Анализ рынка недвижимости в Республике Беларусь

Анализ рынка недвижимости в Республике Беларусь

Продолжение. Начало в СиН №№26-29

Программные продукты для статистической обработки данных необходимы для:
— оказания помощи специалистам по недвижимости, желающим заниматься анализом рынка недвижимости;
— упорядочения и стандартизации перечня характеристик объектов недвижимости и показателей состояния рынка, учитываемых при анализе, и форм их представления;
— упорядочения и облегчения межфирменного и межрегионального обмена данными.
Внедрение в практику стандартизированного перечня показателей и форм регистрации повысит полноту и сопоставимость информации.
Третья проблема, постоянно возникающая в ходе создания мониторинга рынка недвижимости, состоит в обеспечении достоверности и регулярности представления информации.
Особенно обострилась эта проблема сегодня. В 2001-2003 годах в связи с кризисом ухудшилось финансовое положение многих фирм, ряд руководителей фирм потеряли веру в возможность рационального объяснения поведения рынка в условиях кризиса, что уменьшает число обследованных городов и фирм. Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрастает интерес к анализу рынка и прогнозам, что позволит собрать гораздо более полную и всестороннюю информацию для анализа. Необходимо провести сертификацию методик сбора и обработки данных о рынке недвижимости.

При БелАН может была создана Комиссия по сертификации аналитиков рынка недвижимости. Сертификация методик, используемых в фирмах при обработке статистических данных и анализе рынка недвижимости (РН), должна проводиться с целью повышения информационной открытости РН; расширения круга организаций, участвующих в мониторинге РН; оказания помощи участникам мониторинга в организации сбора и обработки информации о РН и подготовке специалистов; расширения и стандартизации перечня показателей (индикаторов) РН, используемых при анализе; стандартизации форм регистрации и методов обработки данных о РН в интересах облегчения информационного обмена.
Сертификации подлежат как сами методики, используемые при анализе РН, так и специалисты, занимающиеся обработкой информации о РН. Специалистам, успешно прошедшим сертификацию, должно присваиваться звание "Сертифицированный аналитик рынка недвижимости".
Сертификация должна производиться по материалам анализа рынка, поступающим в БелАН. Комиссия рассматривает заявления, проводит тестирование и дистанционное обучение аналитиков, помогая им устранить недостатки и погрешности в своей работе. При необходимости Комиссией по сертификации могут быть затребованы письменные пояснения по методике расчета представленных материалов. После принятия решения Комиссией фирма получает Свидетельство о соответствии методики анализа рынка недвижимости требованиям, а специалист — Свидетельство о присвоении звания "Сертифицированный аналитик рынка недвижимости". Материалы Комиссии могут публиковаться на веб-сайте http://www.realting.com. Там же может публиковаться информация фирм, прошедших сертификацию, о рынке недвижимости своих городов. Достоверность этой информации будет подтверждаться Сертификатом.

Выводы
В республике идет процесс становления рынка недвижимости, сопровождаемый интенсивным вовлечением в экономический оборот различных категорий недвижимого имущества, формированием института новых собственников и созданием предпринимательских структур, профессионально работающих с недвижимостью, — риэлтерских, оценочных и консалтинговых фирм, страховых и кредитных учреждений, инвестиционно-строительных и управляющих компаний.
Вместе с тем, в ходе осуществления преобразований стало очевидным отсутствие надлежащей системы управления недвижимостью: как адекватного инструмента государственного регулирования отношений на рынке недвижимости.
Недвижимое имущество, составляя две третьих национального богатства республики и являясь, по сути, ее основным капиталом, приносит сегодня в государственную казну всего несколько процентов от общих поступлений.
На рынке недвижимости практически отсутствует всякая системная аналитическая деятельность.
Анализ существующих механизмов управления недвижимым имуществом свидетельствует о несовершенстве нормативно-правовой базы учета недвижимого имущества и отсутствии четкой системы гарантий прав на недвижимость.

В деятельности государственных органов, осуществляющих функции учета, регистрации и управления недвижимым имуществом, преобладает отраслевой подход. В результате происходит искусственное деление единого целого — объекта недвижимости — на земельный участок, жилое здание, нежилое строение с установлением различных правовых режимов их использования, включения в гражданский оборот.
Все это влечет за собой неполное использование потенциальных источников пополнения бюджета, недостаточную эффективность использования имущественного и земельного комплексов республики, обострение негативных процессов, связанных в том числе с увеличением числа имущественных правонарушений в сфере недвижимости.
Формирование в Республике Беларусь цивилизованного рынка недвижимости предполагает наличие:
— целостной системы законов и иных нормативных правовых актов Республики Беларусь, объединенных общей концепцией;
— четкого разграничения и координации действий государственных органов, задействованных в процессах учета, регистрации и управления недвижимым имуществом;
— создания ключевых элементов инфраструктуры рынка недвижимости, способных привести в действие рыночные механизмы;
— создания аналитических центров на рынке недвижимости (один из таких центров — центр анализа рынка недвижимости — можно создать при Академии Наук РБ).

Стратегические направления государственной политики развития рынка недвижимости
Долгосрочные стратегические цели развития экономики требуют от государства и его органов выработки новых подходов к вопросам учета, регистрации и управления недвижимым имуществом, формирования механизмов государственного регулирования отношений на рынке недвижимости.
Приоритетными направлениями развития рынка недвижимости в Республике Беларусь являются формирование комплексной системы управления недвижимостью, совершенствование земельной, жилищной и налоговой политики, внедрение институтов ипотечного кредитования и профессиональной оценки недвижимого имущества, развитие системы подготовки кадров в сфере недвижимости.

1. Формирование системы управления недвижимостью
Целями формирования системы управления недвижимостью являются:
— создание ключевых элементов инфраструктуры рынка недвижимости;
— увеличение доходов бюджета;
— привлечение инвестиций в экономику республики;
— проведение единой долгосрочной политики в сфере управления имущественно-земельным комплексом республики.
Основополагающим принципом системы управления недвижимостью является единство объекта недвижимости — земельного участка с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями.
Базовыми принципами создания системы управления недвижимостью являются:
— ведение пообъектного учета и регистрации недвижимого имущества, управление недвижимостью;
— четкое разграничение прав и обязанностей всех государственных органов, участвующих в процессе управления недвижимостью;
— организационное, правовое и информационное единство системы управления недвижимостью;
— минимизация бюджетных затрат.
Основными элементами системы управления недвижимостью являются:
— государственный учет недвижимого имущества;
— государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— единая государственная информационная база данных по недвижимому имуществу;
— управление недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности.

Государственный учет недвижимого имущества
Формирование системы государственного учета недвижимого имущества связано с переходом от отраслевого (ведомственного) принципа учета недвижимости к государственному (пообъектному) учету недвижимого имущества.
В основу системы государственного учета недвижимого имущества закладывается учет земельных участков с расположенными на них зданиями, строениями и сооружениями. Земельным участкам при этом присваиваются уникальные кадастровые номера, с которыми непосредственно связаны индивидуальные номера расположенных на них зданий, строений, сооружений.
Все находящиеся на территории Республики Беларусь объекты недвижимости включая объекты незавершенного строительства подлежат учету в едином Государственном кадастре недвижимости Республики Беларусь.
Государственный кадастр недвижимости Республики Беларусь содержит всю юридически значимую информацию об объектах недвижимого имущества, их основных физических, экономических и правовых характеристиках.
Государство, осуществляя защиту прав на недвижимость, признает кадастровое описание единого объекта недвижимости, зарегистрированного в Государственном кадастре недвижимости, в качестве главного юридического документа об основных физических и экономических характеристиках недвижимого имущества по отношению к иным документам, которые могут иметь место помимо Государственного кадастра недвижимости Республики Беларусь.
Данные государственного учета недвижимого имущества берутся за основу функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимость и системы налогообложения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Формирование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним основано на переходе от ведомственной (учетной) регистрации документов о правах на недвижимое имущество к государственной регистрации прав на недвижимость, носящей правоустанавливающий и правоудостоверяющий характер.
В основу системы государственной регистрации прав на недвижимость заложен принцип единства объекта недвижимости.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется специализированным учреждением юстиции по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит исчерпывающую информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, необходимые данные об объектах регистрации, правообладателях.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Единая государственная информационная система по недвижимому имуществу
Работа всех элементов системы управления недвижимостью в едином организационном, правовом и информационном пространстве — основа ее эффективного функционирования.
Ключевым элементом системы управления недвижимостью является Единая государственная информационная система по недвижимому имуществу, объединяющая информационные базы данных республиканских органов, осуществляющих функции распоряжения и управления отдельными категориями недвижимого имущества, учреждений по учету и регистрации недвижимости.
Единая государственная информационная система создается на основе данных о физических и экономических характеристиках недвижимого имущества, правовом статусе и режиме использования всех объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Беларусь.
Информационная совместимость данных Государственного кадастра недвижимости Республики Беларусь, Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с информационными базами данных органов государственного управления осуществляется с помощью единой системы идентификации объектов недвижимости, использования единых классификаторов, кодов, форматов обменных файлов.
С созданием Единой государственной информационной системы по недвижимому имуществу закладываются основы системы управления государственным недвижимым имуществом.

Управление государственным недвижимым имуществом
В сложившейся социально-экономической ситуации назрела необходимость пересмотра принципов и приоритетов в области управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности.
Основными задачами государственных органов в области совершенствования системы управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности, являются:
— максимально возможное повышение доходности объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности;
— эффективное использование имущественно-земельного комплекса республики;
— вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства;
— привлечение инвестиций в реальный сектор экономики;
— проведение земельной и жилищной реформ с учетом их социальной направленности.
Для достижения поставленных задач необходимо:
— сформировать реестр объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности;
— четко разграничить и скоординировать полномочия всех государственных органов, осуществляющих функции распоряжения и управления отдельными категориями недвижимого имущества;
— осуществить переход к пообъектному управлению объектами недвижимости, представляющими единый имущественный комплекс, — земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями;
— обеспечить применение механизма рыночной оценки при использовании государственной недвижимости;
— обеспечить соответствующую профессиональную подготовку государственных служащих, осуществляющих управление государственной недвижимостью.
Первым этапом создания данной системы является проведение сплошной инвентаризации объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, получение достоверной информации, позволяющей провести рыночную оценку этих объектов методом массовой оценки.
На втором этапе формируются реестры объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, и регистрируются соответствующие права. В дальнейшем вырабатываются единые правила и процедуры принятия решений по распоряжению государственными объектами недвижимости с детальной правовой регламентацией указанных процессов.
Важным элементом указанной системы является формирование действенного механизма контроля за использованием и сохранностью недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности.

2. Государственная политика в сфере земельных отношений
Целями государственной политики в сфере земельных отношений являются:
— реализация конституционных прав граждан на владение, пользование и распоряжение земельными участками;
— повышение эффективности управления земельными ресурсами;
— формирование основ земельного рынка и его инфраструктуры;
— увеличение инвестиционного и производственного потенциала земель.
Основными направлениями государственной политики в области земельных отношений являются:
— создание условий для развития всех форм землепользования;
— четкое разграничение земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
— введение в экономический оборот земель сельскохозяйственного назначения с учетом ограничений, установленных Земельным кодексом РБ;
— переход на конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков, находящихся в государственной собственности;
— проведение государственной кадастровой оценки земель;
— осуществление ценового и правового зонирования территорий населенных пунктов;
— создание государственного земельного кадастра как основы ведения Государственного кадастра недвижимости Республики Беларусь.
Важным шагом к становлению рынка недвижимости и увеличению инвестиционного потенциала промышленных предприятий Республики Беларусь является приобретение приватизированными предприятиями прав собственности на земельные участки.

Николай СИНЯК,
к.э.н., член Немецкого общества исследователей собственности.
Окончание следует