Экспроприация недвижимости: зарубежный опыт

Во Франции административный этап начинается до наступления момента юридического этапа. Прежде всего, должна быть убежденность в том, что планируемое намерение соответствует общественным интересам. Поэтому для выяснения мнения всех заинтересованных сторон проводится общественный опрос. Если в результате подтверждается "общественный интерес", то далее проводится обследование земельных участков и зданий, намеченных под экспроприацию. После этого префект издает нормативный правовой акт (указ) с перечислением имен экспроприируемых владельцев и перечнем недвижимости. Юридический этап — это оценка недвижимости и определение объема компенсационных средств, если стороны не сошлись в цене.

В целом процесс экспроприации — весьма продолжительная процедура, ведь на нее уходит по меньшей мере 2-3 года. Процесс довольно дорогой: экспроприированному владельцу в дополнение к стоимости недвижимости выплачивается до 25% этой суммы на переезд и прочие расходы по освобождению земельного участка.
В юридической практике зарубежных стран есть и такое понятие — "обратное отчуждение". Это значит, что прежний владелец экспроприированного земельного участка может потребовать, чтобы участок вновь был отчужден в его пользу в том случае, если лицо, в пользу которого произведено отчуждение земельного участка, или преемник в правах на него не использовал данный земельный участок в течение установленного срока. Есть и другой способ приобретения земельных участков — "принудительный выкуп". В этом случае муниципалитет может занять место частного лица, купившего участок с постройками или без них или договорившегося с владельцем земельного участка о цене, и таким образом стать собственником недвижимости.

Во Франции существует практика выделения зон принудительного выкупа недвижимости в планах использования территории. Земельный закон устанавливает правовую норму, в соответствии с которой для коммун или групп коммун с численностью населения свыше 10 тысяч жителей допускается выделять в планах использования территории специальные зоны, в пределах которых общественной власти разрешается вмешиваться в операции, связанные с недвижимостью. В этих зонах коммуны располагают правом принудительного выкупа всей продаваемой недвижимости.
В Германии общины могут ввести через соответствующие установления преимущественное право покупки на незастроенные земельные участки, расположенные в зоне действия плана застройки. При этом выделяются зоны особого градостроительного значения для гарантии рационального развития соответствующей территории. После совершения принудительной покупки общиной земельных участков должны быть обязательно указаны цели их использования. Оговорены случаи, когда преимущественное право покупки со стороны муниципальных органов не действует. Это относится, например, к случаям, когда владелец земельного участка продает его супруге(гу) или лицу, состоявшему с ним в родстве по прямой линии, или к случаям, когда земельный участок застроен и используется согласно установлениям плана застройки, и находящиеся на нем здания и сооружения не препятствуют реализации градостроительных мероприятий.

Существуют и достаточно нетрадиционные способы влияния на землепользование. В Финляндии, например, предусмотренное планом новое строительство требует "собрать" относительно большой земельный участок из нескольких небольших участков земли. Преимущественное право покупки окружающих земельных участков предоставляется тому землевладельцу, у которого суммарная стоимость принадлежащей ему в данном месте недвижимости наибольшая. Но если у данного землевладельца нет необходимости производить эту операцию, то право преимущественной покупки предоставляется следующему в ранжированном ряду благосостояния землевладельцу. Так продолжается до тех пор, пока не найдется тот, кто желает осуществить преимущественное право покупки земельных участков. В ситуации, когда таковой не объявится, муниципалитету предоставляется право экспроприировать все земельные участки.

О компенсационной составляющей. Как правило, компенсация предоставляется за утрату права собственности или ущерб, причиненный собственности. Решение об экспроприации и сносе жилых строений может быть принято только если взамен будет обеспечено предоставление другого равноценного жилья с необходимым уровнем комфорта. Если в результате сноса недвижимости у владельца, арендатора, пользователя возникает ущерб или потеря собственности, то община должна выплачивать соответствующую денежную компенсацию. Предусматриваются различные формы компенсации за "действия, причиняющие ущерб", то есть действия, в результате которых снизилась стоимость объектов собственности на сопряженных земельных участках. В США, например, суд обязал руководство ряда аэропортов скупить за несколько миллионов долларов прилегающие к ним земельные участки, так как их стоимость существенно упала из-за шумового воздействия на них самолетов, особенно во время взлета и посадки, и нанесенных убытков землепользователям.
Компенсация за экспроприируемые земельные участки чаще всего выдается наличными деньгами в размере, соответствующем рыночной стоимости этой недвижимости на момент ее отчуждения. Компенсация может быть предоставлена и в виде другого земельного участка, от которого владелец экспроприируемого земельного участка не может отказаться, если предлагаемый участок эквивалентен прежнему по размерам и расположению в плане города.
Законодательство предусматривает компенсацию и в случае, если возникает ущерб из-за невозможности полноценного использования участка в результате установленных местным планом регламентаций. Владелец может потребовать у общины предоставить ему другой земельный участок, но при этом он должен доказать, что выполнение регламентаций плана для него по экономическим причинам не представляется возможным.

В случае модернизации или ремонта (реставрации) объекта строительства владелец несет затраты на предписанные общиной мероприятия в той мере, в какой он может их покрыть из своих и других средств. Если владелец не в состоянии покрыть возникшие затраты, то община должна ему их возместить. Та часть затрат, которая вложена владельцем в проведение мероприятий по модернизации или ремонту (реставрации) здания, сооружения, исчисляется с учетом дохода, который может быть дополнительно получен от использования модернизированного или отремонтированного (отреставрированного) строительного объекта.
Обычно размер компенсации основывается на рыночной стоимости экспроприируемой недвижимости на момент отчуждения. Окончательный размер компенсации за экспроприируемую недвижимость устанавливается в судебном порядке. Если допустимое прежним планом использование земельного участка упраздняется или изменяется, то размер компенсации определяется как разница между его стоимостью до и после происшедших изменений. Компенсацию обязаны предоставлять лица, получившие преимущества и согласные с заключением о полученных ими преимуществах. Община обязана выплачивать компенсацию в том случае, если такие лица не определены или не получено их согласие.

Вячеслав ГИЛЕВИЧ