Рынок минских квартир: осень 2003

Основным итогом прошедшего квартала является продолжение роста квартирного индекса БОО до значений, наибольших за весь период исследования. В представленном ниже квартальном обзоре рынка купли-продажи минских квартир, выполненном в рамках мониторинга, проводимого аналитической группой под руководством президента общественного объединения "Белорусское общество оценщиков" Николая Трифонова с апреля 1999 года, дано состояние рынка в октябре 2003 года.

Квартирный индекс БОО: вверх все быстрее

Квартирный индекс БОО [1], представляющий собой цену квадратного метра общей площади квартир в долларах США по всему объему предложения, этой осенью перевалил за отметку $500 и установился на уровне $502,4 (см. табл. 1), тем самым достигнув своего максимального значения. С весны этого года темп роста квартирного индекса постоянно увеличивался и в описываемом квартале принял наибольшую за время наблюдения величину 12,1%.

Таблица 1. Динамика квартирного индекса БОО (октябрь 1999 г. — октябрь 2003 г.)

Месяц исследования	10 1999	01 2000	04 2000	07 2000	10 2000	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001	01 2002	04 2002	07 2002	10 2002	01 2003	04 2003	07 2003	10 2003
Квартирный индекс БОО, USD	382,9	354,2	315,4	286,9	294,9	306,1	305,9	306,3	324,3	346,9	359,4	366,9	393,9	418,4	427,4	448,3	502,4
Изменение к предыдущему периоду	-17,2	-28,7	-38,8	-28,5	8	11,2	-0,2	0,4	18	22,6	12,5	7,5	27	24,5	9	20,9	54,1
-4,3%	-7,5%	-11%	-9%	2,8%	3,8%	-0,1%	0,1%	5,9%	7,0%	3,6%	2,1%	7,4%	6,2%	2,2%	4,9%	12,1%

Сезонные изменения квартирного индекса БОО, наглядно продемонстрированные в предыдущем обзоре [2], сохранились. Этой осенью индекс БОО для квартир с различным числом комнат колебался в диапазоне от $484,9 до $546,8 (табл. 2). По сравнению с июльскими значениями ($435,7-471,4) его диапазон увеличился на $26,2. Минимальная и максимальная удельные цены принадлежат, соответственно, четырехкомнатным и многокомнатным квартирам.

Структура предложения по числу комнат в квартире выглядела следующим образом: 21,6% составляли однокомнатные квартиры, 32,4% — двухкомнатные, 33,5% — трехкомнатные, 11,5% — четырехкомнатные, 1,1% — многокомнатные (с числом комнат более 4) квартиры.

Таблица 2. Индекс БОО для квартир с различным числом комнат

Секторы рынка	Индекс БОО ($/м2)	Изменение за квартал
		в $	в %
1-комнатные	509,4	64,9	12,7
2-комнатные	511,2	75,5	14,7
3-комнатные	498,7	55,6	11,1
4-комнатные	484,9	13,5	2,8
Многокомнатные	546,8	-41,6	-7,6

Наибольшей популярностью этой осенью пользовались двухкомнатные квартиры: цена на них возросла в большей степени, чем цены на другие квартиры, и составила почти 15%.

Показатель структуры рынка: неравновесность продолжается

Показатель структуры рынка, представляющий собой отношение общего числа выставленных квартир к общему числу заявок на покупку, этой осенью достиг отметки в 11,18 и приближается к уровню весеннего значения (табл. 3).

Таблица 3. Динамика показателя структуры рынка (октябрь1999 г. — октябрь 2003 г.)

Месяц исследования	10 1999	01 2000	04 2000	07 2000	10 2000	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001	01 2002	04 2002	07 2002	10 2002	01 2003	04 2003	07 2003	10 2003
Предложение	5837	3562	5261	2216	2299	2200	2848	3080	3094	1899	4245	3739	3488	3250	4542	3680	3823
Спрос	1250	730	963	719	1179	853	679	730	879	612	768	442	963	814	373	371	342
Показатель структуры рынка	4,67	4,88	5,46	3,08	1,95	2,58	4,19	4,22	3,52	3,1	5,53	8,46	3,62	3,94	12,18	9,92	11,18

Из таблицы видно, что существенное изменение структуры рынка произошло с весны этого года. Это изменение объясняется тем, что покупатели ушли с рынка: их количество сократилось почти на треть. Вследствие этого рынок принял неравновесный характер: более 9 предлагаемых квартир на одного потенциального покупателя.

И в самом деле, при таких высоких ценах на квартиры среднестатистический покупатель не может себе позволить не только четырехкомнатную, но и даже одно- или двухкомнатную квартиру. Резкое падение предложения объясняется не только снижением активности покупателей, но и внутригосударственной политикой в области жилищно-коммунального хозяйства.

Показатели качества: сезонный характер

Показатели качества спроса и предложения [1] могут быть рассчитаны для любого структурированного рынка. Показатель качества предложения представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по всему объему предложения. Аналогично показатель качества спроса представляет собой количество комнат в квартире, средневзвешенное по спросу. Их динамика за время наблюдения дана в табл. 4.

Таблица 4. Динамика показателей качества (октябрь1999 г. — октябрь 2003 г.)

Месяц исследования	10 1999	01 2000	04 2000	07 2000	10 2000	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001	01 2002	04 2002	07 2002	10 2002	01 2003	04 2003	07 2003	10 2003
Показатель качества предложения	2,20	2,23	2,26	2,29	2,35	2,32	2,33	2,33	2,39	2,3	2,22	2,26	2,33	2,35	2,32	2,34	2,38
Показатель качества спроса	1,92	1,81	1,99	1,87	1,97	1,90	1,94	1,94	1,98	1,86	1,94	2,07	1,96	2,03	1,88	1,76	1,92
Превышение показателя качества предложения над показателем качества спроса	0,28	0,41	0,27	0,42	0,38	0,43	0,39	0,39	0,41	0,44	0,28	0,19	0,37	0,32	0,44	0,58	0,46

В этом году, как и ранее, изменение показателя качества предложения имеет ярко выраженный сезонный характер. Он выражается в увеличении показателя в осенне-зимний период активного функционирования рынка и его уменьшение в летние каникулы. Показатель качества спроса в этом году, впервые за все время наблюдения, стал следовать динамике показателя качества предложения.

Цены по районам: город “сереет”

В октябре разница между наиболее дорогим и наиболее дешевым административными районами составила 0,33 (от 0,8334 до 1,1638 по сравнению с квартирным индексом БОО), что на 0,05 ниже июльского значения. Секторные квартирные индексы БОО по районам в июле находились в диапазоне $418,7-584,7 (табл. 5).

Таблица 5. Диапазон удельных цен предложения по районам (октябрь 2003 г.)

Район	Диапазон цены квадратного метра общей площади, USD		Квартирный индекс БОО по районам, USD	Изменение к предыдущему периоду
Заводской	330,5	555,6	418,7	42,4
Ленинский	357,1	1500	506,7	76,4
Московский	324,7	616,1	450,3	51,8
Октябрьский	337,5	769,2	479,1	47,1
Партизанский	329,3	1000	534,9	19,3
Первомайский	185,7	891,8	519,1	66,2
Советский	268,7	1029,4	559,1	38,6
Фрунзенский	213,7	750	459,4	43,5
Центральный	209	955,9	584,7	36,2

Ценовой минимум традиционно принадлежит Заводскому району, максимум — Центральному. По сравнению с июлем цены изменились на $19,3-76,4. После незначительного снижения цен в прошлом квартале в нынешнем Ленинский район продемонстрировал максимальное их повышение. Интересно, что Партизанский район, бывший лидером роста летом, нынче показал самый малый прирост цен.

Секторный квартирный индекс БОО по сравнению с предыдущим кварталом имеет ряд особенностей. Индекс во всех районах превысил 410, в июле в двух районах он был менее 400. Более того, осенью наблюдалось 5 районов с индексом свыше 500, летом их было всего 3.

Диапазон секторных индексов по планировке продолжает сокращаться

Секторный квартирный индекс БОО по планировке в октябре находился в диапазоне $332,5-763,6, что значительно (в 2,4 раза) превышает значения июльского диапазона $357,4-534,1 (табл. 6). Ценовой минимум осенью, как летом и весной, принадлежал малогабаритным четырехкомнатным квартирам. Максимум приходится на четырехкомнатные квартиры улучшенной планировки, а не элитные, как в прошлом квартале. Изменение секторных индексов в октябре (-327,5 — +136,3) резко возросло по сравнению с июльским (-$30,5 — +$33,0).

Таблица 6. Средняя цена квадратного метра по типу планировки (октябрь 2003 г.)

Тип квартир	Цена 1 м2 общей площади, $
	1	2	3	4
Малогабаритные	502,3	448,2	419,7	332,5
	(+70)	(+50,8)	(+18,8)	(-24,9)
Типовые	505,5	506,9	505,8	455,2
	(+64,7)	(+61,7)	(+80,6)	(+67,8)
Улучшенной планировки	-	596,7	533,5	763,6
(+136,3)		(+105,7)	(-327,5)
Элитные	-	537,5	601	400
		(+60,4)	(+124,6)	(-134,1)
“-” — данные отсутствуют или их мало для проведения усреднения (менее 7)

Минимум и максимум изменения соответственно принадлежат четырехкомнатным квартирам улучшенной планировки (как и в прошлом квартале) и двухкомнатным улучшенной планировки. Видно, что в самом дорогом секторе четырехкомнатных квартир улучшенной планировки произошло резкое удешевление, как, впрочем, и для всех четырехкомнатных квартир (кроме типовых). Одно-трехкомнатные квартиры дорожают, особенно двухкомнатные.

Дешевеют только четырехкомнатные в кирпичных домах

Диапазон секторного индекса по материалу стен в октябре составил $424,8-612,4, сильно сместившись вверх по сравнению с июльскими значениями $368,3-568. Минимум в октябре принадлежал четырехкомнатным квартирам в панельных домах, максимум — трехкомнатным в монолитных, отсутствовавших в прошлом квартале (табл. 7).

Таблица 7. Средняя цена квадратного метра по материалу стен (октябрь 2003 г.)

Материал стен	Цена 1 м2 общей площади, $
	1	2	3	4
Панель	495,3	484,2	441,8	424,8
	(+56,8)	(+62,3)	(+38,2)	(+41)
Кирпич	533,7	541,7	564,7	511,7
	(+75,7)	(+78,3)	(+58,4)	(-56,6)
Блок	481,2	466,3	496,1	485,7
	(+59,8)	(+75,6)	(+127,8)
Монолит	527	-	612,4	-
“-” — данные отсутствуют или их мало для проведения усреднения (менее 7)

Секторный индекс в октябре по сравнению с июлем упал лишь по четырехкомнатным квартирам в кирпичных домах, по остальным квартирам — возрос.

Разница между ценой предложения и ценой спроса сокращается

Осенняя структура спроса выглядела достаточно традиционной: 28,7% приходилось на однокомнатные квартиры, 47,1% — на двухкомнатные, 16,4% — на трехкомнатные, 6,4% — на четырехкомнатные, 1,5% — на многокомнатные.

Этой осенью покупатели готовы были заплатить $11000-20000 за однокомнатную, $18000-31000 за двухкомнатную и $35000-38000 за трехкомнатную квартиру. О покупке квартир с большим числом комнат, как и ранее, публично не заявлялось. По сравнению с июлем максимальная цена спроса по однокомнатным квартирам возросла на $3000, $4000 и $7000 для одно-, двух- и трехкомнатных квартир соответственно.

Квартирный индекс цены квадратного метра общей площади, рассчитанный на основе спроса, устойчиво повышаясь весь год, вплотную приблизился к отметке 450 (табл. 8).

Таблица 8. Динамика индекса цены квадратного метра по спросу (1999-2003 гг.)

Месяц исследования	10 1999	01 2000	04 2000	07 2000	10 2000	01 2001	04 2001	07 2001	10 2001	01 2002	04 2002	07 2002	10 2002	01 2003	04 2003	07 2003	10 2003
Цена квадратного метра общей площади, USD	329,9	296,3	265	236,9	242,6	267,3	257,7	279,4	271,1	296,9	301,5	300,5	298,2	319,7	391,7	414,6	445,6
Изменение к предыдущему периоду	-14,7	-33,6	-31,3	-28,1	5,7	24,7	-9,6	21,7	-8,3	25,8	4,5	-1	-2,3	21,5	72	22,9	31
	-4,3%	-10,2%	-10,6%	-10,6%	2,4%	10,2%	-3,6%	8,4%	-3,0%	9,5%	1,5%	-0,3%	-0,8%	7,2%	22,5%	5,8%	7,5%

Следует отметить, что рост цены спроса отставал от роста цены предложения.
Разница между ценой предложения и ценой спроса осенью увеличилась до 11,3% (в июле -7,5%).
Как итог, в ближайшем полугодии следует ожидать стабилизации цен предложения на квартиры вторичного рынка жилья города Минска.

1. Н.Ю. Трифонов. “Рынок купли-продажи квартир города Минска”//Белорусский экономический журнал. 2001. №1. С. 116-122.
2. Н.Ю. Трифонов, С.А. Шимановский. “Рынок минских квартир: лето 2003”//Бухгалтерский учет и анализ. 2003. №12. С. 47-50.

Н.Ю. Трифонов, Л.А. Юркевич