Московский вариант: сдать квартиру в аренду
Московский вариант: сдать квартиру в аренду
Вкладывать деньги в недвижимость можно не только в расчете на то, что она подорожает. Доход, причем регулярный, может принести сдача квартиры или коттеджа в аренду. По словам риэлторов, в Москве покупка квартиры для последующей сдачи в аренду становится все более популярной, ведь в последнее время эта операция приносит 20-30 процентов годовых.
Начинающему инвестору, который располагает свободной суммой в 100-200 тысяч долларов, риэлторы советуют попробовать наименее рискованный вариант — приобрести типовую 1-2-комнатную квартиру в районе с развитой инфраструктурой, недалеко от станций метро среднего радиуса. Доходность сдачи в аренду типовых квартир выше, так как их можно сдавать без проведения дорогостоящего ремонта и дизайна, что обязательно для типового жилья. Покупать жилье для последующей сдачи в аренду имеет смысл только на вторичном рынке, так как в случае новостройки придется вложить большие средства в ремонт и обстановку, прежде чем она начнет приносить доход. А на вторичном рынке много квартир, которые за месяц-другой можно с минимальными затратами привести в хорошее состояние и сдать.
60-70% жилья на вторичном рынке приобретается для последующей сдачи в аренду, и таких сделок становится все больше. Ставки аренды однокомнатных квартир, по некоторым данным, например, в мае составляли 300-600 долларов в месяц. Таким образом, годовой доход инвестора может составить свыше 3600 долларов до уплаты налога. Понятно, что такой способ вложения денег в недвижимость не предполагает быструю отдачу — он рассчитан на сохранение основной суммы (квартира остается у инвестора в собственности) и получение регулярных дивидендов.
Имея одну или две квартиры под аренду, их владелец может сам управлять ими: контролировать сбор арендных платежей, состояние недвижимости, периодически делать косметический ремонт жилья. Если квартир больше, есть смысл поручить управление ими агентству недвижимости. Сейчас они предлагают услугу доверительного управления квартирами за 10-25% от ставки аренды.
Риэлторы считают современным доходным жильем квартиры площадью от 80 м2 свободной планировки в элитном доме с развитой инфраструктурой. Аренда такого объекта обходится минимум в 2500 долларов. Есть даже квартирные магнаты, которые сдают по 5-10 элитных квартир, а на вырученные деньги живут за границей. По наблюдениям участников рынка, около 40% элитных квартир покупается под аренду. Срок окупаемости инвестиций в элитные квартиры на вторичном рынке с последующей сдачей в аренду, по оценке специалистов, как правило, не превышает 10 лет, а годовая доходность таких вложений составляет примерно 12%. С учетом роста цены квартиры отдача может достичь 40% годовых.
Самое главное, предупреждают риэлторы, — выбрать по-настоящему элитную, а не просто очень хорошую квартиру. При этом учитывается местоположение дома (в центре Москвы или в непосредственной близости от Садового кольца), уровень комфортности жилья. Дом должен быть с хорошей "начинкой": обязательны охрана, подземный гараж, центральная система питьевого водоснабжения, пылеудаления и кондиционирования. Стоимость аренды такой квартиры доходит до 10-15 тысяч долларов в месяц.
Недорогие типовые квартиры (в пятиэтажках, на окраинах города), как правило, сдают сами хозяева. Они находят клиентов через знакомых или через объявления в специализированных изданиях или "на столбах". А вот дорогие квартиры с хорошим ремонтом, обстановкой и техникой лучше сдавать в аренду через агентство недвижимости, которое возьмет на себя и управление квартирой. При этом агентство несет всю ответственность за состояние квартиры, ремонтирует ее за свой счет, а главное — заинтересовано сдать ее по максимальной цене, ведь от этого зависит размер комиссионных. Заключая договор о доверительном управлении квартирой, владелец передает агентству недвижимости полномочия по сдаче ее внаем. После этого агентство представляет интересы владельца жилья и регулирует финансовые вопросы с арендатором. Ставка аренды согласовывается после осмотра квартиры. Стоимость доверительного управления квартирой составляет в среднем 10-20% от ежемесячной ставки аренды.
Подготовил Вячеслав ГИЛЕВИЧ
Вкладывать деньги в недвижимость можно не только в расчете на то, что она подорожает. Доход, причем регулярный, может принести сдача квартиры или коттеджа в аренду. По словам риэлторов, в Москве покупка квартиры для последующей сдачи в аренду становится все более популярной, ведь в последнее время эта операция приносит 20-30 процентов годовых.
Начинающему инвестору, который располагает свободной суммой в 100-200 тысяч долларов, риэлторы советуют попробовать наименее рискованный вариант — приобрести типовую 1-2-комнатную квартиру в районе с развитой инфраструктурой, недалеко от станций метро среднего радиуса. Доходность сдачи в аренду типовых квартир выше, так как их можно сдавать без проведения дорогостоящего ремонта и дизайна, что обязательно для типового жилья. Покупать жилье для последующей сдачи в аренду имеет смысл только на вторичном рынке, так как в случае новостройки придется вложить большие средства в ремонт и обстановку, прежде чем она начнет приносить доход. А на вторичном рынке много квартир, которые за месяц-другой можно с минимальными затратами привести в хорошее состояние и сдать.
60-70% жилья на вторичном рынке приобретается для последующей сдачи в аренду, и таких сделок становится все больше. Ставки аренды однокомнатных квартир, по некоторым данным, например, в мае составляли 300-600 долларов в месяц. Таким образом, годовой доход инвестора может составить свыше 3600 долларов до уплаты налога. Понятно, что такой способ вложения денег в недвижимость не предполагает быструю отдачу — он рассчитан на сохранение основной суммы (квартира остается у инвестора в собственности) и получение регулярных дивидендов.
Имея одну или две квартиры под аренду, их владелец может сам управлять ими: контролировать сбор арендных платежей, состояние недвижимости, периодически делать косметический ремонт жилья. Если квартир больше, есть смысл поручить управление ими агентству недвижимости. Сейчас они предлагают услугу доверительного управления квартирами за 10-25% от ставки аренды.
Риэлторы считают современным доходным жильем квартиры площадью от 80 м2 свободной планировки в элитном доме с развитой инфраструктурой. Аренда такого объекта обходится минимум в 2500 долларов. Есть даже квартирные магнаты, которые сдают по 5-10 элитных квартир, а на вырученные деньги живут за границей. По наблюдениям участников рынка, около 40% элитных квартир покупается под аренду. Срок окупаемости инвестиций в элитные квартиры на вторичном рынке с последующей сдачей в аренду, по оценке специалистов, как правило, не превышает 10 лет, а годовая доходность таких вложений составляет примерно 12%. С учетом роста цены квартиры отдача может достичь 40% годовых.
Самое главное, предупреждают риэлторы, — выбрать по-настоящему элитную, а не просто очень хорошую квартиру. При этом учитывается местоположение дома (в центре Москвы или в непосредственной близости от Садового кольца), уровень комфортности жилья. Дом должен быть с хорошей "начинкой": обязательны охрана, подземный гараж, центральная система питьевого водоснабжения, пылеудаления и кондиционирования. Стоимость аренды такой квартиры доходит до 10-15 тысяч долларов в месяц.
Недорогие типовые квартиры (в пятиэтажках, на окраинах города), как правило, сдают сами хозяева. Они находят клиентов через знакомых или через объявления в специализированных изданиях или "на столбах". А вот дорогие квартиры с хорошим ремонтом, обстановкой и техникой лучше сдавать в аренду через агентство недвижимости, которое возьмет на себя и управление квартирой. При этом агентство несет всю ответственность за состояние квартиры, ремонтирует ее за свой счет, а главное — заинтересовано сдать ее по максимальной цене, ведь от этого зависит размер комиссионных. Заключая договор о доверительном управлении квартирой, владелец передает агентству недвижимости полномочия по сдаче ее внаем. После этого агентство представляет интересы владельца жилья и регулирует финансовые вопросы с арендатором. Ставка аренды согласовывается после осмотра квартиры. Стоимость доверительного управления квартирой составляет в среднем 10-20% от ежемесячной ставки аренды.
Подготовил Вячеслав ГИЛЕВИЧ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 31 за 2004 год в рубрике недвижимость
