Градостроительное право за рубежом
Градостроительное право за рубежом
Местные планы являются юридически обязательными планировочными документами, которые устанавливают санкционированное землепользование на территории муниципалитетов, коммун (общин). Они разрабатываются по инициативе местных административных органов и под их полную ответственность. Право на застройку, предоставляемое от имени мэра, дается только в случае соответствия намерений застройщика регламентациям (градостроительным регламентам) местного плана. В различных странах местные планы, имеющие статус юридического документа, называются по-разному. В Великобритании это местный план, в Германии — план застройки, в США — зональный план, во Франции — план использования территории, в Швеции — детальный план.
При разработке местных планов муниципалитеты взаимодействуют с государственными органами различных уровней и общественными организациями. В Великобритании согласованность решений местного и структурного планов должна подтверждаться планировочной администрацией графства. В Германии планы застройки разрабатываются с учетом решения плана использования территории. Последний, кстати, не обязателен, если достаточно плана застройки для регулирования градостроительного развития соответствующей территории. При изменении, дополнении или упразднении плана застройки одновременно должен изменяться или дополняться план использования территории. План застройки может разрабатываться, дополняться или упраздняться до разработки плана использования территории, если этого требуют неотложные причины и если план застройки не будет противоречить намечаемому градостроительному развитию муниципалитета, коммуны (общины). Такой план называется досрочным планом застройки.
Во Франции с 1983 года планы использования территории разрабатываются муниципалитетами с представителями государственных органов, профсоюзами, ассоциациями граждан. В Швеции при разработке детального плана муниципалитет должен консультироваться с административными органами графства, представляющими государственные интересы на региональном уровне, а также с землевладельцами и другими заинтересованными лицами. В Германии основными целями местных планов являются регулирование городского развития в целом и в особенности жилой застройки, защита природных пространств, поддержка характера застройки городских кварталов, представляющих особую ценность, обеспечение развития инженерно-технической и транспортной структур, определение прав и обязанностей, возлагаемых на владельцев каждого земельного участка городской территории. Местные планы отличаются детальной проработкой разнообразных аспектов городского развития: транспорта, производства, коммерции, жилья, общественного обслуживания, отдыха, туризма, культурно-исторического наследия.
В градостроительном законодательстве установлен подробный перечень вопросов, подлежащих освещению в местных планах застройки:
— вид и мера строительного использования земельных участков;
— способ строительства, застраиваемые и незастраиваемые земельные участки;
— расположение строительных объектов;
— минимальные и максимальные размеры площади, ширины и глубины застраиваемых земельных участков;
— максимально допустимое число квартир в жилых зданиях исходя из особых градостроительных условий;
— земельные участки, на которых могут или должны строиться жилые дома из средств социального обеспечения;
— отдельные земельные участки, на которых могут или должны сооружаться жилые здания для групп людей с особыми жилищными потребностями (престарелые, инвалиды);
— земельные участки, которые на время должны оставаться свободными от застройки, и их будущее предназначение;
— земельные участки, почва которых заражена вредными для людей и окружающей среды веществами.
При разработке местных планов, решая вопросы функционального использования территории, специалисты обязаны учитывать соответствующую классификацию, законодательно регламентирующую виды использования территории. В Великобритании согласно новой версии такой классификации предложено 16 видов использования территории, которые объединены в 4 основные группы: торговые, промышленные, жилые территории и территории коммунального назначения.
В Германии, как и в других странах, большие города обычно имеют несколько планов застройки для отдельных районов и территориальных секторов. В Швеции детальные планы разрабатываются на территорию, площадь которой соответствует реальным возможностям по финансам, ресурсам для осуществления тех или иных строительных намерений. Местные планы разрабатываются в основном в масштабе 1:1000 или 1:2000 и охватывают лишь часть национальной территории. Во Франции в 1990 году планы использования территории (утвержденные и получившие статус местного закона) "перекрывали" менее половины страны, однако в пределах юрисдикции этих планов проживало 80% всего населения страны. Местные планы разрабатываются на краткосрочный период, не превышающий 10-15 лет. В Швеции детальные планы действуют, как правило, на протяжении 5-15 лет. Во Франции однажды утвержденные планы использования территории остаются в силе на период, продолжительность которого специально не устанавливается. Между тем внесение изменений и дополнений в них осуществляется каждые 10 лет.
В состав материалов, содержащихся в местных планах во Франции, входят одна или несколько карт (схем) города, регулятивные предписания, вводные замечания и др. Регулятивные предписания обычно состоят из 15 разделов: запреты на землепользование, специальные условия для разрешенного землепользования, улицы и дороги, инженерное обеспечение (водоснабжение, канализация, электроснабжение), особенности земельных участков (конфигурация, рельеф, размещение объектов относительно улиц и мест общественного обслуживания, расположение зданий относительно границ земельных участков, расположение построек относительно друг друга, процент застройки), внешний вид зданий (форма, материал стен, крыш, покрытий и т.д.), стоянки автомашин, открытые пространства и зеленые насаждения, коэффициент использования территории, случаи превышения этого коэффициента. Кроме того, регулятивное предписание может включать ряд дополнительных рекомендаций, например, относительно архитектурного стиля построек.
Особенно важными являются регулятивные предписания, касающиеся коэффициента использования территории и случаев его превышения. Этот показатель фиксируется в местных планах и устанавливает так называемые права на развитие. Он определяет предельно допустимую площадь пола построек в пересчете на один квадратный метр площади земельного участка. Например, для конкретного земельного участка площадью 500 м2 установлен коэффициент использования территории 0,4. Это означает, что владелец земельного участка может построить на нем здания с суммарной площадью не более 200 м2.
Для земельных участков, расположенных в зонах городского развития, коэффициент использования территории устанавливается с таким расчетом, чтобы обеспечить существующие и планируемые объекты инженерно-техническими услугами (водо-, электро-, газоснабжением и др.), соответствующими инфраструктурным возможностям города.
В отдельных специально оговоренных в документах случаях коэффициент использования территории может быть превышен, но это влечет за собой выплату специального налога "за сверхплотность" застройки. Этот налог полностью выплачивается в пользу коммун (общин). Предусмотрены случаи, когда выплата налога "за сверхплотность" может не производиться. Например, когда владельцы смежных земельных участков согласны передать все или часть своих прав на развитие, то есть на строительство определенной площади пола зданий, заинтересованному владельцу земельного участка за соответствующую плату. Тогда при относительно низкоплотной застройке прилегающих земельных участков отдельные из них могут быть застроены более плотно.
В тех зонах, где определено преимущество какого-либо вида использования территории по отношению к другим видам, возможно введение различных показателей коэффициентов использования территории для соответствующих видов застройки. Например, для территорий предпочтительного размещения торговых зданий может быть установлено значение коэффициентов, в 2-3 раза превышающее их величину, принятую для других видов застройки на соответствующей территории.
Подготовил Вячеслав ГИЛЕВИЧ
Местные планы являются юридически обязательными планировочными документами, которые устанавливают санкционированное землепользование на территории муниципалитетов, коммун (общин). Они разрабатываются по инициативе местных административных органов и под их полную ответственность. Право на застройку, предоставляемое от имени мэра, дается только в случае соответствия намерений застройщика регламентациям (градостроительным регламентам) местного плана. В различных странах местные планы, имеющие статус юридического документа, называются по-разному. В Великобритании это местный план, в Германии — план застройки, в США — зональный план, во Франции — план использования территории, в Швеции — детальный план.
При разработке местных планов муниципалитеты взаимодействуют с государственными органами различных уровней и общественными организациями. В Великобритании согласованность решений местного и структурного планов должна подтверждаться планировочной администрацией графства. В Германии планы застройки разрабатываются с учетом решения плана использования территории. Последний, кстати, не обязателен, если достаточно плана застройки для регулирования градостроительного развития соответствующей территории. При изменении, дополнении или упразднении плана застройки одновременно должен изменяться или дополняться план использования территории. План застройки может разрабатываться, дополняться или упраздняться до разработки плана использования территории, если этого требуют неотложные причины и если план застройки не будет противоречить намечаемому градостроительному развитию муниципалитета, коммуны (общины). Такой план называется досрочным планом застройки.
Во Франции с 1983 года планы использования территории разрабатываются муниципалитетами с представителями государственных органов, профсоюзами, ассоциациями граждан. В Швеции при разработке детального плана муниципалитет должен консультироваться с административными органами графства, представляющими государственные интересы на региональном уровне, а также с землевладельцами и другими заинтересованными лицами. В Германии основными целями местных планов являются регулирование городского развития в целом и в особенности жилой застройки, защита природных пространств, поддержка характера застройки городских кварталов, представляющих особую ценность, обеспечение развития инженерно-технической и транспортной структур, определение прав и обязанностей, возлагаемых на владельцев каждого земельного участка городской территории. Местные планы отличаются детальной проработкой разнообразных аспектов городского развития: транспорта, производства, коммерции, жилья, общественного обслуживания, отдыха, туризма, культурно-исторического наследия.
В градостроительном законодательстве установлен подробный перечень вопросов, подлежащих освещению в местных планах застройки:
— вид и мера строительного использования земельных участков;
— способ строительства, застраиваемые и незастраиваемые земельные участки;
— расположение строительных объектов;
— минимальные и максимальные размеры площади, ширины и глубины застраиваемых земельных участков;
— максимально допустимое число квартир в жилых зданиях исходя из особых градостроительных условий;
— земельные участки, на которых могут или должны строиться жилые дома из средств социального обеспечения;
— отдельные земельные участки, на которых могут или должны сооружаться жилые здания для групп людей с особыми жилищными потребностями (престарелые, инвалиды);
— земельные участки, которые на время должны оставаться свободными от застройки, и их будущее предназначение;
— земельные участки, почва которых заражена вредными для людей и окружающей среды веществами.
При разработке местных планов, решая вопросы функционального использования территории, специалисты обязаны учитывать соответствующую классификацию, законодательно регламентирующую виды использования территории. В Великобритании согласно новой версии такой классификации предложено 16 видов использования территории, которые объединены в 4 основные группы: торговые, промышленные, жилые территории и территории коммунального назначения.
В Германии, как и в других странах, большие города обычно имеют несколько планов застройки для отдельных районов и территориальных секторов. В Швеции детальные планы разрабатываются на территорию, площадь которой соответствует реальным возможностям по финансам, ресурсам для осуществления тех или иных строительных намерений. Местные планы разрабатываются в основном в масштабе 1:1000 или 1:2000 и охватывают лишь часть национальной территории. Во Франции в 1990 году планы использования территории (утвержденные и получившие статус местного закона) "перекрывали" менее половины страны, однако в пределах юрисдикции этих планов проживало 80% всего населения страны. Местные планы разрабатываются на краткосрочный период, не превышающий 10-15 лет. В Швеции детальные планы действуют, как правило, на протяжении 5-15 лет. Во Франции однажды утвержденные планы использования территории остаются в силе на период, продолжительность которого специально не устанавливается. Между тем внесение изменений и дополнений в них осуществляется каждые 10 лет.
В состав материалов, содержащихся в местных планах во Франции, входят одна или несколько карт (схем) города, регулятивные предписания, вводные замечания и др. Регулятивные предписания обычно состоят из 15 разделов: запреты на землепользование, специальные условия для разрешенного землепользования, улицы и дороги, инженерное обеспечение (водоснабжение, канализация, электроснабжение), особенности земельных участков (конфигурация, рельеф, размещение объектов относительно улиц и мест общественного обслуживания, расположение зданий относительно границ земельных участков, расположение построек относительно друг друга, процент застройки), внешний вид зданий (форма, материал стен, крыш, покрытий и т.д.), стоянки автомашин, открытые пространства и зеленые насаждения, коэффициент использования территории, случаи превышения этого коэффициента. Кроме того, регулятивное предписание может включать ряд дополнительных рекомендаций, например, относительно архитектурного стиля построек.
Особенно важными являются регулятивные предписания, касающиеся коэффициента использования территории и случаев его превышения. Этот показатель фиксируется в местных планах и устанавливает так называемые права на развитие. Он определяет предельно допустимую площадь пола построек в пересчете на один квадратный метр площади земельного участка. Например, для конкретного земельного участка площадью 500 м2 установлен коэффициент использования территории 0,4. Это означает, что владелец земельного участка может построить на нем здания с суммарной площадью не более 200 м2.
Для земельных участков, расположенных в зонах городского развития, коэффициент использования территории устанавливается с таким расчетом, чтобы обеспечить существующие и планируемые объекты инженерно-техническими услугами (водо-, электро-, газоснабжением и др.), соответствующими инфраструктурным возможностям города.
В отдельных специально оговоренных в документах случаях коэффициент использования территории может быть превышен, но это влечет за собой выплату специального налога "за сверхплотность" застройки. Этот налог полностью выплачивается в пользу коммун (общин). Предусмотрены случаи, когда выплата налога "за сверхплотность" может не производиться. Например, когда владельцы смежных земельных участков согласны передать все или часть своих прав на развитие, то есть на строительство определенной площади пола зданий, заинтересованному владельцу земельного участка за соответствующую плату. Тогда при относительно низкоплотной застройке прилегающих земельных участков отдельные из них могут быть застроены более плотно.
В тех зонах, где определено преимущество какого-либо вида использования территории по отношению к другим видам, возможно введение различных показателей коэффициентов использования территории для соответствующих видов застройки. Например, для территорий предпочтительного размещения торговых зданий может быть установлено значение коэффициентов, в 2-3 раза превышающее их величину, принятую для других видов застройки на соответствующей территории.
Подготовил Вячеслав ГИЛЕВИЧ
Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 31 за 2004 год в рубрике недвижимость
