Анализ рынка недвижимости в Республике Беларусь

Продолжение. Начало в СиН №№26–28

Закономерность 5: спад в экономике, а спрос на жилье растет и превышает предложение.
В 1995-1996 годах, в период наиболее значительного спада в экономике, спрос на жилье активно возрастал. В 2002 году на рынке сложилась уникальная ситуация, когда спрос был выше предложения. Объяснение этой закономерности связано с особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках. Динамика предложения квартир на продажу первичного рынка достаточно близко совпадала с динамикой вторичного.

В 2002 году строилось 11% однокомнатных квартир, 27% двухкомнатных, 40% трехкомнатных, 22% четырехкомнатных. На вторичном рынке предлагается 30% однокомнатных, 38% двухкомнатных, 25% трехкомнатных, 7% четырехкомнатных квартир.
В настоящее время подавляющая часть спроса (по некоторым оценкам, до 80%) формируется за счет доходов от продажи имеющегося жилья, т.е. начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного перераспределения недвижимой собственности. Общее равновесие спроса и предложения в Минске отмечалось в конце 2002 года.

В 2003-2004 гг. спрос на хорошее жилье превышает предложение, что приводит к неизбежному росту цен. Таким образом, несмотря на экономический спад, переход от централизованной к рыночной экономике сопровождается ростом как предложения жилья, так и спроса, причем сегодня спрос начинает опережать предложение.

Закономерность 6: спрос меньше предложения, а цены растут.
Как уже отмечалось, в 1992-2001 гг. предложение опережало спрос и, в соответствии с законом спроса, цены должны были падать, тем не менее, как видно из графика, они росли в ряде лет.
Объяснение этой закономерности может быть дано с позиций описанной выше закономерности роста цен в течение переходного периода: цены растут на ранних стадиях развития рынка. С вступлением в 3-е тысячелетие закон спроса и предложения на рынке жилья стал вести себя правильно, и с ростом спроса растут и цены.

Конкретный механизм реализации данной закономерности, по нашему мнению, может быть выявлен из следующих наблюдений. Происходивший в течение двух-четырех лет непрерывный рост цен на жилье в Минске и других городах приучил население (с активной помощью СМИ и риэлтеров) к тому, что вложения в недвижимость всегда прибыльны. В Минске в отдельные периоды отмечалось резкое снижения спроса на стандартные квартиры в многоквартирных жилых домах. При этом цена предложения (в долларах) не снижалась, хотя ликвидность объектов и объем сделок резко падали. Аналогичные процессы происходили и в других городах и на других сегментах рынка (загородные садовые участки, элитное жилье). Отражением таких заблуждений общественной психологии явилось широкое развитие дилерских операций риэлтеров: агентствами покупались десятки квартир с целью перепродажи через 3-4 месяца по более высокой цене. 1997-2000 годы мы рассматриваем как период кризиса риэлтерской деятельности на рынке жилья Минска: многие фирмы снизили доходность бизнеса вплоть до разорения, появились первые судебные процессы с покупателями по поводу несоблюдения договоров (речь не идет о криминальных случаях явного обмана). Снижение цен предложения начало происходить лишь после длительного снижения активности рынка.

Таким образом, отличительная особенность развивающегося рынка жилья в городах Беларуси состоит в том, что на ранних стадиях развития рынка рост цен происходит несмотря на превышение предложения над спросом. Эта закономерность реализуется, скорее всего, через массовые ожидания населения, сформированные опытом предыдущих двух-четырех лет.

Закономерность 7: асинхронность развития рынка жилья в различных городах Беларуси.
Рынок жилья в различных городах Беларуси развивается несинхронно. Безусловно, лучше всего он развит в столице.
В чем же причины данного явления? В первую очередь, здесь действуют факторы, отмеченные выше для Минска и связанные с масштабом города и характером его развития. Вместе с тем, очевидно, что важным фактором, определяющим темпы и характер развития рынка недвижимости, является экономическая ориентация (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная) и степень активности на рынке местных властей и инвесторов (внутренних и внешних).
Так, в 1992-1994 годах городские власти Минска проводили активную рыночную политику. Принимаемые законодательные акты реформировали жилищную сферу. Вместе с другими присущими Минску факторами и преимуществами это способствовало быстрому развитию рынка и бурному росту цен на жилье.
Таким образом, развитие рынка недвижимости в городах Беларуси в условиях схожей экономической ситуации происходит асинхронно, что связано как со специфическими особенностями конкретного города (масштаб, характер развития), так и с экономической ориентацией и активностью на рынке местных властей.
Главным итогом 2004 года можно будет считать то, что рынок недвижимости продолжит активизироваться и при этом выйдет на новый, более высокий уровень цен, который должен будет стабилизироваться. Но это произойдет уже в 2005 году.

5. Анализ и прогнозирование рынка жилья г. Минска
В современных условиях выявление тенденций развития рынка недвижимости и предсказание падения или роста цен приобретают первостепенное значение, так как они чреваты солидными дивидендами или серьезными потерями. Вместе с тем, методик, позволяющих с достаточной степенью достоверности прогнозировать изменение цен на жилищном рынке, практически нет. Да и можно ли сегодня сделать сколь-либо серьезный прогноз, когда на ситуацию на рынке жилья влияют многочисленные нерыночные или неэкономические факторы?
И, тем не менее, давайте попробуем с помощью эконометрических методов спрогнозировать возможные изменения квартирного рынка г. Минска в 2003-2004 году, благо это можно сделать, учитывая, что линейный период в цикле развития отечественного рынка недвижимости это позволяет. При анализе и прогнозировании использована информационная база АН "Центростиль" — одного из ведущих АН в РБ.

Как известно, основными факторами, которые действуют на любом рынке, в том числе и на рынке жилья, являются: спрос, предложение и цена. Цена является результатом взаимодействия спроса и предложения. При дефиците объектов на рынке недвижимости предложение не может быстро отреагировать на изменение спроса. Низкая эластичность предложения на данном рынке имеет место при достаточно эластичном спросе, и это обстоятельство ограничивает возможности саморегулирования рынка недвижимости с помощью механизма цен. Фактор спроса и предложения остается сегодня примерно постоянным. Естественно, он подвержен сезонным колебаниям, т.е. увеличивается к четвертому кварталу и несколько снижается в летний период, но в целом в течение года он достаточно стабилен.
Если мы конкретизируем "количественную" составляющую спроса и предложения, то увидим, что на рынке жилья на продажу выставляется больше всего 2-комнатных квартир. Второе место на рынке предложения жилья занимают 1-комнатные и 3-комнатные квартиры, динамика предложения которых изменяется приблизительно одинаково.









Наибольшим же спросом также пользуются 1-2-комнатные квартиры. Популярность двухкомнатных квартир у населения можно объяснить тем, что они чаще всего становятся объектом купли в результате разделения многокомнатных квартир по различным причинам: разводы, отсутствие денежных средств на покупку более просторных квартир, а также на содержание последних и т.п. Однокомнатные квартиры хороши как наиболее дешевый и в некоторых случаях единственно доступный товар на рынке жилья.
Прогнозируя ситуацию в отдельных сегментах рынка жилой недвижимости (то есть ситуации на рынке 1-, 2-, 3-, 4-комнатных и т.д. квартир), следует отметить то, что в силу увеличения тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения, и особенно повышения квартплаты, в следующем году будет наблюдаться несколько повышенное предложение больших квартир (3, 4 и более комнат). Так как средства на их содержание серьезно возрастут, то и население будет стремиться "избавляться" от таких квартир, пытаясь разменять их на 1- и 2-комнатные.
Согласно прогнозам специалистов некоторых агентств недвижимости, цены на квартиры должны были вырасти в 2003 году из-за несбалансированности спроса и предложения до 10% от их стоимости в 2002 году. Данное повышение цен должно было произойти к марту-апрелю 2003 г., а затем рынок недвижимости должен был прийти в норму. Как мы уже знаем, этим прогнозам не суждено было сбыться. В 2003 году мы наблюдали беспрецедентный рост цен за последние несколько лет. Интересен факт, что именно такие закономерности давали нам построенные и опубликованные в 2003 году трендовые модели. Сравним результаты сделанных прогнозов с фактическими данными. Как видно из последующих графиков, совпадение прогноза с фактическими данными почти стопроцентное.

Поэтому, как следует из графиков, цены на квартиры в 2004 году будут продолжать расти. Однако, как было сказано ранее, уже не такими большими темпами (до 5-10%), и эконометрика на данном этапе становится бесполезной.
Из-за нестабильности экономики, возможных кризисных ситуаций прогнозировать развитие рынка в нашей стране довольно сложно. Возможно, дальнейшая интеграция с Россией, которая набирает свои темпы, зарубежные инвестиции в нашу экономику сделают более благоприятной обстановку для развития рынка недвижимости.

По нашему мнению и мнению некоторых аналитиков рынка недвижимости и директоров агентств, рост цен в ближайшее время должен все-таки остановиться и в дальнейшем пойти вспять. Дальнейший их рост приведет к очень быстрому исчерпанию платежеспособного спроса. Цены должны соответствовать макроэкономической и демографической ситуации. Однако они вряд ли улучшатся в нынешнем году. По мнению других специалистов рынка недвижимости, в наступившем году цены на столичные квартиры будут расти. Если на белорусский рынок будет активно внедряться российский капитал, то он создаст устойчивый спрос на высококачественное жилье, что неизбежно приведет к росту цен именно в этом сегменте. Сегодня у состоятельных граждан особой популярностью пользуются квартиры повышенной комфортности в кирпичных домах с благоустроенной прилегающей территорией и развитой инфраструктурой. С начала 2003 г. цены на такие квартиры увеличились примерно на 20%.

В целом можно выделить ряд как повышающих, так и понижающих факторов, влияющих на среднюю цену 1 м2 жилой площади в Минске:
1. Повышающие факторы:
а) приход иностранного капитала, в частности, российского, приведет к росту спроса на комфортабельное жилье, что, несомненно, повлияет на рост средней цены;
б) возрастет доля комфортабельного и дорогого жилья в общей совокупности жилого фонда;
в) так как цену 1 м2 у нас в стране принято измерять в долларах, то падение курса доллара относительно евро также будет способствовать росту средней цены 1 м2 жилой площади;
г) миграция населения в Минск из других городов и ближнего зарубежья, а также из сельской местности приведет к росту спроса на жилье и соответственно росту цены;
д) распространение практики жилищного кредитования также приведет к росту спроса на жилье со стороны той части населения, которая не могла себе позволить приобрести жилье без кредитных ресурсов.
2. Понижающие факторы:
а) низкий платежеспособный спрос населения;
б) рост показателя количества квадратных метров на человека;
в) депопуляция населения;
г) рост тарифов на коммунальные платежи.
И все же подчеркнем, что для достоверного анализа и прогноза рынка недвижимости необходимо создание системы мониторинга рынка недвижимости РБ.

7. Концепция создания системы мониторинга рынка недвижимости
Система мониторинга рынка недвижимости должна создаваться в рамках общей концепции развития рынка недвижимости РБ.
Для создания системы мониторинга рынка недвижимости необходимо решить несколько организационно-методических проблем.
Первая проблема состоит в организации сбора и дальнейшего использования информации, представляемой специалистами рынка недвижимости. Результатом решения этой задачи могут стать сводные отчеты о ситуации на рынке недвижимости Беларуси, которые могут выпускаться ежеквартально (ежегодно), например, Белорусской ассоциацией специалистов по недвижимости (БелАН), как это делает РГР. В этих отчетах должны обрабатываться, анализироваться и обобщаться данные о рынке жилья, а затем — и других видов недвижимости города Минска и городов, представляющих большинство регионов нашей страны. Отчеты должны содержать обобщенную информацию по рынку недвижимости отдельных городов, сопоставление данных по группам городов и обобщение по Беларуси в целом. Также выявляются специфические закономерности становления и развития рынка недвижимости Беларуси в увязке с общими процессами, происходящими в экономике страны в целом и с учетом региональных особенностей локальных рынков. Должны разрабатываться прогнозы на предстоящий год, что становится особенно актуально в условиях нестабильной экономики.

Вторая проблема — обеспечение единства методологии, форм и способов сбора/обработки информации. Для решения этой задачи должны быть разработаны методические пособия, которые будут направлены всем членам БелАН и всем заинтересованным организациям. В Минске и других регионах необходимо проводить обучение методам анализа рынка недвижимости на курсах повышения квалификации риэлтеров и оценщиков. Периодически необходимо проводить семинары по подготовке аналитиков на тему "Технология анализа рынка недвижимости".
Для расширения круга организаций, обеспечивающих сбор данных и их обработку, и углубления анализа необходима стандартизация содержания и форм представления данных, а также автоматизация процессов их обработки. С целью удовлетворения этой потребности должны быть разработаны стандартизированные формы регистрации данных о рынке и специализированные программные продукты для статистической обработки данных.

Николай СИНЯК, к.э.н., член Немецкого общества исследователей собственности

Продолжение следует