Анализ рынка недвижимости в Республике Беларусь

Анализ рынка недвижимости в Республике Беларусь

Продолжение. Начало в СиН №26, 27

Удельный вес общей площади жилых домов, введенных в эксплуатацию государственными предприятиями и организациями, в общем потоке введенного в действие жилья снизился с 71% в 1990 г. до 19,4% в 2002 г., в то же время ввод в эксплуатацию жилья жилищно-строительными кооперативами увеличился за этот же период с 12,3% до 17%, индивидуальными застройщиками — с 8% до 54%.
По состоянию на 1 января 2003 г. на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состояло 555,9 тыс. семей. Это на 2,3% меньше, чем в 2000 г., и на 17% меньше, чем в 1990 г. В городских поселениях число семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, составило 526,1 тыс. (при этом около трети очередников приходится на г. Минск), в сельской местности на учете было 29,8 тыс. семей. Ежегодно только около 5% нуждающихся улучшают свои жилищные условия. Важным обобщающим показателем интенсивности решения жилищной проблемы является продолжительность пребывания семей на учете нуждающихся в жилье. В 1990 г. среднее расчетное время пребывания семей на учете нуждающихся в целом по республике составляло 7 лет, в то время как в 1993 г. — 10,3 года; 1999 г. — 18,8; 2000 г. — 23,5. Заметим, что в мировой практике количество семей, состоящих на учете 10 лет и более, является индикатором остроты жилищной проблемы в обществе [7].

В Минске за 2002 г. количество семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, увеличилось на 4,8 тыс. (со 125,2 тыс. до 130 тыс.). Распределение населения г. Минска по месту проживания и типу занимаемых жилых помещений в 2001 году следующее.

Качество введенного жилья количественно выражается в значительном увеличении средней общей площади жилых помещений. В 2003 г. средняя общая площадь введенных в эксплуатацию квартир составила 94,6 м2. В 1990-2000 гг. показатель общей площади введенных в эксплуатацию квартир и индивидуальных домов возрос на 29 м2, что в 3,7 раза больше, чем за предшествующие 10 лет, и в 5,6 раза — чем за период с 1970 по 1980 г.

В 2002 г. на строительство жилья использовано 885,7 млрд руб., что составляет 20,9% от общего объема инвестиций, к уровню 2001 г. объем инвестиций в сопоставимых ценах был равен 91,5%.
Общее количество вновь построенных квартир в целом по Республике Беларусь колеблется вокруг цифры 30 тысяч в год. Так, в 2003 году было построено 32 тыс. квартир. Индивидуальными застройщиками вводится свыше 10 тыс. квартир в год, ЖСК — более 7 тысяч. За анализируемый период заметны перемены в отношении индивидуальных застройщиков к размеру квартир. Они стараются получить от своих вложений максимальную отдачу и строят жилье с более комфортными условиями по сравнению с тем, что предоставляется со стороны государства и работодателей: средний размер квартиры, построенной индивидуальными застройщиками, составляет чуть больше 145 м2, что в 1,5 раза выше аналогичного показателя в целом по Беларуси.

4. Тенденции и закономерности развития вторичного рынка недвижимости
В отличие от России, в Беларуси долгое время никто не занимался анализом рынка недвижимости, не говоря уже о его прогнозировании. Только несколько лет назад стало проводиться систематическое изучение рынка недвижимости, однако до сих пор нет общепринятой методологии его анализа и прогнозирования. В данной работе предпринята попытка проанализировать развитие рынка недвижимости с момента его рождения, выявить его закономерности и сделать обоснованный прогноз на будущее.
Следует отметить, что основные закономерности развитых рынков нарушаются и протекают иначе для развивающихся рынков недвижимости в условиях переходных экономик.
При анализе динамики изменения этих закономерностей была использована база данных одного из ведущих агентств недвижимости в Беларуси "Центростиль", включающая более 50000 квартир (за анализируемый период 10 лет).


Закономерность 1: спад в экономике и стремительный рост цен на недвижимость.
В 1992-2002 годах Беларусь в ряде лет переживала спад в экономике: валовый внутренний продукт (ВВП) снижался до 35% в 1995 году по сравнению с 1990 г., до 8% в 2001, промышленное производство — до 39% в 1995 г., до 7% роста в 2001 г. (рис. 1). В эти же годы цены на жилую недвижимость росли (рис. 2). Причем средние рыночные цены в Минске и других городах выросли в несколько раз.
На основании динамики средней стоимости 1 квадратного метра жилья была построена модель-прогноз. Используя данную модель для прогноза роста цен на 2003 год, можно сделать вывод, что цены на недвижимость стабильно растут, причем величину роста можно предсказать, только зная цикличность изменения цен.
Как видно из рисунка, достигнув определенного уровня, цены на жилую недвижимость начинают колебаться вокруг определенной величины, а значит, ведут себя циклично. Таким образом, определяющей закономерностью динамики цен на недвижимость в развивающейся переходной экономике является рост долларовых цен на жилье от начального, заведомо низкого, уровня до естественного для каждого города "мирового" уровня, соответствующего его специфическим особенностям.


Закономерность 2: после того, как рынок недвижимости стабилизируется, он начинает вести себя циклично.
Зарождение теории циклов и кризисов можно отнести к началу XIX века. Эта проблема освещалась в работах К. Родбертуса и Т. Мальтуса. В настоящее время обнаружено 1380 типов экономического цикла. Попробуем определить цикличность развития белорусского рынка недвижимости и сделать прогноз роста цен.
С целью корректной аппроксимации данных и построения дальнейшего прогноза была выбрана функция вида:



где: X — текущее значение индекса; Y — его прогноз; V — прогноз изменения индекса; t — номер года начиная с 1994 г.; n — срок прогноза; T — половина периода колебаний (ширина положительной или отрицательной "полуволны"), равная 4 годам; значения a0 = 57, a1 = 8 10-6 и a2 = 0,018 получены методом наименьших квадратов.

Результаты расчетов приведены на графике.

Согласно графика цены в 2004-2005 г. должны стабилизироваться, а начиная с 2006 года последует "откат" цен в течение двух-трех лет на 25-30%. Еще один очень важный вывод: как видно из графика, период 2001-2004 гг. легко поддается прогнозированию цен традиционными методами корреляционно-регрессионного анализа (в частности, при помощи линейной линии тренда с использованием линейного уравнения y = mx + b), что и будет сделано в дальнейшем.
Аналитиками рынка недвижимости РФ была выдвинута гипотеза о возможности двух сценариев перехода к стабилизации в соответствии с теорией автоматического регулирования: "с перебегом", когда цены вначале растут, а затем снижаются и после одного-двух колебаний стабилизируются на более низком уровне, и "с доползанием", когда цены плавно подходят к уровню стабилизации. Анализируя ситуацию на рынке жилья, можно сделать прогноз о том, что в Минске наиболее вероятен первый сценарий (в этом случае цены могут вырасти на 5-10%). График показывает, что цены "перебегали" в 1997-1998 гг. В 2004-2005 гг. жилищный рынок Минска должен нащупать свой стабильный уровень цен, соответствующий статусу и масштабу, уровню экономического развития, степени концентрации финансовых средств, расположению и географическим условиям, характеру и состоянию жилищного фонда.

Рассмотрим, как и чем объясняется поведение различных циклов общего цикла развития рынка недвижимости.
A. Цикл спада.Наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен, и число незанятых строений начинает увеличиваться. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии проекта. Этот рынок — рынок покупателя. Владельцу недвижимости требуется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и поиска финансовой поддержки. На рынке появляется небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема, а цены на недвижимость снижаются.
B. Цикл поглощения.Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл — цикл поглощения созданного объекта. После того, как инвестиционные издержки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и снижением предложения начинают проводиться прединвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости.
C. Цикл нового строительства.Циклу нового строительства соответствует повышенный спрос на рынке объектов строительства наряду с уменьшением предложений на свободные земельные участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции, и стоимость строительства возрастает, что повышает продажную цену объекта недвижимости.
D. Цикл насыщения рынка.Рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и в конце концов сокращается. Возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей. Уровень занятости начинает снижаться, а строительная деятельность постепенно останавливается. Наилучшее время для увеличения объектов собственности — это стадия цикла поглощения или периода нового строительства.
Зная цикличность развития рынка недвижимости, можно и нужно вырабатывать определенные меры государственного воздействия на поведение рынка с целью смягчения последствий наступления кризиса.

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:
— идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);
— инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;
— профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
— эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
— регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
— верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;
— контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:
— путем прямого вмешательства, то есть административным способом;
— косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:
— создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
— отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
— установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
— контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
— введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;
— поддержание правопорядка на рынке;
— выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций.
Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.
Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:
— системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);
— регулирования учетной ставки (дисконтной политики Центрального банка);
— выпуска и обращения жилищных сертификатов;
— предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;
— реализации государственных целевых программ;
— амортизационной политики;
— внешнеэкономической деятельности.

Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное экономическое программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования.
Целевые программы бывают обычные и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Закономерность 3: прекращение спада в экономике и прекращение роста цен на недвижимость.
Общий спад в экономике Беларуси отображен на рис. 1. Он оказывал влияние на темпы роста цен на жилье: колебания экономической ситуации приводили к колебанию годовых темпов роста цен в диапазоне +/-5-30%.
В последние полтора-два года общая макроэкономическая ситуация в Беларуси характеризуется переходом к финансовой стабилизации, а также к небольшому росту в промышленном производстве и внутреннем валовом продукте (рис. 1). Тем самым, по общему правилу, создаются условия для роста инвестиций в реальную сферу и, прежде всего, в недвижимость, активизации рынка и повышения цен на нем.
Таким образом, определяющей закономерностью развивающихся рынков на данном этапе является прекращение роста цен и переход к стабильным (колеблющимся в небольших пределах) ценам в условиях прекращения спада и начала экономического подъема.

Закономерность 4: дальнейший рост в экономике и продолжение роста цен на недвижимость.
Данная закономерность видна на рис. 1 и рис. 2 и наблюдается с 2001 года. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики.
Как известно, в развитых рынках недвижимости спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике. Как видно из рисунков, у нас эта закономерность выполняется с точностью до наоборот.

Николай СИНЯК, к.э.н., член Немецкого общества исследователей собственности.
Продолжение следует


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 28 за 2004 год в рубрике недвижимость

©1995-2023 Строительство и недвижимость