Диагностика недвижимости во Франции: кризис роста

Установленное законом требование обследовать недвижимое имущество при оформлении сделок открывает огромный рынок. Инициатива Верховного совета нотариата о сертификации компетенции диагностов не встретила единодушия.

Рынок диагностики состояния недвижимости активно развивается. Рамки закона, все более и более жесткие по отношению к выявлению свинца, асбеста и термитов во время сделок с недвижимостью, преобразовали этот ранее заброшенный сектор в растущий лакомый кусок. “Диагностика состояния недвижимости представляет собой неиссякающую манну, здесь действительно есть работа для всех, и еще остается”, — комментирует этот вопрос эксперт с десятилетней практикой.
Для всех и, вероятно, для любого. По общему мнению специалистов в области диагностики и нотариата, этот великолепный рынок с 15 миллионами экспертиз, которые необходимо провести до 2005 года, привлекает специалистов, по крайней мере, неравноценных. По мнению Режи Корто (Rеgis Cortot), руководителя и учредителя ADC (Amiante Diagnostique Conseil), специализированного кабинета по диагностике асбеста и свинца, “три четверти уже проведенных экспертиз вообще могут не представлять ценности и нуждаются в переделке”.

Недавнее изменение регламентов парадоксальным образом способствовало этому малоконтролируемому стремительному движению к обогащению. Начиная с 1 сентября 2002 года продавец жилья обязан исследовать наличие асбеста в зданиях, построенных до июля 1997 года, термитов в зонах риска, определенных постановлением префекта, а также свинца в сооружениях старше 1 января 1948 года. Эти диагностики позволяют продавцу защититься гарантией от скрытых пороков, однако продолжительность срока действия проведенных экспертиз ограничена (три месяца для термитов, один год для свинца).
К тому же, компетенция экспертов определяется только с января 2003 года в соответствии с документом, предписывающим контролерам здания проходить “аттестацию компетентности” в специальной сертифицированной организации (основными организациями, производящими аттестацию во Франции, являются Центр высших промышленных исследований (CESI), Экспериментальный научно-исследовательский центр в области строительства (CEBTP) и COTEBA, специализирующаяся в области строительных инженерных разработок).

По словам молодого диагноста из Сарта, пожелавшего сохранить анонимность, “нередки случаи, когда эти аттестации, часто смехотворные, являются чистой фикцией. Некоторые организации, но не все, стремятся оформить как можно больше аттестаций, так как спрос очень большой”. Он рассказывает, например, что видел “аттестованного” эксперта, который проверял наличие свинца в настенных красках путем определения “сладковатого вкуса” этих красок, пробуя небольшое количество слюны, которую он предварительно нанес на стену.
Такие сюрреалистичные сцены не редки. Результаты заключений могут быть не менее удивительными — вот, к примеру, комментарий в экспертизе относительно пластины из стекловолокна: “возможно, содержит асбест” — без какого-либо уточнения.
Разница в уровнях квалификации парадоксально проявилась с увеличением “наименований” сертификаций или знаков (Qualicert, Apte, CTBA, OPQIBI — если перечислять только наиболее известные из представленных на рынке). В то же время ни один официальный документ не дает определения того, кто является “специалистом по зданиям или сооружениям”, как должны именоваться эксперты-диагносты. Неизбежная конкуренция между сертифицирующими организациями также не помогает наведению порядка.

Подобная неопределенность не в интересах ни экспертов, ни продавцов, ни нотариусов, отвечающих за документы, оформляемые во время продажи. Верховный совет нотариата, озабоченный неясностью ситуации, поручил SGS-ICS Qualicert разработать положение о сертификации услуг по техническим экспертизам зданий включая состояния рисков наличия свинца и выявления асбеста. Опубликованное в Journal officiel 24 августа 2002 года, это положение делает основной упор на компетенцию служб по назначению клиентов, которыми являются продавцы и нотариусы. Однако в отношении специалистов по технической диагностике это положение “намного уступает техническим квалификациям, выдаваемым другими организациями, и тем, которые востребованы на рынке недвижимости”.
Вместе с тем, руководитель подразделения Qualicert по техническим экспертизам зданий мадам Дэфер (Defer) уверяет, что выдаваемая сертификация является серьезной и “адаптированной к рынку”. “Надо уметь видеть разницу между профессиональной квалификацией на стройке и техническими требованиями для экспертизы, предваряющей сделку”, — напоминает она.
“Для нас знак Qualicert сам по себе весом, к тому же, его трудно получить, и ничто не мешает затем кабинету, занимающемуся диагностикой, пройти и другие сертификации — OPQIBI-центра технической помощи и документации (CATED) или аккредитацию COFRAC (французский центр аккредитации)”, — подтверждает мадам Эвелин Дэво (Evelyne Devos), помощник директора кабинета ADC.

С момента создания знака Qualicert, по сведениям SGS (организации, проводящей сертификацию), 40 кабинетов были сертифицированы по результатам изучения 600 запрошенных дел. Остальным получить сертификацию труднее, потому что настаивание на административных аспектах и услугах делает соотношение выгода/прибыль малоинтересным для опытных экспертов. “Если речь идет о помощи новичкам, начинающим заниматься диагностикой, в создании хороших административных и управленческих структур, это очень хорошо, но в плане технической компетенции Qualicert несостоятелен”, — утверждает технический и юридический руководитель сети Alizе, занимающейся технической диагностикой недвижимости и объединяющей 110 агентств. “Нотариусы решили подстраховаться, разработав это положение, что нужно приветствовать, но они это сделали не посоветовавшись со специалистами, которые могли бы им дать полезные советы по содержанию рекомендаций. Возможно, что положение о сертификации ни к чему не приведет и обернется против нотариусов, если обнаружится, что ошибочные диагностики были выполнены кабинетами, получившими знак”, — добавляет он. Остальные более строги по отношению к нотариусам и обвиняют их в порой оказываемом давлении на экспертов, чтобы сделки не были упущены или задержаны по причине слишком долгой или точной диагностики.
По словам директора Нотариального института прав в области недвижимости, сертификация Qualicert остается “первым необходимым шагом” в ситуации, когда нет никакого официального распоряжения по определению специалистов-диагностов, и нотариусы отвечают за прилагаемые документы. В отношении того, что является содержанием знака, он признает, что, как и для всех сертификатов на услуги, его содержание в будущие годы изменится в сторону большей требовательности.

Между тем, усилия Министерства жилья по созданию единого документа по способу гарантирования серьезности экспертиз и гармонизации продолжительности срока действия различных диагностик во время сделок с недвижимостью частных лиц, возможно, принесут свои плоды.

Подготовила Елена МИУССКАЯ