Украина: небывалый рост строительства
Строительная отрасль Украины в последний год переживает небывалый рост. Причем буквально всего — объемов продаж, цен на недвижимость и стройматериалы. В этом году по сравнению с 2003 годом прирост объема строительного рынка составил около 25-30%. Одна из основных причин — более активная застройка в регионах, а также сокращение разрыва в темпах строительства между Киевом и областями Украины.
Лишнее подтверждение того, что объемы строительства повышаются, — рост цен на жилье, стройматериалы, аренду торговых и офисных площадей. Кстати, многие производители связывают повышение стоимости стройматериалов не только с ростом накладных расходов (на электроэнергию, газ, модернизацию производства), но и с конъюнктурным фактором. В то же время поставщики в недоумении, почему строительные компании в качестве причин роста цен на жилье в столице называют в основном удорожание стройматериалов. Ведь стоимость жилья в 2002-2003 годах повысилась неадекватно — почти в 2 раза. Правда, стройматериалы дорожают и в этом году. Уже в августе цена изделий из бетона стала больше на 5-12%. Это объясняется подорожанием металлоизделий (с начала года — на 20%), цемента и т.д. Более того, некоторые операторы утверждают, что в начале следующего года возможен еще один скачок цен на базовые стройматериалы. Озвученная причина — многих производителей не устраивает сложившийся уровень рентабельности. Даже некоторые производители окон (это один из наиболее насыщенных сегментов рынка) прогнозируют, что в следующем году цены на их продукцию будут расти вследствие повышения себестоимости производства и сложившейся низкой рентабельности бизнеса.
Из-за благоприятной конъюнктуры по темпам роста по-прежнему лидирует сегмент жилой недвижимости. По оценкам операторов, сроки окупаемости и доходность на этом субрынке выше, чем в промышленном и коммерческом строительстве. Вместе с тем есть сложности с освоением новых территорий. Пускать на них застройщиков киевские власти будут с условием, что инвесторы начнут не только строить жилье, но и создавать объекты соцкультбыта. Резервы для нового строительства — промзоны. Плотность застройки этих территорий на 20-40% ниже, чем принято по нормативам. Согласно новому Генплану Киева, намечен перенос или реорганизация промпредприятий, находящихся на этих территориях. Например, в центральной части Киева это коснется около 190 предприятий.
Недавно на градостроительном совете был рассмотрен детальный план территории, на которой находится завод силикатных изделий (возле станции метро "Левобережная"). На этом месте, по мнению архитекторов, только жилья можно построить 500 тысяч м2. Коммунальные и складские территории (вместе с промзоной) занимают около 1/3 киевских земель. Если на них построить современные многоярусные склады, то за счет этого можно освободить место под застройку другими объектами. Кроме того, проводится реконструкция жилмассивов, застроенных пятиэтажками первых массовых серий. Пока в Украине соотношение объектов строительства новых домов и реконструкции старых существенно превышает аналогичный показатель в развитых странах. Например, в Киеве в строительство новых домов вкладывается $300-400 млн, в реконструкцию — $5-6 млн в год. В Германии же инвестиции в 53% случаев идут на возведение новых объектов и в 47% — на реконструкцию.
Продолжается рост производства отечественных стройматериалов. Все меньше остается сегментов строительного рынка, где бы не была представлена продукция украинских производителей, которые активно осваивают западные технологии. ХК "Киевгорстрой" начинает освоение нового жилого массива Теремки-3 общей площадью более 100 га. В первую очередь планируется застроить около 85 га земли. Здесь до 2010 года будет возведено 740 тыс. м2 жилья, 70% из которого — панельные дома низкой ценовой группы. Всего на массиве Теремки-3 будет пять микрорайонов — три появятся в ходе строительства первой очереди. Предполагается построить пять школ и четыре детских сада, а также крупный торгово-развлекательный центр. По оценкам операторов, новый проект холдинга не сделает революции на рынке учитывая то, что он будет реализован в течение 5-7 лет. Главная же победа холдинга — возможность на долгое время обеспечить работой свои ДСК и рынки сбыта для железобетонной продукции. Кроме того, сейчас на киевском рынке имеет место дефицит земель под застройку, а максимальная площадь территории, которую город выделяет строителям для комплексного освоения, составляет не более 10 га.
Для осуществления проекта холдингу придется проложить коммуникации и насыпать полутораметровый слой грунта (на отведенной территории высокий уровень грунтовых вод). И если в стоимости строительства 1 м2 жилья, как правило, затраты на коммуникации составляют минимум 10-15%, то в связи с тем, что район расположен на периферии и будет застроен панельными домами, этот показатель, как полагают, может достичь 18-20%. Следовательно, хотя, как декларируют авторы проекта, будет строиться массив "недорогого" жилья, расходы на подготовку территории могут оказаться слишком высокими. То есть проект может получиться по меньшей мере низкорентабельным. Впрочем, и повысить цены на жилье будет несложно — генпланом Киева на жилмассиве Теремки-3 предусмотрено строительство трех станций метро. Между тем, стоимость 1 м2 жилья в ветхих домах сейчас почти равна стоимости 1 м2 жилья в новостройках. На вторичном рынке жилья в Киеве в год продается около 1,5-1,8 млн м2 жилья.
Вячеслав ГИЛЕВИЧ
Лишнее подтверждение того, что объемы строительства повышаются, — рост цен на жилье, стройматериалы, аренду торговых и офисных площадей. Кстати, многие производители связывают повышение стоимости стройматериалов не только с ростом накладных расходов (на электроэнергию, газ, модернизацию производства), но и с конъюнктурным фактором. В то же время поставщики в недоумении, почему строительные компании в качестве причин роста цен на жилье в столице называют в основном удорожание стройматериалов. Ведь стоимость жилья в 2002-2003 годах повысилась неадекватно — почти в 2 раза. Правда, стройматериалы дорожают и в этом году. Уже в августе цена изделий из бетона стала больше на 5-12%. Это объясняется подорожанием металлоизделий (с начала года — на 20%), цемента и т.д. Более того, некоторые операторы утверждают, что в начале следующего года возможен еще один скачок цен на базовые стройматериалы. Озвученная причина — многих производителей не устраивает сложившийся уровень рентабельности. Даже некоторые производители окон (это один из наиболее насыщенных сегментов рынка) прогнозируют, что в следующем году цены на их продукцию будут расти вследствие повышения себестоимости производства и сложившейся низкой рентабельности бизнеса.
Из-за благоприятной конъюнктуры по темпам роста по-прежнему лидирует сегмент жилой недвижимости. По оценкам операторов, сроки окупаемости и доходность на этом субрынке выше, чем в промышленном и коммерческом строительстве. Вместе с тем есть сложности с освоением новых территорий. Пускать на них застройщиков киевские власти будут с условием, что инвесторы начнут не только строить жилье, но и создавать объекты соцкультбыта. Резервы для нового строительства — промзоны. Плотность застройки этих территорий на 20-40% ниже, чем принято по нормативам. Согласно новому Генплану Киева, намечен перенос или реорганизация промпредприятий, находящихся на этих территориях. Например, в центральной части Киева это коснется около 190 предприятий.
Недавно на градостроительном совете был рассмотрен детальный план территории, на которой находится завод силикатных изделий (возле станции метро "Левобережная"). На этом месте, по мнению архитекторов, только жилья можно построить 500 тысяч м2. Коммунальные и складские территории (вместе с промзоной) занимают около 1/3 киевских земель. Если на них построить современные многоярусные склады, то за счет этого можно освободить место под застройку другими объектами. Кроме того, проводится реконструкция жилмассивов, застроенных пятиэтажками первых массовых серий. Пока в Украине соотношение объектов строительства новых домов и реконструкции старых существенно превышает аналогичный показатель в развитых странах. Например, в Киеве в строительство новых домов вкладывается $300-400 млн, в реконструкцию — $5-6 млн в год. В Германии же инвестиции в 53% случаев идут на возведение новых объектов и в 47% — на реконструкцию.
Продолжается рост производства отечественных стройматериалов. Все меньше остается сегментов строительного рынка, где бы не была представлена продукция украинских производителей, которые активно осваивают западные технологии. ХК "Киевгорстрой" начинает освоение нового жилого массива Теремки-3 общей площадью более 100 га. В первую очередь планируется застроить около 85 га земли. Здесь до 2010 года будет возведено 740 тыс. м2 жилья, 70% из которого — панельные дома низкой ценовой группы. Всего на массиве Теремки-3 будет пять микрорайонов — три появятся в ходе строительства первой очереди. Предполагается построить пять школ и четыре детских сада, а также крупный торгово-развлекательный центр. По оценкам операторов, новый проект холдинга не сделает революции на рынке учитывая то, что он будет реализован в течение 5-7 лет. Главная же победа холдинга — возможность на долгое время обеспечить работой свои ДСК и рынки сбыта для железобетонной продукции. Кроме того, сейчас на киевском рынке имеет место дефицит земель под застройку, а максимальная площадь территории, которую город выделяет строителям для комплексного освоения, составляет не более 10 га.
Для осуществления проекта холдингу придется проложить коммуникации и насыпать полутораметровый слой грунта (на отведенной территории высокий уровень грунтовых вод). И если в стоимости строительства 1 м2 жилья, как правило, затраты на коммуникации составляют минимум 10-15%, то в связи с тем, что район расположен на периферии и будет застроен панельными домами, этот показатель, как полагают, может достичь 18-20%. Следовательно, хотя, как декларируют авторы проекта, будет строиться массив "недорогого" жилья, расходы на подготовку территории могут оказаться слишком высокими. То есть проект может получиться по меньшей мере низкорентабельным. Впрочем, и повысить цены на жилье будет несложно — генпланом Киева на жилмассиве Теремки-3 предусмотрено строительство трех станций метро. Между тем, стоимость 1 м2 жилья в ветхих домах сейчас почти равна стоимости 1 м2 жилья в новостройках. На вторичном рынке жилья в Киеве в год продается около 1,5-1,8 млн м2 жилья.
Вячеслав ГИЛЕВИЧ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 44 за 2004 год в рубрике недвижимость
