание товарищества не является обязательным в соответствии с законодательством, соответствующий местный исполнительный и распорядительный орган принимает решение о предоставлении или переходе права на земельный участок к собственникам этого имущества (ст. 10 Закона о совместном домовладении). При этом вид права на земельный участок определяется согласно законодательству в зависимости от круга лиц, входящих в состав участников совместного домовладения. Наиболее целесообразна передача участка на праве аренды, так как при этом земельные участки могут быть переданы всем собственникам помещений в жилом доме (как физическим, так и юридическим лицам).
В информации Комзема отмечено также, что в соответствии с законодательными актами создание товарищества собственников является правом, а не обязанностью собственников квартир в многоквартирном жилом доме. До настоящего времени в полном объеме не выполнено требование ст. 31 Закона о совместном домовладении в части выбора в течение двух лет со дня вступления этого Закона в силу способа управления недвижимым имуществом уже существующих совместных домовладений, в которых более 50% недвижимого имущества находится в частной собственности. По данным Минжилкомхоза, на 1.10.2004 г. в республике насчитывалось 215 товариществ собственников (в том числе 22 в Брестской области, по 16 — в Витебской и Гомельской, 11 — в Гродненской, 12 — в Могилевской, 13 — в Минской области и 125 — в г. Минске), что составляет около 0,5% от общего количества находящихся в эксплуатации многоквартирных жилых домов. Следовательно, эта работа должна быть активизирована районными, городскими, районными в городах исполнительными и распорядительными органами, с тем чтобы обеспечить выполнение п.4 постановления Совета Министров от 17.01.2003 г. №45 "О мерах по повышению эффективности эксплуатации жилищного фонда, объектов коммунального и социально-культурного назначения и защите прав потребителей коммунальных услуг" в части определения для жилых домов, насчитывающих 70 и более процентов квартир, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, порядка управления недвижимым имуществом совместных домовладений и создания товариществ собственников с завершением этой работы в 2007 году.
С целью решения изложенных проблем на заседании Совета даны соответствующие поручения ряду республиканских органов государственного управления, местным исполнительным и распорядительным органам. Облисполкомам и Минскому горисполкому предложено обеспечить до 1 января 2007 г. оформление в установленном порядке прав на земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также обязать застройщиков (заказчиков) многоквартирных жилых домов, организации граждан-застройщиков предусматривать в договорах о долевом строительстве или иных договорах на строительство жилых домов обязательное создание товариществ собственников и проведение технической инвентаризации до ввода домов в эксплуатацию. Регистрация создания многоквартирного жилого дома, изолированных помещений в нем и регистрация прав на земельный участок должны осуществляться в течение одного месяца после ввода дома в эксплуатацию. Минстройархитектуры с участием Минжилкомхоза и Комзема поручено рассмотреть вопрос о внесении в установленном порядке в Типовой договор о долевом строительстве жилья (утвержден приказом Минстройархитектуры от 4.11.1998 г. №370) дополнений, предусматривающих обязательность создания товарищества собственников многоквартирного жилого дома, а также решение вопросов технической инвентаризации и регистрации создания многоквартирного жилого дома и изолированных помещений в нем, регистрации прав на земельный участок. Минжилкомхозу с участием облисполкомов, Минского горисполкома, Минстройархитектуры, Минюста, Комзема и других заинтересованных предписано подготовить предложение о включении в проект новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь нормы о разработке унифицированного Положения об организации граждан-застройщиков, а также проект указанного Положения. Реализация указанных мер будет способствовать более эффективному использованию жилищного фонда, созданию гарантий социальной защищенности собственников жилых помещений, своевременной государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 50 за 2004 год в рубрике недвижимость
