Рынок минских квартир: осень 2004
Настоящая статья представляет собой квартальный аналитический обзор рынка купли-продажи минских квартир в рамках исследования, проводимого под эгидой общественного объединения "Белорусское общество оценщиков" (БОО) начиная с 1999 года. Используются данные за октябрь 2004 года. Основным итогом прошедшего квартала является продолжение роста квартирного индекса БОО вплоть до значений, наибольших за весь период исследования. Новой является тенденция существенного сближения цен предложения и спроса.
1. Квартирный индекс БОО продолжает расти
Квартирный индекс БОО (цена квадратного метра общей площади квартир в долларах США по всему объему предложения) [1] этой осенью продолжал расти и в октябре достиг наивысшего за время наблюдения уровня. Поквартальная динамика квартирного индекса БОО за последние четыре года приведена в табл. 1. Видно, что снизившийся в прошлом квартале [2] темп роста квартирного индекса вновь увеличился.
По-прежнему сохраняется ярко выраженный сезонный характер изменения квартирного индекса БОО.
Этой осенью индекс БОО для квартир с различным числом комнат колебался в диапазоне от $663,4 до $683,1 (табл. 2). По сравнению с июльскими значениями ($535,3-$641,3) его диапазон уменьшился на $84,7. Минимальная и максимальная удельные цены принадлежат, соответственно, двухкомнатным и четырехкомнатным квартирам. Под многокомнатными квартирами, как обычно, понимаются квартиры с числом комнат более 4.
Структура предложения по числу комнат в квартире выглядела следующим образом: 33,69% составляли однокомнатные квартиры, 34,57% — двухкомнатные, 23,40% — трехкомнатные, 7,28% — четырехкомнатные, 1,07% — многокомнатные квартиры. Этой осенью предложение однокомнатных, трехкомнатных и многокомнатных квартир увеличилось на 1,60%, 11,06% и 11,09%, а предложение двухкомнатных и четырехкомнатных уменьшилось на 3,82% и 8,92% соответственно.
2. Структура рынка по-прежнему неравновесна
Показатель структуры рынка, представляющий собой отношение общего числа выставленных квартир к общему числу заявок на покупку [1], в октябре заметно снизился после резкого скачка летом и достиг отметки в 14,72 (табл. 3). Отметим, что здесь использованы сведения по декларированному спросу [3].
На протяжении всего времени исследования (с 1999 г.) объем предложения в первом квартале наименьший за год. Такая тенденция сохранилась и на этот раз.
По данным Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру общее количество зарегистрированных за октябрь сделок купли-продажи квартир составило 1299, что в 1,2 раза меньше количества квартир, выставленных на продажу, и в 4,3 раза больше количества заявок на покупку. Это говорит о том, что предложение на вторичном рынке недвижимости более открыто по сравнению со спросом.
Используя данные по количеству сделок как объем подтвержденного спроса, получим значение показателя структуры рынка, равное 3,40, что означает наличие на рынке предложения 3,40 квартиры на одного реального покупателя в течение исследуемого квартала.
3. Показатели качества демонстрируют сезонный характер
Показатель качества предложения [1] для рынка купли-продажи квартир представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по всему объему предложения. Аналогично показатель качества спроса представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по спросу. Динамика этих показателей дана в табл. 4.
В качестве комментария можно отметить увеличение значения показателя качества предложения после падения на протяжении трех кварталов. Одновременно показатель качества спроса пошел вниз. Как следствие превышение показателя качества предложения над показателем качества спроса, уникально малое в середине текущего года, вновь увеличилось, демонстрируя расхождение взглядов продавцов и покупателей на число комнат в квартире и — в конечном итоге — на цену.
4. Цены в Партизанском районе уменьшились
В октябре разница между наиболее дорогим и наиболее дешевым административным районами составила $222,4, что на $18,3 выше июльского значения. Секторные квартирные индексы БОО по районам в октябре находились в диапазоне $584,1-$806,5 (табл. 5).
Ценовой минимум традиционно принадлежит Заводскому району, максимум — Центральному. По сравнению с июлем цены на квадратный метр варьировались в диапазоне $565,1-$769,2. Увеличивающийся темп роста общего квартирного индекса отражается на поведении секторного квартирного индекса БОО. Во всех районах г. Минска, кроме одного, цена квадратного метра превышает отметку $600, а в Центральном превысила $800. Следует отметить, что в Партизанском районе цены на жилье вопреки общей тенденции к росту упали (на 2,6% по сравнению с предыдущим кварталом).
5. Ценовая разница между секторами по планировке продолжает сокращаться
Секторный квартирный индекс БОО по типу планировки в октябре находился в диапазоне $582,8-$848,7, что в 1,2 раза меньше июльского диапазона ($553,8-$867,0) (табл. 6). Отнесение ценового минимума и максимума следующее: минимальная цена принадлежит малогабаритным четырехкомнатным квартирам, максимальная — четырехкомнатным элитным квартирам. Изменение секторных индексов по планировке в октябре (-119,3 — +113,6) по сравнению с прошлым кварталом (-143,9 — +63,3) увеличилось в 1,1 раза. Минимум и максимум изменения соответственно принадлежит секторам трехкомнатных и однокомнатных квартир с улучшенной планировкой.
6. Дешевеют только четырехкомнатные квартиры в кирпичных домах
Диапазон секторного индекса по материалу стен в октябре составил $616,2-$824,1, увеличившись тем самым на $43,2 по сравнению с июльским диапазоном $544,4-$709,1. Ценовой минимум в октябре принадлежал двухкомнатным квартирам в блочных домах, максимум — трехкомнатным в монолитных (табл. 7). Секторный индекс по материалу стен в октябре по сравнению с июлем уменьшился (на 0,7%) лишь по четырехкомнатным квартирам в кирпичных домах, по остальным квартирам — возрос. Максимальный рост отмечен в секторе четырехкомнатных квартир в блочных домах.
7. Разница между ценой предложения и ценой спроса сократилась
Осенняя структура спроса выглядела достаточно традиционной: 37,8% приходилось на однокомнатные квартиры, 35,4% — на двухкомнатные, 15,1% — на трехкомнатные, 9,3% — на четырехкомнатные, 2,4% — на многокомнатные.
Квартирный индекс цены квадратного метра общей площади, рассчитанный на основе спроса, за исследуемый период резко вырос (табл. 8). В рассматриваемом квартале изменение к предыдущему достигло максимального значения (23,7%) за все время наблюдения (с 1999 г.).
Итоговая цифра квартирного индекса по спросу превысила ранее недостижимые планки $500/м2 и $600/м2, что является показателем появления на рынке более реалистично настроенных покупателей.
Авторы благодарны РУП "Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" за предоставленные сведения по количеству сделок купли-продажи квартир в г. Минске за октябрь 2004 г. и участникам республиканского научно-методического семинара "Экономика недвижимости и оценка стоимости" за конструктивное обсуждение.
Н. ТРИФОНОВ, председатель Белорусского общества оценщиков (БОО), М. БЕЛЯТКО, студент БНТУ
1. Квартирный индекс БОО продолжает расти
Квартирный индекс БОО (цена квадратного метра общей площади квартир в долларах США по всему объему предложения) [1] этой осенью продолжал расти и в октябре достиг наивысшего за время наблюдения уровня. Поквартальная динамика квартирного индекса БОО за последние четыре года приведена в табл. 1. Видно, что снизившийся в прошлом квартале [2] темп роста квартирного индекса вновь увеличился.
По-прежнему сохраняется ярко выраженный сезонный характер изменения квартирного индекса БОО.
Этой осенью индекс БОО для квартир с различным числом комнат колебался в диапазоне от $663,4 до $683,1 (табл. 2). По сравнению с июльскими значениями ($535,3-$641,3) его диапазон уменьшился на $84,7. Минимальная и максимальная удельные цены принадлежат, соответственно, двухкомнатным и четырехкомнатным квартирам. Под многокомнатными квартирами, как обычно, понимаются квартиры с числом комнат более 4.
Структура предложения по числу комнат в квартире выглядела следующим образом: 33,69% составляли однокомнатные квартиры, 34,57% — двухкомнатные, 23,40% — трехкомнатные, 7,28% — четырехкомнатные, 1,07% — многокомнатные квартиры. Этой осенью предложение однокомнатных, трехкомнатных и многокомнатных квартир увеличилось на 1,60%, 11,06% и 11,09%, а предложение двухкомнатных и четырехкомнатных уменьшилось на 3,82% и 8,92% соответственно.
2. Структура рынка по-прежнему неравновесна
Показатель структуры рынка, представляющий собой отношение общего числа выставленных квартир к общему числу заявок на покупку [1], в октябре заметно снизился после резкого скачка летом и достиг отметки в 14,72 (табл. 3). Отметим, что здесь использованы сведения по декларированному спросу [3].
На протяжении всего времени исследования (с 1999 г.) объем предложения в первом квартале наименьший за год. Такая тенденция сохранилась и на этот раз.
По данным Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру общее количество зарегистрированных за октябрь сделок купли-продажи квартир составило 1299, что в 1,2 раза меньше количества квартир, выставленных на продажу, и в 4,3 раза больше количества заявок на покупку. Это говорит о том, что предложение на вторичном рынке недвижимости более открыто по сравнению со спросом.
Используя данные по количеству сделок как объем подтвержденного спроса, получим значение показателя структуры рынка, равное 3,40, что означает наличие на рынке предложения 3,40 квартиры на одного реального покупателя в течение исследуемого квартала.
3. Показатели качества демонстрируют сезонный характер
Показатель качества предложения [1] для рынка купли-продажи квартир представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по всему объему предложения. Аналогично показатель качества спроса представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по спросу. Динамика этих показателей дана в табл. 4.
В качестве комментария можно отметить увеличение значения показателя качества предложения после падения на протяжении трех кварталов. Одновременно показатель качества спроса пошел вниз. Как следствие превышение показателя качества предложения над показателем качества спроса, уникально малое в середине текущего года, вновь увеличилось, демонстрируя расхождение взглядов продавцов и покупателей на число комнат в квартире и — в конечном итоге — на цену.
4. Цены в Партизанском районе уменьшились
В октябре разница между наиболее дорогим и наиболее дешевым административным районами составила $222,4, что на $18,3 выше июльского значения. Секторные квартирные индексы БОО по районам в октябре находились в диапазоне $584,1-$806,5 (табл. 5).
Ценовой минимум традиционно принадлежит Заводскому району, максимум — Центральному. По сравнению с июлем цены на квадратный метр варьировались в диапазоне $565,1-$769,2. Увеличивающийся темп роста общего квартирного индекса отражается на поведении секторного квартирного индекса БОО. Во всех районах г. Минска, кроме одного, цена квадратного метра превышает отметку $600, а в Центральном превысила $800. Следует отметить, что в Партизанском районе цены на жилье вопреки общей тенденции к росту упали (на 2,6% по сравнению с предыдущим кварталом).
5. Ценовая разница между секторами по планировке продолжает сокращаться
Секторный квартирный индекс БОО по типу планировки в октябре находился в диапазоне $582,8-$848,7, что в 1,2 раза меньше июльского диапазона ($553,8-$867,0) (табл. 6). Отнесение ценового минимума и максимума следующее: минимальная цена принадлежит малогабаритным четырехкомнатным квартирам, максимальная — четырехкомнатным элитным квартирам. Изменение секторных индексов по планировке в октябре (-119,3 — +113,6) по сравнению с прошлым кварталом (-143,9 — +63,3) увеличилось в 1,1 раза. Минимум и максимум изменения соответственно принадлежит секторам трехкомнатных и однокомнатных квартир с улучшенной планировкой.
6. Дешевеют только четырехкомнатные квартиры в кирпичных домах
Диапазон секторного индекса по материалу стен в октябре составил $616,2-$824,1, увеличившись тем самым на $43,2 по сравнению с июльским диапазоном $544,4-$709,1. Ценовой минимум в октябре принадлежал двухкомнатным квартирам в блочных домах, максимум — трехкомнатным в монолитных (табл. 7). Секторный индекс по материалу стен в октябре по сравнению с июлем уменьшился (на 0,7%) лишь по четырехкомнатным квартирам в кирпичных домах, по остальным квартирам — возрос. Максимальный рост отмечен в секторе четырехкомнатных квартир в блочных домах.
7. Разница между ценой предложения и ценой спроса сократилась
Осенняя структура спроса выглядела достаточно традиционной: 37,8% приходилось на однокомнатные квартиры, 35,4% — на двухкомнатные, 15,1% — на трехкомнатные, 9,3% — на четырехкомнатные, 2,4% — на многокомнатные.
Квартирный индекс цены квадратного метра общей площади, рассчитанный на основе спроса, за исследуемый период резко вырос (табл. 8). В рассматриваемом квартале изменение к предыдущему достигло максимального значения (23,7%) за все время наблюдения (с 1999 г.).
Итоговая цифра квартирного индекса по спросу превысила ранее недостижимые планки $500/м2 и $600/м2, что является показателем появления на рынке более реалистично настроенных покупателей.
Авторы благодарны РУП "Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру" за предоставленные сведения по количеству сделок купли-продажи квартир в г. Минске за октябрь 2004 г. и участникам республиканского научно-методического семинара "Экономика недвижимости и оценка стоимости" за конструктивное обсуждение.
Н. ТРИФОНОВ, председатель Белорусского общества оценщиков (БОО), М. БЕЛЯТКО, студент БНТУ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 46 за 2004 год в рубрике недвижимость
