Рынок минских квартир: лето 2004 года
Настоящая статья представляет собой квартальный аналитический обзор рынка купли-продажи минских квартир в рамках исследования, проводимого под эгидой общественного объединения "Белорусское общество оценщиков" (БОО) начиная с 1999 года. Используются данные за лето 2004 года. Основным итогом прошедшего квартала стало появление предпосылок для стабилизации квартирного индекса БОО после периода роста.
1. Квартирный индекс БОО замедлил рост
Квартирный индекс БОО (цена квадратного метра общей площади квартир в долларах США по всему объему предложения) в июле составил $635,4 (см. табл. 1), незначительно (+4,8) увеличившись по сравнению с апрелем.
Таблица 1. Динамика квартирного индекса БОО (январь 2000 г. — июль 2004 г.)
Если в прошлом квартале темп роста квартирного индекса БОО уменьшился, то в нынешнем тенденция продолжилась: квартирный индекс БОО вырос всего на 0,8%. Практически за последние три месяца значение квартирного индекса БОО стабилизировалось.
Этим летом квартирный индекс БОО для квартир с различным числом комнат колебался в диапазоне от $632,27 до $654,38 (табл. 2). По сравнению с апрельскими значениями ($612,53-709,60) его диапазон уменьшился на $74,96, главным образом за счет уменьшения цены квадратного метра на многокомнатные (с числом комнат более 4) квартиры. Минимальная и максимальная удельные цены принадлежат, соответственно, двухкомнатным и многокомнатным квартирам.
Таблица 2. Индекс БОО для квартир с различным числом комнат
Квартирный индекс БОО для секторов двух-, трех- и четырехкомнатных квартир вырос, что вполне естественно. Но интересно, что для одно- и многокомнатных квартир он снизился. Особенно велико (на -7,78%) сокращение квартирного индекса БОО для многокомнатных квартир, в прошлом квартале зашкалившего за $700.
Структура предложения по числу комнат в квартире выглядит следующим образом: 34,04% составляют однокомнатные квартиры, 35,94% — двухкомнатные, 21,07% — трехкомнатные, 7,99% — четырехкомнатные, 0,96% — многокомнатные квартиры.
Предложение однокомнатных и четырехкомнатных квартир летом увеличилось на 1,77% и 1,03%, а предложение трехкомнатных и многокомнатных сократилось на 1,36% и 0,44% соответственно. Предложение самых ходовых (двухкомнатных) практически не изменилось: оно увеличилось всего лишь на 0,01%. Все большей популярностью на рынке пользуются однокомнатные квартиры. Так, если весной разница между предложениями однокомнатных и двухкомнатных квартир составляла 3,66%, то летом эта разница сократилась до 1,9%.
2. Неравновесность рынка все больше
Показатель структуры рынка, представляющий собой отношение общего числа выставленных квартир к общему числу заявок на покупку, резко возросший в апреле, в июле подскочил до отметки 20,05 (табл. 3). Подобная диспропорция спроса и предложения не отмечалась за весь период наблюдения.
Таблица 3. Динамика показателя структуры рынка (январь 2000 г. — июль 2004 г.)
Объем предложения в третьем квартале является наибольшим за четыре года наблюдения. В то же время в отчетном году предложение в третьем квартале ниже по сравнению с абсолютным максимумом второго квартала 2000 года.
Одновременно этим летом объем спроса сократился на 22,4% и достиг абсолютного минимума за все время наблюдения (всего 228 опубликованных заявок на покупку за месяц).
3. Показатели качества отодвинулись друг от друга
Показатель качества предложения для рынка купли-продажи квартир представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по всему объему предложения.
Аналогично показатель качества спроса представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по спросу. Динамика этих показателей за время наблюдения дана в табл. 4.
Таблица 4. Динамика показателей качества (январь 2000 г. — июль 2004 г.)
В третьем квартале этого года показатели качества отдалились друг от друга так, что разница между ними составила 0,08. Симптоматично, что значение показателя качества спроса, превысившее в апреле значение 2, вновь опустилось до традиционных желаний покупателей в образе небольшой (из-за дешевизны) квартиры.
4. Цены по районам: разрыв уменьшается
Секторные квартирные индексы БОО по административным районам города в июле выросли по сравнению с апрельскими данными. Они сведены в табл. 5 и находились летом в диапазоне $565,1-769,2. По сравнению с прошлым кварталом этот диапазон сократился на $10,4. Это свидетельствует об уменьшении разницы в ценах между отдельными административными районами. Ценовой минимум по-прежнему принадлежит Заводскому району, максимум — Центральному. Изменение цены квадратного метра по отношению к прошлому периоду различных административных районов варьировалось в диапазоне от $3,9 (Партизанский р-н) до $24,2 (Первомайский р-н).
Таблица 5. Диапазон удельных цен предложения по районам (июль 2004 г.)
Постоянное повышение темпа роста общего квартирного индекса сказывается и на поведении секторного квартирного индекса БОО по административным районам города. Почти для всех районов (кроме Заводского) цена квадратного метра превысила отметку $600, а в Центральном перевалила за $760.
5. Диапазон секторных индексов по планировке продолжает сокращаться
Секторный квартирный индекс БОО по типу планировки в июле находился в диапазоне $553,83-866,99, что в 1,15 раза меньше апрельского диапазона — $541,7-903,1 (табл. 6).
Таблица 6. Средняя цена квадратного метра по типу планировки (июль 2004 г.)
По сравнению с прошлым кварталом отнесение ценового минимума и максимума изменилось: минимальная удельная цена принадлежит малогабаритным четырехкомнатным квартирам, максимальная — трехкомнатным квартирам улучшенной планировки. Последние представляют собой единственный сектор, где удельная цена перевалила за $800/кв.м.
Диапазон изменения секторных индексов по планировке в июле (-143,88 — +63,3) по сравнению с прошлым кварталом (-36,6 — +242,3) уменьшился в 1,3 раза. Минимум и максимум изменения этого индекса соответственно принадлежит секторам двухкомнатных квартир улучшенной планировки и трехкомнатных элитных квартир.
6. Диапазон секторных индексов по материалу стен также продолжает сокращаться
Диапазон секторного индекса по материалу стен в июле составил $544,40-709,12, сократившись тем самым на $16,2 по сравнению с апрельским диапазоном $534,38-715,3.
Ценовой минимум в июле по-прежнему принадлежит четырехкомнатным квартирам в блочных домах, максимум — двухкомнатным в монолитных (табл. 7).
Таблица 7. Средняя цена квадратного метра по материалу стен (июль 2004 г.)
Секторный индекс по материалу стен в июле по сравнению с апрелем уменьшился практически по всем типам однокомнатных квартир (кроме однокомнатных квартир в монолитных домах), а также по двухкомнатным квартирам в домах с кирпичными и монолитными стенами, по остальным квартирам — возрос. Максимальный рост отмечен в секторе четырехкомнатных квартир в домах с кирпичными стенами.
7. Разница между ценой предложения и ценой спроса все меньше
Летняя структура спроса выглядела достаточно традиционной: 31% приходилось на однокомнатные квартиры, 29% — на двухкомнатные, 18% — на трехкомнатные, 9% — на четырехкомнатные. Покупатели готовы были заплатить $8000-19000 за однокомнатную, $7000-40000 за двухкомнатную, $27000-40000 за трехкомнатную квартиру.
По сравнению с апрелем максимальная цена спроса по однокомнатным, двухкомнатным и трехкомнатным квартирам увеличилась на $1000, $5000 и $7000 соответственно. Минимальная цена спроса увеличилась по однокомнатным квартирам на $3000, а по двухкомнатным и трехкомнатным уменьшилась на $13000 и $9000 соответственно.
Квартирный индекс цены квадратного метра общей площади, рассчитанный на основе спроса, подпрыгнувший в апреле на 18,8%, вырос в июле на 5,0% (табл. 8). Подобное изменение наблюдалось в прошлом году: весной 22,5%, летом — 5,8%.
Таблица 8. Динамика индекса цены квадратного метра по спросу (2000-2004)
Итоговая цифра квартирного индекса по спросу в третьем квартале 2004 г. равна $487,2/кв.м. Такого высокого значения показателя не наблюдалось за все время наблюдения (с 1999 г.). Как следствие разница между индексом цены квадратного метра по предложению (квартирным индексом БОО) и индексом цены квадратного метра по спросу в этом квартале сократилась на $19,7 по сравнению с весной.
8. Летом цены будут стабильными
Приведенные выше данные позволяют сделать вывод о стабилизации цен в ближайший период времени. Главным механизмом этого выступает "перепроизводство" — резкое превышение объема предложения над объемом спроса. Действительно, рассмотрим данные табл. 3, характеризующие динамику показателя структуры рынка, то есть отношение объема предложения к объему спроса. Этот показатель неуклонно рос с начала года от квартала к кварталу: 9,07 в I квартале, 13,7 — во II, и, наконец, рекордные 20,05 в III.
Конечно, для того, чтобы правильно интерпретировать подобные цифры, следует разделить понятия "декларированного спроса" и "подтвержденного спроса". При этом под объемом декларированного спроса понимается количество опубликованных заявок на покупку, т.е. то, что выше (напр., в табл. 3) обозначалось как просто "спрос". Так как далеко не все желающие купить публично обозначают свои намерения в средствах массовой информации (особенно это относится к покупателям дорогих квартир, практически отсутствующих в декларированном спросе), было введено понятие объема подтвержденного спроса, под которым понимается количество сделок купли-продажи квартир, зарегистрированных за соответствующий период государственным органом регистрации.
Поквартальные сведения о декларированном и подтвержденном спросе за текущий год приведены в табл. 9.
Таблица 9. Динамика декларированного и подтвержденного спроса в 2004 году
Сделав корректировку показателя структуры рынка путем использования данных по подтвержденному спросу вместо декларированного, получим величину 4,9. Это означает, что на одного подтвержденного покупателя в июле на рынке приходилось 4,9 предлагаемой квартиры.
Столь большая диспропорция между спросом и предложением свидетельствует о существенной неравновесности рынка. Отметим, что подобная ситуация, впрочем, в чуть более смягченной форме, наблюдалась в 1999 г. перед падением цен. Все это позволяет сделать вывод о неизбежной стабилизации цен в течение ближайшего месяца.
ЛИТЕРАТУРА
1. Трифонов Н.Ю. Рынок купли-продажи квартир г. Минска // Белорусский экономический журнал. 2001. №1. С.116-122.
2. Н.Ю. Трифонов, Л.А. Юркевич. Рынок минских квартир: весна 2004 года // Бухгалтерский учет и анализ. 2004. №8 (в печати).
3. Трифонов Н.Ю. Мониторинг рынка минских квартир: когда упадут цены? // Труды IV Международной конференции "Проблемы оценки в переходной экономике" 27-28 мая 2004 г., Минск, Беларусь.
Н. ТРИФОНОВ, председатель Белорусского общества оценщиков (БОО)
А. ЛАПИНСКАЯ, действительный член БОО
1. Квартирный индекс БОО замедлил рост
Квартирный индекс БОО (цена квадратного метра общей площади квартир в долларах США по всему объему предложения) в июле составил $635,4 (см. табл. 1), незначительно (+4,8) увеличившись по сравнению с апрелем.
Таблица 1. Динамика квартирного индекса БОО (январь 2000 г. — июль 2004 г.)
| Месяц исследо- вания | 01 2000 | 04 2000 | 07 2000 | 10 2000 | 01 2001 | 04 2001 | 07 2001 | 10 2001 | 01 2002 | 04 2002 | 07 2002 | 10 2002 | 01 2003 | 04 2003 | 07 2003 | 10 2003 | 01 2004 | 04 2004 | 07 2004 |
| Квартир- ный индекс БОО, USD | 354,2 | 315 | 287 | 295 | 306 | 305,9 | 306 | 324 | 347 | 359 | 367 | 394 | 418 | 427 | 448 | 502,4 | 564,2 | 630,6 | 635,4 |
| Изменение кпреды- дущему периоду" | -28,7 | -38,8 | -28,5 | 8 | 11,2 | -0,2 | 0,4 | 18 | 22,6 | 12,5 | 7,5 | 27 | 24,5 | 9 | 20,9 | 54,1 | 61,8 | 66,4 | 4,8 |
| -7,5% | -11% | -9% | 2,8% | 3,8% | -0,1% | 0,1% | 5,9% | 7,0% | 3,6% | 2,1% | 7,4% | 6,2% | 2,2% | 4,9% | 12,1% | 12,3% | 11,7% | 0,8% |
Этим летом квартирный индекс БОО для квартир с различным числом комнат колебался в диапазоне от $632,27 до $654,38 (табл. 2). По сравнению с апрельскими значениями ($612,53-709,60) его диапазон уменьшился на $74,96, главным образом за счет уменьшения цены квадратного метра на многокомнатные (с числом комнат более 4) квартиры. Минимальная и максимальная удельные цены принадлежат, соответственно, двухкомнатным и многокомнатным квартирам.
Таблица 2. Индекс БОО для квартир с различным числом комнат
| Секторы рынка | Индекс БОО ($/кв.м) | Изменение за квартал | |
| 1-комнатные | 641,30 | -0,70 | -0,11% |
| 2-комнатные | 632,27 | 6,66 | 1,06% |
| 3-комнатные | 638,14 | 9,84 | 1,57% |
| 4-комнатные | 636,59 | 24,06 | 3,93% |
| много- комнатные | 654,38 | -55,22 | -7,78% |
Квартирный индекс БОО для секторов двух-, трех- и четырехкомнатных квартир вырос, что вполне естественно. Но интересно, что для одно- и многокомнатных квартир он снизился. Особенно велико (на -7,78%) сокращение квартирного индекса БОО для многокомнатных квартир, в прошлом квартале зашкалившего за $700.
Структура предложения по числу комнат в квартире выглядит следующим образом: 34,04% составляют однокомнатные квартиры, 35,94% — двухкомнатные, 21,07% — трехкомнатные, 7,99% — четырехкомнатные, 0,96% — многокомнатные квартиры.
Предложение однокомнатных и четырехкомнатных квартир летом увеличилось на 1,77% и 1,03%, а предложение трехкомнатных и многокомнатных сократилось на 1,36% и 0,44% соответственно. Предложение самых ходовых (двухкомнатных) практически не изменилось: оно увеличилось всего лишь на 0,01%. Все большей популярностью на рынке пользуются однокомнатные квартиры. Так, если весной разница между предложениями однокомнатных и двухкомнатных квартир составляла 3,66%, то летом эта разница сократилась до 1,9%.
2. Неравновесность рынка все больше
Показатель структуры рынка, представляющий собой отношение общего числа выставленных квартир к общему числу заявок на покупку, резко возросший в апреле, в июле подскочил до отметки 20,05 (табл. 3). Подобная диспропорция спроса и предложения не отмечалась за весь период наблюдения.
Таблица 3. Динамика показателя структуры рынка (январь 2000 г. — июль 2004 г.)
| Месяц исследо- вания | 01 2000 | 04 2000 | 07 2000 | 10 2000 | 01 2001 | 04 2001 | 07 2001 | 10 2001 | 01 2002 | 04 2002 | 07 2002 | 10 2002 | 01 2003 | 04 2003 | 07 2003 | 10 2003 | 01 2004 | 04 2004 | 07 2004 |
| Предло- жение | 3562 | 5261 | 2216 | 2299 | 2200 | 2848 | 3080 | 3094 | 1899 | 4245 | 3739 | 3488 | 3250 | 4542 | 3680 | 3823 | 2740 | 4024 | 4571 |
| Спрос | 730 | 963 | 719 | 1179 | 853 | 679 | 730 | 879 | 612 | 768 | 442 | 963 | 814 | 373 | 371 | 342 | 302 | 294 | 228 |
| Показатель структуры рынка | 4,88 | 5,46 | 3,08 | 1,95 | 2,58 | 4,19 | 4,22 | 3,52 | 3,1 | 5,53 | 8,46 | 3,62 | 3,94 | 12,2 | 9,92 | 11,2 | 9,07 | 13,7 | 20,05 |
Объем предложения в третьем квартале является наибольшим за четыре года наблюдения. В то же время в отчетном году предложение в третьем квартале ниже по сравнению с абсолютным максимумом второго квартала 2000 года.
Одновременно этим летом объем спроса сократился на 22,4% и достиг абсолютного минимума за все время наблюдения (всего 228 опубликованных заявок на покупку за месяц).
3. Показатели качества отодвинулись друг от друга
Показатель качества предложения для рынка купли-продажи квартир представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по всему объему предложения.
Аналогично показатель качества спроса представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по спросу. Динамика этих показателей за время наблюдения дана в табл. 4.
Таблица 4. Динамика показателей качества (январь 2000 г. — июль 2004 г.)
| Месяц исследования | 01 2002 | 04 2002 | 07 2002 | 10 2002 | 01 2003 | 04 2003 | 07 2003 | 10 2003 | 01 2004 | 04 2004 | 07 2004 |
| Показатель качества предложения | 2,3 | 2,22 | 2,26 | 2,33 | 2,35 | 2,32 | 2,34 | 2,38 | 2,28 | 2,09 | 2,06 |
| Показатель качества спроса | 1,86 | 1,94 | 2,07 | 1,96 | 2,03 | 1,88 | 1,76 | 1,92 | 1,94 | 2,09 | 1,98 |
| Превышение показателя качества предложения над показа- телем качества спроса | 0,44 | 0,28 | 0,19 | 0,37 | 0,32 | 0,44 | 0,58 | 0,46 | 0,34 | 0,00 | 0,08 |
В третьем квартале этого года показатели качества отдалились друг от друга так, что разница между ними составила 0,08. Симптоматично, что значение показателя качества спроса, превысившее в апреле значение 2, вновь опустилось до традиционных желаний покупателей в образе небольшой (из-за дешевизны) квартиры.
4. Цены по районам: разрыв уменьшается
Секторные квартирные индексы БОО по административным районам города в июле выросли по сравнению с апрельскими данными. Они сведены в табл. 5 и находились летом в диапазоне $565,1-769,2. По сравнению с прошлым кварталом этот диапазон сократился на $10,4. Это свидетельствует об уменьшении разницы в ценах между отдельными административными районами. Ценовой минимум по-прежнему принадлежит Заводскому району, максимум — Центральному. Изменение цены квадратного метра по отношению к прошлому периоду различных административных районов варьировалось в диапазоне от $3,9 (Партизанский р-н) до $24,2 (Первомайский р-н).
Таблица 5. Диапазон удельных цен предложения по районам (июль 2004 г.)
| Район | Диапазон цены квадратного метра общей площади, USD | Квартирный индекс БОО по районам, USD | Изменение к предыдущему периоду, USD | |
| Заводской | 402,4 | 710,1 | 565,1 | 17,1 |
| Ленинский | 500,0 | 1547,6 | 636,2 | 4,9 |
| Московский | 434,2 | 1054,1 | 600,4 | 8,6 |
| Октябрьский | 435,5 | 1131,0 | 616,7 | 16,5 |
| Партизанский | 260,4 | 1000,0 | 654,6 | 3,9 |
| Первомайский | 490,0 | 1166,7 | 656,2 | 24,2 |
| Советский | 507,9 | 1428,6 | 699,4 | 21,2 |
| Фрунзенский | 466,1 | 1015,6 | 610,2 | 14,6 |
| Центральный | 510,9 | 1320,8 | 769,2 | 6,7 |
Постоянное повышение темпа роста общего квартирного индекса сказывается и на поведении секторного квартирного индекса БОО по административным районам города. Почти для всех районов (кроме Заводского) цена квадратного метра превысила отметку $600, а в Центральном перевалила за $760.
5. Диапазон секторных индексов по планировке продолжает сокращаться
Секторный квартирный индекс БОО по типу планировки в июле находился в диапазоне $553,83-866,99, что в 1,15 раза меньше апрельского диапазона — $541,7-903,1 (табл. 6).
Таблица 6. Средняя цена квадратного метра по типу планировки (июль 2004 г.)
| Тип квартир | Цена 1кв.м общей площади, $ | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Малогабаритные | 639,09 | 610,23 | 590,18 | 553,83 |
| (-3,04) | (+28,54) | (+48,48) | (-6,42) | |
| Типовые | 653,24 | 654,56 | 633,88 | 618,35 |
| (+11,74) | (+0,46) | (+11,38) | (+52,85) | |
| Улучшенной планировки | 628,51 | 759,22 | 866,99 | 724,15 |
| (-124,39) | (-143,88) | (-18,71) | (-43,45) | |
| Элитные | - | 701,84 | 758,9 | 795,9 |
| (-4,46) | (+63,3) | (-) | ||
| «-» — данные отсутствуют или их мало для проведения усреднения (менее 7) | ||||
По сравнению с прошлым кварталом отнесение ценового минимума и максимума изменилось: минимальная удельная цена принадлежит малогабаритным четырехкомнатным квартирам, максимальная — трехкомнатным квартирам улучшенной планировки. Последние представляют собой единственный сектор, где удельная цена перевалила за $800/кв.м.
Диапазон изменения секторных индексов по планировке в июле (-143,88 — +63,3) по сравнению с прошлым кварталом (-36,6 — +242,3) уменьшился в 1,3 раза. Минимум и максимум изменения этого индекса соответственно принадлежит секторам двухкомнатных квартир улучшенной планировки и трехкомнатных элитных квартир.
6. Диапазон секторных индексов по материалу стен также продолжает сокращаться
Диапазон секторного индекса по материалу стен в июле составил $544,40-709,12, сократившись тем самым на $16,2 по сравнению с апрельским диапазоном $534,38-715,3.
Ценовой минимум в июле по-прежнему принадлежит четырехкомнатным квартирам в блочных домах, максимум — двухкомнатным в монолитных (табл. 7).
Таблица 7. Средняя цена квадратного метра по материалу стен (июль 2004 г.)
| Материал стен | Цена 1кв.м общей площади, $ | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Панель | 630,82 | 610,09 | 579,55 | 594,60 |
| (-2,52) | (+17,22) | (+15,57) | (+42,14) | |
| Кирпич | 666,38 | 663,55 | 743,63 | 762,85 |
| (-1,22) | (-14,63) | (+39,51) | (+85,60) | |
| Блок | 602,69 | 597,06 | 626,56 | 544,40 |
| (-10,11) | (+29,89) | (+59,93) | (+10,02) | |
| Монолит | 685,57 | 709,12 | - | - |
| (+15,77) | (-6,18) | |||
| «-» — данные отсутствуют или их мало для проведения усреднения (менее 7) | ||||
Секторный индекс по материалу стен в июле по сравнению с апрелем уменьшился практически по всем типам однокомнатных квартир (кроме однокомнатных квартир в монолитных домах), а также по двухкомнатным квартирам в домах с кирпичными и монолитными стенами, по остальным квартирам — возрос. Максимальный рост отмечен в секторе четырехкомнатных квартир в домах с кирпичными стенами.
7. Разница между ценой предложения и ценой спроса все меньше
Летняя структура спроса выглядела достаточно традиционной: 31% приходилось на однокомнатные квартиры, 29% — на двухкомнатные, 18% — на трехкомнатные, 9% — на четырехкомнатные. Покупатели готовы были заплатить $8000-19000 за однокомнатную, $7000-40000 за двухкомнатную, $27000-40000 за трехкомнатную квартиру.
По сравнению с апрелем максимальная цена спроса по однокомнатным, двухкомнатным и трехкомнатным квартирам увеличилась на $1000, $5000 и $7000 соответственно. Минимальная цена спроса увеличилась по однокомнатным квартирам на $3000, а по двухкомнатным и трехкомнатным уменьшилась на $13000 и $9000 соответственно.
Квартирный индекс цены квадратного метра общей площади, рассчитанный на основе спроса, подпрыгнувший в апреле на 18,8%, вырос в июле на 5,0% (табл. 8). Подобное изменение наблюдалось в прошлом году: весной 22,5%, летом — 5,8%.
Таблица 8. Динамика индекса цены квадратного метра по спросу (2000-2004)
| Месяц исследования | 01 2002 | 04 2002 | 07 2002 | 10 2002 | 01 2003 | 04 2003 | 07 2003 | 10 2003 | 01 2004 | 04 2004 | 07 2004 |
| Цена квадратного метра общей площади, USD | 296,9 | 301,5 | 300,5 | 298,2 | 319,7 | 391,7 | 414,6 | 445,6 | 389,4 | 462,7 | 487,2 |
| Изменение к предыдущему периоду | 25,8 | 4,5 | -1,0 | -2,3 | 21,5 | 72,0 | 22,9 | 31,0 | -56,2 | 73,3 | 24,6 |
| 9,5% | 1,5% | -0,3% | -0,8% | 7,2% | 22,5% | 5,8% | 7,5% | -12,6% | 18,8% | 5,0% |
Итоговая цифра квартирного индекса по спросу в третьем квартале 2004 г. равна $487,2/кв.м. Такого высокого значения показателя не наблюдалось за все время наблюдения (с 1999 г.). Как следствие разница между индексом цены квадратного метра по предложению (квартирным индексом БОО) и индексом цены квадратного метра по спросу в этом квартале сократилась на $19,7 по сравнению с весной.
8. Летом цены будут стабильными
Приведенные выше данные позволяют сделать вывод о стабилизации цен в ближайший период времени. Главным механизмом этого выступает "перепроизводство" — резкое превышение объема предложения над объемом спроса. Действительно, рассмотрим данные табл. 3, характеризующие динамику показателя структуры рынка, то есть отношение объема предложения к объему спроса. Этот показатель неуклонно рос с начала года от квартала к кварталу: 9,07 в I квартале, 13,7 — во II, и, наконец, рекордные 20,05 в III.
Конечно, для того, чтобы правильно интерпретировать подобные цифры, следует разделить понятия "декларированного спроса" и "подтвержденного спроса". При этом под объемом декларированного спроса понимается количество опубликованных заявок на покупку, т.е. то, что выше (напр., в табл. 3) обозначалось как просто "спрос". Так как далеко не все желающие купить публично обозначают свои намерения в средствах массовой информации (особенно это относится к покупателям дорогих квартир, практически отсутствующих в декларированном спросе), было введено понятие объема подтвержденного спроса, под которым понимается количество сделок купли-продажи квартир, зарегистрированных за соответствующий период государственным органом регистрации.
Поквартальные сведения о декларированном и подтвержденном спросе за текущий год приведены в табл. 9.
Таблица 9. Динамика декларированного и подтвержденного спроса в 2004 году
| 01 2004 | 04 2004 | 07 2004 | |
| Подтвержденный спрос | 1179 | 1141 | 932 |
| Декларированный спрос | 302 | 294 | 228 |
| Превышение | 3,90 | 3,88 | 4,09 |
Сделав корректировку показателя структуры рынка путем использования данных по подтвержденному спросу вместо декларированного, получим величину 4,9. Это означает, что на одного подтвержденного покупателя в июле на рынке приходилось 4,9 предлагаемой квартиры.
Столь большая диспропорция между спросом и предложением свидетельствует о существенной неравновесности рынка. Отметим, что подобная ситуация, впрочем, в чуть более смягченной форме, наблюдалась в 1999 г. перед падением цен. Все это позволяет сделать вывод о неизбежной стабилизации цен в течение ближайшего месяца.
ЛИТЕРАТУРА
1. Трифонов Н.Ю. Рынок купли-продажи квартир г. Минска // Белорусский экономический журнал. 2001. №1. С.116-122.
2. Н.Ю. Трифонов, Л.А. Юркевич. Рынок минских квартир: весна 2004 года // Бухгалтерский учет и анализ. 2004. №8 (в печати).
3. Трифонов Н.Ю. Мониторинг рынка минских квартир: когда упадут цены? // Труды IV Международной конференции "Проблемы оценки в переходной экономике" 27-28 мая 2004 г., Минск, Беларусь.
Н. ТРИФОНОВ, председатель Белорусского общества оценщиков (БОО)
А. ЛАПИНСКАЯ, действительный член БОО
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 36 за 2004 год в рубрике недвижимость
