Перевод жилых помещений в нежилые

Целевое использование жилищного фонда является одной из основополагающих норм жилищного законодательства. Действующий Жилищный кодекс Республики Беларусь (вступил в силу с 1 июля 1999 г.) содержит более жесткие требования к целевому использованию жилых помещений. Если прежний ЖК (введен в действие с 1 апреля 1984 г.) не запрещал использования, в частности, помещений в многоквартирных домах для иных целей, кроме постоянного проживания граждан, и запрещал лишь предоставление их для нужд промышленного характера, то в действующем Кодексе специально оговорено (ст. 8), что использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается. Исключение сделано для одноквартирных, блокированных жилых домов или их части, использование которых не по прямому назначению может производиться по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами с соблюдением правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

В то же время Гражданский кодекс Республики Беларусь (ст. 272) допускает размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций и их подразделений только после перевода этих помещений в нежилые.
Перевод помещений из жилых в нежилые должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством. Однако ни действующий Жилищный кодекс, ни подзаконные нормативные акты не содержат специальных норм, определяющих все случаи и порядок перевода жилых помещений в нежилые.

В прежнем же Жилищном кодексе (ст. 9) данный вопрос был урегулирован следующим образом. Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускался. В исключительных случаях такой перевод мог иметь место по решению облисполкомов и Минского горисполкома. Перевод жилых домов и жилых помещений ведомственного и общественного жилищного фонда в нежилые производился по предложениям соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и центральных органов, общественных организаций. Перевод жилых домов и жилых помещений, принадлежащих колхозам, в нежилые осуществлялся по решению общего собрания членов колхоза или собрания уполномоченных. Перевод жилых домов жилищно-строительных кооперативов, а также пригодных для проживания жилых помещений в этих домах в нежилые не допускался вообще.
Указанные нормы имеют весьма важное значение для осуществления государственного и общественного контроля за использованием и содержанием жилищного фонда. Распространившиеся в последние годы случаи размещения в жилых помещениях различных офисов, контор, складов, мастерских, торговых точек и т.д. (нередко с самовольными перепланировками и переоборудованием) не только создают неудобства для проживающих рядом граждан и наносят ущерб их здоровью, но и приводят к порче жилищного фонда, а иногда и к разрушению жилых помещений, что создает угрозу жизни граждан.

Особенно актуальным это становится потому, что доля частного жилья в общем объеме жилищного фонда по состоянию на 1 января 2003 г. уже достигла 80,4% (приватизированные жилые помещения, индивидуальные дома и квартиры по долевому участию в жилищном строительстве и др.) и постоянно увеличивается.
На практике необходимость перевода жилых помещений в нежилые может возникать в различных случаях. Например, в составе жилищного фонда имеется немало жилых помещений, не соответствующих установленным санитарным и техническим требованиям и непригодных для проживания. Порядок их обследования и признания непригодными для проживания установлен специальным Положением, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 сентября 1999 г. №1392.

Указанным Положением предусмотрено, что рассмотрение вопросов признания жилых помещений непригодными для проживания или несоответствия их санитарным и техническим требованиям возлагается на постоянно действующие межведомственные комиссии, образуемые районными, городскими исполнительными и распорядительными органами. Принятие решения о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания находится в компетенции исполнительного и распорядительного органа. В случае, если жилое помещение признано не соответствующим установленным санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания, решение о его восстановлении для использования по назначению, переоборудовании для использования в других целях (то есть о переводе в нежилое) или сносе принимается облисполкомом, Минским горисполкомом.

Постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 2 мая 2000 г. №4 по согласованию с Министерством архитектуры и строительства, а также Министерством здравоохранения утверждены условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания (зарегистрировано в Национальном реестре правовых актов 12 мая 2000 г., рег. №8/3456). Для жилых помещений в зависимости от значимости и наличия дефектов установлены две категории санитарно-технического состояния. К первой отнесены жилые помещения, пригодные для проживания, но не соответствующие санитарно-техническим требованиям, ко второй — непригодные для проживания.
Условием для признания жилых помещений непригодными для проживания является наличие, в частности, следующих дефектов:
— фактический износ каменных жилых домов свыше 70%, а деревянных жилых домов и со стенами из прочих материалов — с фактическим износом свыше 65%;
— аварийное состояние жилых помещений, устранение которого невозможно.

В каждом конкретном случае, если жилое помещение признается исполнительным или распорядительным органом не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания, указанный орган вносит в областной (Минский городской) исполнительный комитет предложение о восстановлении жилых помещений для использования в других целях (переводе в нежилое) или сносе непригодного для проживания жилого помещения. При этом решение согласовывается с собственником либо юридическим лицом, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится такое помещение.
Как видим, вопросы перевода в нежилые помещений, не соответствующих установленным санитарным и техническим требованиям и непригодных для проживания, урегулированы в нормативных документах достаточно полно. А как быть, если на практике возникает необходимость перевода в нежилые вполне пригодных для проживания жилых помещений? Например, тех, о которых идет речь в ст. 8 действующего ЖК, то есть одноквартирных, блокированных жилых домов. Или когда местными исполнительными и распорядительными органами принимается решение о размещении на первых этажах жилых домов, расположенных в центральной части города и в других районах, объектов торговли, бытовых услуг, культуры, здравоохранения и других учреждений для обслуживания населения.

Кстати, в Национальной жилищной программе, принятой Верховным Советом Республики Беларусь 24 февраля 1994 г., в качестве одного из концептуальных положений жилищной политики при организации рынка недвижимости предусматривалось разрешить в процессе проведения реконструкции жилых домов использование первых этажей для размещения офисов и объектов соцкультбыта.
В связи с этим представляется, что данный пробел в жилищном законодательстве может быть устранен при доработке новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь и разработке соответствующих подзаконных нормативных актов. В то же время в условиях существующей остроты жилищной проблемы и хронического дефицита средств для финансирования воспроизводимого жилищного фонда нельзя допускать резкого увеличения выбытия пригодных для использования по целевому назначению жилых помещений. В этих целях следовало бы предусмотреть, что перевод таких жилых помещений в разряд нежилых (для использования по другому назначению) может осуществляться в ограниченных объемах при достаточно аргументированных социально-экономических обоснованиях и только по решению исполнительного комитета областного, Минского городского совета депутатов.

Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов