Жилье и права детей
Окончание. Начало в СиН №№ 38-40
Пользование жилыми помещениями в домах ЖСК
Специфика регулирования жилищных правоотношений в жилищно-строительных кооперативах обуславливает особенности пользования жилыми помещениями в домах ЖСК, права членов семьи члена ЖСК, в том числе детей. У членов семьи члена ЖСК и у его наследников могут возникать с кооперативом особые правоотношения по вопросам вступления в ЖСК, закрепления квартиры или комнаты и др. Все эти правоотношения обусловлены наличием членства в кооперативе и производны от него.
Член ЖСК вправе в установленном порядке вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех проживающих с ним членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи не требуется.
Согласно ст.110 Жилищного кодекса Республики Беларусь члены семьи члена ЖСК имеют право пользования жилым помещением наравне с членом кооператива, если при их вселении не было иного письменного соглашения. Если члены семьи члена ЖСК перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в этом же жилом помещении, они сохраняют все права и обязанности, если иное не установлено законодательством и заключенным с ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.
Раздел жилого помещения в доме ЖСК допускается между членом кооператива и его супругом в случае расторжения брака между ними, если пай (сумма паевых взносов на строительство кооперативной квартиры) является общим совместным имуществом супругов и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире. Раздел жилого помещения производится по соглашению между бывшими супругами, а при отсутствии соглашения — по решению суда. Дальнейшее пользование полученным в результате раздела жилым помещением допускается при условии вступления бывшего супруга члена ЖСК в кооператив (бывший супруг имеет преимущество на вступление в кооператив перед другими лицами).
Суд вправе вынести решение о разделе квартиры в доме кооператива только при возможности выделения изолированных помещений. Подсобные помещения могут быть оставлены в общем пользовании. С учетом конкретных обстоятельств (лицо, заявившее требование о разделе, имеет незначительную долю в паенакоплении, и жилая площадь в этой квартире на него не выделялась, имеется возможность проживать в другом жилом помещении и т.д.) суд может отказать в разделе жилого помещения.
При вынесении решения о разделе жилого помещения суд учитывает размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением.
В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права на пользование помещением, стоимость которого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга, в пользу другого супруга в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма. Размер денежной компенсации за долю в квартире, паевой взнос за которую выплачен полностью, определяется исходя из стоимости квартиры на день рассмотрения дела в суде.
В соответствии с действующим законодательством несовершеннолетние наследники умершего члена ЖСК, проживавшие совместно с ним в квартире, не могут быть выселены из занимаемого жилого помещения. До достижения наследником совершеннолетия его обязанности, связанные с пользованием кооперативной квартирой, выполняются родителем, усыновителем, опекуном либо попечителем.
Указанное правило должно распространяться не только на наследников, но и в тех случаях, когда в жилом помещении остаются проживать несовершеннолетние члены семьи члена ЖСК, не являющиеся его наследниками ни по закону, ни по завещанию (например, внуки, родители которых живы, но проживают отдельно).
В юридической литературе отмечаются и случаи, связанные с восполнением суммы паенакопления, которую кооператив должен выплатить наследникам, не проживающим с наследодателем в одной кооперативной квартире. По действующим правилам удовлетворение кооперативом требования о выплате паенакопления возможно лишь после взноса соответствующей суммы лицами, в пользование которых поступает квартира. Можно, конечно, считать, что обязанность внесения этой суммы лежит либо на родителе, либо на усыновителе, опекуне или попечителе несовершеннолетнего, за которым сохраняется право пользования квартирой. А как быть в случае, если законные представители или попечители не имеют материальной возможности выполнить эту обязанность? Неблагоприятные последствия такого положения не могут возлагаться ни на указанных несовершеннолетних граждан, ни на кооператив, ни на тех лиц, которые вправе истребовать полагающуюся им к выплате сумму паенакопления. Выход из такой ситуации, возможно, может быть найден либо в обмене квартиры, либо в возможности получения упомянутыми несовершеннолетними гражданами жилого помещения в доме государственного жилищного фонда.
По закону опека устанавливается над малолетними в возрасте до 14 лет. Опекуны являются законными представителями подопечных и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки. Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет. Попечители оказывают подопечным содействие в осуществлении ими своих прав и исполнении обязанностей, а также охраняют от злоупотреблений со стороны третьих лиц. Попечители при необходимости дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно. Опекуны и попечители назначаются в порядке, установленном законодательством, и выступают в защиту прав и интересов своих подопечных в отношениях с любыми лицами и организациями, в том числе в судах, без специального полномочия.
В то же время опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в аренду (внаем), безвозмездное пользование или в залог; сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Что касается права собственности на квартиру в ЖСК, то решение этого вопроса зависит от того, была ли в установленном порядке она оформлена в собственность бывшего члена кооператива. В соответствии с п.4 ст.219 ГК члены жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам в пользование, приобретают право собственности на нее с момента оформления этого права в установленном порядке. Если право собственности было оформлено, тогда квартира является наследуемым имуществом. В случае, если воля наследодателя на оформление квартиры на право собственности была выражена в письменном заявлении, направленном в компетентные органы, но процедура оформления не была завершена в связи с его смертью, квартира может быть признана судом наследственным имуществом по требованию заинтересованных лиц.
Наследниками по закону первой очереди являются дети, супруг и родители умершего. Согласно ст. 1065 Гражданского кодекса Республики Беларусь по решению суда супруг может быть устранен от наследования по закону, за исключением наследования на основании ст.1064 ГК (когда он имеет право на обязательную долю в наследстве, то есть в случае, когда он является нетрудоспособным), если будет доказано, что брак с наследодателем фактически прекратился до открытия наследства, и супруги в течение не менее пяти лет до открытия наследства проживают раздельно.
Второй путь в решении вопроса собственности на квартиру — через оформление членства в ЖСК. В соответствии со ст.113 Жилищного кодекса в случае смерти члена организации граждан-застройщиков (это касается и ЖСК) право на вступление в члены этой организации имеет независимо от возраста проживающий в жилом помещении член семьи умершего, имеющий право на часть паевого и иных взносов.
Если после смерти члена ЖСК в жилом помещении остались проживать наследники умершего, не достигшие совершеннолетия, то по заявлению органа опеки и попечительства один из них принимается в члены этой организации. В случае помещения несовершеннолетних наследников в детские учреждения либо к опекуну или попечителю жилое помещение сохраняется за этими наследниками. Следует также иметь в виду, что споры между несколькими проживающими в одной квартире в доме ЖСК наследниками умершего члена кооператива по вопросу о праве на членство в кооперативе и праве на жилое помещение могут быть разрешены в судебном порядке.
Купля-продажа жилых помещений
Продажа жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственников этих помещений, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Такое требование содержится в ст.123 Жилищного кодекса.
На практике нередко со стороны граждан — владельцев жилых помещений возникают вопросы о правомерности требований нотариальных контор в части представления согласия органов опеки и попечительства на продажу приватизированных квартир, в которых проживают несовершеннолетние дети. Основной аргумент этих граждан заключается в том, что действия нотариусов якобы не согласуются со ст.44 Конституции Республики Беларусь, защищающей право гражданина на собственность (и, следовательно, право свободно распоряжаться ею).
Действительно, ст.44 Конституции гарантирует каждому право собственности. Но в этой же статье говорится и о том, что осуществление права собственности не должно противоречить общественной пользе, ущемлять права и защищаемые законом интересы других лиц.
Наряду с гарантией гражданам республики права на жилище законодательство содержит и ряд специальных норм, гарантирующих право на жилище детям (см. ст.192 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, ст.123 Жилищного кодекса и др.). Поэтому и не должны возникать сомнения в правомерности требований в этой части работников нотариальных органов.
Следует иметь в виду и то, что в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда при оформлении приватизации квартиры жилищные квоты несовершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним, суммируются с квотой родителей, а при их отсутствии — с квотой одного из совершеннолетних членов семьи. В связи с этим несовершеннолетние члены семьи нанимателя, родившиеся до 1 июля 1992 г., квота которых зачтена при приватизации, также являются участниками приватизации и имеют право на долю в жилом помещении. Отчуждение такого жилого помещения без согласия органов опеки и попечительства является основанием для признания сделки недействительной.
Таким образом, если в результате продажи жилого помещения права несовершеннолетнего ребенка не будут ущемлены (т.е. он будет и в дальнейшем обеспечен жильем, отвечающим санитарно-техническим требованиям и другим потребительским качествам по установленным нормам), орган опеки и попечительства вправе в установленный для рассмотрения срок дать согласие на совершение сделки по купле-продаже жилого помещения.
Порядок согласования органами опеки и попечительства сделок по отчуждению жилых помещений определяется соответствующими местными органами власти. Например, решением Минского горсовета депутатов от 19.10.1999 г. №39 "Об утверждении Положения о порядке согласования органами опеки и попечительства г. Минска сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений отдельных категорий граждан" определено, что заявление установленной формы для получения согласия на отчуждение жилья подается в исполком по месту прописки заявителя. В случае его прописки вне Минска (отсутствия прописки) заявление подается в исполком по месту расположения квартиры.
Заявление для получения согласия на отчуждение жилого помещения частного жилищного фонда подает только собственник этого жилья или согласно п.2 ст.183 Гражданского кодекса Республики Беларусь письменно уполномоченное им лицо.
Вместе с заявлением в исполком представляются:
копия правоустанавливающего документа и технического паспорта на жилое помещение;
копия финансово-лицевого счета на квартиру;
копия договора о долевом строительстве жилья и справка застройщика о внесении гражданином денежных средств в размере не менее половины общей суммы, необходимой для строительства жилья, — при отчуждении квартиры в связи со строительством другого жилого помещения для постоянного проживания;
копия финансово-лицевого счета приобретаемого жилого помещения — при отчуждении квартиры с целью приобретения другого жилья взамен отчуждаемого;
документ паспортно-визовой службы, подтверждающий выезд из г. Минска, — при выезде на постоянное жительство за пределы Республики Беларусь;
другие документы по усмотрению заявителя.
Оригиналы правоустанавливающего документа, технического паспорта на жилое помещение, договора о долевом строительстве жилья, документов, подтверждающих факт и степень родства, а также гражданский паспорт лица, подающего заявление, представляются для обозрения.
В представляемых копиях лицевых счетов указываются дата и причина убытия членов семьи заявителя, убывших на постоянное или временное жительство в другие жилые помещения в течение года, предшествующего обращению. Исполком не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов. При необходимости он запрашивает дополнительные сведения в государственных органах. Согласие (отказ в согласии) на отчуждение жилого помещения выдается заявителю в форме выписки из протокола заседания исполкома. При отказе в согласии в ней должен быть указан мотив отказа. Отказ может быть обжалован заявителем в Минский горисполком и суд в установленном порядке.
Наиболее сложными в правоприменительной практике являются вопросы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости, в частности, жилых помещений, продавцами и покупателями которых являются граждане, имеющие в составе своих семей несовершеннолетних детей (добросовестный приобретатель — лицо, приобретшее какое-либо имущество у другого лица, не зная и не подозревая о том, что последний не имел права отчуждать это имущество). Эти вопросы стали предметом изучения Верховным Судом Республики Беларусь, который проанализировал судебную практику по спорам, связанным с правом собственности на жилые помещения, и в целях обеспечения правильного применения законодательства при разрешении дел этой категории постановлением Пленума суда от 26.03.2003 г. №2 дал соответствующие разъяснения.
Так, если лицо, к которому перешло жилое помещение по недействительной сделке, произвело его отчуждение добросовестному приобретателю, истребование данного жилого помещения у добросовестного приобретателя допускается только при наличии оснований, предусмотренных п.1 ст.283 Гражданского кодекса, в том числе когда это помещение выбыло из владения собственника или владельца помимо их воли. К выбывшим помимо воли можно отнести жилые помещения по недействительным сделкам, совершенным, в частности, гражданином, признанным недееспособным (ст.172 ГК), не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст.177 ГК), под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст.180).
Жилое помещение может быть истребовано у добросовестного приобретателя, не являющегося стороной в недействительной сделке, путем предъявления так называемого виндикационного иска, который подлежит рассмотрению в одном исковом производстве с требованиями о признании недействительности сделки с жилым помещением. При этом, если в составе семьи добросовестного приобретателя имеются несовершеннолетние дети, желательно, чтобы рассмотрение данного вопроса осуществлялось с участием соответствующего органа опеки и попечительства.
В случае удовлетворения виндикационного иска суд должен решить вопрос о возмещении добросовестному приобретателю понесенных им расходов по приобретению жилья. Такие расходы подлежат возмещению за счет стороны, которой уплачено или с которой причитается по недействительной сделке. Если расходы добросовестного приобретателя превышают эту сумму, то разница взыскивается со стороны, виновной в недействительной сделке.
Если судом будет установлено, что приобретатель знал или должен был знать о наличии препятствий к заключению сделки с жилым помещением, о притязаниях на него лиц, не участвующих в сделке, но проявил умысел, неосмотрительность, самонадеянность, небрежность (например, при заключении сделки купли-продажи жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, не удостоверился в наличии согласия на эту сделку органов опеки и попечительства), то этот факт может свидетельствовать о недобросовестности приобретателя и повлечь истребование у него жилого помещения.
В соответствии с п.4 ст.9 ГК добросовестность приобретателя предполагается, поэтому обязанность по представлению доказательств о выбытии жилого помещения от собственника или владельца помимо их воли возлагается на истца.
Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов
Пользование жилыми помещениями в домах ЖСК
Специфика регулирования жилищных правоотношений в жилищно-строительных кооперативах обуславливает особенности пользования жилыми помещениями в домах ЖСК, права членов семьи члена ЖСК, в том числе детей. У членов семьи члена ЖСК и у его наследников могут возникать с кооперативом особые правоотношения по вопросам вступления в ЖСК, закрепления квартиры или комнаты и др. Все эти правоотношения обусловлены наличием членства в кооперативе и производны от него.
Член ЖСК вправе в установленном порядке вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех проживающих с ним членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи не требуется.
Согласно ст.110 Жилищного кодекса Республики Беларусь члены семьи члена ЖСК имеют право пользования жилым помещением наравне с членом кооператива, если при их вселении не было иного письменного соглашения. Если члены семьи члена ЖСК перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в этом же жилом помещении, они сохраняют все права и обязанности, если иное не установлено законодательством и заключенным с ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.
Раздел жилого помещения в доме ЖСК допускается между членом кооператива и его супругом в случае расторжения брака между ними, если пай (сумма паевых взносов на строительство кооперативной квартиры) является общим совместным имуществом супругов и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире. Раздел жилого помещения производится по соглашению между бывшими супругами, а при отсутствии соглашения — по решению суда. Дальнейшее пользование полученным в результате раздела жилым помещением допускается при условии вступления бывшего супруга члена ЖСК в кооператив (бывший супруг имеет преимущество на вступление в кооператив перед другими лицами).
Суд вправе вынести решение о разделе квартиры в доме кооператива только при возможности выделения изолированных помещений. Подсобные помещения могут быть оставлены в общем пользовании. С учетом конкретных обстоятельств (лицо, заявившее требование о разделе, имеет незначительную долю в паенакоплении, и жилая площадь в этой квартире на него не выделялась, имеется возможность проживать в другом жилом помещении и т.д.) суд может отказать в разделе жилого помещения.
При вынесении решения о разделе жилого помещения суд учитывает размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением.
В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права на пользование помещением, стоимость которого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга, в пользу другого супруга в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма. Размер денежной компенсации за долю в квартире, паевой взнос за которую выплачен полностью, определяется исходя из стоимости квартиры на день рассмотрения дела в суде.
В соответствии с действующим законодательством несовершеннолетние наследники умершего члена ЖСК, проживавшие совместно с ним в квартире, не могут быть выселены из занимаемого жилого помещения. До достижения наследником совершеннолетия его обязанности, связанные с пользованием кооперативной квартирой, выполняются родителем, усыновителем, опекуном либо попечителем.
Указанное правило должно распространяться не только на наследников, но и в тех случаях, когда в жилом помещении остаются проживать несовершеннолетние члены семьи члена ЖСК, не являющиеся его наследниками ни по закону, ни по завещанию (например, внуки, родители которых живы, но проживают отдельно).
В юридической литературе отмечаются и случаи, связанные с восполнением суммы паенакопления, которую кооператив должен выплатить наследникам, не проживающим с наследодателем в одной кооперативной квартире. По действующим правилам удовлетворение кооперативом требования о выплате паенакопления возможно лишь после взноса соответствующей суммы лицами, в пользование которых поступает квартира. Можно, конечно, считать, что обязанность внесения этой суммы лежит либо на родителе, либо на усыновителе, опекуне или попечителе несовершеннолетнего, за которым сохраняется право пользования квартирой. А как быть в случае, если законные представители или попечители не имеют материальной возможности выполнить эту обязанность? Неблагоприятные последствия такого положения не могут возлагаться ни на указанных несовершеннолетних граждан, ни на кооператив, ни на тех лиц, которые вправе истребовать полагающуюся им к выплате сумму паенакопления. Выход из такой ситуации, возможно, может быть найден либо в обмене квартиры, либо в возможности получения упомянутыми несовершеннолетними гражданами жилого помещения в доме государственного жилищного фонда.
По закону опека устанавливается над малолетними в возрасте до 14 лет. Опекуны являются законными представителями подопечных и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки. Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет. Попечители оказывают подопечным содействие в осуществлении ими своих прав и исполнении обязанностей, а также охраняют от злоупотреблений со стороны третьих лиц. Попечители при необходимости дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно. Опекуны и попечители назначаются в порядке, установленном законодательством, и выступают в защиту прав и интересов своих подопечных в отношениях с любыми лицами и организациями, в том числе в судах, без специального полномочия.
В то же время опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в аренду (внаем), безвозмездное пользование или в залог; сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Что касается права собственности на квартиру в ЖСК, то решение этого вопроса зависит от того, была ли в установленном порядке она оформлена в собственность бывшего члена кооператива. В соответствии с п.4 ст.219 ГК члены жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам в пользование, приобретают право собственности на нее с момента оформления этого права в установленном порядке. Если право собственности было оформлено, тогда квартира является наследуемым имуществом. В случае, если воля наследодателя на оформление квартиры на право собственности была выражена в письменном заявлении, направленном в компетентные органы, но процедура оформления не была завершена в связи с его смертью, квартира может быть признана судом наследственным имуществом по требованию заинтересованных лиц.
Наследниками по закону первой очереди являются дети, супруг и родители умершего. Согласно ст. 1065 Гражданского кодекса Республики Беларусь по решению суда супруг может быть устранен от наследования по закону, за исключением наследования на основании ст.1064 ГК (когда он имеет право на обязательную долю в наследстве, то есть в случае, когда он является нетрудоспособным), если будет доказано, что брак с наследодателем фактически прекратился до открытия наследства, и супруги в течение не менее пяти лет до открытия наследства проживают раздельно.
Второй путь в решении вопроса собственности на квартиру — через оформление членства в ЖСК. В соответствии со ст.113 Жилищного кодекса в случае смерти члена организации граждан-застройщиков (это касается и ЖСК) право на вступление в члены этой организации имеет независимо от возраста проживающий в жилом помещении член семьи умершего, имеющий право на часть паевого и иных взносов.
Если после смерти члена ЖСК в жилом помещении остались проживать наследники умершего, не достигшие совершеннолетия, то по заявлению органа опеки и попечительства один из них принимается в члены этой организации. В случае помещения несовершеннолетних наследников в детские учреждения либо к опекуну или попечителю жилое помещение сохраняется за этими наследниками. Следует также иметь в виду, что споры между несколькими проживающими в одной квартире в доме ЖСК наследниками умершего члена кооператива по вопросу о праве на членство в кооперативе и праве на жилое помещение могут быть разрешены в судебном порядке.
Купля-продажа жилых помещений
Продажа жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственников этих помещений, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Такое требование содержится в ст.123 Жилищного кодекса.
На практике нередко со стороны граждан — владельцев жилых помещений возникают вопросы о правомерности требований нотариальных контор в части представления согласия органов опеки и попечительства на продажу приватизированных квартир, в которых проживают несовершеннолетние дети. Основной аргумент этих граждан заключается в том, что действия нотариусов якобы не согласуются со ст.44 Конституции Республики Беларусь, защищающей право гражданина на собственность (и, следовательно, право свободно распоряжаться ею).
Действительно, ст.44 Конституции гарантирует каждому право собственности. Но в этой же статье говорится и о том, что осуществление права собственности не должно противоречить общественной пользе, ущемлять права и защищаемые законом интересы других лиц.
Наряду с гарантией гражданам республики права на жилище законодательство содержит и ряд специальных норм, гарантирующих право на жилище детям (см. ст.192 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, ст.123 Жилищного кодекса и др.). Поэтому и не должны возникать сомнения в правомерности требований в этой части работников нотариальных органов.
Следует иметь в виду и то, что в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда при оформлении приватизации квартиры жилищные квоты несовершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним, суммируются с квотой родителей, а при их отсутствии — с квотой одного из совершеннолетних членов семьи. В связи с этим несовершеннолетние члены семьи нанимателя, родившиеся до 1 июля 1992 г., квота которых зачтена при приватизации, также являются участниками приватизации и имеют право на долю в жилом помещении. Отчуждение такого жилого помещения без согласия органов опеки и попечительства является основанием для признания сделки недействительной.
Таким образом, если в результате продажи жилого помещения права несовершеннолетнего ребенка не будут ущемлены (т.е. он будет и в дальнейшем обеспечен жильем, отвечающим санитарно-техническим требованиям и другим потребительским качествам по установленным нормам), орган опеки и попечительства вправе в установленный для рассмотрения срок дать согласие на совершение сделки по купле-продаже жилого помещения.
Порядок согласования органами опеки и попечительства сделок по отчуждению жилых помещений определяется соответствующими местными органами власти. Например, решением Минского горсовета депутатов от 19.10.1999 г. №39 "Об утверждении Положения о порядке согласования органами опеки и попечительства г. Минска сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений отдельных категорий граждан" определено, что заявление установленной формы для получения согласия на отчуждение жилья подается в исполком по месту прописки заявителя. В случае его прописки вне Минска (отсутствия прописки) заявление подается в исполком по месту расположения квартиры.
Заявление для получения согласия на отчуждение жилого помещения частного жилищного фонда подает только собственник этого жилья или согласно п.2 ст.183 Гражданского кодекса Республики Беларусь письменно уполномоченное им лицо.
Вместе с заявлением в исполком представляются:
копия правоустанавливающего документа и технического паспорта на жилое помещение;
копия финансово-лицевого счета на квартиру;
копия договора о долевом строительстве жилья и справка застройщика о внесении гражданином денежных средств в размере не менее половины общей суммы, необходимой для строительства жилья, — при отчуждении квартиры в связи со строительством другого жилого помещения для постоянного проживания;
копия финансово-лицевого счета приобретаемого жилого помещения — при отчуждении квартиры с целью приобретения другого жилья взамен отчуждаемого;
документ паспортно-визовой службы, подтверждающий выезд из г. Минска, — при выезде на постоянное жительство за пределы Республики Беларусь;
другие документы по усмотрению заявителя.
Оригиналы правоустанавливающего документа, технического паспорта на жилое помещение, договора о долевом строительстве жилья, документов, подтверждающих факт и степень родства, а также гражданский паспорт лица, подающего заявление, представляются для обозрения.
В представляемых копиях лицевых счетов указываются дата и причина убытия членов семьи заявителя, убывших на постоянное или временное жительство в другие жилые помещения в течение года, предшествующего обращению. Исполком не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов. При необходимости он запрашивает дополнительные сведения в государственных органах. Согласие (отказ в согласии) на отчуждение жилого помещения выдается заявителю в форме выписки из протокола заседания исполкома. При отказе в согласии в ней должен быть указан мотив отказа. Отказ может быть обжалован заявителем в Минский горисполком и суд в установленном порядке.
Наиболее сложными в правоприменительной практике являются вопросы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости, в частности, жилых помещений, продавцами и покупателями которых являются граждане, имеющие в составе своих семей несовершеннолетних детей (добросовестный приобретатель — лицо, приобретшее какое-либо имущество у другого лица, не зная и не подозревая о том, что последний не имел права отчуждать это имущество). Эти вопросы стали предметом изучения Верховным Судом Республики Беларусь, который проанализировал судебную практику по спорам, связанным с правом собственности на жилые помещения, и в целях обеспечения правильного применения законодательства при разрешении дел этой категории постановлением Пленума суда от 26.03.2003 г. №2 дал соответствующие разъяснения.
Так, если лицо, к которому перешло жилое помещение по недействительной сделке, произвело его отчуждение добросовестному приобретателю, истребование данного жилого помещения у добросовестного приобретателя допускается только при наличии оснований, предусмотренных п.1 ст.283 Гражданского кодекса, в том числе когда это помещение выбыло из владения собственника или владельца помимо их воли. К выбывшим помимо воли можно отнести жилые помещения по недействительным сделкам, совершенным, в частности, гражданином, признанным недееспособным (ст.172 ГК), не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст.177 ГК), под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст.180).
Жилое помещение может быть истребовано у добросовестного приобретателя, не являющегося стороной в недействительной сделке, путем предъявления так называемого виндикационного иска, который подлежит рассмотрению в одном исковом производстве с требованиями о признании недействительности сделки с жилым помещением. При этом, если в составе семьи добросовестного приобретателя имеются несовершеннолетние дети, желательно, чтобы рассмотрение данного вопроса осуществлялось с участием соответствующего органа опеки и попечительства.
В случае удовлетворения виндикационного иска суд должен решить вопрос о возмещении добросовестному приобретателю понесенных им расходов по приобретению жилья. Такие расходы подлежат возмещению за счет стороны, которой уплачено или с которой причитается по недействительной сделке. Если расходы добросовестного приобретателя превышают эту сумму, то разница взыскивается со стороны, виновной в недействительной сделке.
Если судом будет установлено, что приобретатель знал или должен был знать о наличии препятствий к заключению сделки с жилым помещением, о притязаниях на него лиц, не участвующих в сделке, но проявил умысел, неосмотрительность, самонадеянность, небрежность (например, при заключении сделки купли-продажи жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, не удостоверился в наличии согласия на эту сделку органов опеки и попечительства), то этот факт может свидетельствовать о недобросовестности приобретателя и повлечь истребование у него жилого помещения.
В соответствии с п.4 ст.9 ГК добросовестность приобретателя предполагается, поэтому обязанность по представлению доказательств о выбытии жилого помещения от собственника или владельца помимо их воли возлагается на истца.
Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 41 за 2004 год в рубрике недвижимость
