Анализ рынка недвижимости в Республике Беларусь

Продолжение. Начало в СиН №26

ЗАДАЧИ И ЭТАПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Каждый из приведенных предметов исследования может изучаться самостоятельно, с частными целями, и включает свой ряд задач (этапов), приведенных ниже на схеме.
В то же время они имеют общие задачи (этапы) и в этом смысле используют результаты друг друга. Для иллюстрации связи между различными направлениями анализа рынка на схеме приведены также задачи (этапы) таких отдельных направлений анализа, как маркетинг, оценка стоимости объекта и эффективности инвестиционного проекта.
Прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа. Поэтому эти задачи расположены в конце каждого ряда задач, а предшествующие — выстроены в необходимой последовательности их решения, т.е. отражают этапы анализа на пути к прогнозу.

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):
— Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории).
— Оперативная оценка средних по типу цен.
— Исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену.
— Исследование влияния местоположения на среднюю цену.
— Анализ состояния рынка.
— Изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране.
— Прогнозирование цен.

Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):
— Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам, подвидам, типам).
— Изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации.
— Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства.
— Анализ законодательной и нормативной базы.
— Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления).
— Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение.
— Анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд.
— Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке.
— Прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка.

Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):
— Анализ характера развития и состояния экономики региона.
— Анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов.
— Оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости.
— Анализ ценовой ситуации.
— Изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности в конкретных видах объектов и платежеспособного спроса на них.
— Оперативная оценка доступности и ликвидности объектов.
— Прогнозирование доступности и ликвидности.

Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:
— Описание продвигаемого объекта (услуги).
— Описание границ локации (микрорайона).
— Изучение предложения объектов-аналогов.
— Изучение экономического прогноза для микрорайона.
— Изучение субъектов рынка (конкурентов).
— Изучение платежеспособного спроса.
— Прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу.

Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:
— Подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены продажи (покупки).
— Определение поправок на качество и местоположение оцениваемого объекта и аналогов (при методе сравнения сопоставимых продаж).
— Прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом).
— Определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе).
— Определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом налогов и иных отчислений.
— Оценка текущей стоимости объекта недвижимости.

Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:
— Анализ цен на объекты-аналоги.
— Прогнозирование цен на объекты инвестиций.
— Изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения.
— Оценка и прогнозирование затрат на проект.
— Расчет потока доходов.
— Расчет налогов и отчислений.
— Прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.

Выше было отмечено, что каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.
Наиболее характерный пример общей задачи — оценка и прогнозирование ценовой ситуации на рынке недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена в первое направление. В то же время при прогнозировании цен необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, т.е. воспользоваться результатами второго направления.
Далее при анализе и прогнозировании состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности маркетинга, доходности и стоимости объектов недвижимости, эффективности инвестиций необходимы результаты первого направления.

СТРУКТУРА ЦЕЛЕЙ И ЭТАПОВ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

ПОКАЗАТЕЛИ (ИНДИКАТОРЫ) РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:
— ценовая ситуация на рынке;
— конъюнктура спроса и предложения;
— активность рынка, объем операций на рынке;
— ликвидность объектов;
— доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
— состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;
— состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

В рамках заявленной в настоящей работе проблемы эконометрического анализа и прогнозирования рынка недвижимости последние два предмета на данном этапе исследования играют ключевую роль.
Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:
— ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;
— конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;
— активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;
— ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие категории:
1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.
2. Относительные (безразмерные):
а) доли от целого — проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.
б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:
— темпы (недельные, месячные, годовые) — отношение показателей двух смежных периодов;
— накопленные индексы — отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода;
— индексы с исключенной сезонностью — отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:
— анализ и оценка текущего состояния показателей;
— исследование динамики показателей;
— совместное исследование динамики различных показателей;
— исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
— прогнозирование тенденций изменения показателей.

Необходимо отметить, что на рынке недвижимости особенно возросло значение совместного исследования динамики различных показателей состояния рынка. Сегодня увеличился (до 50% и более) диапазон цен предложения и сделок на однотипные объекты (рынок дезориентирован). Некоторые показатели являются недоступными для анализа (поэтому в дальнейшем в работе проводится анализ тех показателей, которые позволяют выявить необходимые зависимости и закономерности). Резко изменяются соотношение спроса и предложения (в течение двух-трех недель могут уйти с рынка и вновь вернуться продавцы, начаться и прекратиться ажиотажный спрос). Активность рынка может резко колебаться и поэтому неадекватно оценивается риэлтерами, другими специалистами рынка недвижимости и прессой (спад или рост объема сделок по данным различных фирм может различаться вдвое, и лишь данные органов государственной регистрации позволяют увидеть объективную картину, но эти данные не всегда доступны). Среднее время экспозиции объектов от месяца к месяцу может измениться в 4-5 раз, в то время как другие показатели (цены, объем сделок) могут измениться незначительно, и наоборот. Лишь сопоставление динамики различных показателей позволяет дать оценку состоянию и тенденциям изменения рынка.

3. Тенденции и итоги развития жилищного строительства

Доля объема инвестиций в жилищное строительство в ВВП росла с 1991 по 1993 гг. и, достигнув максимального значения за анализируемый период (6,2%), оставалась на этом же уровне до 1994 г. В следующий отрезок времени (1994-1996 гг.) наблюдалось значительное падение данного показателя (до 3,1% в 1996 г.). В последующем доля затрат на жилищное строительство в ВВП возрастала (до 1998 г.) и стабилизировалась на уровне 5,2-5,3% в 1998-2000 гг. В 2001 г. наблюдалось снижение этого показателя до 4,2%, в 2002-2003 гг. — до 3,4%. Динамика изменения доли объема инвестиций в жилищное строительство в ВВП отражена в нижеприведенной таблице и графике.
На начало 2003 г. площадь жилищного фонда в Беларуси составляла 216,6 млн м2, в том числе 138,8 млн м2 в городском и 77,8 млн м2 — в сельском жилищном фонде. Таким образом, около 64% жилищного фонда Республики Беларусь сосредоточено в городах и приравненных к ним населенных пунктах. На начало 2004 г. площадь жилищного фонда в Беларуси увеличилась до 217,9 млн м2.
Обеспеченность жильем в расчете на одного городского жителя в 1990 г. составила 17,9 м2 общей площади. Среднереспубликанский уровень обеспеченности на начало 2004 г. составил 22,1 м2, что на 4,2 м2 больше, чем в 1990 г. По обеспеченности жилой площадью Минск находится выше, чем многие другие крупные города Восточной Европы. В Варшаве, Вильнюсе, Кишиневе, Москве, Риге, Софии этот показатель составил от 16 до 20 м2.

С 1990 по 2002 гг. жилищный фонд в целом по Беларуси вырос на 18,6%. Городской фонд за этот же период вырос со 106,4 млн м2 до 138,8 млн м2, т.е. на 30,5%, а сельский — с 76,0 млн м2 до 77,8 млн м2, или на 2,4%. Таким образом, среднегодовой темп прироста жилой площади в целом по Республике Беларусь составлял 1,4%, в городских поселениях — 2,3%, в сельской местности — 0,2%.
Динамика структуры жилищного фонда по формам собственности на начальном этапе определялась принятым порядком приватизации жилья, а затем структурой источников финансирования нового жилищного строительства. Доля частного жилищного фонда с каждым годом возрастала, и сегодня более 80% жилищного фонда находится в собственности граждан.
В 1990-е годы в республике среднегодовой объем вводимого жилья составлял около 5 млн м2 общей площади. К 1995 г. одновременно со спадом в экономике наблюдалось значительное падение объемов вводимого жилья, и в 1995 г. вводилось менее 2 млн м2 общей площади. После 1996 г. ежегодный ввод в эксплуатацию жилой площади стабилизировался в диапазоне 3000-3500 тыс. м2. В 2003 г. в республике было введено 3028 тыс. м2 общей площади. Ежегодно на одного жителя республики вводится около 0,3 м2 общей площади.



Николай СИНЯК, к.э.н., член Немецкого общества исследователей собственности.
Продолжение следует