Жилье и права предприятий

В нынешних экономических условиях в ходе совершенствования инвестиционной политики и системы финансирования жилищного строительства все более активно используются различные формы внебюджетного финансирования воспроизводства жилищного фонда. Ввод в эксплуатацию жилья за счет внебюджетных источников постоянно увеличивается. В результате снижается нагрузка на бюджет и создаются предпосылки для снижения инфляции.

В условиях дальнейшего сокращения льготного кредитования жилищного строительства планируется наращивание объемов возведения жилья за счет собственных средств населения, предприятий и организаций. Начиная с 2000 года постановлениями Правительства предприятиям и организациям независимо от форм собственности доводятся задания по вводу в эксплуатацию общей площади жилых домов за счет собственных средств включая средства долевого участия, займов и инновационных фондов. На 2004 год это задание установлено в объеме 96,7 тыс. м2 общей площади.

Направление предприятиями и организациями инвестиций в жилищный сектор экономики стимулируется соответствующими нормативными документами, определяющими как порядок использования средств на эти цели, так и льготы по налогообложению. Так, постановлением Совета Министров от 24 января 2000 г. №80 "О мерах по обеспечению широкого привлечения средств граждан и юридических лиц на финансирование жилищного строительства" строительство жилых домов за счет средств организаций и индивидуальных предпринимателей (в том числе для продажи) определено как одна из основных форм внебюджетного финансирования жилищного строительства. Причем облисполкомам и Минскому горисполкому поручено обеспечить приоритетное выделение площадок для размещения домов, строительство которых финансируется за счет внебюджетных источников.
Постановлением Совета Министров от 30 марта 2000 г. №428 "О дополнительном привлечении средств организаций для финансирования жилищного строительства" руководителям организаций всех форм собственности рекомендовано обеспечивать выделение состоящим в штатах этих организаций работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, займов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений. Утверждено Примерное положение о порядке и условиях предоставления таких займов.

Облисполкомам и Минскому горисполкому рекомендовано (п.2 Постановления Совета Министров от 28 апреля 2000 г. №608) направлять часть средств местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов организациям, осуществляющим строительство жилых помещений, в соответствии с заданиями, установленными Правительством, для компенсации затрат на финансирование строительства этих жилых помещений и объектов инженерно-транспортной инфраструктуры для районов жилой застройки.
Согласно налоговому законодательству налогооблагаемая прибыль предприятий и организаций уменьшается на суммы, направленные на предоставление ссуд для приобретения или строительства жилья работникам, состоящим в штате и нуждающимся в улучшении жилищных условий, в пределах 10-процентной балансовой прибыли. Предусмотрено также полное освобождение от налогообложения прибыли, направляемой на финансирование капитальных вложений производственного назначения и жилищного строительства, на погашение кредитов банков, полученных и использованных на эти цели.

Законом о предприятиях (ст. 83, 87) трудовым коллективам предоставлены широкие полномочия при решении вопросов социального развития. В частности, трудовой коллектив самостоятельно устанавливает для своих работников социальные льготы в пределах заработанных средств, направляемых на потребление.
Согласно ст. 62 закона прибыль, остающаяся у предприятия после уплаты налогов и других платежей в бюджет (чистая прибыль), поступает в полное его распоряжение, и предприятие самостоятельно определяет направления использования этих средств. При необходимости эти суммы направляются на улучшение жилищных условий работникам предприятия.
Соответствующие рекомендации по созданию условий для обеспечения работников предприятий жильем даны в Методических материалах федерации профсоюзов Белорусской по разработке коллективных договоров. В соответствии с этими рекомендациями каждое предприятие вправе разработать отдельное положение по обеспечению своих работников жильем, где закрепляются соответствующие льготы по предоставлению жилых помещений своим работникам.

Государственные предприятия, учреждения, организации, имеющие жилищный фонд и осуществляющие жилищное строительство, согласно ст. 54 Жилищного кодекса, осуществляют предоставление своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, жилых помещений в соответствии с Кодексом и коллективными договорами. При заключении коллективных договоров могут быть, в частности, предусмотрены как льготные основания принятия работников на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и порядок предоставления им жилых помещений (включая внеочередность, первоочередность, установление и перенос очередности и др.). Традиционно такие льготы предоставляются рабочим и служащим, имеющим соответствующие права при получении жилья или государственной поддержки по месту жительства, а также новаторам и передовикам производства, добившимся высоких показателей в труде и активно участвующим в общественной жизни.

Вопросы, связанные с определением очередности предоставления жилых помещений, могут возникать и при заключении контрактов с работниками. Пунктом 11 Положения о порядке и условиях заключения контрактов нанимателей с работниками (утверждено постановлением Совета Министров от 25 сентября 1999 г. №1476) определено, что стороны могут предусмотреть в контракте дополнительные по сравнению с законодательством социально-бытовые льготы и гарантии для работника. Они могут касаться сроков предоставления жилья или оказания материальной помощи для приобретения его в собственность и т.д. Вместе с тем, наличие записи в контракте о предоставлении такой льготы не освобождает администрацию предприятия и профсоюзный комитет от включения соответствующих мер, обеспечивающих реализацию льгот, в коллективный договор.
Говоря о стимулировании экономической заинтересованности предприятий и организаций в инвестировании жилищного сектора экономики, нельзя не отметить ряд негативных моментов, связанных с еще имеющими место некоторыми ущемлениями прав предприятий и организаций как при осуществлении ими жилищного строительства, так и при использовании жилищного фонда.

Остается, в частности, неурегулированным на законодательном уровне вопрос о порядке и размерах возмещения предприятиями-застройщиками затрат на строительство внеплощадочных инженерных сетей и других объектов инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры районов жилой застройки. На практике эти затраты определяются решениями облисполкомов и Минского горисполкома и достигают 40-50% от стоимости строительства жилья. Отчисления средств на эти цели производятся предприятиями на договорных условиях одновременно с финансированием непосредственно жилищного строительства.
В Минске, например, размер указанных затрат в 1998-2000 годах достигал 47%, в том числе: 30% — на развитие инженерной инфраструктуры, 7% — на строительство предприятий торгово-бытового обслуживания, 6% — на обеспечение переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу в связи с отводом земельных участков под жилищное строительство, 2% — на компенсацию затрат, связанных со сносом зеленых насаждений и отчуждением земельных участков, и 2% — на служебное жилье для работников, занятых непосредственно обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда.

Не отрицая в принципе необходимости указанных затрат, следует обратить внимание на правовые особенности данной проблемы. Так, еще Законом от 11 декабря 1990 г. "О собственности в Республике Беларусь" (ст.3) было определено, что правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом осуществляются в пределах, установленных данным Законом и другими законодательными актами. Согласно ст. 76 этого Закона изъятие имущества у собственника допускается только при обращении взыскания на это имущество по обязательствам собственника в случаях и в порядке, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.
Не допускается принудительное изъятие у собственника имущества, кроме случаев, предусмотренных законом, и в соответствии со ст. 236 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Статьей 41 Закона "О предприятиях" также установлено, что изъятие у предприятия его основных фондов, оборотных средств и иного используемого им имущества не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.

К законодательным актам, как известно, относятся Конституция Республики Беларусь, Гражданский кодекс, законы Республики Беларусь, декреты и указы Президента Республики Беларусь. Ни один из перечисленных законодательных актов не содержит специальных норм об изъятии у предприятий части жилой площади или перечислении соответствующих средств на эти цели. Очевидный пробел в действующем законодательстве может быть устранен при доработке проекта новой редакции Жилищного кодекса или с принятием специального законодательного акта. (Справочно. Жилищный кодекс БССР 1984 года содержал ст.27, регламентирующую порядок передачи застройщиками исполкомам местных Советов и другим организациям для заселения части жилой площади во вновь построенных домах).
Наряду с правовой стороной данной проблемы не менее важной является и ее экономическая составляющая. Совершенно не в равных условиях оказываются предприятия, осуществляющие жилищное строительство, и не принимающие в нем участия. Первые отчисляют значительную часть прибыли на эти цели, в то время как вторые (а их значительно больше) вообще не обременяют себя заботами об улучшении жилищных условий своих работников.

В этих условиях было бы целесообразным принятие решения о полной или частичной компенсации затрат предприятий (осуществляющих жилищное строительство) на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры в районах жилой застройки за счет местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов, тем более, что это, в принципе, не противоречит Декрету Президента Республики Беларусь от 3 апреля 2000 г. №10 "Об образовании местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов". Возможен вариант и компенсации части указанных затрат за счет продажи определенной части построенного жилья по коммерческим ценам. Вообще же, если учитывать опыт стран с рыночной экономикой, то строительство объектов инженерной инфраструктуры должно осуществляться самими предприятиями — производителями соответствующих коммунальных услуг (водоснабжение, теплоснабжение, электро- и газоснабжение и др.), которые свой "товар" должны сами доставлять потребителям. Стоимость же этих затрат может быть включена в тарифы и ставки платы за эти услуги. В любом случае принятие решения по данному вопросу явилось бы важным стимулом повышения экономической заинтересованности предприятий в наращивании объемов жилищного строительства.

Нельзя также не отметить и наличие такой проблемы, как повторное заселение жилых помещений, освобождающихся в домах, переданных предприятиями и организациями местным исполнительным и распорядительным органам и построенных (но не оформленных в собственность) с привлечением в порядке долевого участия их средств. По ранее действовавшему Жилищному кодексу (ст.55) такие помещения в случае их освобождения заселялись в первую очередь нуждающимися в улучшении жилищных условий работниками данных предприятий и организаций. Причем указанный порядок заселения применялся независимо от времени передачи или окончания строительства жилого дома.
В действующем Жилищном кодексе подобная норма отсутствует, что создает известную правовую неопределенность на практике. Актуальность данной проблемы подтверждается тем, что значительное количество квартир, построенных в свое время за счет средств предприятий и организаций, остается заселенным на условиях договора найма, что не исключает возможности повторного их заселения. Тем более, что в последнее время условия приватизации жилищного фонда серьезно ужесточены, а темпы нового жилищного строительства практически остаются стабильными.

Заслуживает внимания и предложение ряда предприятий о предоставлении права ведомствам, предприятиям и организациям (а не только местным исполнительным и распорядительным органам, как это предусмотрено действующим Жилищным кодексом) на строительство социального жилья (в виде отдельных домов или квартир в порядке долевого участия) для предоставления своим бывшим работникам-пенсионерам или инвалидам, заболевшим или пострадавшим от несчастных случаев на производстве, и др. Право повторного заселения такого жилья, построенного за счет средств предприятий и организаций, соответствующими категориями работников при его освобождении также должно быть предоставлено этим предприятиям и организациям.
Устранение указанных и ряда других пробелов в жилищном законодательстве, касающихся прав предприятий и организаций по использованию жилищного фонда, несомненно, будет способствовать повышению их заинтересованности в финансировании жилищного строительства и тем самым ускорению решения жилищной проблемы в целом.

Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов