Мэр Москвы требует сноса «некомфортного» жилья
"Мы должны избавляться не только от ветхого и аварийного, но и от некомфортного жилья", — заявил мэр Москвы Юрий Лужков на заседании Координационного совета, посвященном развитию Центрального административного округа российской столицы. Как выяснилось, под этим подразумеваются и хрущевские пятиэтажки "несносимых" серий, и брежневские панельные девятиэтажки. Решение о сносе двух домов в районе Таганки уже принято. Эксперты считают, что в целях освобождения участков под новое строительство городские власти могут снести практически любой дом.
Вдохновленный поддержкой мэра, префект Центрального административного округа города Сергей Байдаков предложил заодно убрать из округа и здания, построенные в 1930-е годы в стиле конструктивизма. Как пояснили Denex.ru в префектуре ЦАО, под таковыми следует понимать здания, в которых вследствие архитектурных и технических особенностей невозможно провести перепланировку или реконструкцию. К ним относятся, в частности, Дом на набережной на ул. Серафимовича (архитекторы — Дмитрий и Борис Иофаны) и здание Наркомфина работы Ле Корбюзье и Моисея Гинзбурга на Новинском бульваре. "Здесь, как и вообще в Москве, мы должны избавляться не только от ветхого и аварийного, но и от некомфортного жилья", — сказал мэр. Это заявление, судя по всему, станет отправным пунктом новой программы правительства Москвы по сносу панельных домов эпохи Брежнева и "домов-коммун" начала прошлого века. Тем более, что для ее реализации есть как минимум три веские причины.
Во-первых, в Москве катастрофически не хватает места для нового строительства. Во-вторых, в бюджете нет денег на реконструкцию жилых домов. В конце октября город даже объявил о проведении аукциона на реконструкцию 45 домов с деревянными перекрытиями. В-третьих, инвесторы не хотят вкладывать деньги в модернизацию ветхих домов. Рентабельность подобных проектов составляет 4-5%, тогда как рентабельность нового строительства достигает 150%. На экономическую выгоду политики сноса обратил внимание и Сергей Байдаков: "Проведение работ по предложенному нами варианту позволит получить выход жилья с коэффициентом 2,5. То есть при сносе 80 тыс. м2 пятиэтажных домов мы ожидаем, что площадь вновь построенных домов составит 200 тыс. м2. Если учесть, что на переселение жителей потребуется 130-135 тыс. м2, то получается, что 65-70 тыс. м2 жилья остается в свободном распоряжении города, и их можно направить на переселение жителей из ветхого и аварийного жилищного фонда". Впрочем, нанимателей жилья можно переселить и в районы попроще, а "свободные" метры продать по рыночной цене, которая как минимум в 3 раза превышает стоимость снесенных "квадратов".
Как считают эксперты рынка недвижимости, строители получили от мэра настоящий подарок. На условиях анонимности они рассказали, что теперь практически любой дом может быть признан "некомфортным" и подлежать сносу, если городу понадобится площадка под застройку. Кстати, в том же ЦАО у 172 жилых домов процент износа составляет 50%, причем 159 из них — не "хрущевки". Все они являются первоочередными кандидатами на снос.
Девелоперы не ожидали такого поворота событий. "Вопрос расселения и сноса девятиэтажек в центре Москвы обсуждался давно, но не носил какого-то конкретного характера, — заявили в группе компаний МИАН. — На наш взгляд, это довольно сложный процесс. Особенно непросто выполнить обязательства по расселению жителей в пределах округа. Поэтому на сегодня сложно оценивать как саму возможность в целом, так и ее привлекательность с точки зрения освободившихся площадок. Слишком много неясного". Начальник отдела инвестиционных проектов компании "Пересвет-Инвест" Валерий Корепанов считает так: "По опыту можно сказать, что площадь нового здания должна быть в 1,5 раза больше площади сносимого дома. Если у инвесторов не будет возможности "расширить" площадь дома, то снос девятиэтажки не окупит и 22-этажный дом. Но, как говорят англичане, престижность жилья определяется тремя параметрами: это место, место и еще раз место. Возможно, инвесторов привлечет возможность строить в ЦАО". Кроме того, как считают эксперты, настроение инвесторов будет зависеть от того, каким будет соотношение муниципальных и приватизированных квартир в сносимом доме и как будут распределяться доли в новых домах. По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, в ЦАО около 73% квартир приватизированы, а 27% находятся в соцнайме. "Эти категории жильцов имеют разные права и запросы на отселяемую площадь. Первая категория требует переселения "доллар в доллар", вторая — "метр в метр". На территории Центрального округа квадратный метр стоит не менее $3 тыс. Инвестор не может ориентироваться на меньшую сумму. Значит, новый объект должен быть продан не дешевле, чем за $4 тыс. за м2. При таких условиях рентабельность проекта будет составлять до 5-10% годовых, что вряд ли заинтересует частных инвесторов. Если, конечно, городские власти не упростят инвесторам задачу", — считает Константин Ковалев.
Вместе с тем, по информации ИА Regnum, Юрий Лужков поспешил опровергнуть слухи о массовом сносе девятиэтажных жилых домов в Москве. По словам мэра, намеченный снос 9-этажных домов в районе Таганки носит "локальный характер". Это 7-8 зданий в очень ветхом состоянии. Вместе с ними будут снесены и две 9-этажки. На этом месте построят современный жилой комплекс. Решение носит индивидуальный характер, ни о каком массовом сносе блочных жилых домов в центре Москвы речь не идет. Ю. Лужков также опроверг слухи о сносе Дома на набережной и строительстве кришнаитского храма на Ходынском поле. Руководитель стройкомплекса российской столицы Владимир Ресин в интервью "Российской газете" также заявил о преждевременности разговоров о сносе этих домов и, в частности, пояснил: "Снос домов, о которых упомянул Юрий Лужков, — исключительный случай. В целом же по городу дай бог пока снести пятиэтажки: из 6 миллионов квадратных метров, которые в соответствии с постановлением правительства Москвы должны исчезнуть с лица столицы к 2010 году, не снесено еще более 2 миллионов". Виталий Аникин, зам. директора МНИИТЭП и автор самой первой серии девятиэтажек 11-49П, считает, что сносить девятиэтажки, даже пожелай того власти, городу было бы и не под силу. "Дело в том, что строились они в Москве в 60-е годы с таким же размахом, с каким жилье возводится сейчас — по 4,5 млн м2 в год, — рассказал он. — Значит, и выходить из строя они будут такими же темпами. Чтобы удовлетворить имеющиеся сейчас нужды москвичей в квартирах и начать расселять переселенцев из девятиэтажек, городу пришлось бы строить жилья вдвое больше нынешнего — по 9 млн м2 в год, что строителям пока не под силу".
Другая причина невозможности сноса еще более прозаична: куда девать огромное количество мусора, которое останется от домов? Первыми с этой проблемой столкнулись немцы, взявшиеся за жилье в восточном Берлине после падения стены. В итоге они пришли к выводу, что санация экономичнее. Уверены в этом и московские проектировщики. "Девяти- и двенадцатиэтажки для своего времени были очень даже неплохим жильем", — считает В. Аникин. Жуткое состояние, в которое они пришли всего за 4 десятилетия при планировавшейся вековой эксплуатации, он объяснил в первую очередь тем, что с момента строительства их ни разу капитально не ремонтировали. "Привести же их в соответствие с требованием времени намного легче, чем пятиэтажки, — говорит он. — Хотя бы потому, что девяти- и двенадцатиэтажки не нужно перестраивать". И в самом деле, именно в этих домах впервые после строительства "хрущевок" появились изолированные комнаты, раздельные санузлы и нормальные ванны. Даже мусоропроводы и лифты, к сожалению, лишь пассажирские, хотя, как выяснилось, проектом предусматривались и грузовые, но устанавливать их запрещали существовавшие в ту пору строительные нормы. Поэтому если, по расчетам, реконструкция пятиэтажки стоит примерно по $340 за квадратный метр, то для девятиэтажки она на $100 на каждом метре дешевле.
В ходе санации в первую очередь предполагается утеплить дома. Стены — за счет облицовки металлическими или керамзитобетонными панелями. Заменить окна на стеклопакеты, остеклить лоджии.
Установить более современное инженерное оборудование, конвекторы с регуляторами, чтобы не обогревать улицу, когда в квартире жарко, проложить новые энергосети, так как имеющиеся сейчас не были рассчитаны на такое количество домашней техники. Ну и, конечно, обновить крыши — самое слабое звено этих домов, большей частью построенных без чердаков, с так называемой совмещенной кровлей. Сделать это не так уж и сложно, как, впрочем, и надстроить входы, за счет чего увеличится пространство вестибюля и появится место для консьержки, возможность строительства пандуса для съезда инвалидов-колясочников. Все это сделает дома не только более красивыми и комфортабельными, но и энергосберегающими. Проектировщики обещают, что для их обогрева потребуется вдвое меньше энергии, чем прежде.
С такими предпроектными предложениями МНИИТЭП вышел к правительству Москвы еще год назад. Теперь институт как автор жилья периода индустриального домостроения получил статус головного разработчика, от которого город ждет типовых решений по санации девяти- и двенадцатиэтажек. Это поможет строителям поставить обновление домов на такой же конвейер, какой был запущен в период их строительства.
Подготовила Марина РУСЕЦКАЯ
Вдохновленный поддержкой мэра, префект Центрального административного округа города Сергей Байдаков предложил заодно убрать из округа и здания, построенные в 1930-е годы в стиле конструктивизма. Как пояснили Denex.ru в префектуре ЦАО, под таковыми следует понимать здания, в которых вследствие архитектурных и технических особенностей невозможно провести перепланировку или реконструкцию. К ним относятся, в частности, Дом на набережной на ул. Серафимовича (архитекторы — Дмитрий и Борис Иофаны) и здание Наркомфина работы Ле Корбюзье и Моисея Гинзбурга на Новинском бульваре. "Здесь, как и вообще в Москве, мы должны избавляться не только от ветхого и аварийного, но и от некомфортного жилья", — сказал мэр. Это заявление, судя по всему, станет отправным пунктом новой программы правительства Москвы по сносу панельных домов эпохи Брежнева и "домов-коммун" начала прошлого века. Тем более, что для ее реализации есть как минимум три веские причины.
Во-первых, в Москве катастрофически не хватает места для нового строительства. Во-вторых, в бюджете нет денег на реконструкцию жилых домов. В конце октября город даже объявил о проведении аукциона на реконструкцию 45 домов с деревянными перекрытиями. В-третьих, инвесторы не хотят вкладывать деньги в модернизацию ветхих домов. Рентабельность подобных проектов составляет 4-5%, тогда как рентабельность нового строительства достигает 150%. На экономическую выгоду политики сноса обратил внимание и Сергей Байдаков: "Проведение работ по предложенному нами варианту позволит получить выход жилья с коэффициентом 2,5. То есть при сносе 80 тыс. м2 пятиэтажных домов мы ожидаем, что площадь вновь построенных домов составит 200 тыс. м2. Если учесть, что на переселение жителей потребуется 130-135 тыс. м2, то получается, что 65-70 тыс. м2 жилья остается в свободном распоряжении города, и их можно направить на переселение жителей из ветхого и аварийного жилищного фонда". Впрочем, нанимателей жилья можно переселить и в районы попроще, а "свободные" метры продать по рыночной цене, которая как минимум в 3 раза превышает стоимость снесенных "квадратов".
Как считают эксперты рынка недвижимости, строители получили от мэра настоящий подарок. На условиях анонимности они рассказали, что теперь практически любой дом может быть признан "некомфортным" и подлежать сносу, если городу понадобится площадка под застройку. Кстати, в том же ЦАО у 172 жилых домов процент износа составляет 50%, причем 159 из них — не "хрущевки". Все они являются первоочередными кандидатами на снос.
Девелоперы не ожидали такого поворота событий. "Вопрос расселения и сноса девятиэтажек в центре Москвы обсуждался давно, но не носил какого-то конкретного характера, — заявили в группе компаний МИАН. — На наш взгляд, это довольно сложный процесс. Особенно непросто выполнить обязательства по расселению жителей в пределах округа. Поэтому на сегодня сложно оценивать как саму возможность в целом, так и ее привлекательность с точки зрения освободившихся площадок. Слишком много неясного". Начальник отдела инвестиционных проектов компании "Пересвет-Инвест" Валерий Корепанов считает так: "По опыту можно сказать, что площадь нового здания должна быть в 1,5 раза больше площади сносимого дома. Если у инвесторов не будет возможности "расширить" площадь дома, то снос девятиэтажки не окупит и 22-этажный дом. Но, как говорят англичане, престижность жилья определяется тремя параметрами: это место, место и еще раз место. Возможно, инвесторов привлечет возможность строить в ЦАО". Кроме того, как считают эксперты, настроение инвесторов будет зависеть от того, каким будет соотношение муниципальных и приватизированных квартир в сносимом доме и как будут распределяться доли в новых домах. По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, в ЦАО около 73% квартир приватизированы, а 27% находятся в соцнайме. "Эти категории жильцов имеют разные права и запросы на отселяемую площадь. Первая категория требует переселения "доллар в доллар", вторая — "метр в метр". На территории Центрального округа квадратный метр стоит не менее $3 тыс. Инвестор не может ориентироваться на меньшую сумму. Значит, новый объект должен быть продан не дешевле, чем за $4 тыс. за м2. При таких условиях рентабельность проекта будет составлять до 5-10% годовых, что вряд ли заинтересует частных инвесторов. Если, конечно, городские власти не упростят инвесторам задачу", — считает Константин Ковалев.
Вместе с тем, по информации ИА Regnum, Юрий Лужков поспешил опровергнуть слухи о массовом сносе девятиэтажных жилых домов в Москве. По словам мэра, намеченный снос 9-этажных домов в районе Таганки носит "локальный характер". Это 7-8 зданий в очень ветхом состоянии. Вместе с ними будут снесены и две 9-этажки. На этом месте построят современный жилой комплекс. Решение носит индивидуальный характер, ни о каком массовом сносе блочных жилых домов в центре Москвы речь не идет. Ю. Лужков также опроверг слухи о сносе Дома на набережной и строительстве кришнаитского храма на Ходынском поле. Руководитель стройкомплекса российской столицы Владимир Ресин в интервью "Российской газете" также заявил о преждевременности разговоров о сносе этих домов и, в частности, пояснил: "Снос домов, о которых упомянул Юрий Лужков, — исключительный случай. В целом же по городу дай бог пока снести пятиэтажки: из 6 миллионов квадратных метров, которые в соответствии с постановлением правительства Москвы должны исчезнуть с лица столицы к 2010 году, не снесено еще более 2 миллионов". Виталий Аникин, зам. директора МНИИТЭП и автор самой первой серии девятиэтажек 11-49П, считает, что сносить девятиэтажки, даже пожелай того власти, городу было бы и не под силу. "Дело в том, что строились они в Москве в 60-е годы с таким же размахом, с каким жилье возводится сейчас — по 4,5 млн м2 в год, — рассказал он. — Значит, и выходить из строя они будут такими же темпами. Чтобы удовлетворить имеющиеся сейчас нужды москвичей в квартирах и начать расселять переселенцев из девятиэтажек, городу пришлось бы строить жилья вдвое больше нынешнего — по 9 млн м2 в год, что строителям пока не под силу".
Другая причина невозможности сноса еще более прозаична: куда девать огромное количество мусора, которое останется от домов? Первыми с этой проблемой столкнулись немцы, взявшиеся за жилье в восточном Берлине после падения стены. В итоге они пришли к выводу, что санация экономичнее. Уверены в этом и московские проектировщики. "Девяти- и двенадцатиэтажки для своего времени были очень даже неплохим жильем", — считает В. Аникин. Жуткое состояние, в которое они пришли всего за 4 десятилетия при планировавшейся вековой эксплуатации, он объяснил в первую очередь тем, что с момента строительства их ни разу капитально не ремонтировали. "Привести же их в соответствие с требованием времени намного легче, чем пятиэтажки, — говорит он. — Хотя бы потому, что девяти- и двенадцатиэтажки не нужно перестраивать". И в самом деле, именно в этих домах впервые после строительства "хрущевок" появились изолированные комнаты, раздельные санузлы и нормальные ванны. Даже мусоропроводы и лифты, к сожалению, лишь пассажирские, хотя, как выяснилось, проектом предусматривались и грузовые, но устанавливать их запрещали существовавшие в ту пору строительные нормы. Поэтому если, по расчетам, реконструкция пятиэтажки стоит примерно по $340 за квадратный метр, то для девятиэтажки она на $100 на каждом метре дешевле.
В ходе санации в первую очередь предполагается утеплить дома. Стены — за счет облицовки металлическими или керамзитобетонными панелями. Заменить окна на стеклопакеты, остеклить лоджии.
Установить более современное инженерное оборудование, конвекторы с регуляторами, чтобы не обогревать улицу, когда в квартире жарко, проложить новые энергосети, так как имеющиеся сейчас не были рассчитаны на такое количество домашней техники. Ну и, конечно, обновить крыши — самое слабое звено этих домов, большей частью построенных без чердаков, с так называемой совмещенной кровлей. Сделать это не так уж и сложно, как, впрочем, и надстроить входы, за счет чего увеличится пространство вестибюля и появится место для консьержки, возможность строительства пандуса для съезда инвалидов-колясочников. Все это сделает дома не только более красивыми и комфортабельными, но и энергосберегающими. Проектировщики обещают, что для их обогрева потребуется вдвое меньше энергии, чем прежде.
С такими предпроектными предложениями МНИИТЭП вышел к правительству Москвы еще год назад. Теперь институт как автор жилья периода индустриального домостроения получил статус головного разработчика, от которого город ждет типовых решений по санации девяти- и двенадцатиэтажек. Это поможет строителям поставить обновление домов на такой же конвейер, какой был запущен в период их строительства.
Подготовила Марина РУСЕЦКАЯ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 47 за 2004 год в рубрике недвижимость
