Анализ рынка недвижимости в Республике Беларусь

Анализ рынка недвижимости в Республике Беларусь

Окончание. Начало в СиН №№26–30

3. Государственная жилищная политика и рынок недвижимости
Целями государственной жилищной политики являются:
— создание условий для реализации социальных гарантий улучшения жилищных условий граждан;
— переход к рыночным отношениям в жилищной сфере.
Основными направлениями государственной политики в жилищной сфере являются:
— переход к активной инвестиционной политике с привлечением внебюджетных источников финансирования строительства и содержания жилья;
— снижение бюджетных затрат на содержание и эксплуатацию жилищного фонда;
— развитие системы жилищных субсидий на строительство и приобретение жилья, совершенствование механизма предоставления компенсаций расходов на оплату жилья и коммунальных услуг;
— внедрение системы ипотечного жилищного кредитования;
— внедрение механизма обязательного страхования жилья;
— совершенствование налогообложения в жилищной сфере с использованием механизмов рыночной оценки;
— организация и поддержка деятельности товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
В нашей стране довольно удачно (на начальном этапе) получила развитие система оформления домовладения по так называемой системе кондоминиум, где каждый участник общества является не только владельцем внутреннего помещения приобретенной в собственность жилой площади, но также всего дома и окружающего его участка земли.
В настоящее время ряд инвестиционных проектов в РБ направлен на заранее подготовленную почву к созданию товариществ собственников у будущих владельцев жилых помещений в строящихся домах.
Система кондоминиум в нашей стране функционирует в основном за счет обеспеченных людей, в то время как в странах Западной Европы это достояние среднего класса и граждан с более низкими доходами.
Приведем несколько преимуществ данной системы:
1. Чистота в подъездах, тамбурах и на прилегающих территориях по сравнению с домами, состоящими на обслуживании в ЖЭСах.
2. Минимальный (отсутствие, низкая статистика) уровень преступлений, краж, хищений, в том числе угонов автомобильного транспорта на подведомственных дому территориях (при наличии охраны, в том числе общественных дежурных).
3. Забота о зеленых насаждениях в радиусе нахождения дома путем привлечения всех участников товарищества собственников.
4. Установка дополнительных систем водо- и теплоснабжения, действующих вне централизованных сетей городов (дополнительные затраты участников).
5. Эстетические показатели (привлекательность домов, находящихся в собственности у акционеров, жильцов).
Наряду с вышеизложенным следует отметить ряд отрицательных моментов в системе общего владения:
1. Отсутствие каких-либо субсидий, льгот государства с целью развития этой системы. В настоящее время все коммунальные услуги имеют дотационный характер в отношении жилой недвижимости, находящейся на обслуживании в государственных коммунальных службах, в том числе жилье, подлежащее реконструкции и капитальному ремонту, а также ветхое жилье. Все вышеперечисленные объекты являлись бы потенциальными участниками рынка недвижимости на условиях кондоминиума и приносили бы доход в государственный бюджет.
2. Бюрократический подход к оформлению сделок и договоров по регистрации товариществ собственников жилой недвижимости. Следует возложить контроль и регистрацию только на местные органы управления без вынесения вопросов такого рода на городские (Минск) и областные уровни исполнительной вертикали (исключение должны составлять исторические памятники и приравненные к ним сооружения).
3. Государством должна быть выработана политика привлечения как можно большего числа участников в общественное домовладение с учетом первичного и вторичного рынка жилья, что неминуемо принесет положительные результаты в решении жилищной проблемы в государстве и проблемы привлечения иностранных инвесторов в эту сферу. Должна быть создана законодательная база о защите инвестиций с жесткой привязкой к цене объектов недвижимости.

4. Внедрение и развитие системы ипотечного кредитования
Одной из ключевых задач развития рынка недвижимости является внедрение системы ипотечного кредитования, направленной на привлечение инвестиций в реальный сектор экономики, создание необходимых условий для развития жилищного строительства и обеспечения населения жильем.
Источниками кредитных ресурсов в рамках системы ипотечного кредитования выступают бюджетные средства, средства ипотечных и универсальных банков, корпоративных инвесторов, денежные накопления граждан.
Основными направлениями формирования системы ипотечного кредитования являются:
разработка на государственном уровне Программы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь;
создание нормативной правовой базы для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг;
определение механизмов государственной поддержки и стимулирования деятельности ипотечных банков;
формирование основных элементов системы ипотечного кредитования — Республиканского ипотечного агентства, специализированных кредитных учреждений, страховых компаний, оценочных фирм.

5. Формирование института профессиональной оценки недвижимого имущества и анализа рынка недвижимости
Неотъемлемой частью цивилизованного рынка недвижимости и одним из структурообразующих механизмов рыночной экономики является институт профессиональной оценки недвижимого имущества и анализа рынка недвижимости.
Процессы становления вторичного рынка недвижимости, введения в хозяйственный оборот земельных участков, развития системы ипотечного кредитования сопровождаются формированием новой системы оценки недвижимого имущества, позволяющей учитывать не только восстановительную, ликвидационную или остаточную стоимость, но и инвестиционную, базирующуюся на принципах эффективного использования недвижимости и сбалансированного соотношения затрат и доходов при ее эксплуатации.
Профессиональная оценка недвижимого имущества базируется на трех общепринятых в мировой практике подходах: затратном, доходном и сравнительном.
Основными направлениями деятельности по формированию института профессиональной оценки недвижимого имущества являются:
— конституционное и законодательное закрепление понятия рыночной стоимости недвижимости и дальнейшее совершенствование нормативно-правовой базы в области недвижимости и оценки. Необходимо разработать и принять закон об управлении недвижимостью. Необходимо скорейшее принятие закона "Об оценке объектов гражданских прав";
— определение механизмов государственного регулирования оценочной деятельности;
— выработка собственных стандартов оценки недвижимого имущества; следует решить вопрос о применении международных и европейских стандартов в Беларуси.
— определение порядка и методов проведения оценки рыночной стоимости недвижимого имущества для целей налогообложения. Все большую актуальность приобретает потребность в массовой оценке недвижимости, для чего необходимо разработать соответствующую стратегию массовой оценки недвижимости;
— развитие системы профессиональной подготовки специалистов по оценочной деятельности на базе высших учебных заведений Республики Беларусь.
Основными направлениями деятельности по формированию института анализа рынка недвижимости являются:
— определение механизмов государственного регулирования аналитической деятельности на рынке недвижимости;
— создание центра анализа рынка недвижимости. Целесообразнее всего создать его при Академии Наук РБ, как это сделано в РФ. Необходимо также создание международных центров анализа рынков недвижимости;
— выработка стандартов анализа рынка недвижимости и проведения соответствующей сертификации;
— определение порядка и методов проведения анализа;
— развитие системы профессиональной подготовки аналитиков рынка недвижимости.
Важность совершенствования законодательства в области недвижимости и оценки подтвердим одним небольшим примером. В настоящее время в связи с несовершенством действующего законодательства отсутствует инструмент оценки и контроля стоимости при сделках, осуществляющихся в отношении незавершенного строительства на той или иной стадии. Например, часто владелец загородного дома имеет в обосновании стоимости и затрат на строительство особняка лишь жалкие накладные на гвозди, кирпич, черепицу и т.д., что делает стоимость дома с общей площадью 700 м2 равной 5000-7000 у.е., и, несмотря на то, что дом многие годы является функциональным со всеми коммуникациями, должного оформления как завершенное строительство он не проходит годами. При совершении сделок купли-продажи новый хозяин видит готовый дом со всеми удобствами и документами на разрешение на строительство, отвод земельного участка и др. Происходит сделка купли-продажи фактически готового жилого дома как незавершенной постройки (документарно), но по цене 120000-140000 у.е., что приводит к потере бюджетом страны колоссальных сумм от недоимки налогов на доходы. При данном положении вещей все участники сделки находятся в выгодном положении. Так, например, продавец не показывает налоговым органам реально полученного дохода, а, в свою очередь, покупатель не декларирует ранее имеющийся доход. С учетом того, что на рынке РБ в год совершаются сотни сделок с такого рода недвижимостью, нетрудно подсчитать гигантские потери для бюджета.
Этот пример подтверждает важность осуществления продуманной политики в области недвижимости, которую должны разрабатывать профессионально подготовленные специалисты в этой сфере.

6. Подготовка кадров в сфере недвижимости
Развитие и эффективное функционирование рынка недвижимости во многом определяется уровнем подготовленности кадров к реформам в сфере недвижимости, их профессиональной квалификацией и опытом.
Основными направлениями государственной политики по подготовке кадров в сфере недвижимости являются:
— формирование в Республике Беларусь системы профессионального обучения специалистов на базе высших и средних специальных учебных заведений;
— развитие системы повышения квалификации специалистов, работающих в области недвижимости;
— участие в международных и белорусских образовательных программах по подготовке специалистов в сфере недвижимости.
Системы профессионального обучения и повышения квалификации специалистов должны быть ориентированы на решение среднесрочных и долгосрочных программ в области недвижимости (ипотечное кредитование, оценка недвижимости, управление недвижимым имуществом и др.).
В республике подготовка специалистов, связанных с недвижимостью, ведется пока в рамках строительных специальностей и специализации менеджмент недвижимости.
В ближайшем будущем потребуются не просто менеджеры недвижимости, а менеджеры, которые будут специализироваться на определенной проблематике (как это уже происходит в России):
— менеджер по залоговым (ипотечным) операциям;
— менеджер по операциям с недвижимостью (риэлтер);
— менеджер по управлению недвижимостью (управляющий недвижимостью по комплексной эксплуатации недвижимого имущества для обеспечения эффективного содержания объектов и управляющий недвижимостью, переданной в управление собственником с целью сохранения стоимости объекта и извлечения дохода из его использования);
— менеджер по лизингу недвижимости;
— менеджер по инвестициям в недвижимость;
— менеджер (консультант) по налогообложению в сфере недвижимости.
Т.е. специализация менеджмент недвижимости из специализации должна превратиться в специальность.
В целом рынок недвижимости вбирает в себя огромное количество профессионалов, выполняющих в его рамках совершенно определенные задачи:
1) специалисты, работающие только на рассматриваемом рынке (риэлтеры, управляющие недвижимостью, девелоперы, оценщики, регистраторы прав, менеджеры по ипотечным операциям и др.);
2) специалисты, выполняющие на рынке недвижимости специфические функции, т.е. носящие ограниченный характер, поскольку предоставляют аналогичные услуги и в других сферах. К специалистам такого рода относятся: страховщики, нотариусы, юристы, банкиры, предоставляющие ипотечные кредиты, эксперты (аварийные комиссары) по расследованию причин и установлению размеров ущерба, нанесенных объектам недвижимости, и др.
В РБ нет ни одного учебного заведения, которое действительно системно (целостно) подходило бы к подготовке достаточно большого спектра специалистов для рынка недвижимости, особенно в регионах.

7. Международное сотрудничество в сфере недвижимости
Наилучшим способом решения проблем рынка недвижимости и совершенствования научных исследований считается создание научных сетей, включающих несколько государств. Для налаживания успешного сотрудничества в сфере образования и науки Европейское общество недвижимости выступило с инициативой создания европейской образовательной сети в сфере недвижимости.
Цели создания сети:
— Увеличение научного потенциала и развитие научных технологий в областях исследования.
— Вовлечение в сеть европейских ресурсов и опыта.
— Поддержка прогрессивной и длительной интеграции существующих и потенциальных возможностей исследования.
— Создание программы совместной деятельности.
— Совместные действия для углубления исследований.
— Деятельность по углублению интеграции.
— Расширение эффектов вне сети.
— Совместное управление.

Программа совместной деятельности:
Принципы поддержки исследований:
— Совместное выполнение.
— Продолжительность.
— Широкий охват проблематики исследований.
— Подвижность для исследователей, студентов и групп.
— Совместное управление знаниями.
Расширение исследований:
— Распространение научных знаний.
— Распространение образовательных технологий.
— Трансферт технологий.
Акценты:
— Опыт и возможность достигнуть амбициозных целей.
— Тесное сотрудничество по меньшей мере трех партнеров, хорошо если более шести.
— Продолжительность: 5 лет или больше, с тем чтобы создать длительную интеграцию.
Намечены следующие направления для деятельности:
— Повышение качества и стандартизация европейского образования недвижимости с учетом сохранения разнообразия и специфики.
— Создание форума для распространения лучшей практики образования в Европе.
— Способствование росту Университета, основанному на исследованиях в сфере недвижимости по всей Европе.
— Исследование возможности создания международных программ образования.
— Определение потребностей в человеческих ресурсах для европейской индустрии недвижимости и ее требований к изменениям человеческого капитала.
— Вовлечение в этот сектор межнациональных и национальных профессиональных организаций и ассоциаций.
— Исследование различий, которые существуют между странами в Европе на рынках недвижимости, и их учет в образовательных программах.
— Содействие лучшей практике в европейском образовании недвижимости.
Используя поддержку Евросети по недвижимости планируется гармонизировать учебные планы и программы по образованию в сфере недвижимости.
Одним из ключевых направлений развития сети является организация дистанционного обучения с использованием интернет-технологий. Именно интернет-технологии являются сегодня основным инструментом глобализации образования и стирают территориальные границы любого государства и учебного заведения. Без пространственных ресурсов невозможна организация никакой экономической или образовательной деятельности. Раньше использовалось только природное пространство — земля, недра, здания, сооружения и пр. Пространственные объекты, обустроенные для выполнения определенных функций созданными человеком улучшениями, получили название "недвижимость". Недвижимое имущество — это наиболее дорогая часть активов большинства учебных заведений. Сеть Интернет является принципиально новым и сравнительно дешевым видом пространства, искусственно созданным человеком. Виртуальное пространство, так же, как и природное, может использоваться для размещения целых фирм или университетов. Поэтому важно использовать виртуальное пространство для организации обучения специалистов в рамках получения высшего образования и для постоянного повышения квалификации специалистов по недвижимости.

8. Поддержка деятельности саморегулируемых объединений профессиональных участников рынка недвижимости
Одним из основных направлений государственной политики развития рынка недвижимости является поддержка деятельности саморегулируемых объединений профессиональных участников рынка недвижимости, которые ставят целями своей деятельности:
— создание и развитие правовых и экономических механизмов регулирования рынка недвижимости;
— создание профессиональных стандартов деятельности на рынке недвижимости, единого информационного пространства, системы профессионального образования;
— защиту интересов всех участников рынка недвижимости.
Государство и его органы, профессиональные объединения участников рынка недвижимости, решая задачи взаимной поддержки, разрабатывают согласованную стратегию развития цивилизованного рынка недвижимости в Республике Беларусь.

Николай СИНЯК, к.э.н., член Немецкого общества исследователей собственности