Рынок минских квартир: зима 2004 года


Настоящая статья представляет собой квартальный аналитический обзор рынка купли-продажи минских квартир в рамках исследования, проводимого под эгидой общественного объединения "Белорусское общество оценщиков" (БОО) начиная с 1999 года. Используются данные за январь 2004 года. Основным итогом прошедшего квартала является продолжение роста квартирного индекса БОО вплоть до значений, наибольших за весь период исследования.

Квартирный индекс БОО растет все быстрее

Квартирный индекс БОО [1] (цена квадратного метра общей площади квартир в долларах США по всему объему предложения) этой зимой продолжал расти и в январе достиг уровня $564,2 (см. табл. 1). Отмеченный в прошлом квартале [2] все увеличивающийся темп роста квартирного индекса в нынешнем квартале принял наибольшую за время наблюдения величину в 12,3%.

Таблица 1. Динамика квартирного индекса БОО (январь 2000 – январь 2004)

Месяц исследования01 200004 200007 200010 200001 200104 200107 200110 200101 200204 200207 200210 200201 200304 200307 200310 200301 2004
Квартирный индекс БОО, USD354,2315,4286,9294,9306,1305,9306,3324,3346,9359,4366,9393,9418,4427,4448,3502,4564,2
Изменение к предыдущемупериоду-28,7-38,8-28,5811,2-0,20,41822,612,57,52724,5920,954,161,8
-7,5%-11%-9%2,8%3,8%-0,1%0,1%5,9%7,0%3,6%2,1%7,4%6,2%2,2%4,9%12,1%12,3%
По-прежнему сохраняется ярко выраженный сезонный характер изменения квартирного индекса БОО, что продемонстрировано на рис. 1.
Этой зимой индекс БОО для квартир с различным числом комнат колебался в диапазоне от $559,4 до $580,9 (табл. 2). По сравнению с октябрьскими значениями ($484,9-$546,8) его диапазон уменьшился на $40,4(!). Минимальная и максимальная удельные цены принадлежат соответственно двухкомнатным и однокомнатным квартирам.

Таблица 2.Индекс БОО для квартир с различным числом комнат

Секторы рынкаИндекс БОО
($/кв.м)

Изменение за квартал
$%
1-комнатные580,971,512,3
2-комнатные559,448,28,6
3-комнатные560,862,111,1
4-комнатные561,276,313,6
Многокомнатные566,619,83,5
Структура предложения по числу комнат в квартире выглядела следующим образом: 24,1% составляли однокомнатные квартиры, 36,6% — двухкомнатные, 27,7% — трехкомнатные, 10,5% — четырехкомнатные, 1,1% — многокомнатные (с числом комнат более 4) квартиры. Этой зимой предложение однокомнатных и двухкомнатных квартир увеличилось на 2,5% и 4,2%, трехкомнатных и четырехкомнатных уменьшилось на 5,8% и 1% соответственно. Предложение многокомнатных квартир осталось постоянным. Наибольшей популярностью этой зимой пользовались двухкомнатные квартиры.

Структура рынка по-прежнему не равновесна
Показатель структуры рынка, представляющий собой отношение общего числа выставленных квартир к общему числу заявок на покупку [1], в январе начал заметно снижаться после резкого скачка весной прошлого года и достиг отметки в 9,07 (табл. 3).

Таблица 3.Динамика показателя структуры рынка (январь 2000 – январь 2004)

Месяц исследования01 200004 200007 200010 200001 200104 200107 200110 200101 200204 200207 200210 200201 200304 200307 200310 200301 2004
Предложение3 5625 2612 2162 29922002 8483 0803 0941 8994 2453739348832504542368038232740
Спрос7309637191 179853679730879612768442963814373371342302
Показатель структуры рынка4,885,463,081,952,584,194,223,523,15,538,463,623,9412,189,9211,189,07

На протяжении всего времени исследования (1999 г.) объем предложения в первом квартале ниже по сравнению с четвертым кварталом предыдущего года. Такая тенденция сохранилась и на этот раз. При этом в нынешнем году снижение более значительное, чем в прошлом. Возможно, это объясняется удлиненными новогодними праздниками, повлекшими необычно большие каникулы рынка.
Аналогичным образом объем спроса в первом квартале года ниже предыдущего. Но ныне объем рынка сократился на 11,7% по сравнению с сокращением на 15,5% в начале прошлого года. Следует отметить и необычно низкую величину этого объема (302 зафиксированные в течение января заявки на покупку), которое является абсолютным минимумом спроса за все время наблюдения.

Показатели качества демонстрируют сезонный характер
Показатель качества предложения [1] для рынка купли-продажи квартир представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по всему объему предложения. Аналогично показатель качества спроса представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по спросу. Динамика этих показателей за время наблюдения дана в табл. 4.

Таблица 4.Динамика показателей качества (январь 2000 — январь 2004)

Месяц исследования01 200004 200007 200010 200001 200104 200107 200110 200101 200204 200207 200210 200201 200304 200307 200310 200301 2004
Показатель качества предложения2,232,262,292,352,322,332,332,392,32,222,262,332,352,322,342,382,28
Показатель качества спроса1,811,991,871,971,901,941,941,981,861,942,071,962,031,881,761,921,94
Превышение показателя качества предложения над показателем качества спроса0,410,270,420,380,430,390,390,410,440,280,190,370,320,440,580,460,34
В качестве комментария можно отметить снижение значения показателя качества предложения ниже отметки 2,30, которая превышалась с осени 2002 года. Это может быть свидетельством того, что, хотя и с известным запозданием, рынок продавцов, увлеченных ростом цен, становится более реалистичным.

Цены по районам: город продолжает "сереть"
В январе разница между наиболее дорогим и наиболее дешевым административными районами составила 0,327 (от 1,2048 до 0,8775 по сравнению с квартирным индексом БОО), что на 0,003 ниже октябрьского значения. Если вспомнить, что осенью понижение по сравнению с летним значением составляло 0,05, то можно говорить о полугодовой тенденции "серения" ценовой карты города. Секторные квартирные индексы БОО по районам в январе находились в диапазоне $495,1-$679,8 (табл. 5). Ценовой минимум традиционно принадлежит Заводскому району, максимум — Центральному. По сравнению с октябрем цены квадратного метра варьировались в диапазоне $36,5-$108,5. Квартальное изменение цены квадратного метра в одном из районов впервые превысило $100 (Октябрьский р-н — 108,5).

Таблица 5.Диапазон удельных цен предложения по районам (январь 2004)

РайонДиапазон цены квадратного
метра общей площади, USD
Квартирный индекс
БОО по районам, USD
Изменение к
предыдущему периоду
Заводской378,4704,9495,176,4
Ленинский426,51128,6553,947,2
Московский309,11000509,559,2
Октябрьский383,3932,2587,6108,5
Партизанский400,01187,5590,355,4
Первомайский314,3945,9576,157,0
Советский414,31259,3595,636,5
Фрунзенский311,7833,3521,562,1
Центральный428,61333,3679,895,1
Увеличивающийся темп роста общего квартирного индекса отражается на поведении секторного квартирного индекса БОО.
Во всех районах г. Минска, кроме одного, цена квадратного метра перевалила за отметку $500, а в Центральном почти достигла $680.

Диапазон секторных индексов по планировке продолжает сокращаться
Секторный квартирный индекс БОО по типу планировки в январе находился в диапазоне $406,9-$804,2, что в 1,1 раза меньше октябрьского диапазона ($332,5-$763,6) (табл. 6). Отнесение ценового минимума и максимума по сравнению с прошлым кварталом осталось неизменным: минимальная цена принадлежит малогабаритным четырехкомнатным квартирам, максимальная — четырехкомнатным квартирам улучшенной планировки.

Таблица 6.Средняя цена квадратного метра по типу планировки (январь 2004)

Тип квартирЦена 1 м2 общей площади, $
1234
Малогабаритные585,6535,8495,1406,9
(+83,3)(+87,6)(+75,4)(+74,4)
Типовые578,2576,2558,6553,1
(+72,7)(+69,3)(+52,8)(+97,9)
Улучшенной планировки-690,2643,4804,2
(+93,5)(+109,9)(+40,6)
Элитные--605,1645,9
(+4,1)(+245,9)
«-» — данные отсутствуют или их мало для проведения усреднения (менее 7)
Изменение секторных индексов по планировке в январе (+4,1 — +245,9) по сравнению с прошлым кварталом (-327,5 — +136,3) уменьшилось в 2 раза.
Минимум и максимум изменения соответственно принадлежит секторам трехкомнатных и четырехкомнатных элитных квартир.

Дешевеют только четырехкомнатные в кирпичных домах
Диапазон секторного индекса по материалу стен в январе составил $452,4-$695,5, увеличившись тем самым на $55,5 по сравнению с октябрьским диапазоном $424,8-$612,4. Ценовой минимум в январе, как и осенью, принадлежал четырехкомнатным квартирам в панельных домах, максимум — трехкомнатным в монолитных (табл. 7).

Таблица 7.Средняя цена квадратного метра по материалу стен (январь 2004)

Материал стенЦена 1 м2 общей площади, $
1234
Панель561,7534,8494,2452,4
(+66,4)(+50,6)(+52,4)(+27,6)
Кирпич613,9590642,5636,2
(+80,2)(+48,3)(+77,8)(+124,5)
Блок553,2514,8537,6468,5
(+72)(+48,5)(+41,5)(-17,2)
Монолит539,1685,2

(-)
695,5-
(+12,1)(+83,1)
«-» — данные отсутствуют или их мало для проведения усреднения (менее 7)
Секторный индекс по материалу стен в январе по сравнению с октябрем уменьшился лишь по четырехкомнатным квартирам в блочных домах, по остальным квартирам — возрос. Максимальный рост отмечен в секторе четырехкомнатных квартир в домах из кирпича.

Разница между ценой предложения и ценой спроса сокращается
Осенняя структура спроса выглядела достаточно традиционной: 38,5% приходилось на однокомнатные квартиры, 46,2% — на двухкомнатные, 3,8% — на трехкомнатные, 11,5% — на четырехкомнатные.
Этой осенью покупатели готовы были заплатить $10000-$19000 за однокомнатную, $10000-$36000 за двухкомнатную, $31500 за трехкомнатную квартиру (единственная заявка за месяц!) и $24000-$25000 за многокомнатные.
По сравнению с октябрем максимальная цена спроса по однокомнатным и трехкомнатным квартирам уменьшилась на $1000 и $5000 соответственно и по двухкомнатным квартирам увеличилась на $6500.
Квартирный индекс цены квадратного метра общей площади, рассчитанный на основе спроса, так стремительно повышавшийся в прошлом году, этой зимой упал на 12,6%. (табл. 8).

Таблица 8.Динамика индекса цены квадратного метра по спросу (2000-2004)

Месяц исследования
01 200004 200007 200010 200001 200104 200107 200110 200101 200204 200207 200210 200201 20034 20037 200310 200301 2004
Цена квадратного метра общей площади, USD296,3265236,9242,6267,3257,7279,4271,1296,9301,5300,5298,2319,7391,7414,6445,6389,4
Изменение к предыдущему периоду-33,6-31,3-28,15,724,7-9,621,7-8,325,84,5-1-2,321,57222,931-56,2
-10,2%-10,6%-10,6%2,4%10,2%-3,6%8,4%-3,0%9,5%1,5%-0,3%-0,8%7,2%22,5%5,8%7,5%-12,6%
Такого резкого падения не наблюдалось за все время наблюдения (с 1999 г.).
Итоговая цифра квартирного индекса по спросу ($389,4/м2) вряд ли является репрезентативной с учетом резкого сокращения (см. выше) числа покупателей, публично обнародовавших свои намерения. Очевидно, она отражает тот факт, что на публичном рынке остались менее претенциозные покупатели. В отличие от них покупатели дорогих квартир предпочитают не предавать свои намерения публичной огласке.

Н.Ю. ТРИФОНОВ, президент Белорусского общества оценщиков
Л.А. ЮРКЕВИЧ, студентка БГУ


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Трифонов Н.Ю. Рынок купли-продажи квартир г. Минска/Белорусский экономический журнал. 2001. №1. С.116-122.
2. Н.Ю. Трифонов, Л.А. Юркевич. Рынок минских квартир: осень 2003/www.valuer-cis.ru/blr/.


Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 05 за 2004 год в рубрике недвижимость

©1995-2024 Строительство и недвижимость