Анализ рынка недвижимости в Республике Беларусь

1. Этапы развития рынка недвижимости
Зарождение рынка недвижимости в Республике Беларусь относится к началу 90-х годов и связано с реформированием земельных отношений, приватизацией государственных предприятий и, прежде всего, передачей в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений.

Рынок жилья, как и всей недвижимости, в Беларуси по историческим меркам еще очень молод и находится в начальной стадии своего развития. Начало его развития можно датировать 16 апреля 1992 года, когда был принят Закон "О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь". Вместе с процессом приватизации в Минске появились первые легальные сделки по продаже квартир. До этого в 1991 г. был принят Закон о выкупе квартир в частную собственность. Но он затрагивал в основном первичный рынок. Осуществляемый с 1992 года процесс приватизации государственной собственности способствовал развитию рынка жилья, формированию рынка нежилой недвижимости и становлению института рыночной оценки недвижимого имущества. Окончательные черты рынок жилья приобрел после принятия Постановления Совмина от 31 августа 1993 года №589 "Об установлении порядка купли-продажи квартир". Массовость развития придало ему снятие в 1995 г. ограничения о 3-летней продаже госквартир и темпы приватизации жилья. Недвижимость городов и других населенных пунктов, промышленных предприятий и объектов социальной инфраструктуры в результате вовлечения ее в имущественный оборот приобрела главное рыночное свойство — свойство ликвидности.
В 1994 г. была принята "Национальная жилищная программа". В 1996-2002 гг. определены правовые нормы приобретения жилья гражданами в собственность взамен существовавшего ранее порядка строительства и распределения жилья.

Новая правовая база дала возможность разгосударствления жилищно-строительной сферы. Гражданам представилась возможность самостоятельно выбирать форму улучшения своих жилищных условий и способов финансирования строительства и приобретения жилья в собственность, основанных на рыночных механизмах.
Сегодня одной из наиболее активно развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства и инвестиционной деятельности, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществления операций с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан.
Таким образом, можно выделить три этапа становления рынка недвижимости в Республике Беларусь. Первый — стихийное зарождение рынка в период 1989-1992 гг. Характеризовался отсутствием законодательной базы для осуществления сделок с недвижимостью.
Второй — формирование жилищного законодательства и бесплатная приватизация существующего жилищного фонда в 1992-2000 гг., а также появление и развитие профессиональных участников рынка и соответствующей инфраструктуры рынка.
Третий — современный этап — характеризуется наличием следующих составляющих:
а) первичного рынка, представленного возводимым новым жильем, собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец — государство — представлен своими властными структурами;
б) вторичного рынка, на котором действует множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жилье;
в) рынка нежилой недвижимости, который только зарождается;
г) совершенствованием нормативно-законодательной базы, созданием механизмов:
— защиты рынка, в т.ч. через сертификацию и стандартизацию;
— регулирования рынка обществом и государством;
— финансирования процессов, происходящих на рынке недвижимости.
д) появлением и развитием научных исследований, связанных с рынком недвижимости, оценкой и управлением недвижимостью, появлением заинтересованных сторон и механизмов финансирования таких исследований.
е) появлением новых профессий и специальностей для рынка недвижимости.

Взаимосвязь направлений использования анализа рынка недвижимости

2. Теоретические аспекты рынка недвижимости

ЦЕЛИ И НАПРАВЛЕНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации.
Причин для анализа может быть много, например — изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа.
Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:
— целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;
— определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки недвижимости;
— формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;
— о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;
— связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.

Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока:
1) относящиеся к краткосрочным целям;
2) относящиеся к долгосрочным целям.
Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов; кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет. Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.
В течение многих лет профессионалы рынка недвижимости работали и работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности специалистов по недвижимости — информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлтерских фирм, ассоциаций и др. организаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач особо выделяется информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).

Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.
Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями — для выработки риэлтерским сообществом, руководителями риэлтерских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.
В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, риэлтерами, брокерами, девелоперами, специалистами государственных учреждений, ВУЗов, финансовыми аналитиками и всеми другими профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Настоящая работа, по нашему мнению, будет способствовать еще одному шагу к созданию единого информационного пространства рынка, единой методологии, системы понятий и терминов, технологии и организации сбора и обработки данных.

ФАКТОРЫ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка — конкуренция среди продавцов — действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.
Факторы, определяющие величину спроса:
— платежеспособность населения;
— изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
— изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
— изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);
— условия и доступность финансирования.

При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынка.
Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.
Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Общепризнанно, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно также отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.
Факторы, определяющие величину предложения:
— наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
— объемы нового строительства и затраты на него, включая:
1) интенсивность строительства — определяет объемы нового жилья;
2) положение в строительной индустрии, в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат — определяет доступность и цены факторов производства;
3) текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты;
4) соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;
5) затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов — более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше.
Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент — на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет.
Информацию об уровне вакансий можно получить в местных комитетах по недвижимости, местных компаниях по коммунальному обслуживанию и у менеджеров по недвижимости. Необходимо учитывать, что уровни вакансий для различных сегментов рынка недвижимости должны рассчитываться отдельно, так как в одном сегменте рынка может быть нехватка недвижимости, а в другом — избыток.

Николай СИНЯК, к.э.н., член Немецкого общества исследователей собственности.
Продолжение следует