Хит украинского финансового рынка
Хит украинского финансового рынка
В 2003 году недвижимость стала настоящим хитом украинского финансового рынка. Операции с ней были доступны каждому имеющему хотя бы 10 тысяч долларов с учетом возможности кредита. Спектр операций с недвижимостью, на которых можно было заработать, был очень широк — от покупки земли под застройку до приобретения офисов с последующей сдачей их в аренду.
Общеизвестно, что выгоднее всего покупать коммерческую недвижимость (офисные и торговые площади) для сдачи в аренду. Наименее выгодно сдавать в аренду жилую недвижимость (гостиницы не в счет). Так, аренда офисной и торговой недвижимости давала владельцам в среднем 15% годовых с очень большим диапазоном в зависимости от класса недвижимости и ее месторасположения. Аренда жилой недвижимости в среднем приносила около 8% годовых. С учетом роста цен покупка коммерческой недвижимости позволила заработать около 43%, а жилья — около 38% годовых. В прошлом году очень выгодной была покупка земли под застройку с подведением к ней коммуникаций (электричество и газ — в первую очередь, вода и канализация — желательно) и дороги. Так, за последний год земля в пригородах Киева, по разным оценкам, подорожала не менее, чем в 2 раза. С учетом транзакционных издержек покупка такой земли дала доход около 95% годовых!
Быстрый рост цен на недвижимость, намного превышающий рост кредитных ставок, стимулировал активное привлечение заемных средств в операции с недвижимостью. Например, в 2003 году можно было за 30 тысяч долларов купить одну неплохую двухкомнатную квартиру либо три такие же квартиры с привлечением в кредит недостающих 60 тысяч долларов. Продажа этих же квартир в конце года, даже с учетом выплат всех транзакционных издержек и процентов по банковскому кредиту, дала возможность заработать около 50% годовых.
Прогнозы аналитиков по поводу будущей динамики цен на недвижимость расходятся. Одни считают, что в 2004 году вряд ли стоит ожидать их высокого роста. И этому есть свое обоснование. Так, рост процентных ставок и ужесточение условий кредитования банками не способствуют раскручиванию кредитных схем. Нельзя не отметить также снижения арендных ставок вследствие активного увеличения предложения недвижимости в аренду, а также неплохих темпов строительства.
Условия налогообложения операций с недвижимостью в 2004 году останутся такими же, как и в 2003. Однако изменение этих условий в 2005 году может вызвать некоторую дестабилизацию рынка недвижимости. Факторы роста цен на недвижимость останутся, скорее всего, теми же — увеличивающиеся доходы населения, снижение доходности на альтернативных рынках (в первую очередь, депозитных вкладов), девальвация доллара, ускорение инфляции и рост инфляционных ожиданий. При этом вполне вероятно, что падение цен произойдет в случае сокращения темпов экономического роста в 2004 году. Соответственно снизится спрос на недвижимость.
Подготовил Вячеслав ГИЛЕВИЧ
В 2003 году недвижимость стала настоящим хитом украинского финансового рынка. Операции с ней были доступны каждому имеющему хотя бы 10 тысяч долларов с учетом возможности кредита. Спектр операций с недвижимостью, на которых можно было заработать, был очень широк — от покупки земли под застройку до приобретения офисов с последующей сдачей их в аренду.
Общеизвестно, что выгоднее всего покупать коммерческую недвижимость (офисные и торговые площади) для сдачи в аренду. Наименее выгодно сдавать в аренду жилую недвижимость (гостиницы не в счет). Так, аренда офисной и торговой недвижимости давала владельцам в среднем 15% годовых с очень большим диапазоном в зависимости от класса недвижимости и ее месторасположения. Аренда жилой недвижимости в среднем приносила около 8% годовых. С учетом роста цен покупка коммерческой недвижимости позволила заработать около 43%, а жилья — около 38% годовых. В прошлом году очень выгодной была покупка земли под застройку с подведением к ней коммуникаций (электричество и газ — в первую очередь, вода и канализация — желательно) и дороги. Так, за последний год земля в пригородах Киева, по разным оценкам, подорожала не менее, чем в 2 раза. С учетом транзакционных издержек покупка такой земли дала доход около 95% годовых!
Быстрый рост цен на недвижимость, намного превышающий рост кредитных ставок, стимулировал активное привлечение заемных средств в операции с недвижимостью. Например, в 2003 году можно было за 30 тысяч долларов купить одну неплохую двухкомнатную квартиру либо три такие же квартиры с привлечением в кредит недостающих 60 тысяч долларов. Продажа этих же квартир в конце года, даже с учетом выплат всех транзакционных издержек и процентов по банковскому кредиту, дала возможность заработать около 50% годовых.
Прогнозы аналитиков по поводу будущей динамики цен на недвижимость расходятся. Одни считают, что в 2004 году вряд ли стоит ожидать их высокого роста. И этому есть свое обоснование. Так, рост процентных ставок и ужесточение условий кредитования банками не способствуют раскручиванию кредитных схем. Нельзя не отметить также снижения арендных ставок вследствие активного увеличения предложения недвижимости в аренду, а также неплохих темпов строительства.
Условия налогообложения операций с недвижимостью в 2004 году останутся такими же, как и в 2003. Однако изменение этих условий в 2005 году может вызвать некоторую дестабилизацию рынка недвижимости. Факторы роста цен на недвижимость останутся, скорее всего, теми же — увеличивающиеся доходы населения, снижение доходности на альтернативных рынках (в первую очередь, депозитных вкладов), девальвация доллара, ускорение инфляции и рост инфляционных ожиданий. При этом вполне вероятно, что падение цен произойдет в случае сокращения темпов экономического роста в 2004 году. Соответственно снизится спрос на недвижимость.
Подготовил Вячеслав ГИЛЕВИЧ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 31 за 2004 год в рубрике недвижимость
