Обзор строительства и рынка недвижимости Литвы
Строительство Литвы в 2003 году
Деятельность строительных предприятий
По предварительным данным Департамента статистики, своими силами строительные компании Литвы выполнили работ примерно на 4 млрд литов (по состоянию на 14 ноября 2004 г., 3,4528 лита = 1 евро), что на 16% больше, чем в 2002 г. Причем стоимость этих работ на территории страны — 3,9 млрд литов, а за рубежом — 56 млн литов, что на 27% меньше, чем в 2002 г. Что касается объемов строительства непосредственно в Литве, то они растут уже третий год подряд: в 2001 г. — на 7,5%, в 2002 г. — на 25%. Однако в 1999 г. было отмечено снижение объемов строительных работ на 12%, а в 2000 г. — почти на 18%. В минувшем году рост объемов строительства произошел благодаря увеличившемуся числу новостроек и более интенсивным работам по реконструкции и ремонту. В 2003 г. на новостройки пришлось 39% выполненных работ, на ремонт — 30%, на реконструкцию — 27%, на другие работы — 4%. Между тем, строительные работы распределялись по стране неравномерно. Их наибольший объем выполнен в Вильнюсе (39%), Каунасе (19%), Клайпеде (13%), а наименьший — в Таурагской волости (2%).
Инвестиции
Объем инвестиций составил 8,6 млрд литов, что на 6,2% больше, чем в 2002 г. Этот рост произошел в основном за счет возросших объемов нового строительства. Инвестиции в него и ремонт зданий и сооружений увеличились на 14%. В то же время долгосрочные инвестиции на приобретение недвижимости уменьшились на 3,9%. На строительство и реконструкцию зданий и сооружений было выделено 5 млрд литов, или 58% от объема всех инвестиций. Это на 14% больше, чем в 2002 г. В строительство жилья вложено 710 млн литов, или 8% от всех инвестиций. По сравнению с 2002 г. подобные инвестиции выросли на 2,4%.
Капитальное строительство
Построено 2097 новых жилых зданий, или на 97 зданий больше, чем в 2002 г. В них оборудовано 4569 квартир, полезная площадь которых составляет 485,7 тыс. м2, что на 34,3 тыс. м2 больше, чем в 2002 г. В одно- и двухквартирных домах, которых построено 2013, оборудовано 2035 квартир, что на 4,3% больше, чем в 2002 г. Полезная площадь их составляет 305 тыс. м2. В многоквартирных домах, которых построено 83, оборудовано 2534 квартиры. В течение года было выдано 2842 разрешения на строительство 2972 жилых домов, в том числе 58 разрешений на строительство многоквартирных домов и одно разрешение на строительство общежития. Больше всего полезной площади пришлось на одно- и двухквартирные дома — около 63% от всей введенной в эксплуатацию полезной площади. В Вильнюсе построено 2608 квартир — 57% от всех построенных в стране. Нежилых зданий было построено 1361. Их общая площадь составляет 813,9 тыс. м2, что на 189,3 тыс. м2 больше, чем в 2002 г. Больше всего общей площади пришлось на промышленные здания и склады — 259 тыс. м2 (32%). Было выдано 1137 разрешений на строительство 1381 нежилого здания, большинство из которых относятся к зданиям сельскохозяйственного, промышленного и складского назначения.
Цены
В течение года (с декабря 2002 г. по декабрь 2003 г.) цены на строительные работы выросли на 2,2%. Наибольшее влияние на их рост оказала увеличившаяся на 7,8% заработная плата и прочие расходы. В течение года цены строительных материалов и изделий уменьшились на 0,4%, а рабочих часов эксплуатации строительных машин и механизмов — на 0,1%. На 2,7% дороже стало строительство жилья.
Прогнозы
Есть все основания считать, что текущий год хуже прошлого года не окажется. По мнению президента Ассоциации литовских строителей Адакраса Шештакаускаса, прогнозируемый на текущий год рост валового внутреннего продукта — примерно на 7% — соответствует росту объемов строительства на 10-12%. А в связи с вхождением в нынешнем году Литвы в Евросоюз в стране ожидают увеличения притока иностранных инвестиций. Кроме того, здесь постараются воспользоваться средствами инвестиционных фондов и программ Евросоюза. Впрочем, непосредственно строительной сфере такие инвестиции могут и не достаться. Тем не менее, при реализации многочисленных проектов — прежде всего, в транспортной, природоохранной и сельскохозяйственной области — строители без дела не останутся.
Рынок недвижимости Литвы в I полугодии 2004 г.
Рынок недвижимости страны уже более года отличался невиданной прежде активностью. Очевидно, что здесь сильно сказалось ожидание вступления Литвы в Евросоюз ("синдром Евросоюза"). Причем это обстоятельство повлияло и на традиционную сезонность данного рынка. Обычно он становился менее активным зимой и летом, наибольшая же его активность наблюдалась весной и осенью. А в I квартале нынешнего года в Вильнюсе было зарегистрировано почти на 30% больше сделок, чем за тот же период минувшего года. Но во II квартале по сравнению с аналогичным периодом 2003 г. количество сделок немного уменьшилось (на 1%). Это можно объяснить тем, что перед вступлением страны в Евросоюз участники рынка решили проявить некоторую осторожность — продавцы надеялись, что цены еще повысятся, а покупатели — что понизятся. Тем не менее, по результатам полугодия в целом заметен рост активности. Так, в столице было осуществлено на 12,5% больше сделок, чем за тот же период 2003 г. Эксперты считают, что состояние рынка недвижимости в III квартале покажет, приближается стабилизация этого рынка или наступит мертвый сезон.
Новые квартиры
Оптимистические настроения перед вступлением Литвы в Евросоюз вызвали повышение спроса, прежде всего, на новые квартиры. Причем в 2003 г. новые квартиры покупались раньше, чем начиналось строительство домов. И в течение II полугодия 2003 г. стоимость квартир увеличилась на 30-40%. Большинство экспертов полагает, что в ближайшем будущем эти цены, скорее всего, падать не будут. Главная причина этого — повышение себестоимости 1 м2 жилья, вызванное ростом цен на землю, рабочую силу и строительные материалы. Вследствие ограниченного предложения больший рост цен сохраняется на квартиры в престижных районах или в привлекательных местах "спальных" районов — у зеленых массивов. При этом популярнее становится недвижимое имущество, которое имеет длительную остаточную ценность. Будут расти или, по меньшей мере, не снизятся цены на новые квартиры в Старом городе Вильнюса и в центре, где наличествуют прекрасные городские пейзажи. Поскольку спрос на такие квартиры особенно высок, то и цены на них довольно приличные — 4000-7000 литов за 1 м2. По-прежнему велик спрос и на небольшие квартиры площадью 40-60 м2. Он показывает, что многие покупатели вкладывают деньги в недвижимость, рассчитывая выгодно ее сдавать или впоследствии выиграть от ее удорожания. Но этот процесс, видимо, приостановит последовательный рост цен, который прогнозируется экспертами. В принципе, на рынке недвижимости должны преобладать покупатели, которые приобретают жилье для себя, а не в спекулятивных целях. Разумеется, на ценах новых квартир сказывается и их предложение. Много новых многоквартирных домов строится не только в столице, но и в Каунасе и Клайпеде. Ожидается, что по мере стабилизации рынка к концу этого года цены на новые квартиры повысятся на 5-10%.
Старые квартиры
Оптимизм, связанный со вступлением Литвы в Евросоюз, способствовал повышению цен и на старые квартиры. Сильнее всего росли цены на одно- и двухкомнатные квартиры в каменных домах. Росли цены и на жилье в крупнопанельных домах. Но после того как рынок недвижимости успокоился, цены на него во II квартале текущего года перестали повышаться и даже начали падать. Самое большое снижение цен (на 6-10%) коснулось одно- и двухкомнатных квартир, потому что в период наивысшей активности рынка цены на них достигли невиданного уровня. Скромнее росли, а поэтому последовательнее снижаются, цены на трех- и четырехкомнатные квартиры.
Важно отметить, что нынешняя благоприятная система кредитования способствует приобретению квартир в новых домах. Те же, кому они не по карману, обращают внимание на старые каменные дома. Спрос на них всегда высок — из-за их долговечности, хороших теплоизоляционных качеств и возможности осуществлять перепланировку внутреннего пространства. Поэтому уменьшение активности рынка привело лишь к небольшому снижению цен на такие квартиры (примерно на 5%). Особый статус имеют квартиры в старых постройках исторического центра Вильнюса и другое подобное жилье. Прогнозируется, что цены на него всегда будут расти (на 5-10% в год). А цены на квартиры в обычных старых каменных домах немного снизятся. Печальны рыночные перспективы квартир крупнопанельных домов — искусственно взвинченные цены на них могут упасть примерно на 20%.
Индивидуальные дома
В течение II квартала нынешнего года подскочили цены и на новые, и на старые дома подобного типа, а также на садовые домики в большинстве районов Вильнюса. Но интенсивнее росли цены на индивидуальные малоэтажные постройки в пригородах Вильнюса, где их стоимость достигает 300-500 тыс. литов. Согласно прогнозам, рост цен на указанные дома сохранится и далее. Цены останутся стабильными только на дома в престижных районах. Ведь этим ценам, похоже, расти некуда — за один дом в таком районе дают не менее 1-2 млн литов.
Рынок земли
Такого рынка в Литве долгое время то ли не было, то ли он был малозаметен. На пути сделок с землей стояли искусственные барьеры — законодательные ограничения изменения предназначения земли, а также действия политиков по предупреждению спекуляции участками сельскохозяйственного назначения. Несмотря на то, что ограничений и в настоящее время хватает, рыночные экономические отношения активизировали и земельный рынок. Если в Вильнюсе и Вильнюсском районе число земельных сделок в первых полугодиях 2002 и 2003 годов увеличилось только на 5%, то в I полугодии текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого увеличение составило почти 80%. В то же время предложение в этом сегменте рынка пока еще не соответствует спросу, поскольку продавцы занимают выжидательную позицию. В этой ситуации цены на землю растут едва ли не каждый день. И такая тенденция, как считают эксперты, сохранится еще длительное время. Земельный рынок может стать еще более активным, если будет введен налог на недвижимость. Под его бременем крестьяне, владеющие землей рядом с городами, вынуждены будут продавать ее излишки. Впрочем, этот фактор вряд ли способен снизить спрос на земельные участки под домовладения.
Коммерческие помещения
Экономический рост и оптимизм, связанный с членством в Евросоюзе, изменили и предложение торговых помещений. В частности, один за другим стали появляться огромные торговые центры. А в Вильнюсе, например, до конца текущего года площадь торговых помещений вырастет более чем на 40%. Но уже ясно, что с ростом предложения и конкуренции в данном секторе все более важными будут становиться престижность торговых помещений, их местонахождение и возможности арендаторов. В то время как предложение торговых помещений быстро растет, цены на аренду и спрос на такие помещения в престижных местах не уменьшаются. Не слишком изменилась и стоимость торговых площадей. Несущественное падение цен отмечалось только в центре Вильнюса и некоторых других местах. Но оно не является длительным. Просто во время бума на рынке недвижимого имущества цены на некоторые торговые помещения, расположенные на удаленных от центра Вильнюса улицах, были необоснованно завышены. Естественно, подобное снижение цен не коснулось привлекающих наибольшие потоки людей улиц литовской столицы, где арендные ставки достигают 25 тыс. литов за 1 м2.
Офисные помещения
Как планируется, в течение нескольких лет за счет новых офисных помещений в Вильнюсе существующее на сегодня предложение подобных площадей увеличится вдвое. Похоже, инвесторов не пугает падение цен на аренду офисов в течение последних трех лет. Впрочем, снижающиеся цены позволяют сохранять достаточно высокий показатель занятости помещений (85-90%). Но у открытых недавно офисных центров этот показатель существенно ниже — 60-70%. Дело в том, что рынок современных офисных помещений в Литве переполнен, и вряд ли даже постоянно увеличивающееся число местных и зарубежных компаний поможет освоить все предлагаемые площади.
Эксперты, указывая на избыток офисов высшего класса "А", предсказывают как последовательное падение цен на них, так и снижение их занятости. Видимо, инвесторы обратят большее внимание на офисы класса "Б". Стоимость их аренды в последнее время остается стабильной, а показатель занятости помещений приближается к 100%. Аналитики считают, что после преодоления "синдрома Евросоюза" рынок недвижимости стабилизируется. После бума в IV квартале 2003 г. его активность должна немного уменьшиться. Но если рост экономики и доходов населения сохранится, а процентные ставки по кредитам повышаться не будут, стагнации литовского рынка недвижимости в ближайшее время не предвидится.
Использованы материалы пресс-центра строительной выставки Resta и компании Invalda Real Estate
Дмитрий ЖУКОВ, канд. техн. наук Фото автора
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 45 за 2004 год в рубрике недвижимость
